Hellvikveien 179

Hellvikveien 179, 1459 NESODDEN
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 1, bruksnummer 335, ideell andel 1/1

Eksklusiv, særpreget eiendom med drivhus, vakker hage, sjøutsikt mot Hellvik brygge og fjorden – Fantastisk beliggenhet!

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 121 kvm: Hall/kontor, entré, mellomgang, bad, soverom, forstue, stue/spisestue og kjøkken
2. etasje 112 kvm: Entré, gang, wc-rom, bad, 3 soverom, peisestue, stue og kjøkken
3. etasje 13 kvm: Innredet loftsrom

BRA-e:
Enebolig:
U. etasje 119 kvm: Hobbyrom, 3 boder, tekniskrom og garasje

Bodbygg:
1. etasje 18 kvm: 2 boder

Drivhus:
1. etasje 16 kvm: Drivhus

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 23 kvm: Veranda

Uinnredet del av loftsetasjen er valgt ikke medregnet i boligens bruksarealer grunnet at det ikke er etablert tilstrekkelig gangbart gulv.
Loftsetasjen har et totalt gulvareal inkludert uinnredet del(GUA) på 51 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde og manglende gangbart gulv er kun 13 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH)/manglende gangbart gulv utgjør 38 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2025 utført av Anticimex v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eneboligen er iht. tilstandsrapporten fra 1920 og senere påbygget. Boligen er fundamentert med støpt plate og grunnmur av sparesteinsmur/betongkonstruksjoner og lettklinkerblokker. Yttervegger av betong- og trekonstruksjoner. Fasader utført i murpuss og stående/liggende trekledning. Etasjeskillere av betong- og trekonstruksjoner. Takkonstruksjon utført i mansardtak utvendig tekket med glassert takstein kombinert med metallplater fra ca. 1988. Takrenner og nedløp i metall. Profilerte to-fløyede ytterdører av tre i 1.etasje. Profilert entrédør av tre i 2.etasje. Profilert ytterdør av tre fra ukjent årstall og to-fløyet dør med to-lags glass fra 2018. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra ukjent årstall, 1979 og stalldør fra 2018. Vinduer med karmer av tre og enkelt glass fra ukjent årstall.
Adkomst til loftet (3 etasje) via takluke og stige.

Frittstående bod i tre fundamentert med ringmur av lettklinkerblokker og støpt plate. Fasaden er kledd med stående trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå), utvendig tekket med takstein.

Frittstående drivhus med ringmur av lettklinkerblokker og bjelkelag av trekonstruksjoner belagt med trebord. Øvrig konstruksjon av metall og glass.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Veranda:
-Tydelige tegn på utilsiktet fuktvandring/fuktinnsig i konstruksjonen, tegn på svekkelse i tettesjikt. Dette vil medføre økt fuktbelastning av underliggende arealer. Det er gjort observasjoner at elektriske installasjoner er negativt påvirket. Dette vil også kunne påvirke bruken av arealene, fukt bør stoppes. Skjulte/bakenforliggende skader kan ikke utelukkes.
Sjablonmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

U. etasje:
- Fuktinnsig i bod 1 mot nordvest. Tydelige tegn på utilsiktet fuktvandring/fuktinnsig i konstruksjonen. Dette vil medføre økt fuktbelastning av etasjen og det er gjort observasjoner at tekniske samt elektriske installasjoner er negativt påvirket. Dette vil også kunne påvirke bruken av arealene. Fukt bør stoppes. Skjulte/bakenforliggende skader kan ikke utelukkes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Loft:
- Det er etablert hull i gulv på innredet rom ned mot soverom. Hullet er ikke sikret.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Skorsteiner inne i boligen:
-TG3 gjelder 2.etasje: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

TG2 er gitt:
Bad 1. etasje:
- Det er sprekker i plateskjøter i himlingen. Fukt/kondensproblematikk i tilliggende konstruksjon kan ikke utelukkes. Forholdet bør utbedres.
- Det er vanskelig å utføre en god kontroll av nivåforskjell grunnet gulvets overflate. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm og det er ikke mulig å verifisere om det er etablert oppbrett på tettesjikt ved dør. Det kan ikke verifiseres om rommet er tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Tilluftsspalte er ikke etablert og forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Bad 2. etasje:
- TG2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Vaskerom:
- TG2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken 1. etasje:
- Gulvoverflater med riss/sprekker. Behov for tiltak kan ikke utelukkes.
- Ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig og forholdet kan føre til økt fuktpåkjenning i rommet.
- Det anbefales etablere komfyrvakt.

Kjøkken 2. etasje:
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje og det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflate samt stedvis knirk.
- Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør fra 80-tallet er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig. Forholdet kan føre til økt fuktpåkjenning i rommet.
- Innredning bærer stedvis preg av alder/slitasje.

Wc-rom:
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje, og det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale samt omfattende knirk.
- Ingen, eller lite ventilasjon av rommet. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.
- Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- TG2 gjelder avløpsrør av støpejern som er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom 1. etasje:
- Vegger med glatte malte flater har stedvis enkelte ris/sprekker i enkelte plateskjøter.
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje, og det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale samt stedvis knirk i gulvflater.
- Enkelte innerdører har skader/slitasje. Dørbladet til innerdør til bad og soverom og dørblad til dør mellom hall og kjøkken har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
- Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning.

Øvrige rom 2. etasje:
- Det er registrert riss/sprekker i plateskjøter i himlingsoverflater i soverom.
- Det er riss/sprekk i veggoverflater i overgang mellom konstruksjoner mot vaskerom.
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje og det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale samt stedvis knirk i gulvflater.
- Det er stedvis sprekker mellom gulvbord i heltregulv.
- Enkelte innerdører har skader/slitasje. Dørbladet til innerdør har stedvis kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
- Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler.

Rom u. etasje:
- Gulvfliser bærer preg av slitasje og behov for utskiftning kan ikke utelukkes. Det er registrert riss/sprekker i pussede flater. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Enkelte innerdører har skader/slitasje.
- Stedvise klaffventiler i vegg. Usikker tilluftløsning. Anbefaler mer kontrollerbar ventilering.
- Stedvis registrert riss/sprekker i overflater i himling. Bør holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Det er registrert fuktmerker og saltutslag på grunnmur i større omfang mot syd, nord og . Tegn på utilsiktet fuktvandring i konstruksjoner. Tiltak for å stoppe fukt anbefales. Det er ikke observert skader av større betydning, men skjulte/bakenforliggende skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes.
- Stedvis registrert riss/sprekker i garasje. Bør holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Registrert råteskader på omramming rundt dør. Råteskader bør utbedres.

Loft:
- Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak. Svekkelser i yttertaktekking kan ikke utelukkes. Dette kan være eldre merker uten at dette kan verifiseres. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes.
- Det stikker stedvis spiker ned igjennom undertaket. Selv om det ikke er observert skader på befaringstidspunktet er dette uheldig med tanke på kuldebro og kondensering. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Deler av konstruksjonen er lukket og derfor ikke mulig å foreta undersøkelse, men grunnet observasjon gjort på uinnredet del kan skjulte/bakenforliggende skader ikke utelukkes. TG2 er satt for å belyse risiko. Se punkt overflate vegger/undertak.
- Det er ikke etablert ventilering av kaldtloft. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Ventilering bør etableres for å sikre tilstrekkelig lufting av loftet og forhindre skader/skadeutvikling.
- Lufteledningen for avløpssystemet er ikke ført til det fri, men avsluttet på loft. Selv om det ikke er observert tegn til negativ påvirkning er dette uheldig med tanke på økt fuktbelastning av arealene. Systemet bør bygges om og lufteledningen føres til det fri.
- Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Utbedring av konstruksjonen må påregnes. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Skorsteiner inne i boligen:
- Riss/sprekker påvist på skorstein på kjøkken, 1.etg. Ukjent årsak. Overflater bør fornyes.

Etasjeskiller:
- Det er noe merkbare skjevheter i u. etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 17 mm i hobbyrom og 14 mm på i bod/hobbyrom. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.
- Det er merkbare skjevheter i 2. etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 26 mm på kjøkken og 29 mm i peisestue. Setninger kan ikke utelukkes. Det er vanskelig å si om situasjonen er stabilisert eller fortsatt under utvikling. Risiko/konsekvens: Eventuelt pågående bevegelse med behov for vedlikehold/utbedringer. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Eldre vannrør av kobber i u. etasje er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet i teknisk rom er plassert uten mulighet for sikker avrenning til sluk. Avrenningsmulighet må etableres.
- Hovedstoppekran er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Eldre avløpsrør av støpejern og plast fra 1979 og eldre er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Tiltak anbefales.

Radon:
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskapet i 1. etg. Kursoversikt er ikke oppdatert.
- Varmtvannsbereder fra 2017 har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang).
- Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet i kjelleretasje.

Yttervegger:
- Boligen har påviste skjevheter i konstruksjonen. Eksempelvis fasade mot øst . Skjevheter bør kartlegges og eventuelt utbedres.
- Det er ingen luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen og lufting bør etableres.

Vinduer:
-TG2 gjelder vinduer fra ukjent årstall og 1979 som bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. Utbedring/utskiftning anbefales.
- Det ble stedvis påvist punkterte glass/vinduer. Utskifting av glass anbefales.

Yttertak:
- TG2 er gitt ut i fra en helhetsvurdering. Yttertaktekking er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.
- Se punkter under uinnredet loft.
- Det er registrert at enkelte nedløp er blokkert, nedløp bør renses.

Utvendige trapper:
- Trapper tilknyttet veranda mot øst og vest tilfredsstiller ikke krav til rekkverk/håndløper. Tiltak anbefales.
- Trapp til hage mot øst bærer preg av alder/slitasje og behov for utskiftning kan ikke utelukkes.

Grunnmur:
- Det er registrert riss/sprekker samt pussavskalling på grunnmur til garasje. Det er vanskelig å si om situasjonen er stabilisert eller fortsatt under utvikling. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering:
- På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.
- Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden og opplysninger om alderen til dreneringen. Tiltak må påregnes.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Vann- og avløpsledninger:
- Utvendige vann-/avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.
- Boligen har brønnvann fra borrehull som kun er tilknyttet kaldtvann i u. etasje. Ingen fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten.

Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom:
- TG2 gjelder rekkverkshøyden som er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Bod:
- Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det er registrert råteskader i underkant av begge dørene, råteskader bør utbedres. Dører bærer preg av høy slitasjegrad, behov for utskiftning.

Drivhus :
- Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

TGIU er gitt:
- Bad 1. etg: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det vurdert å ikke være praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som
erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Deler av fasade er kun inspisert fra bakkeplan og veranda med de begrensninger dette medfører, grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Gassinstallasjoner til komfyr kjøkken 1. etg. er ikke kontrollert.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- 26 vinduer og 5 dører ble byttet i perioden 2018-2020

Særpreget enebolig i praktfulle omgivelser – må oppleves!

Velkommen til Hellvikveien 179 – en unik eiendom med nydelig fjordutsikt, sjønær beliggenhet og et særpreget interiør. Hovedhuset ble oppført i 1920 og bærer fortsatt preg av sin lange historie, med originale bygningsdetaljer. Gjennom jevnlige oppgraderinger har dagens eiere bevart husets sjel, samtidig som moderne komfort er ivaretatt.

Interiøret er lunt og innbydende, preget av lyse valører, varme materialvalg og tidsriktige vinduer som rammer inn utsikten mot fjorden. En gedigen marmorpeis, en svart marmor kjøkkenvask og marmorvask på badet i 1. etg. er importert fra Paros i Hellas. Boligen har vært omtalt og avbildet i interiørmagasinet Vakre Hjem & Interiør. Utvalgte bilder fra reportasjen er gjengitt i salgsoppgaven.

Ute finner du flere solrike oppholdsplasser, en sydøstvendt veranda på 23 kvm og en pent opparbeidet hage med drivhus – et fredelig sted for både morgenkaffen og kveldshvilen.

Eiendommen ligger svært attraktivt til, kun et steinkast fra Hellvikstrand, og omtales som en av de beste beliggenhetene på Nesodden. I tillegg finnes en egen utleiedel i 2. etasje med separat inngang og gode leieinntekter (ikke godkjent/omsøkt).

Dette er en bolig helt utenom det vanlige – hjertelig velkommen til visning!

Entré
Boligen har et pent og overbygd inngangsparti med tilhørende sydøst-vendt veranda på ca. 23 kvm – et hyggelig sted å ønske både deg selv og gjester velkommen. Det er en vakker to-fløyet inngangsdør som gir et elegant førsteinntrykk.

Innvendig møter du en lys og innbydende entre med malt parkett på gulv og vegger i lysmalt panel.

Stue
Boligen har to stuer i hoveddelen; en romslig stue med spiseplass, samt en koselig forstue. Stuen med spiseplass fremstår som svært lys, åpen og innbydende, med en gjennomgående planløsning som skaper god flyt og en hyggelig, sosial atmosfære. Her er det rikelig med plass til en stor sofagruppe, og i spisestuedelen er det god plass til et stort spisebord – perfekt for store familiemiddager og trivelige sammenkomster.

I stuen finnes en imponerende gruepeis i marmor (b142 x d27 x h111). Peisen er unik og eksklusiv.
De store vindusflatene i stuen slipper inn rikelig med naturlig lys gjennom hele dagen, samtidig som de åpner opp for en vakker utsikt ned mot sjøen, og den frodige velstelte hagen. Gulvene er malt parkett, og veggene er glatte malte flater.

Forstue
Forstuen er et lyst og hyggelig rom hvor man kan trekke seg tilbake og finne ro. Med god plass og en innbydende atmosfære er dette et perfekt sted for avslapning.

Kjøkken 1. etasje
Meget sjarmerende og rustikk kjøkkenløsning fra 2017, med innredning bestående av glatte fronter, betong-gulv og en særpreget kobberbeslått benkeplate som skaper et varmt og unikt uttrykk. Over kjøkkenbenken er det montert matchende kobberplater på vegg.
En nedfelt massiv marmorvask (b90 x d50 x h24) med utskjæringer, importert fra Hellas, tilfører kjøkkenet et rått og eksklusivt uttrykk. Gasskomfyren fra SMEG har 7 bluss og 3 stekovner. Matchende SMEG kjøl/frys, oppvaskmaskin og brødrister. Vegghengt ventilator.
Alle hvitevarer i 1.etg medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
I boligens 1. etasje finnes to romslige og funksjonelle rom. Hovedsoverommet er svært romslig, med god plass til dobbeltseng, garderobe og nattbord. Det andre rommet benyttes i dag som kontor, men er godt egnet som soverom med plass til både seng, garderobe og tilhørende møbler.

Bad 1. etasje
Bad fra 2017 med gulvoverflate i elvestein med gulvvarme. Veggene har pussede malte flater og håndlagde keramikkfliser, og himlingen har pusset malt flate. Plassbygget innredning med nedfelt servant i marmor, badekar og gulvmontert toalett. Avtrekksventil plassert i vegg.

Boligens 2.etg har til nå blitt benyttet til utleie, men kan enkelt bli "omgjort" til en gedigen enebolig (Utleiedelen er ikke godkjent/omsøkt). Her finnes bl.a to stuer og tre soverom,
Etasjen er pent oppusset og fremstår som både hyggelig og innbydende, med lyse overflater, rikelig med naturlig lys og en gjennomtenkt planløsning.

Kjøkken 2. etasje
Kjøkkenet har en funksjonell løsning av eldre dato (ukjent årstall), med lyse, profilerte fronter og en laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Mellom benkeplate og overskap er det flislagt, og det er montert både belysning og stikkontakter under overskapene. Det er frittstående komfyr med steketopp og frittstående kjøleskap, samt oppvaskmaskin. Videre er det utstyrt med integrert ventilator tilkoblet avtrekkskanal.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger: Kjøleskap, komfyr og vaskmaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Tre soverom, alle med gode størrelser og praktiske planløsninger som gjør dem godt egnet for både familie, gjester eller hjemmekontor. Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng, garderobeløsning og nattbord. Soverom 2 og 3 er begge romslige og funksjonelle, med rikelig plass til dobbeltseng, garderobeløsning og annet ønskelig møblement.

Bad 2. etasje
Badet fra ca. 2007 og har flislagte overflater, gulvvarme og innfelte downlights i himling. Det har en vegghengt baderomsinnredning med heldekkende servant, samt speil med overlys og stikkontakt praktisk plassert over servanten. Videre er badet utstyrt med dusjnisje med glassdør, stort boble-badekar, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er montert avtrekksventil i vegg.

Wc-rom
Separat WC-rom, innredet med gulvmontert toalett.

Vaskerom
Vaskerommet er av eldre dato, fremstår som funksjonelt med flislagt gulv og våtromsplater på vegg. Rommet er utstyrt med en vegghengt utslagsvask i rustfritt stål, speil med overlys og stikkontakt, samt opplegg for vaskemaskin. Det er også montert avtrekksventil i vegg for god ventilasjon.

Teknisk/VVS
- Vannrør av rør-i-rør og kobber
- Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner plassert i vegg på bad, 2. etasje.
- Fordelerstammer for rør-i-rør med stoppekraner plassert i tek. rom.
- Hovedstoppekran for vann er plassert i hobbyrom/bod
- Varmtvannsbereder på ca 225L fra 2017 og bereder på ca 194L fra 2023 plassert i tek. rom
- Synlige avløpsrør av plast og støpejern
- Stakeluke for avløp er plassert i hobbyrom/bod og bod 1, u. etasje
- Trykktank for borrevann er plassert i tek. rom, kun tilknyttet kaldtvann til utslagsvask samt toalett i u. etasje og utekran til vanning.
- Gasskomfyr på kjøkken er tilknyttet gasstank plassert i stålskap på yttervegg mot vest

Vegger: Panel, fliser, pussede og malte flater og fliser, glatte malte flater, våtromsplater, teglstein
Gulv: Parkett, heltregulv, fliser, elvestein, pussede flater, panelbord
Himling: Panel, pusset og malte flater, glatte malte flater, himlingsplater

Annet fast inventar
- Garderobeskap på soverom 1. etg.
- Plassbygget garderobeskap i stue 2.etg.
- 4 stk. helt nye spesialtilpassede 100% lingardiner i stue/spisestue 1. etg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
- Oppvaskmaskin i utleiedel
- Svart taklampe (Wo&We) i spisestue 1. etg. (kan kjøpes kr 12.000,-).
- 2 stk. "elefant" håndkleholdere på bad 1. etg.

Elektrisk oppvarming, samt vedfyring i vedovn på kjøkken, 1. etg., peis i stue, 1. etg., vedovn i stue, 2. etg. og vedovn i hobbyrom i u. etg.
Gulvvarme i begge bad, begge kjøkken, kontor, samt deler av stue mot kontor, bod/hobbyrom og en bod i u.etg.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Sikringsskap
Sikringsskap med automatsikringer er plassert i mellomgang i 1. etg. og wc-rom i 2. etg.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det ble drevet samvirkelag på eiendommen til 1958. Bygningen har siden vært bolighus.
Det foreligger ikke bygningstegninger for fasade og planløsninger fra byggeår for eiendommen i kommunes arkiv, men tegninger av fasaden fra 1982.
Det er utført flere endringer på fasade og planløsning gjennom årenes løp, det finnes ingen dokumentasjon på dette.
Eneboligen ble opprinnelig oppført i 1920 og er tilbygget med garasjekjeller og ombygget/modernisert i eldre tid, antatt fra 1960-1970 tallet.
Boligen fremstår som to boenheter med to innganger, bad, kjøkken, stue og soverom noe som gir utleiepotensiale, men det finnes ingen dokumentasjon på søknad/godkjennelse av dette.

Da det ikke foreligger godkjente plantegninger for boligen, er rombetegnelser basert på vurderinger fra megler og bygningssakkyndig, i henhold til gjeldende krav til varig opphold.
Takstmannen har, på bakgrunn av en vurdering opp mot gjeldende tekniske forskriftskrav, ansett rommene som egnet for varig opphold. Det gjøres likevel oppmerksom på at dette ikke er å anse som en formell godkjenning, og at det fortsatt knytter seg usikkerhet til hvorvidt rommenes bruk er i samsvar med offentlig godkjenning.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
25.03.1947 - Dokumentnr: 1062
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
Forklaring: Servitutt ansees å ikke ha betydning lenger.

15.03.1977 - Dokumentnr: 2105
Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3212 Gnr:1 Bnr:20
Forklaring: Eier av eiendommen med gnr. 1 og bnr. 20 har rett til fremføring av vann- og kloakkledning over denne eiendommen som har gnr. 1 og bnr. 335.

02.11.1981 - Dokumentnr: 10101
Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Forklaring: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Det foreligger en erklæring som forplikter nåværende og fremtidige eiere til å følge kommunens til enhver tid gjeldende regler for installasjon og bruk av vann- og kloakkanlegg. Kommunen har rett til å inspisere anlegget og kan kreve utbedringer dersom anlegget ikke er i forskriftsmessig stand. Det gis ingen erstatning for ulemper som følge av arbeid på hovedledningsnettet eller ved høy vannstand/flom.

07.11.1997 - Dokumentnr: 9396
Erklæring/avtale
Eier av bnr. 610 plikter å oppfylle brannkrav på bolighuset som ligger nærmere framtidig hus på bnr.335.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Det foreligger en avtale mellom eiendommene gnr. 1 bnr. 610 og denne eiendommen: gnr. 1 bnr. 335, som sier at dersom det bygges bolig nærmere enn 8 meter til nabogrensen, må det tas ekstra brannsikringstiltak (brannklasse B60 for vegg og B30 for vinduer). Avtalen gjelder for nåværende og fremtidige eiere.

14.03.2017 - Dokumentnr: 225166 - Bruksrett
Rettighetshaver: Knr:3212 Gnr:1 Bnr:639
Rett til bruk av carport
Forklaring: Eier av gnr. 1 bnr. 639 skal ha eksklusiv bruksrett til carport i tilknytning til utehus på denne eiendommen og delvis på eiendom gnr. 1 bnr. 639. For øvrig skal uthuset eies og disponeres av denne eiendommen. Bruksretten gjelder så lenge carporten består. Eventuell utgifter knyttet til vedlikehold, istandsetting og reparasjoner av carporten skal dekkes av gnr. 1 bnr. 639 med mindre annet følger av avtale. Utøvelsen av bruksrettighetene skal ikke medføre sjenerende lukt, forsøpling, unødig støy eller forurensing.

25.03.1947 - Dokumentnr: 1062 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3212 Gnr:1 Bnr:20
Bestemmelse om vannrett
Forklaring: Servitutt ansees å ikke ha betydning lenger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Boligens 2. etasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at etasjen ikke kan leies ut.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Utleiedel har i 2025 vært utleid for kr. 21.000.- pr. mnd eks. strøm.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Meget sjarmerende enebolig i idylliske omgivelser på Hellvik. Området fremstår som en "sørlandsidyll" med sin nærhet til sjøen kombinert med områdets mange ærverdige hus. Særdeles attraktivt, veletablert og barnevennlig boområde med umiddelbar nærhet til Hellvik brygge og fin sandstrand. Boligen har en sjønær beliggenhet med fantastisk utsikt mot Hellvik brygge og fjorden. Her kan du følge sjølivet og nyte flotte solforhold og nydelige soloppganger. Ca. 10 min. gange til Hellviktangen med badestrand og kunstkafé hvor det jevnlig arrangeres konserter og utstillinger. Nærmeste dagligvareforretning ligger på Skoklefall. Ca. 4 km unna ligger Tangen senter med stor Meny butikk, vinmonopol og godt utvalg av andre butikker. Her ligger også Tangenten med bibliotek, helsestasjon og kommuneadministrasjon. Få minutters gange til buss som korresponderer med båt til Aker Brygge og Lysaker. Kort vei til idrettsanlegg med fotballbane (gress/kunstgress), skøytebane, tennisbaner og idrettshall. Fine turområder langs kyststien og i Nesoddmarka med turstier, lysløype og skiløyper. Treningssenter på Varden, Skoklefall og Tangen.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til høyre ved Berger veiskille og følg Hellvikveien mot Hellvik brygge. Eiendommen ligger på høyre side. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen har gangavstand til barneskole, videregående skole og Steinerskole, og skolebussordning til ungdomsskole på Alværn.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Idyllisk eiertomt på 765 kvm som er opparbeidet med singlede oppstillingsplasser, gressplen, diverse beplantning samt naturtomt. Tomten er bestående av flere solrike uteplasser hvor du kan nyte morgenkaffen eller slappe av i rolige omgivelser. Den sydøstvendte verandaen på 23 kvm gir gode muligheter for hyggelige stunder med familie og venner, mens den pent opparbeidede hagen med drivhus inviterer til hageglede og avslapning. Her er det rom for både lek, planting og sosialt samvær i naturskjønne omgivelser. I hagen finner du et hyggelig drivhus/utestue i glass som forlenger utesesongen.

Biloppstillingsplasser på gårdsplassen

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Boligen har også brønnvann fra borrehull som kun er tilknyttet kaldtvann i u. etasje. Ingen fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning, annen veggrunn - grøntareal, bevaring kulturmiljø i henhold til reguleringsplan Hellvik brygge datert 29.11.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål, bevaring kulturmiljø, veg i kommuneplan for 2022-2046.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter)
Id 20240236
Navn: Områderegulering for Oksval-Ursvik utenfor vekstgrensen
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Områderegulering

Id 20160199
Navn: Detaljplan Ringveien 31
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeanalyse for eiendommen viser:
- Kulturminner - SEFRAK-bygninger- Vær oppmerksom
- Radonutsatt område - Vær oppmerksom

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Bygget har "gult SEFRAK-registrering" og det betyr at boligen ikke er fredet, men det er verneverdig. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Gammel landhandel.
Huset er et staselig bygg fra 1920 som er oppført på kommunens liste over ”særlig bevaringsverdige bygninger”. Her har det vært både landhandel og trykkeri i bygningen og vinduene har blitt endret etter behov. Målet til dagens eiere var å tilbakeføre huset til en gjennomført og tidsriktig stil, og hele 26 vinduer, koblet 2+1 med kulturglass i ytre lag, samt fem dører ble skiftet i perioden 2018 - 2020.

Kommunale avgifter er kr 35 693,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Vann og avløp faktureres etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25.843 kwh. pr. år. (ikke inkl.utleiedel)
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18.689,-.
Velavgift er kr 400 pr. år. (Helvik Vel)
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 829,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 067 993,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 271 973,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

14 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

372 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
393 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 293 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Kristiansen og Mona Næss

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,87% av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 100 000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken: kr. 260,-/stk
Innhenting offentlige opplysninger fra Nesodden kommune: kr. 5 175,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring inkl. tilstandsrapport Anticimex: kr. 86 750,-
Foto: kr. 5 000,-

Oppdragsnummer 51-0046/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2546

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 16:35