Sindingveien 5

Sindingveien 5, 1455 NORDRE FROGN
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 51, bruksnummer 117, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 102 kvm: Entré, gang, bad, kjøkken, stue og 3 soverom ( 1 ikke godkjent til varig opphold)

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 2 kvm: Krypkjeller
1. etasje 14 kvm: Vinterhage

Carport/uthus:
1. etasje 57 kvm: Carport og boder

Uthus:
1. etasje 52 kvm: Uthus, verksted og utedo

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 34 kvm: Terrasse (21 kvm), platting av steinheller (7 kvm) og frittstående platting av treverk (6 kvm)

Kun deler av arealet i krypkjeller er måleverdig som bruksareal (støpt dekke ved luke). Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på ca 11 kvm, men grunnet lav takhøyde er ca 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør ca 9 kvm.

Uthus inkludert utedo har et totalt gulvareal (GUA) på 58 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 52 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Uthus/carport har et totalt gulvareal (GUA) på 66 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 57 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.05.2026 utført av Anticimex v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med støpt gulv mot deler av grunn og grunnmur/ringmur av lettklinkerblokker. Yttervegger og etasjeskille av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående kledning. Takkonstruksjon av tre utført i saltaksform med ark som er utvendig tekket med takstein. Boligen har naturlig
tilluftsventiler i vinduer. Naturlig avtrekksventiler på kjøkken og bad. Vinduer med karmer/ramme av tre fra byggeår. Balkongdører med karm/ramme av tre
fra byggeår og 2012. Ytterdør med karm/ramme av tre fra byggeår.
Krypkjeller med adkomst via luke i bjelkelag v/soverom 3 og kaldtloft med adkomst via takluke og stige.

Frittstående carport/vedskul i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med metallplater. Konstruksjonen er uisolert. Taket er stedvis bygget opp med plater/bjelker noe som gir oppbevaringsmuligheter i øvre del av konstruksjonen.

Frittstående uthus i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med metallplater. Konstruksjonen er uisolert. Takstolene er stedvis bygget opp med plater noe som gir oppbevaringsmuligheter i øvre del av konstruksjonen.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Bad:
- TG3 er gitt etter en helhetsvurdering og pga. alder.
Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Over kr. 300 000

Kaldtloft:
- Undertaksplater har stedvise hull/utettheter.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av hull.
Kr. 10 000 - 50 000

Uthus:
- Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert råteskader.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for bytte av råteskadet panel.
kr. 50 000 - 100 000

Platting av steinheller:
- Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser ved trappetrinn.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedringer av fliser ved trappetrinn.
kr. 10 000 - 50 000

TG2 er gitt:
Kjøkken:
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det observeres uisolerte vannrør i krypekjeller.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det ble observert noe rust nede på varmtvannsberederen.

Andre rom:
- Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging/svelleskader ved vindu i stue og ved balkongdør på kjøkkenet.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Dørbladet på soverom 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Krypkjeller:
Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren.
- Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden.
- Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren.
- Synlige fuktmerker/muggsopp observeres på himling.
- Synlige symptomer på fuktproblematikk på grunnmur er registrert.
- Det registreres lukter samt synlige fuktmerker som vurderes å være en indikasjon på fuktproblematikk. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 21,5 vektprosent. Det ble registrert kritisk fuktverdier i konstruksjonen, noe som tyder på pågående fuktskade.
- Det er observert noen edderkopper i krypkjelleren. Forekomsten tyder erfaringsmessig på forhøyet fuktighet i rommet, da slike forhold skaper gunstige levevilkår.
- Det observeres uisolerte vannrør i krypkjelleren.
- Det observeres uisolerte avløpsrør i krypkjelleren.
- Det er observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren. Slike materialer kan trekke til seg fukt, noe som kan føre til mugg- og sopputvikling, samt tiltrekke skadedyr.

Kaldtloft:
- Det er lagret en stor del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad.
- Spor etter mus er observert.
- Misfarging observeres stedvis runt pipe og venstre side av pipe, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde og taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.
- Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Vinduer og ytterdører:
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Markterrasse:
- Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Yttervegger inkl. fasader:
- Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det ble ikke registrert symptomer på råteskader i de undersøkte områdene.
- Festemidler er stedvis ført for langt inn i ytterkledningen.
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner).

Grunnmur, fundament:
- Avskalling av murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering:
Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.
- Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke etablert stakekum eller stakepunkt på stikkledningen.
- Boligen har en septiktank/avløpstank, men det foreligger ingen dokumentasjon på rensefunksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon.

Uthus:
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere.
- Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader.
- Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader.
- Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget.
- Ytterkledningen mangler dryppkant eller skråskjæring i underkant, som normalt leder vann bort fra treverket.
- Det er ikke montert musesperre bak kledningen.

Carport/vedskjul:
- Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde.
- Det er ikke montert musesperre bak kledningen.
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.
- Det er registrert skjevheter i bjelkelaget som kan tyde på at bygningen har vært utsatt for setninger.
- Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader.
- Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader.
- Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Det observeres spor, samt foreligger opplysninger fra huseier om observasjoner av mus i kaldtloftet.

Utvendig trapp:
- Trappen viser tegn til slitasje og elde, med symptomer på skader og skjevheter.

Frittstående platting:
- Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

TGIU er gitt:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet alle sider er dekket til, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Entré
Det er adkomst til boligen via en vestvendt terrasse. Romslig entré med slitesterkt og vedlikeholdsvennlig flisgulv.

Stue og kjøkken i delvis åpen løsning
Lys og luftig stue med store vindusflater som gir rikelig med lys og åpner rommet fullstendig mot hagen og sjøen. Stuen er romslig og her er det god plass til møblering og fleksible soner. Fra stuen er det direkte utgang til en deilig vinterhage - et lyst og innbydende rom som gir en følelse av hverdagsluksus og som danner rammen for lange, hyggelige middager med venner og familie.

Pen kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte fronter og benkeplate av laminat med nedsenket oppvaskkum av metall med ett-greps armatur. Det er flislagt mellom overskap og underskap og belysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevare som platetopp og stekeovn. Det er avsatt plass til frittstående hvitevarer som kjøleskap og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator er plassert i overskap. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til den vakre hagen, hvor lange måltider kan nytes.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger: integrerte hvitevarer.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Boligen har tre soverom.
3 sov ( 1 opprinnelig bod, ikke godkjent til varig opphold)

Bad
Flislagt bad fra byggeår med gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med dører og ett-greps armatur. Vegghengt speilskap med overlys og stikkontakt samt stikkontakt på vegg. Dusjhjørne med glassbyggerstein og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vegghengt grovvask av metall og uttrekkbar skap med ett-greps armatur. Synlige vannrør av
kobber. Avtrekksventil er plassert i himling.

Teknisk/VVS
- Synlige vannrør av kobber
- Synlige avløpsrør av plast
- Varmtvannsbereder fra byggeår (198L)
- Sentralstøvsuger fra 2025
- Trykktank og hovedstoppekran til boligen er plassert nede i krypkjeller.
- Borehullspumpe fra 2022 er plassert på utsiden av huset og er vannforsyningen til huset.
- Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.
- Boligen har naturlig tilluftsventiler i vinduer. Naturlig avtrekksventiler på og bad.
- Mekanisk avtrekk på kjøkken.

Vegger: Malt tapet, malt panel, fliser
Gulv: Parkett, fliser
Himling: Takplater

Annet fast inventar
- Brannslukningsutstyr
- Brannvarslingsutstyr
- Garderobeskap på soverom 1 og i gang
- Innvendige, spesialtilpassede persienner på alle vinduer i stue

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe i stue fra 2016 og vedovn i stuen.
Gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Sikringsskap
Sikringsskap med automatsikringer fra 2020, hovedbryter, overspenningsvern og strømmåler er plassert i gangen.

Det foreligger ferdigattest på riving og nybygg, datert 20.03.1995.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Merknader:
- Det må monteres totalt 2 røykvarslere i boligen, 1 i vindfanget og en i gangen.
- Det må bygges permanente trinn utenfor ytterdøren.
- Tillfylling med fall fra grunnmur må fullføres.
- Det må monteres en kumring slik at slamavskillerlokk kommer høyere.
- Skorstein over tak må utbedres.
- Overløpene i de 3 justerringene for infiltrasjonsrørene må endres slik at de blir beskrevet i jordforsk vedlegg 6 (v-overløp og ikke u-overløp).

Selger opplyser at dette er utført, men kjenner ikke til om det siste punktet er utført.

Ferdigattesten omfatter ikke 2 uthus, terrasse og brygge.
Soverom i tilknytning til bad er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring samt at uthus, terrasse og brygge må fjernes.
Selger opplyser at brygge har stått der siden byggeår, og at Frogn kommune har vært på befaring for noen år siden og ikke kommet med noen kommentarer.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

05.02.1930 - Dokumentnr: 900010 - Bestemmelse om veg
Overført fra: Knr:0215 Gnr:51 Bnr: 1 og 481
Gjelder denne registerenheten med flere samt mulige parseller
Forklaring: Rett for bnr. 1 til vei over denne eiendommen. Bestemmelse om vann. Gjerdeplikt.
Forkjøpsrett for selger iht. skjøte av 30/9-1929
Gjelder denne registerenheten med flere . Forkjøpsrett er iht selger slettet.
Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

03.10.1950 - Dokumentnr: 4406 - Bestemmelse om fiskerett og vannrett
Overført fra: Knr:0215 Gnr:51 Bnr:482
Gjelder denne registerenheten med flere
Det antas at servitutten ikke lenger har betydning for eiendommen.

02.09.1994 - Dokumentnr: 6580 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Utstlippstillatelse for bnr. 117, forutsatt tilknytning til offentlig/felles ledningsnett/renseanlegg når det blir anlagt i området. Omkostninger til tilknytning bæres av eier av bnr. 117.

11.05.2021 - Dokumentnr: 559428 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3214 Gnr:51 Bnr:538
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Frogn Kommune
Org.nr: 963 999 089
Forklaring: Eiendom som skilles ut fra bnr. 117, dvs bnr. 538, gis veirett over bnr. 117 der det er naturlig. Eiendommen gis også rett til vann fra brønn på bnr. 117. Rettigheten gjelder også eventuell fremtidig tilknytning og vedlikehold av vann- og avløpsanlegg over bnr. 117.
Kostnader til vedlikehold og utbedring av Sindingveien 5 (bnr. 117) skal deles 50/502. Kostnader til parkeringsareal for den utskilte eiendommen besørges og bekostes av utskilt eiendom.
Kostnader til vedlikehold og utbedringer av brønn på bnr. 117, deles 50/50. Kostnader til utøvelse av rettigheter til vann og for den utskilte eiendom skal besørges og bekostes av denne, det samme gjelder for fremtidig påkobling til vann og avløp.

11.05.2021 - Dokumentnr: 559428
Rettighetshaver: Knr:3214 Gnr:51 Bnr:538
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Frogn Kommune
Org.nr: 963 999 089
Rettigheten gjelder også ved fremtidig tilknytning og vedlikehold av vann- og avløpsanlegg
Forklaring: Bnr. 117 har veirett over Skirstadveien, bnr. 35. Veiretten gjelder på eksisterende vei og gjelder også eiendom som fradeles bnr. 117. Kartvedlegg.

10.08.2020 - Dokumentnr: 2850023 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:51 Bnr:258
Gjelder også for senere fradelte parseller av gnr. 51 bnr. 117
Forklaring: Bnr. 117 har veirett over bnr. 258. Veiretten gjelder på eksisterende vei, og gjelder også eiendom som fradeles fra bnr. 117. Kartvedlegg

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Strømforsyning til naboeiendommen Sindingveien 3 går i dag via denne eiendommen. Eier av Sindingveien 3 er i prosess med å etablere egen strømtilførsel, og frem til dette er på plass vil det bli installert en bi-strømmåler.
Eier av Sindingveien 3 er samtidig i gang med å bore etter egen vannforsyning.
Sindingveien 3 har tinglyst rett til vann. Denne servitutten kan kun slettes etter avtale med Frogn kommune.

Både vann- og strømtilknytning er planlagt avsluttet innen 31.12.2026.

Eiendommen ligger landlig til ved Solbukta i Nordre Frogn. Svært usjenert beliggenhet med omkringliggende bebyggelse bestående av fritidseiendommer, eneboliger og småbruk med dyrket mark av varierende alder og størrelser. Det er nærhet til fine badeplasser og offentlige strender. Solbukta har to strender; en på Slora og en ved Solbukta brygge. I gåavstand finner man flere bademuligheter; på Sindingodden, Snekkerstranda og ved Blylaget brygge. Gode turmuligheter i Frognmarka og Nesoddmarka.

Kort bilvei til kjøpesenter på Vinterbro og forretningssentrum i Drøbak, samt på Nesoddtangen med butikker og fasiliteter.

Det er kort spasertur, ca. 5 min, til bussholdeplassen Solbukta, med buss til både Nesoddtangen, og Vinterbro. Fra Nesoddtangen er det korresponderende båtavganger til Aker Brygge og Lysaker. Det tar ca, 1 time og 10 min fra Eiendommen til Aker brygge med buss og båt.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til høyre i Glennekrysset og følg Glenneveien innover. Ta til høyre inn Skirstadveien og deretter første vei til venstre som er Sindingveien. Ta så inn første vei på høyre hånd som fører opp til eiendommen.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen sokner til Dal barneskole, ca. 3.6 km unna. Dal barnehage (0-5 år) ligger 5 min. unna med bil. Der er ca. 15 km til Seiersten ungdomsskole og ca. 11 km til Frogn videregående skole. Til Nesodden videregående skole er det ca. 9 km, og til Steinerskolen på Skoklefall (Nesodden) er det ca. 10 km.

Det er ikke gang og sykkelvei hele veien frem til Dal skole. Kun fra skolen og opp til Glennekrysset.

Eiertomt på 6 762 kvm.
Eiendommen er særdeles vakker og gjennomført, pent opparbeidet over mange år med fokus på helhet, kvalitet og trivsel. Her finner du frodig og variert beplantning, dekorative steinbed, trapper som elegant binder nivåene sammen, samt store, velstelte gressflater som gir både romfølelse og gode bruksmuligheter.
Den grønne hagen er videre beriket med frukttrær og bærbusker som gir et levende og idyllisk preg gjennom sesongene, og som i tillegg åpner for egen høsting til sylting, baking og andre hjemmelagde produkter. Uteområdene er både funksjonelle og estetiske, med flere innbydende soner som inviterer til avslapning, lek og sosialt samvær.
Rundt eiendommen finnes det mange hyggelige plasser å nyte de naturskjønne omgivelsene, skjermet og usjenert i fredelig natur. Som en sjelden kvalitet har eiendommen egen sjølinje og privat brygge, som gir en unik nærhet til vannet og fantastiske muligheter for bading, båtliv og rekreasjon.
Den høye idyllfaktoren understrekes av den frodige vegetasjonen, de gjennomtenkte detaljene og den rolige atmosfæren som preger hele uteområdet.
Dette er en hage og eiendom som virkelig må oppleves, et grønt, levende og harmonisk uterom som skaper en sjelden følelse av ro, kvalitet og nærhet til naturen.
Singlet gårdsplass med parkeringsplasser samt parkeringsplass i carport.

Singlet gårdsplass med parkeringsplasser samt parkeringsplass i carport.

Vei:
Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Vann:
Borrevann, Dykkpumpe DX2-30 med tilhørende vannledning og elektrisk byttet i 2022. Det er tatt vannprøver avborrevann i 2021

Brønn av eldre dato på gårdsplass, ukjent utførelse og opprinnelse, ikke i bruk.

Avløp:
Boligen er tilkoblet en privat septiktank/avløpstank.

Det foreligger ikke godkjent utslippstillatelse.
Pålegg om opprydding ble gitt 30.04.2012. Frist for gjennomføring av pålegget ble satt til 31.12.2013. Det er ingen flere dokumenter på saken i kommunens arkiv.
Eksisterende avløpsløsning har dermed vært å betrakte som ulovlig fra 01.01.2014.
Selger opplyser at siste kommunikasjon var med kommunen i 2004 hvor det ble godkjent å benytte eksisterende anlegg i påvente av evnt tilknytning til fellesanlegg.
Det betales årlig til kommunen for kontroll og slamtømming.

Eiendommer med innlagt vann uten godkjent utslippstillatelse:
Kommunen har pågående prosjekt om opprydding i avløpsforhold. Dette innebærer pålegg om tilknytning til fellesanlegg, dersom det er mulig, eller etablering av eget anlegg.

Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommunedelplan datert 10.09.2018 avsatt til:
Delareal: 5 833 kvm
Arealbruk: Landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) (utgått),Nåværende
Delareal :1 kvm Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone,Nåværende
Delareal: 928 kvm Landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) (utgått),Nåværende

Eiendommen er avsatt til Hensyn friluftsliv - Frognmarka i kommunedelplanens arealdel 2023-2035 for Nordre Frogn.

Kommunedelplaner under arbeid:
Id: KDPLAN-NF-2016
Navn: Kommunedalplan Nordre Frogn
Status: Endelig vedtatt arealplan
Plantype: Kommunedelplan

Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen og Haslumdammen og er underlagt særskilte restriksjoner etter plan- og bygningsloven. Tiltak som oppføring av nye bygg, tilbygg, terrasser, brygge, utfylling eller vesentlige terrenginngrep kan være søknadspliktige og/eller kreve dispensasjon fra kommunen. Interessenter oppfordres til å undersøke gjeldende reguleringsforhold og byggemuligheter nærmere med kommunen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeanalyse megler har mottatt viser:
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for havnivå.

Kommunale avgifter er kr 8 143,-for 2025. I dette inngår gebyr for slamtømming, tilsyn, utslipp avløpsvann, renovasjon, tilsyn brannforebygging. Vann og avløp faktureres etter forbruk.

Strømforbruk er ikke oppgitt.
Forsikringspremie i IF på kr 8.628,- pr. år.
Brøyteavgift 2025 kr. 2.400,-.
Alarmselskap kr. 5.496,- pr. år.

Det er trukket fiber fra Telenor frem til bolig, men er ikke tilkoblet iflg Telenor. Selger benytter 5g.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 201 895,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 807 580,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 629,-/år.

8 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

215 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
216 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
235 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 816 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 835 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gro Sinding

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,88 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, bygningstegninger Frogn  kr 978,00
Innhenting off. opplysninger, bygningstegninger Frogn e-plassen  kr 899,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 680,00
Foto kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0015/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2615

Sist oppdatert: 12. mai 2026 kl. 22:50