Jernalderveien 32

Jernalderveien 32, 4041 HAFRSFJORD
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 38, bruksnummer 2483, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Borettslaget Madlamarktunet, organisasjonsnummer 970894861

Totalt bruksareal BRA: 117 kvm

BRA-i:
1. etasje 97 kvm: Gang, bad, bod, kjøkken, to soverom og stue.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.

BRA-b:
1. etasje 16 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex AS v/Yngve Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 1. etasje i et boligbygg oppført i 1996. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong og yttervegger i tre- og betongkonstruksjoner med utvendig kledning av liggende trepanel og synlig murverk. Etasjeskillere er av betong og takkonstruksjonen er et flatt tak. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeåret. Entrédør med glassfelter og balkongdør med karm og ramme av tre. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på 16 m² i betong- og metallkonstruksjoner.

Sikringsskap er plassert i gangen. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad/vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad/vaskerom
- Overflater vegger: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen.
- Lekkasjesikkerhet: Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avløp (inkl. sluk): Det registreres tydelig klukkelyd/rørslag i avløpsrøret etter bruk av vaskene.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert under badekar.

Kjøkken
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Innredning: Benkeplate har enkelte synlige skader i benkeplatens overflate. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Dørbladet på bad kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1 etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Entrédør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Det er observert fuktskjolder i overgang mellom glassramme og betong på innglasset balkong.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad/vaskerom
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av badekaret.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Det foreligger ingen ytterligere eller spesifikk undersøkelse av stakeluken.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om.

For teknisk standard henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøl/frys og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og varmepumpe. Det er installert luft-til-luft-varmepumpe i stue og på kjøkken. For øvrig oppvarming med panelovner, samt gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1996. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 07.02.1996.
Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Store glassfelt i innerdører som kan forveksles med vindu må merkes.
2. Ventiler i yttervegg må ha større utvendig åpning.
3. Brannisolering av ventilasjonskanaler gjennom branncellebegrensede konstruksjoner utføres i brannklasse A30 i 2m lengde. Utsparinger for kanaler, el.kabler og rør må tettes med BE- godkjente materialer og utførelse i samme brannklasse som den aktuelle konstruksjon. Ventilasjonstegninger og dokumentasjon på brannisolering og utførelse må innsendes.
4. Det må dokumenteres at lydnivå fra ventilasjonsanlegget ikke overstiger 40 db(A) foran vinduer til oppholdsrom og naboers uteareal.
5. Merking av utganger og brannslange i garasje.
6. Dokumentasjon av heisdør i sluse mot garasje holder minst brannklasse A60.
7. Attest fra teknisk drift for sanitæranlegget.
8. Krav i byggetill. ang. utendørsareal skal utføres i.h.t. godkjent plan.
9. Dokumentasjon på utførelsen av lydskille mellom leiligheter.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggetillatelse for innglassing av balkonger datert 27.02.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Normalt sett er det kjøper som overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.
I dette tilfellet kan det antas at ansvaret faller på borettslaget, da søknaden gjelder for hele borettslaget.

Det foreligger melding om mindre byggearbeid for fasadeendring (nye terrassedører i 4 leiligheter) datert 10.08.1998. Tiltaket krevde innsendelse av ferdigmelding, men det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Det er ikke mulig å kontrollere hvilke 4 leiligheter dette gjaldt. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 17.10.1994, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1994/19666-2/102 09.12.1994 BESTEMMELSE OM PARKERING
Rettighet hefter i: KNR: 1103 GNR: 38 BNR: 2482 FNR: 0 SNR: 1-42
Gjelder inntil 16 plasser
Med flere bestemmelser
Uteglemt registrert
01.11.2019. Arkivref. 19/53104-2
Rettet etter tingl. §18
Avtalen forplikter eier av gnr. 38 bnr. 3587 til å tilpasse og vedlikeholde anlegg og arealer vist i regulerings- og bebyggelsesplan, inkludert parkeringsanlegg, grøntanlegg, trafikkareal og skur for handlevogner. Utbygger har rett/plikt til å oppføre og vedlikeholde søppelskur. Eiendommen kan krysses av vann-, avløps- og elektrisitetsanlegg. Eier skal tilrettelegge for inntil 16 gjesteparkeringsplasser for besøkende til naboeiendommene gnr. 38 bnr. 2478, 2479, 2481 og 2483. Beboerne får ferdes over eiendommen, og området holdes åpent for allmenn ferdsel.

2022/305624-1/200 18.03.2022 BRUKSRETT
Rettighet hefter i: KNR: 1103 GNR: 38 BNR: 2482 FNR: 0 SNR: 1-42
Bruksrett til søppelanlegg
Erklæringen gir eiere av gnr. 38 bnr. 2483 en evigvarende bruksrett til felles bruk av det nedgravde søppelanlegget merket f_RE1 på gnr. 38 bnr. 2482.

2022/305624-2/200 18.03.2022 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 1103 GNR: 38 BNR: 2482 FNR: 0 SNR: 1-42
Adkomstrett for ambulanse, brannbil og andre nyttekjøretøyer
Erklæringen gir rett til adkomst for ambulansebil, brannbil og andre nytte-kjøretøyer som taxi, flyttebiler og varetransport langs gangveien merket f_GV1 på eiendommen gnr. 38 bnr. 2482.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel. Eier og eventuelle medeiere må være medlemmer i Bate før overtakelse kan registreres.

Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Jernalderveien 32 ligger på Madlavoll i Stavanger, i et etablert og rolig boligområde med kort vei til det meste man trenger i hverdagen. Coop Extra Madlamark ligger like i nærheten, mens både AMFI Madla og Kilden Kjøpesenter er lett tilgjengelige for et bredt utvalg av butikker og servicetilbud.

For barnefamilier ligger både Madlavoll barnehage og Madlavoll skole i gangavstand, mens Gosen skole er nærmeste ungdomsskole. Området har også gode kollektivforbindelser med Madlavollkroken bussholdeplass like ved, hvorfra Stavanger sentrum nås på rundt ti minutter.

I nærområdet finnes flere muligheter for en aktiv hverdag, blant annet basketballbane og treningssenter innen gangavstand. Leiligheten har livsløpsstandard, noe som bidrar til en praktisk og tilgjengelig bolig for ulike livsfaser. Kombinasjonen av sentral beliggenhet og et veletablert bomiljø gjør dette til et attraktivt område å bo i.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Madlavoll barnehage (0-5 år) 0.1 km
- Gosen barnehage (1-5 år) 0.4 km
- Barnehagen Himmelblå (1-5 år) 0.6 km

Skoler:
- Madlavoll skole (1-7 kl.) 0.3 km
- Madlamark skole (1-10 kl.) 1.2 km
- Tjensvoll skole (1-7 kl.) 1.5 km
- Gosen skole (8-10 kl.) 0.8 km
- Wang Ung Stavanger (8-10 kl.) 1.8 km
- Wang Toppidrett Stavanger 1.8 km
- St. Svithun videregående skole 1.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3.901 kvm som tilhører borettslaget.

Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, steinheller, plenarealer og diverse beplantninger. Det er anlagt en grillplass på baksiden av nr. 34. Det er også plantet busker mot parkeringen til Madlavoll barnehage og langs veien foran tverrveggen til blokk nr. 34.

Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles lukket garasjeanlegg.

Det er mulighet for montering av ladeboks på garasjeplassen. Garasjeanlegget har installert Wifi for fakturering av elbilladere via Plug Pay.

Det er gjesteparkering mellom Jernalderveien 32 og 34.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 1500, "Regulerings-og bebyggelsesplan for butikkområdet i Madlamark", datert 04.07.1994, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt BLOKK. Av eiendommens areal er ca. 2557 m² regulert til boliger, 259 m² til felles lekeareal, 87 m² til felles gangareal, 68 m² til felles avkjørsel og 13 m² til felles grøntareal.

Eiendommen omfattes også av følgende planer med tilhørende reguleringsbestemmelser:
- Detaljregulering 2647, "Detaljregulering for Jernalderveien 40. Madla bydel", datert 12.09.2019.
- Detaljregulering 2661, "Detaljregulering for Hovedvannledning vest - Stavanger", datert 24.10.2022.
- Reguleringsplan 560, "Madlamarka sør, øvre del", datert 30.01.1970.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024. I kommuneplanen er hoveddelen av eiendommen avsatt til boligbebyggelse. Eldre reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanen ved eventuell motstrid.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 105,- pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Styre- og forretningsførerhonorar, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, strøm i fellesarealer, vaktmestertjeneste, kommunale avgifter, grunnpakke TV/internett og kontingent boligbyggelag.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eiers strømforbruk er ukjent. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 229 895,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 499 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 509 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørg Erna Sørby

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Madlamarktunet.
- Borettslaget består av 30 andeler fordelt på to blokker.
- Forretningsfører er Bate boligbyggelag.

Dyrehold er tillatt etter skriftlig søknad til styret. Eier må underskrive erklæring med regler for dyreholdet.
Andelseier er ansvarlig for å holde sluk på balkonger rene, og for fungerende brannvarsler og slokkeutstyr i egen bolig.
Det skal være ro i boligen mellom kl. 23:00 og 06:00. Oppsetting av markiser krever styrets godkjenning.
Borettslaget har heis, og alle leiligheter har en bod i kjelleren. Det er også anlagt en felles grillplass.
Borettslaget har avtale med vaskebyrå for vask av trapper.

Fra generalforsamlingen 9. april 2026 ble årsregnskapet for 2025 godkjent og styrehonoraret fastsatt til kr 60 000. Det ble meldt at Husbanken-lånet betales ferdig 1. juli 2026.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppgradering av elbilladere og installasjon av wifi i garasje (2025).
- Installasjon av automatiske døråpnere (2025).
- Behandling mot skjeggkre (2026).
- Planering av hage til gjesteparkering, beplantning og anleggelse av grillplass (2024).

Planlagte påkostninger:
- Brannøvelse.
- Rensing av ventilasjonssystemet.
- Sjekk/utskifting av vinduslister.
- Maling av garasjeport og metallstenger ved branntrapper.
- Impregnering av murvegger.
- Isolering av ytterdører.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd (kr 922 795,-).
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 235 276,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Bate boligbyggelag har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsavklart og boligen blir annonsert 13.08.2026 med meldefrist 20.08.2026 kl. 12:00.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning. Avtalen er med Klare Finans AS.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av fullmektig iht. deres kjennskap om eiendommen. Da fullmektig ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører BATE  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører BATE  kr 5 130,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 4 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0237/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26237

Sist oppdatert: 17. august 2026 kl. 10:13