Bregneveien 19

Bregneveien 19, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 29, bruksnummer 1021, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 139 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 106 kvm: Vindfang, bad, vaskerom, tre soverom, stue og kjøkken.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 37 kvm: Terrasse.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 33 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.08.2025 utført av Anticimex v/Owe Fagerlund Leret. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong, etasjeskiller og bærende konstruksjoner hovedsakelig av trekonstruksjoner og takkonstruksjon utvendig tekket med takplater. Utvendig fasader forblendet med trekledning. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG2:
- Våtrom - Vaskerom: Fallforhold (gulv).
- Våtrom - Baderom: Fallforhold (gulv).
- Krypekjeller: Innvendig inspeksjon.
- Loft - uinnredet / råloft: Helhetsvurdering.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Varmtvannsbereder.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Fasader ink. kledning.
- Vinduer.
- Yttertak: Skorsteiner over tak.
- Grunnmur.
- Drenering: Terrengfall fra grunnmur, fuktsikring av grunnmur, bortledning av takvann og alder.
- Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger) og oljetanker.
- Frittstående byggverk: Garasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til en koselig og oppgradert enebolig med flott beliggenhet!

Boligen fremstår lys og innbydende med moderne overflater og en praktisk planløsning. Her er det lagt vekt på både kvalitet og komfort – med nytt elektrisk anlegg, oppgraderte gulv og flater, stilrene fargevalg samt et lekkert kjøkken og vaskerom. Den romslige stuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir en behagelig atmosfære, mens tre soverom gir god plass til hele familien. Huset har gjennomgående laminatgulv på alle gulv, uten de rom som har fliser.

Det elektriske anlegget er nylig oppgradert med ny hovedtilførsel, tilknytningsskap på yttervegg, nytt sikringsskap inne i boligen og oppgradert strømmåler. Alle stikkontakter, brytere, dimmere og belysning er nye.

Ute finner du en solrik og pent opparbeidet hage med grønne plenarealer, beplantning og gode uteplasser som gir rom for både lek og sosiale sammenkomster. Terrassen ved stuen innbyr til lange sommerdager med familie og venner.

Boligens hovedinngang gir et godt førsteinntrykk – her møtes du av en overbygd og pent opparbeidet inngangsparti med god plass til både sittegruppe og dekorative detaljer.
Velkommen inn!

E N T R È
Det første som møter deg er en innbydende entré som gir en smakebit på boligens gjennomgående stil. Her finner du slette vegger, store fliser med behagelig gulvvarme og en romslig skyvedørsgarderobe. I tillegg er det god plass til både yttertøy og sko, noe som gir en praktisk og ryddig velkomst.

S T U E
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt – lys, romslig og innredet i en moderne og behagelig fargepalett. Slette veggflater og downlights i tak gir et stilrent uttrykk, og planløsningen skaper fine soner med plass til både sofagruppe og spisebord nær kjøkkenet. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, og ny varmepumpe sørger for en behagelig temperatur året rundt. Fra stuen har du utgang til en vestvendt terrasse på hele 37 m² – en naturlig forlengelse av oppholdsrommet, perfekt for sene utemåltider, sosiale sammenkomster eller rolige stunder i ettermiddag- og kveldssolen. Trapp fra terrassen leder deg videre ned til hagen.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet er både stilrent og funksjonelt. De profilerte frontene med integrerte håndtak i sort skaper et elegant preg, og den gode benkeplassen gjør matlagingen både praktisk og inspirerende. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og en hyggelig utsikt mot hagen – perfekt når du lager mat eller samles til hverdagsmåltider. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer, rikelig med skap- og skuffeplass samt en praktisk løsning som gjør det enkelt å holde orden. Hvitevarene følger boligen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

V A S K E R O M
I tilknytning til kjøkkenet ligger et nytt og praktisk vaskerom. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, delvis flislagte og malte vegger samt malt himling. Her finner du dusjhjørne med moderne armatur, vegghengt toalett med innebygget sisterne og en praktisk utslagsvask. Det er opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder fra Høiax på ca. 200 liter (2010) og rikelig med oppbevaringsplass.

B A D E R O M
Baderom fra 2010 har flislagt gulv med behagelig gulvvarme og flislagte vegger. Malt himling med innfelte downlights gir et moderne preg. Rommet er innredet med servant, dusjhjørne og vegghengt toalett.

S O V E R O M
Alle soverommene er samlet i samme del av boligen, noe som gir en rolig og privat sone med god bokomfort. Løsningen er spesielt praktisk for barnefamilier, samtidig som den skaper en naturlig avgrensning mellom oppholdsrom og soverom. Boligen har totalt tre soverom – et hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og en romslig, åpen garderobeløsning, samt to fleksible rom som enkelt kan tilpasses som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

G A R A S J E
Dobbelgarasje fra 2001 med god plass og smarte oppbevaringsmuligheter som gjør det enkelt å holde orden og gir fleksibel bruk. Garasjen har eget sikringsskap og er klargjort for to elbilladere – hvor én allerede er installert.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med varmefolie i alle rom, med unntak av gang og vaskerom hvor det er installert varmekabler. Videre er det varmepumpe i stue.

Det finnes en gammel parafintank på eiendommen som ikke lenger er i bruk. Det ble innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1966. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller godkjente byggetegninger for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kommunen opplyser om at det sjeldent finnes dokumentasjon på eiendommer før plan og bygningsloven trodde i kraft i 1969, dette er derfor ikke uvanlig. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger tillatelse til tiltak – riving av gammel garasje/bod og oppføring av ny garasje, datert 25. oktober 2001, med tilhørende tegninger stemplet hos Skedsmo kommune den 10. oktober 2001. Garasjen som står oppført i dag stemmer overens med de godkjente tegningene. Tiltaket ble godkjent etter plan- og bygningsloven (pbl) §§ 93 og 95. Ferdigattest er ikke søkt etter at garasjen ble ferdigstilt.

Det foreligger tegninger tilsendt fra kommunen på oppsatt støyskjerm datert 21.03.1995 med stempel fra kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Ønsker du å bo sentralt med gangavstand til skoler, butikker, kollektivtilbud og Lillestrøm sentrum? Da kan denne boligen i Bregneveien 19 være midt i blinken. Eiendommen ligger i et veletablert og barnevennlig område på Kjeller, rett ved starten av Storgata. Her finner du skoler, barnehager, fritidstilbud og gode kollektivforbindelser i umiddelbar nærhet.

Sykkel- og gangvei til Lillestrøm sentrum går rett utenfor eiendommen, og sparkesykler er lett tilgjengelig i området. I sentrum finner du et bredt utvalg av restauranter, caféer, kulturtilbud, butikker og kollektivknutepunkt med hyppige avganger. Fra Lillestrøm stasjon tar toget kun 10 minutter til Oslo sentrum og 12 minutter til Gardermoen, med avganger hvert 7.–8. minutt i rushtiden.

I nærområdet finner du Kjellervolla og Sophie Radich skole, flere barnehager, samt OsloMet og forskningsmiljøet på Kjeller. Kort sykkel- eller biltur unna ligger Nebbursvollen friluftsbad og Åråsen stadion – hjemmearenaen til LSK.

Fra bussholdeplassen Brauterkrysset går det hyppige avganger til Lillestrøm stasjon – opptil 18 busser i timen i rushtiden. Med bil har du rask adkomst til E6 via Olavsgaard, med ca. 20 minutters kjøring til både Oslo sentrum og Gardermoen.

Veibeskrivelse - Se Google maps. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kjeller barnehage
Måsan barnehage
Volla barnehage

Skoler:
Barneskolekrets: Kjellervolla
Ungdomsskolekrets: Sophie Radich
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Tilhørighet for barneskole og ungdomsskole er hentet fra Lillestrøm Kommune sin hjemmeside august 2025. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 796 kvm.
Tomten er romslig, flat og pent opparbeidet med god plen og frodige busker og hekker som gir en skjermet og privat atmosfære. Her er det rikelig med plass til både lek, hagearbeid og hyggelige sosiale sammenkomster. Den solrike beliggenheten gjør det enkelt å nyte fine dager utendørs, enten på terrassen eller på gressplenen. Eiendommen har også gode uteplasser med sittegruppe og grillmuligheter, perfekt for sommerdager med familie og venner.

Parkering i garasje med elbillader fra Zaptec, samt gode parkeringsmuligheter på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser for: Instituttveiens forlengelse mot Kirkeveien og kryss med Kirkeveien. Støyskjerming langs Fetveien og Kirkeveien samt div. avkjørselsaneringer vedtatt 18.05.2005.

Det foreligger detaljregulering for IFE (Institutt for energiteknikk). Skedsmo Kirkevei (Rv. 226) og deler av området på motsatt side av veien inngår i reguleringsplanforslaget. Planen omfatter utvidelse av Rv. 226 med kollektivfelt samt gang- og sykkelfelt. Det aktuelle utbyggingsområdet ligger lenger opp i bakken og berører ikke eiendommen direkte.

Deler av eiendommen ligger innenfor rød støysone. I tillegg ligger eiendommen innenfor område med svær stor mulighet for marin leire, og omfattes av aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Dette gjelder store deler av området på Kjeller.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 11 481,- for inneværende år. I dette inngår a-konto vann og a-konto avløp, gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen og forbruk betales à konto basert på siste avlesning. For denne eiendommen utgjør vann og kloakk forbruket kr 3 379 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. I selgers husstand har det bodd to mennesker og forbruket er å anse som lavt. Ved økt antall beboere må det påregnes høyere forbruk.

Eiendomsskatt for 2025 er kr 976,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27 000,- pr. år. / 16 300 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 008,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber 250/250 som leverandør av Fiber og har en avgift på kr 1.000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 371 615,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 486 459,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

153 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
174 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 324 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mathias Rønning Hanssen og Emma Louise Jensen Skjønhaug

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr. 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: første kostnadsfri, deretter kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Forsidekarusellen og prospekt RB.no: kr 2.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger: kr 4.633,-
Tinglyst sikring: kr 545,-
Foto: kr 5.000,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 20.625,-

Oppdragsnummer 60-0268/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25268

Sist oppdatert: 05. september 2025 kl. 17:29