Rokkevegen 40

Rokkevegen 40, 6050 VALDERØYA
Kommunenummer 1532, gårdsnummer 186, bruksnummer 12, ideell andel 1/1
Kommunenummer 1532, gårdsnummer 186, bruksnummer 539, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 525 kvm

BRA-i:
Kjeller: 169 kvm: Utleiedel bestående av: Entre, bod, stue/kjøkken, 2 soverom og bad
Tilhørende hoveddel: Gang/trapperom, stue, vaskerom, gang, rom klargjort for bad, soverom og 2 boder
1. etasje 163 kvm: Hall m/trapp, stue/kjøkken, stue, hagestue, bad, soverom og 2 boder
2. etasje 81 kvm: Hall m/trapp, bad, 3 soverom og garderobe
2. etasje 46 kvm: Garasjeloft bestående av: Stue/kjøkken, soverom og bad

BRA-e:
1. etasje 66 kvm: Garasje og bod

Åpent areal:
Kjeller: 12 kvm: Terrasse på terreng
1. etasje 30 kvm: Terrasse
2. etasje 63 kvm: Takterrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport med befaringsdato 16.06.2026 utført av Frode K. Mauren. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten opprinnelig oppført i 1929 med betydelig tilbygg og ombygginger i perioden 2012/2019. Boligen er oppført med hovedetasje + underetasje og loft. Tilbyggsdelen i boligdelen har 2 etasjer mens garasjedelen har hovedetasje og loft. Det er flere utleieenheter i boligen.

Hovedhuset har tømmerkonstruksjon i fra byggeår, mens fasaden har liggende bordkledning fra ca. 2013. Takkonstruksjonen i hovedboligen består hovedsakelig av en sperre-/dragerkonstruksjon i tre fra 2013 og utover, mens garasjeloftet har en takstolkonstruksjon/sperrekonstruksjon i tre. Begge konstruksjonene er gjenbygget. Hovedtaket er tekket med skifertakstein som ble lagt om i ca 2013. Renner og nedløp er i metall og ble installert fra 2012/13 og utover. Nedløpsrørene er ført ned i rør i grunnen, men det er ukjent hvor disse rørene fører videre. Det er på skifertak stedvis snøfangere mot øst ved inngangsparti, videre er det stigetrinn og plattform for feier.

Garasjen har to leddporter i metall med portåpner, og det er en malt ytterdør på loftet. I kjellerstuen i hoveddelen er det en balkongdør mot sør som er gjenbygget på innsiden, men fortsatt synlig fra utsiden. Garasjen har taktekking av metallplater, mens tilbygget med flatt tak er dekket med PVC-duk.

Hovedsoverommet på loftet har utgang til en stor sørvestvendt takterrasse på 63 kvm med trerekkverk. Stuen og hagestuen i hovedetasjen har utgang til en sørvestvendt treterrasse på ca. 30 kvm med trerekkverk. Begge terrassene ligger over boligrom i underliggende etasjer og har PVC-duk eller lignende som tettesjikt fra ca 2013 og utover. I tillegg er det en mindre treterrasse på terreng mot sør på ca. 12 kvm. En nyere utvendig trapp i tre med trerekkverk fungerer som hovedinngang. En enkel tretrapp med trerekkverk fører opp til garasjeloftet, og en annen tretrapp fører fra terrasse ned til terreng.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Utvendig:
Dører - Karmene i dører er væ rslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Ytterdør på garasjeloft og dør ut fra kjellerstue i hovedbyggets underetasje har svelling/fuktskader i nedkant.

Innvendig:
Overflater - Enkelte overflater har skader og slitasjegrad som tilsier utskiftning/vedlikehold. Laminat i stue/kjøkken har sklidd fra hverandre og er fuget, endel svelling i laminat i stue/kjøkken i underetasje.
Etasjeskille/gulv mot grunn - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Tekniske installasjoner:
Ventilasjon hoveddel/garasje - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen
Varmtvannstank - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. 200 l tank i underetasje er over 20 år.

Tomteforhold:
Grunnmur og fundamenter - Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er påvist mindre pussavskalling/mindre riss i hovedmur mot sør i nedkant.

Bad loft:
Overflater gulv - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Enkelte fliser har sprukne flisfuger/løsnet flis blant annet ved dør.
Sanitærutstyr og innredning - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Bad 1. etasje:
Overflater gulv - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet er tilnærmet flatt, men med et fall i dusjsonen på ca 10 mm, videre er det en metallist på gulv ved dusj på ca 10-12 mm. Det er også kant ved terskel, men ukjent om tettesjikt er dratt opp på denne. Ved en eventuell lekkasje kan vann renne mot dør før det når sluk.

Stue/kjøkken 1. etasje:
Overflater og innredning - Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.

Bad leilighet vest:
Overflater gulv - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Bad leilighet vest:
Ventilasjon - Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Ventil på badet har gjentettete perforererte hull.

Vaskerom underetasje:
Overflater gulv - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Dette er et vaskerom hvor håndtering av eventuelt lekkasjevann er viktigst. Det er høy kant ved terskel, men ukjent om tettesjikt er dratt opp på denne. Det er påvist noe sprekker i betongoverflate på gulv.
Sluk, membran og tettesjikt - Gulvet på vaskerommet har ikke et tilfredsstillende tettesjikt utifra dagens krav til tettesjikt, men vil kunne fungere OK på et vaskerom i underetasje. Det er sprekker i gulvet.

Stue/kjøkken underetasje:
Overflater og innredning - Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er antydning til noe mindre sprekker/oppsvelling i kjøkkengulv samt i benkeplate.

Bad / Loft garasje:
Overflater gulv - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er videre påvist antydning til fuktskade/slitasje på dørlist/foring ved dusjvegg.
Sanitærutstyr og innredning - Det er ikke tilfredsstillende løsning forå synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (konstruksjoner ikke undersøkt):

Vaskerom underetasje:
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Bak skyllekaret er det en vegg med ca 50 cm tykkelse, det legges til grunn det er en murvegg inne i denne veggkonstruksjonen. Det henvises til vurderinger av våtrommet under de andre delkonstruksjonene på våtrommet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Stor enebolig oppført over 3 plan samt garasje med loft. Boligen har følgende standard på innvendige overflater:

1. etasje/hovedetasje:
Hovedetasjen har laminat eller malte gulv, malte tapetserte vegger, noe synlig tømmer og malte innvendige tak med en del innfelt spottbelysning. Hagestuen har trebord på gulv, malte vegger og innvendige tak med spottbelysning.

HALL M/TRAPP
Malt gulv, malte vegger og vegg med synlig tømmer samt malt tak med innfelt spottbelysning. Store garderobeskap med gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko. En innvendig tretrapp fra 2013/15, malt med parkett i trinn og trerekkverk, har håndrekke montert på vegg.

STUE/KJØKKEN
Lys og trivelig stue med god plass til flere soner og sitteplasser samt spisestue i tilknytning til kjøkkenet. Store vindusflater som gir godt med naturlig lysinnslipp. Murt peis med innsats i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære.
En-stavs laminat på gulv, lyse malte vegger og tak.

Kjøkkeninnredning fra Kvik med hvite glatte fronter fra ca 2015 og heltre benkeplate. Fliser på vegg over kjøkkenbenk. Det er integrert kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, vinskap og stekeovn. Det er montert komfyrvakt. Det er kjøkkenventilator i tak med avtrekk ut.

TV-STUE
Adkomst via dobbel skyvedør med glassfelt fra stue/kjøkken. En-stavs laminat på gulv og lyse malte vegger og tak med noe innfelt spottbelysning. Store vindusflater med gode lysforhold. Persienner i vindu.

HAGESTUE
Det er skyvedør fra spisestue ut til romslig hagestue. Tregulv, malte vegger og tak. Skyvedør ut til terrasse.

BAD
Badet ble pusset opp i 2015 av tidligere eier. Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte plater i tak med innfelt spottbelysning. Baderomsinnredning fra Ikea med skuffer og dobbel servant med ett-greps armaturer. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassdør og vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Avtrekk via elektrisk el-vifte.

SOVEROM
Vegg til vegg teppe på gulv, malte vegger og malt tak med innfelt spottbelysning. Rullgardiner i vindu.

2 BODER

2. etasje/loft:
Loftsetasjen har tepper eller malte gulv, malte tapetserte vegger, noe synlig tømmervegger og malt MDF-panel i innvendige tak, samt noe synlig takkonstruksjon.

HALL M/TRAPP
Malt gulv, malte vegger og malt panel i tak.

BAD
Stort og romslig bad som ble pusset opp i 2015 av tidligere eier. Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt MDF-panel i tak med innfelt spottbelysning. Stor baderomsinnrending med skuffer og dobbel ovenpåliggende servanter med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakter over servant. Hjørnebadekar med badekarsarmatur. Dusjnisje med glassdør og vegghengt dusarmatur. Vegghengt toalettt. Avtrekk via elektrisk el-vifte.

3 SOVEROM
Stort og romslig hovedsoverom med vegg til vegg teppe på gulv, malte vegger samt vegg med synlig tømmer. Malt panel i tak. Synlige bjelker som gir rommet særpreg og karakter. Skyvedørsgarderobe. Dør til garderoberom. Utgang til en stor sørvestvendt takterrasse på 63 kvm med trerekkverk.

GARDEROBE
Vegg til vegg teppe på gulv, malte vegger og malt panel i tak. Garderobeinnredning med gode oppbevaringsmuligheter.

Underetasje:

Underetasjen i utleiedelen har laminat eller fliser på gulv, malte vegger og malte innvendige tak.
Underetasjen i hoveddelen har malte gulv og laminat på gulv, malte tapetserte vegger, noe malte panelplater og malte innvendige tak med noe innfelt spottbelysning. Én bod har betonggulv og rupanel på vegger, tilrettelagt for
fremtidig bad.

Utleiedel bestående av:
ENTRE

STUE/KJØKKEN
Romslig stue og kjøkken i åpen løsning med en-stavs laminat på gulv, malte vegger og tak. Det er god plass til både sofagruppe og spisestue i tilknytning til kjøkken.

Kjøkkeninnredning med hvite glatte fronter fra 2012 og benkeplate av laminat. Flisplate på vegg over kjøkkenbenk. Integrert oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.

2 SOVEROM
En-stavs laminat på gulv, malte vegger og tak med noe innfelt spottbelysning.

BAD
Badet ble puset opp i 2013 av tidligere eier. Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte plater i innvendig tak. Romslig innredning med glatte fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontrakt over servant. Dusjkabinett og vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekk via balansert ventilasjonsanlegg, tilluft via spalte ved dør.

BOD

Tilhørende hoveddel:
GANG/TRAPPEROM

STUE
En-stavs laminat på gulv, vegger har malte flater samt malte panelplater og malt tak.

VASKEROM
Vaskerommet ble oppusset i 2013 av tidligere eier. Betonggulv med gulvvarme, flislagte vegger og MDF-panel i innvendige tak. Innredning med hvite glatte fronter og nedfelt skyllekar. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Avtrekk via elektrisk el-vifte.

GANG
En-stavs laminat på gulv, malte vegger og tak.

BOD
Klargjort for fremtidig bad.

SOVEROM
En-stavs laminat på gulv, malte vegger og tak med noe innfelt spottbelysning.

2 BODER

GARASJE:
1. etasje:
Garasjerom og bod
Garasjen i hovedetasjen har betonggulv, malte vegger og innvendige tak

2. etasje:
STUE/KJØKKEN
En-stavs laminat på gulv, malte vegger og skråhimling med listefrie overganger og innfelt spottbelysning.

Sort kjøkkeninnredning fra 2019 med glatte fronter og benkeplate av laminat. Det er integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Det er laminat på gulv.
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

SOVEROM
En-stavs laminat på gulv, malte vegger og skråhimling med listefrie overganger. Persienner i vindu.

BAD
Rommet er fra 2019 oppusset av tidligere eier. Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte innvendige tak. Baderomsinnredning med servant med ett-greps armatur.
Garasjeloftet har laminat på gulv, malte vegger og malte innvendige, samt noe innfelt spottbelysning.

Tekniske installasjoner:
Vannrørsystemet består av rør-i-rør-system fra 2012/13 og utover til 2019 på garasjen, med stoppekran i vaskerom.
Utleieleiligheten i underetasjen har balansert ventilasjonsanlegg montert i bod.
Hoveddelen i boligen har periodisk avtrekk fra våtrom og kjøkken, men ingen tilluftsventilering utover åpningsvinduer.
Garasjeloft har periodisk avtrekk fra bad og kjøkken, det er ikke påvist tilluft utover åpningsvindu.
Varmekilden til det vannbårne varmeanlegget er elektriske varmekolber i en akkumulatortankløsning på ca. 340 liter, fordelt på en hovedtank på ca. 220 liter og en tilleggstank på ca. 120 liter fra ca. 2013.
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter fra 2004, og en varmtvannstank på ca. 120 liter er montert på garasjeloftet fra 2016.
De fleste rom i hovedhuset har vannbåren gulvvarme fra ca. 2013 og utover.
Det elektriske anlegget er fra perioden 2012/19, utført av Jansen Elektro AS på hovedhuset, mens garasjetilbygget er utført av Coffteck AS.
Boligen har flere sikringsskap, med hovedskap i vaskerom i underetasje og ny måler fra 2017.
Utleieleiligheten i underetasjen, garasjeloftet og selve garasjen har egne sikringsskap.
Det er montert elbil-lader i garasjen.
Brannslukningsapparat og røykvarslere er påvist.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Robotgressklipper medfølger ikke.

Boligen har vannbåren varme i hoveddelen av huset, utenom soverom og boder. Det er montert peisovn på stue/kjøkken i hoveddelen. Varmekabler i alle badegulvene. Klargjort for tilkobling av varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt den 10.10.2016 . Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Innvendige kledninger, innredninger m.m.

Selger opplyser at alle punkter er utført.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk

Loftsetasjen i hovedhuset stemmer i stor grad med tegningen datert 22. juni 2012. Det åpne arealet i hallen er på tegningen angitt som bod, mens dagens garderobe er angitt som «disponibelt».

Tegningen av hovedetasjen datert 30. mars 2019 samsvarer med dagens bruk i hovedhuset og på garasjeloftet, med en vesentlig endring: en dør fra hagestuen til det innredede loftet på garasjen er tegnet inn, men denne døren finnes ikke i dag. Det er heller ikke etablert trapp fra terrassen til terreng og hage som viser på godkjent tegning. Garasjeloftet er ikke godkjent som egen boenhet jf. vedtak 15. november 2019. For at utleiedelen skal være godkjent skal det være adkomst fra hoveddel.

Tegningene av underetasjen fra 22. juni 2012 samsvarer med dagens bruk i den gamle delen, bortsett fra at dagens kjellerstue på tegningen er angitt som disponibelt/bod. Dette er søknadspliktig endring som krever søknad og godkjenning. Badet på tegningen er i dag en bod som er tilrettelagt for fremtidig bad. Det er også satt inn dør fra stue til terreng/gårdsplass som ikke viser på tegning - dette er fasadeendring som krevet søknad og godkjening. I stuen (disp. rom på tegninger) er det også en dør ut til hage men denne går ut fra bod og ikke fra stue. Trapp fra terreng til terrasse mot syd som viser på tegning er ikke etablert i dag, kun trapp ned mot nord mot garasje.

I garasjen er det kun 1 bod i bakkant, ikke 2 som viser på tegninger.

Dagens utleieleilighet i underetasje fremstår på samme tegning kun med et soverom som har adkomst fra hoveddelen, pluss bodareal, dagens stue/kjøkken/bad etc fremgår ikke på tegningen. Dette er søknadspliktig endring som krever søknad og godkjenning.

Det er også noen små endringer på fasade ut i fra godkjente tegninger fra 2012/2019. Overbygg over inngangsparti og ark på loft er spiss og ikke buet som på tegninger samt at vindu i trapperom i hovedtasjen er større enn på fasadetegninger. Dette er også søknadspliktige endringer som ikke er byggesøkt og godkjent.

Tiltaket er ikke korrekt avsluttet med ferdigattest slik plan- og bygningsloven krever. Kjøper overtar ansvaret for å søke om ferdigattest for tiltaket. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav.

Dersom man ønsker å forsøke å få godkjent utleieenhetene som selvstendige enheter, vil dette kreve full byggemelding og også bygningsmessige tiltak. Det gjøres oppmerksom på at garasjeloftet per i dag ikke har tilfredsstillende
rømningsforhold. Kun rømning ut gjennom hoveddøren er mulig. Dør inn i hagestuen må her etableres for å tilfredsstille rømningsløsning på godkjent tegning.

Det tas spesifikt forbehold om at kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 102103-1/58 06.05.1965 ERKLÆ RING/AVTALE
Bestemmelse om kloakkledning - Vegvesenets betingelser vedtatt

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av bolige som er innredet som en utleiedel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Stor og innholdsrik boligeiendom med dobbel garasje. Boligen ble opprinnelig bygget i 1928 med betydelig tilbygg og ombygginger i perioden 2012/2019. Eiendommen er beliggende i Rokkevegen på Valderhaugstrand i Giske kommune.

Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger og noen 2-mannsboliger. Det er kort avstand til topp moderne skole med godt læremiljø. Skoler og barnehager ligger ikke langt unna boligen - en spasertur på ca. 12-15 minutter.

Det er kort vei til busstopp/offentlig kommunikasjon på Trollhaugen og hurtigbåtforbindelse til Nordøyane, Hareid og Ålesund sentrum fra Valderhaugstranda.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Ytterland, Øyssenteret, Skaret eller på Sætra. Her finnes både Kiwi, Bunnpris, Spar og Rema 1000. På Ytterland finnes det blomsterbutikk, restaurant/kafè og hotell. På Øyssenteret finnes pizzabakeren og i Skaret finnes klesbutikk. På Sætra er det etablert Europris, bankfunksjoner, apotek og bensinstasjon.

Til Ålesund bysentrum via undersjøiske tunneler ca. 12-15 minutter kjøring.

Det er kort kjøretur til Ålesund Lufthavn på vigra med flytrafikk til inn- og utland.

Av fritidsmuligheter er det kort vei til flotte turmuligheter på Signalen - opp dit er det flere ruter å velge mellom. På Vigra har vi flotte turmuligheter på Molnesfjellet hvor man kan se langt ut i havgapet. Her kan man velge å gå rundt fjellet og langs flotte turstier langs fjæra. På Godøya finnes Storhornet hvor man kan gå opp fra Juv, barneskolen eller Alnes. Gå rundt vannet, til Rantane eller nyt panoramautsikt over nærområdet fra den 497 meter høye toppen. I tillegg finnes det fine turstier langs fjellet.

Fra Ålesund til Valderøya via undersjøiske tunneler. Ta første avkjørsel til venstre ned mot rundkjøringen på Ytterland og kjør mot Valderhaug. Ta av til venstre etter knappe 2 km opp Rokkevegen og følg veien oppover til den svinger til venstre, følg vegen et stykke og ta av andre avkjørsel på venstre hånd og du får boligen rett frem til høyre i enden av gaten.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Valderøy barneskule (1-7 kl.) 16 min. gange - 1.3 km
458 elever, 22 klasser

Giske ungdomsskule (8-10 kl.) 14 min. gange - 1.2 km
328 elever, 28 klasser

Ålesund vgs. - Volsdalsberga 14 min. m/bil - 13.2 km
270 elever, 12 klasser

Ålesund videregående skole 15 min. m/bil - 12.4 km
380 elever, 19 klasser

Barnehager:
Myra barnehage (1-5 år) 8 min. gange - 0.7 km
37 barn

Skjong barnehage (0-5 år) 14 min. gange - 1.3 km
56 barn

Daggry barnehage (0-5 år) 20 min. gange - 1.6 km
71 barn

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen består av 2 bnr., bnr. 12 hvor huset ligger som har et areal på 716,4 kvm og bnr. 539 hvor garasjen ligger - samlet areal på 972,4 kvm. Tomten er opparbeidet med flott plen mot syd, beplantinger, hekk og gruset oppstillingsplass og dobbelgarasje med bod i bakkant.

Gode parkeringsmuligheter i dobbel garasje samt på gruslagt gårdsplass.

Det er montert el-bil lader i garasje.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei - stikkvei ned fra Rokkevegen er privat med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 1969001, "Myreområdet på Valderhaugstrand", datert 11.11.1969, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 701 m² regulert til boliger og 16 m² til felles avkjørsel.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen sin arealdel 2018-2030 (ID: 2014010), vedtatt 14.06.2018. I planen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). I henhold til planens bestemmelser § 2.2 gjelder kommuneplanens arealdel foran reguleringsplaner vedtatt før arealdelen, ved eventuell motstrid.

Det pågår planarbeid i området. Det er igangsatt arbeid med ny kommuneplan (Kommuneplanen sin arealdel 2025-, ID: 2025004). Det pågår også arbeid knyttet til regional plan for areal, klima og transport (PAKT), og det utredes en konseptvalgutredning (KVU) for rv. 658 Ålesund–Vigra med mulige nye tunnelløsninger og veitiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 41.034,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
I selgers husstand har det bodd .......... personer.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 22.784,-.
Boligen er tilknyttet fiber fra Tafjord Kraft med avgift på kr 1.200,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 743 178,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 972 711,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5.641,- pr år.

11 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

275 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
276 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
295 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 276 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 295 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Wenche Fladmark og Tore J Vadseth

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 76-0140/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26140

Sist oppdatert: 18. august 2026 kl. 10:19