Nedre Langgate 48

Nedre Langgate 48, 3126 TØNSBERG
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 1001, bruksnummer 101, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 586 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 136 kvm: Trapperom, bod, bar / møterom, lagerrom med sluk, fyrrom, toalettrom, trapperom 2, grovkjøkken.
1. etasje 191 kvm: Vindfang, hall m/trapp, kjøkken, tre stuer, toalettrom, gang / kontor, gang / trapperom, kontor.
2. etasje 152 kvm: Trapperom / gang, bad/vaskerom, seks soverom, gang / lagring, toalettrom, trapperom 2.
Loft 107 kvm: Uinnredet kaldtloft.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Enebolig:
1. etasje 44 kvm: Utvendige støpte terrasser.

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner.
Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.04.2026 utført av Hedlund Takst og Byggkontroll AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning;
Enkelte endringer i rominndeling er registrert, hovedsakelig i kjelleretasjen, hvor rommene er ombygget til bar og selskapslokale i maritim utførelse, noe som avviker fra godkjente tegninger. Ikke godkjent til varig opphold.
Noen av veggene på soverommene i 2 etasje er flyttet og en trapp er fjernet.

Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Utvendig
- Vinduer: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Ved tilfeldig stikktakning ble det avdekket råtesvekkelse i vindu mot sør.
- Dører: Det er påvist råteskader og skjevheter mellom dørblad og karm på dørene mot vest. Det er også vesentlige skjevheter i dørbladet fra kontoret og ut til hagen. Brorparten av dørene er eldre og har behov for oppgradering eller renovering.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Registrert planavvik gjennom hele stuen i 1. etasje på 33 mm. TG 3 er gitt på bakgrunn av standardens krav til måleavvik. Ved stikkprøvekontroll av to soverom i 2. etasje og kjøkken i 1. etasje er det registrert planavvik mellom 7 og 22 mm. Det er registrert noe knirk i gulvoverflaten enkelte steder.
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipa har rennemerker etter sotvann. Ved forrige branntilsyn, registrert 22.11.2022, ble det avdekket en rekke avvik på pipe og fyringsanlegget. Brorparten av forholdene er utbedret, men enkelte avvik opplyses å gjenstå. Ny eier må sette seg inn i disse avvikene og sørge for at nødvendige utbedringer blir gjennomført. Ferdigmelding skal sendes inn etter utførte utbedringer. Se eller innhent rapport fra Vestfold Interkommunale Brannvesen IKS for nærmere informasjon om de påviste avvikene.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Veggkonstruksjon: Det er registrert sprekker/riss i de pussede murfasadene.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset eller dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder og/eller skader i takkonstruksjonen.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er registrert noe oppsprekking i natursteinsdekket, samt noe setninger i det nedre terrassedekket.
- Utvendige trapper: Det er registrert flere løse heller i trappen ved hovedinngangsdøren.

Innvendig
- Overflater: Det er stedvis registrert noe oppsprekking i de eldste gulvoverflatene. Dette vurderes å ha sammenheng med alder og naturlig bevegelse i materialene og underliggende konstruksjoner.
- Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er registrert typisk "kjellerlukt". Kjelleren har begrenset ventilasjon og luftgjennomstrømning.
- Innvendige dører: Enkelte dører bærer preg av aldersslitasje og det må påregnes behov for oppgradering eller renovering.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger. Det er påvist unormale luktforhold rundt avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmesentral: Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Bygningskyndig har ikke tilstrekkelig kompetanse til å vurdere fyrkjeler. Det anbefales å innhente fagkyndig ekspertise for å avklare om det er behov for utbedring eller utskifting av anlegget.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er registrert noe suselyd i radiatoren på toalettrommet i 2. etasje, noe som indikerer luft i anlegget.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Innvendige registrerte saltutslag på grunnmuren indikerer redusert effekt av utvendig drenering.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert misfarging og saltutslag på enkelte steder av innsiden av grunnmuren.
- Terrengforhold: Det er registrert dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmuren, noe som gir økt risiko for vannansamlinger mot bygningskroppen.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Oljetank: Det foreligger ingen dokumentasjon på at oljetanken er kontrollert de siste 12 månedene. Dette medfører usikkerhet rundt tankens tilstand og potensiell lekkasjerisiko. Oljetanken er ikke ytterligere vurdert av bygningskyndig.

1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

2. Etasje Bad/vaskerom
- Overflater vegger og himling: et er benyttet vindu/dør med materialer som ikke er fuktbestandige i våtsonen.
- Overflater Gulv: Det er registrert noe avskalling i enkelte gulvfliser, samt slitte og løse sementfuger i gulvet.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det foreligger ingen dokumentasjon på våtrommets tettesjikt, noe som medfører usikkerhet om utførelsen og økt risiko for skjulte feil eller mangler.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Rommet har kun naturlig ventilasjon.

2. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Det ble opplyst på befaringsdagen at det ved et tilfelle i vinter var problemer med at vann inn til toalettrommet var frosset.

Kjeller Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør
- Teknisk anlegg: Kvernpumpen er av eldre dato og bør kontrolleres jevnlig.

Kjeller Grovkjøkken
- Overflater og innredning: Det er registrert fuktskjolder i murvegg over innredningen og fuktsaltutslag i gulvet omkring innredningen. Årsaken antas å være manglende fuktsperre i grunnen og begrenset effekt av dreneringen.

Helse, miljø og sikkerhet
- Åpningene i rekkverkene på utvendige og innvendige trapper er større enn det som er tillatt etter gjeldende forskrifter.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Rekkverkshøydene på både innvendige og utvendige trapper, samt på balkong eller terrasse, er lavere enn dagens forskriftskrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Se mer i tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2026:
- Brorparten av alle innvendige vegg og takflater i 1. og 2. etasje er sparklet slette og malt i 2025/26.

2015:
- Oppgradert bad i 2. etasje

1984:
- Innredet tidligere garasje til kontor.

Denne arkitekttegnede villaen fra 1925 representerer et sjeldent og tidstypisk eksempel på mellomkrigstidens norske villabebyggelse. Boligen er tegnet av arkitekt Arnstein Arneberg, en av periodens mest betydningsfulle arkitekter, kjent for sine store og elegante villaer samt en rekke prominente offentlige bygg. Sammen med Magnus Poulsson stod han blant annet bak Oslo rådhus, og hans arbeider har satt et varig preg på norsk arkitektur. Arnebergs varemerke var romslige villaer, ofte utformet i den såkalte «sorenskriverstilen», inspirert av empirestilens harmoniske og lavmælte uttrykk, med halvvalmede tak og smårutete vinduer. Også denne såkalte «von der Lippe-villaen», oppført i 1925, bærer tydelig preg av disse kvalitetene.
Bygget ble oppført som en eksklusiv privatbolig for skipsreder Anton von der Lippe. Eiendommen har i flere år blitt benyttet til næringsvirksomhet men er nå omregulert til bolig.

Når man ankommer den ærverdige eiendommen, mottas man av en stor gårdsplass med parkering til mange gjester hvor tuntreet og trær i eiendommens grenser sørger for en avskjerming fra gaten. Fra gårdsplassen får man innsyn i en idyllisk, grønn lunge - hvor den solrike hagen er avgrenset fra havneområdet med et stilfullt gjerde, passe høyt for å skjerme seg for innsyn og samtidig ha flott utsikt utover havnen når man oppholder seg på den store terrassen utenfor stuene. Den parkmessige og usjenerte hagen som ligger i en vinkel rundt boligen er ypperlig for rekreasjon og hygge på sommerstid.

Boligen har en gjennomarbeidet og romslig planløsning fordelt over kjeller, to fulle etasjer og uinnredet kaldtloft, og byr på et mangfold av rom som gir stor fleksibilitet i bruk. I senere tid er store deler av vegg- og takflater i 1. og 2. etasje pusset opp med slette flater og lyse overflater i 2025/26, noe som gir boligen et løftet og tidsriktig preg – samtidig som den opprinnelige karakteren og arkitekturen er godt ivaretatt. Badet i 2. etasje ble modernisert i 2015.

Inngangspartiet er fra gaten, her kommer man inn i entréen og videre inn i en lys hall med tilkomst til rommene i 1. etasje og trappeløp opp til 2. etasje og ned til kjelleretasjen. Som gjest vil man først introduseres for de tre vakre stuene på rad av bibliotekstuen som fører til en gedigen stue med peis på den ene siden og en spisestue på andre siden, begge med lekre, originale peiser og 2 utganger til terrassen via dobbeltfløyete terrassedører. På den elegante terrassen som går langs hele langsiden av boligen er det et rekkverk i smijern og den deles av et bredt trappeløp ned til hagen.

På varme dager er det en drøm å kunne åpne dørene ut til terrassen og nyte nydelige soltimer og fantastisk utsyn utover det myldrende livet i gjestehavnen og på brygga. Her kan man la gjestene «mingle» på terrassen før et hyggelig måltid i spisestuen eller man har dekket på til sommerselskap i hagen, en bedre arena for sammenkomster kan man ikke ha.

Det er et eget toalett og garderoberom for gjestene i tilknytning til stuene. Et moderne kjøkken med rikelig med skap, benkeplass og integrerte hvitevarer som ligger til spisestue og hall. Fra kjøkkenet er det gjennomgang til kontordelen som også har egen inngang fra gaten. Herfra er det også trappegang opp til 2. etasje, videre opp til gulvet loft og ned til kjeller.

2. etasje, på ca. 152 kvm, utgjør boligens private sone og rommer hele seks soverom, bad/vaskerom, separat toalettrom, gang med lagringsareal samt to trapperom. Planløsningen gir gode og skjermede rom, med fleksibilitet til både barnefamilie, gjester, hjemmekontor eller generasjonspotensial. Badet fremstår moderne og funksjonelt, og etasjen er ellers preget av lyse overflater og en gjennomgående, rolig atmosfære.

Kjelleretasjen, på ca. 136 kvm, inneholder blant annet trappeforbindelser, bod, fyrrom, toalettrom, grovkjøkken samt et stemningsfullt bar- og selskapsrom som også kan benyttes som møterom. I tillegg finnes lagerrom med sluk og gode oppbevaringsmuligheter. Kjelleren gir boligen et ekstra sosialt og funksjonelt plan, godt egnet for selskapelighet, hobbyrom eller representasjon. (Ikke godkjent til varig opphold)

Over dette ligger et uinnredet kaldtloft på ca. 107 kvm, som gir ytterligere lagringsplass og et potensial for fremtidig utvikling, der dette er mulig.
Gulvene i boligen består av parkett og fliser, med gjennomgående fiskebeinparkett i lys utførelse i store deler av 1. etasje, noe som understreker boligens klassiske og representative uttrykk. Vegger og himlinger er hovedsakelig malt i lyse farger, med enkelte flislagte og panelerte flater som gir variasjon og karakter.

En sjelden mulighet til å overta en arkitekttegnet villa med solid historisk forankring, rike romkvaliteter og et betydelig potensial – enten man ønsker å videreføre den eksisterende stilen eller tilføre egne tilpasninger innenfor rammen av boligens særpregede arkitektur.

For ytterligere teknisk informasjon henvises det til salgsoppgavens punkt Byggemåte og tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Lysekrone i "bibliotek" og på kjøkkenet medfølger ikke handelen.

Boligen varmes opp med oljefyr som benytter biobrensel som fyringsolje, vannbåren varme via radiatorer i de fleste rom, samt elektriske varmekabler i gulv på bad/wc/vaskerom i 2. etasje og vegghengt panelovn på toalettrom i kjelleretasjen. Det er også åpne gruer i 1. etasje og i kjelleretasjen, samt en vedovn i hallen i 1. etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

De ble utført tilsyn med fringsanlegget den 14.11.2022.
Det er registrert avvik ved murt peis, inkludert manglende ubrennbar plate på gulvet foran peisen (minst 30 cm), for kort avstand til brennbart materiale i kappen over peisen, feiloppføring med hensyn til materialvalg (hardbrent tegl, ildfast stein) og avstander til brennbart materiale, samt manglende godkjent fundament (står på trebjelkelag). Disse avvikene skulle utbedres innen februar/mars. Det anbefales rehabilitering av skorsteinsløpet da skorsteinen er kledd flere steder, er gammel og dårlig isolert.

Det opplyses at brannvesenet har fått tilfredsstillende tilbakemelding, men det foreligger ikke dokumentasjon på hvilke avvik som er korrigert.
Dokument fra brannvesenet kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er oppført i 1925. Det foreligger Færdigattest for våningshus av mur datert 16.11.1925. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ferdigattest for piperehabilitering datert 04.09.2024.

Det foreligger tegninger godkjent av Tønsberg bygningsråd for fasadeendring og omdisponering av garasje til kontor datert 24.11.1983. Det er ikke utstedt ferdigattest for dette tiltaket.

Det foreligger bygningsanmeldelse for kjellerinnredning datert 1936. Disse stemmer ikke med dagens planløsning.
Det er registrert enkelte endringer i rominndeling, hovedsakelig i kjelleretasjen, hvor rommene er ombygget til bar og selskapslokale i maritim utførelse. Rommene er ikke godkjent til varig opphold, og det kan kreves at rommene tilbakeføres til opprinnelig stand.

Det foreligger rammetillatelse for ombygging av bolig datert 07.10.2015. Det er ikke kjent hva denne ombyggingen omhandler eller om dette er utført. Det er ikke utstedt ferdigattest for dette tiltaket og det foreligger ikke tegninger. Det er forsøkt uthentet fra postlistene i Tønsberg, men det foreligger ikke dokumentasjon.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
I kjelleretasjen er rommene ombygget til bar og selskapslokale, noe som avviker fra godkjente tegninger. Dette er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, som normalt er søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1926/900436-1/91 23.03.1926 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
- Eldre dokument.

1927/900428-1/91 07.12.1927 ERKLÆRING/AVTALE
Forbud mot opplagsplass m.m.
I henhold til et arvefestebrev fra 1925 kan ikke tomten benyttes på måter som generer naboeiendommen, som for eksempel til opplagsplass eller bebyggelse med lagerskur.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Denne historiske villaen fra 1926 har en unik beliggenhet i Korten, rett ved det historiske Slottsfjellet. Herfra kan du spasere langs bryggekanten til Tønsberg sentrum og byens yrende liv. Livet leves til fots, med umiddelbar tilgang til alt du trenger i hverdagen.

På få minutter når du Farmandstredet og Torvgården for shopping, samt et rikt utvalg av byens restauranter, kafeer og kulturtilbud. Daglige ærender er enkle, med matbutikker, apotek og Vinmonopol innenfor noen kvartaler. Flere barnehager og skoler, inkludert Skagerak International School, ligger også i gangavstand fra eiendommen.

Rekreasjonsmulighetene er mange, enten du foretrekker en tur i Gunnarsbøparken eller en kveld på brygga. Kollektivtilbudet er utmerket, med Tønsberg stasjon en kort spasertur unna for togforbindelser, og Sandefjord lufthavn Torp kun en 22-minutters kjøretur unna for reiser lenger av gårde. Her kombineres det beste av byliv med roen fra nærheten til fjorden og historiske omgivelser.

Eiendommen har en sentral beliggenhet Tønsberg. Når man kommer fra E-18 følger man veien til Tønsberg sentrum via Slottsfjellstunnelen, hvor veiløpet går over i Nedre Langgate. Eiendommen ligger som 4. eiendom på høyre side med innkjøring til en egen gårdsplass med parkeringsplass til 12 biler. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Byskogen skolekrets. Byskogen skole (1-10. trinn) og Greveskogen videregående skole. Det er flere barnehager i området. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 994.2 kvm. Tomten er solrik og pent opparbeidet med romslig plen, variert beplantning av busker og flotte, etablerte trær som gir en lun og grønn ramme rundt eiendommen. Asfaltert gårdsplass gir god plass til parkering, og den inngjerdede tomten skaper et trygt og privat uteområde – perfekt for både lek, avslapning og sosiale sammenkomster.

Parkering på eiendommens asfalterte gårdsplass i innkjørselen. Det er mulighet for å montere ladeboks for elbil på parkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til annet kombinert formål (994.25 m²) og bevaringsområde (994.3 m²) i henhold til reguleringsplan Bryggeområdet mellom Nordbyen og Ollebukta (ID: 3905 61217), datert 13.11.1996, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035, datert 03.04.2024. I planen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse - nåværende, andre støysoner, båndlegging etter lov om kulturminner, byggegrense, forhold som skal avklares og belyses, hensyn bevaring bygning og annen kulturmiljø, ras- og skredfare.

- Båndlegging etter lov om kulturminner (kulturminneloven) er et formelt vern av kulturminner og kulturmiljøer for å sikre dem mot endring eller ødeleggelse. Dette brukes særlig for automatisk fredete kulturminner, slik som middelaldergravplasser, og avmerkes ofte som hensynssone H730 i kommunale arealplaner.
- Hensynssone for bevaring av bygninger og annet kulturmiljø er et planverktøy i henhold til plan- og bygningsloven som sikrer vern av objekter og områder med lokal eller regional kulturminneverdi. Dette verktøyet brukes i kommunale arealplaner for å bevare helhetlige miljøer, kulturlandskap og spesifikke bygningsmiljøer som er viktige for stedsidentitet og kunnskap om fortiden.

Relaterte planer:
- Område begrenset av Tollbodgaten, Storgaten, Conradisgaten og sjøen (23.4.2014).
- Ollebukta 4, gbnr. 1002/356 (19.4.2017).
- Miljøopprustning av Nedre Langgate (14.12.1994).
- Hotell ved Tollboden (30.4.1999).
- Tønsberg kino (31.5.2000).
- Pelagos kvartalet (31.5.2002).
- Haabet (25.8.2006).
- Lindahlplan (4.6.2000).
- Kaldnes, Gnr. 1003 bnr. 79 (12.12.2001).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 38 238,- for 2026 (årprognose). I dette inngår gebyr for vann- og avløp (bolig 71-300m2), renovasjon, tillegg volum restavfall, og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 90 000,- pr. år / 60 000 kWh pr. år.
Nåværende eier har forsikring i If forsikring som koster kr 21 000,- pr. år.
Det er ingen fast tilknytning for TV og internett.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 3 447 731,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 11 353 901,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

26 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

662 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
663 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
683 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
27 163 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
27 183 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hermine Sofie Thorsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

På denne eiendommen kan det ikke tegnes boligkjøperforsikring grunnet at arealene overstiger 500 kvm.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 252 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver med omslag  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 750,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune u/formues  kr 3 525,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024  kr 1 962,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  (maks) kr 65 000,00 (frivillig)
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto  kr 7 600,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 30 025,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0052/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2652

Sist oppdatert: 06. mai 2026 kl. 21:08