Bergfrueveien 8E

Bergfrueveien 8E, 1663 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 729, bruksnummer 53, ideell andel 1/1
Andelsnummer 219, Vallefjell I Borettslag v/ OBOS Eiendomsforvaltning, organisasjonsnummer 951414166

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
3. etasje 74 kvm: Entré, 2 soverom, kjøkken, bad, og stue

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Kjellerbod

BRA-b:
3. etasje 6 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en bod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.07.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten er boligblokken bygget i 1971. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av
betong. Yttervegger oppført i betong/murverk, utvendig forblendet med teglstein. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalt takbelegg/folie (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys > Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

Utvendig > Balkongdør > Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Det er vanskelig å si når strakstiltak vil være nødvendig, men de har oppnådd minste forventede
brukstid, normal tid før utskifting er 20 - 60 år.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner > Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm gjennom stuen.

Bad > Dokumentasjon for våtrom > Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.

Bad > Overflater, vegger og himling > Overflatene ser visuelt bra ut. Våtrommet vurderes imidlertid å ha kort gjenvæ rende brukstid basert på alder, og det må påregnes behov for
oppgraderinger eller fullstendig oppussing på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.

Bad > Overflater gulv > Det er ingen direkte vannpåkjenning på gulvet, noe som er bra. Ved endret bruk kan dette medføre en dårligere tilstandsgrad enn dagens. Det registreres stedvis bomlyd under gulvflisene, noe som indikerer mangelfull vedheft mellom flis og underlag. Forholdet kan blant annet skyldes utilstrekkelig limdekning, bevegelser i underlaget eller utførelsesmessige forhold. Videre registreres det noe uferdige utførelse rundt flisarbeider i varmeskap.

Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk > Vurderingen er basert på alder. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.

Bad > Ventilasjon > NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til
felles kanaler for bygget

Kjøkken > Avtrekk > NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Innvendige vannledninger > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Innvendige avløpsrør - støpejern > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsrør.

Varmtvannsbereder/tank > Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

TGIU:
Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har du kjennskap til eiendommen? Ja.
Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2024- Det ble lagt nytt tak/ gjort rehabilitering av taket på alle blokkene i bergfrueveien av boretslaget. husker ikke om det var 2024/25

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2025- Dratt om kabler på sov1 og stue slik at jord blir etablert og nye strømkabler.

Leiligheten er betydelig modernisert i senere år og har i dag tidsaktuell, god standard. De fleste rom ble i 2018 pusset opp med nye og fornyede overflater, deriblant ny gips på vegger og nytt laminatgulv.

Det er også gjort oppgraderinger ved leilighetens elektriske anlegg, blant annet i form av nye kabler i stuen og ett soverom. Nye taklamper og ny belysning er i tillegg montert.

Kjøkkenet ble i 2018 oppgradert med helt ny innredning fra IKEA som i dag er velholdt. Innredningen er meget praktisk med store arbeidsflater, rektangulær stålvask og et rikt antall oppbevaringsmuligheter, blant annet i himlingshøye overskap. Integrerte hvitevarer medfølger.

Badet er bygget om fra den originale romløsningen bestående av bad, toalettrom og vaskerom. Disse er nå slått sammen til ett stort bad. Fliser ble i den anledning lagt over eksisterende overflater på gulv og vegger som egeninnsats. TG 2 er gitt enkelte forhold, tiltak anbefales. Baderomsinnredning og utstyr er fra blant annet IKEA og Megaflis.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater og spilepanel.
Himlinger: Glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte grå fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert oppvask, ovn, mikrobølgovn medfølger

TV, kjøleskap, speil i gang, tvbenk. kan overtas mot et vederlag til selger.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1971 av boligens innvendige bruk.
Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.
Det ene soverommet var opprinnelig byggemeldt som to soverom.
Wc, bad og vaskerom er slått sammen til et stort våtrom.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er søkt om fasadeendring (tegl) med godkjente byggetegninger datert 17.03.2004 Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger ferdigattest på innglassing av balkong og anlegg av ny g/s-vei datert 04.01.2012, med godkjente byggetegninger datert 03.09.2009.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet energiverkets rett til vedlikeholde kabelanlegg og rett til å fornye anlegget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Bergfrueveien bor du tilbaketrukket i høyden på Vallefjellet, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg.

Spesielt attraktiv er nærheten til Fredrikstadmarka; fra nabolaget går det gang- og sykkelvei rett inn i marka som har et omfangsrikt nettverk av grusveier og løyper. Vinterstid prepareres kilometervis av skispor så snart forholdene tillater. Lysløype starter ved Rekustad - knappe fem minutter unna med bil.

Vel så kort vei er det til handelsområdet rundt Dikeveien med et bredt shoppingtilbud i kjøpesenteret Østfoldhallen samt en rekke store varehus. Flere dagligvareforretninger gjør det i tillegg enkelt å utføre hverdagslige innkjøp.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; langs Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom som har svært hyppige avganger mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Fra holdeplassen ved Østfoldhallen er reisetiden til sentrum under ett kvarter. Samme sted stopper for øvrig også buss til Sykehuset Østfold. Lokal buss stopper i tillegg ved krysset Råkollveien/Bergfrueveien.

Gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ til å reise kollektivt. Med bil kjører du til både sentrum og til E6 ved Solli på om lag 10 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Trollklubben barnehage (0-5 år) 107 barn 1.3 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 33 barn 1.4 km
Rolvsøy barnehage (1-5 år) 105 barn 1.9 km

Skole:
Hauge skole (1-7 kl.) 185 elever, 11 klasser 1.1 km
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 184 elever, 12 klasser 1.5 km
Rekustad skole (1-7 kl.) 257 elever, 15 klasser 1.9 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 435 elever, 26 klasser 1.4 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 2.7 km
Glemmen vgs - Lisleby

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 92.546 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning.

Borettslaget har ca 130 uteparkeringsplasser til utleie og det er 92 andelseiere som eier en garasjeplass i felles garasje.

Uteplassparkeringene følger ikke boligen ved salg. Parkeringsplass tildeles av styret. Dersom selger ikke har garasje (kun uteplass) og kjøper har bil, vil kjøper mest sannsynlig få overta samme parkeringsplass. Fyll ut behov for antall biler på skjema ""Søknad om tildeling av leilighet"". Borettslaget har inngått avtale med Ohmia Charging, og alle parkeringsplasser skal ha tilgang til el-lading.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan "FV 109 Råbekken - Alvim, parsell Råbekken - Rolvsøysund, Vallefjellet - Rådalen, Vallefjellet Øst-Saxegård datert 06.04.1992,23.10.1986, 02.04.1992, 15.06.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål bebyggelse og anlegg

Arealplaner under arbeid:
Planid 1236 - Rådalsveien 5 - Detaljregulering. Hovedintensjonen med planarbeidet er å legge til rette for en utvidelse av boligbebyggelsen i området gjennom å transformere Rådalsveien 5, et delvis nedlagt og forfallent næ ringsområde, til boligbebyggelse. Det er gjennomført en mulighetsstudie som viser at det kan være mulig å legge til rette for rundt 140 nye boenheter, i en variasjon av rekkehusbebyggelse og lave blokker.

Planid 1235 Ny bru Omberg-Torp- Formålet med planen er å legge til rette for en ny bru over Glomma mellom Omberg og Torp med tilknytning til hovedveinettet på hver side. Tilrettelegging for gående og syklende inngår også i planen.

Eiendommen ligger innenfor planforslag: Kommunedelplan for dobbeltspor Seut - Rolvsøy og rv.110 Simo - St.Croix. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen av Rolvsøyveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Det anbefales alle interessenter å ta kontakt med Fredrikstad kommune for nåværende planer for boligen eller spørsmål.

Felleskostnadene er kr  4 687,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felles lån, bygningsforsikring, kommunale avgifter, internett/tv, eiendomsskatt, drift og vedlikehold av fellesarealer, styrehonorar og forretningsførsel.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter

Felleskostnadene fordeles slik:
Trappevask kr 105,-
Felleskostnader kr 3.958,-
Kabel-tv kr 624,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 826 545,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 43 274,- pr 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 204 538,00 pr. 07.07.2026
Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 44 897 934,00,- pr. 07.07.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,24%
Lånets løpetid: 30.11.2050

2 900 000,00 Prisantydning
204 538,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 104 538,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 105 628,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 115 578,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Muhamet Berisha og Sherif Berisha

Leiligheten er tilknyttet Vallefjell I Borettslag v/OBOS Eiendomsforvaltning.
Borettslaget består av 221 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Veldrevet borettslag
Det er lov å ha hund eller innekatt etter søknad. Dyr som skal ferdes på boligens terrasser, skal holdes i bånd. Det er strengt forbudt å bruke terrassen som luftegård eller dyretoalett. Det er utarbeidet eget reglement for dyrehold.

Foretatt påkostninger de senere år:
2021 - El-bil lading på alle p-plasser
2021 - 2021 Rehabilitering tak nr. 16 Lekkasje.
2018 - 2019 Byttet alle utgangsdører til leiligheten.
2018 - 2018 Ladestasjoner. Borettslaget har i 2018 installert 5 stk. ladestasjoner.
2016 - 2016 Montert vannstoppere i 80 leiligheter. Borettslaget har montert vannstoppere i ca 80 leiligheter. Dette gjelder i de leilighetene varmtvannsbeholder ikke står i våtrom.
2009 - 2010 Fasaderehabilitering

Sakset fra årsmøte 2026:
Borettslagets bygningsmasse er av en slik alder at større vedlikeholdsoppgaver har vært og er nødvendig. Dette er en prioritert oppgave for styret, og det ble i 2025 foretatt en termofotografering av alle blokkene. Konklusjonen av den gjennomførte termofotograferingen er at noen vinduer og dører med fordel kan få nye gummipakninger. De leilighetene som har kott på kjøkkenet, kan også sørge for gummipakning rundt døra slik at ikke varmen forsvinner inn på kottet og videre ut. Styret vurderer at hver enkelt sørger for nye gummilister/pakninger for sin boenhet dersom man mener at det er behov for dette. (behovet er ikke i alle

I tillegg er vann og avløpsrør i en slik tilstand at disse trenger en rehabilitering om ikke lenge. Dette blir en økonomisk tung sak for borettslaget når utbedring blir nødvendig. Røranlegget er under oppsikt av et selskap som tar prøver av godstykkelsen på rørene for å se på restlevetiden av anlegget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (2 kostandsfrie, utover disse 3.500,- per)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 536,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 7 263,00
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Kompensasjon selger iht.avtale, årsak: (belastes megler) Megler gir fastpris på 130.000,-  kr 9 819,00
Markedspakke - Standard  kr 8 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0154/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26154

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 13:35