Arnljot Gellines vei 19

Arnljot Gellines vei 19, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 236, bruksnummer 2, ideell andel 1/1
Andelsnummer 44, Lodalen Borettslag, organisasjonsnummer 948152347

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
Etasje 65 kvm: Entré, bad/vaskerom, 2 soverom, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Loft 4 kvm: Loftsbod.
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
Etasje 8 kvm: Vestvendt balkong.

Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 9,6 m², men grunnet skråtak er kun 4 m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m².

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.02.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1958. Boligblokken antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre, med fasader forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, antatt tekket med takstein, men dette er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 3-lags glass fra 2025 med utvendig aluminiumsbeslag, som ble installert i desember 2025. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og balkongdøren har 3-lags glass fra 2025. Innvendige dører er formpressede med 3-speil.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
- Baderomsdør: Synlig fuktsvelling i bunn av toalettdør.

Bad/vaskerom
- Overflater: Overflatene ser visuelt bra ut, men tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vurderingen er basert på alder.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tekniske installasjoner
- Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Nytt kjøkken med integrerte hvitevarer.
- Alle overflater pusset opp, parkett lagt i hele leiligheten.
- Bad: skiftet servant og innredning, montert bidet hånddusj, skiftet dør.
- Elektrisk anlegg: ny kurs til kjøkken for induksjonstopp, flere stikkontakter, gjennomgang av anlegget, renovert innmat i sikringsskap, komfyrvakt, nye brytere og lamper, nye koblinger for lampepunkter i tak, skiftet lysarmatur på bad. Utført av Flexibel AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Rørarbeid: nytt blandebatteri på bad, nytt blandebatteri og røropplegg i forbindelse med kjøkken og baderomsinnredning. Utført av Julius Hall Torgersen.

2010:
- Våtromsrenovering av bad med fliser på vegger og gulv, og elektrisk gulvvarme.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Vinduer og balkongdør skiftet i regi av borettslaget.

2018:
- Overgang fra fyrkjele til bergvarme, finansiert via fellesgjeld (kr 4 400 000).

Dette er en gjennomgående og lys leilighet med en arealeffektiv planløsning, som ble vesentlig oppgradert i 2025. Boligen er tidsriktig og innflyttingsklar med nytt kjøkken, gjennomgående ny parkett, nymalte overflater og et oppgradert elektrisk anlegg. I tillegg ble alle vinduer og balkongdør skiftet i regi av borettslaget samme år, noe som bidrar til en helhetlig og moderne standard.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk og binder rommene i leiligheten sammen på en naturlig måte. Herfra er det adkomst til bad, begge soverommene og videre inn til kjøkken og stue.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble pusset opp i 2025 og har en moderne innredning fra IKEA med glatte fronter og en benkeplate i heltre eikefiner med nedfelt vaskekum. Rommet er praktisk utformet og utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin fra AEG, kjøleskap fra Grundig. Over kokesonen er det en kullfilterventilator fra Ecotronic. I forbindelse med oppgraderingen ble det lagt opp en egen kurs til induksjonstoppen og installert flere nye stikkontakter.

Stue:
Stuen er et lyst og åpent rom med plass til både sofagruppe og spisebord. Som i resten av leiligheten ble alle overflater og gulv fornyet i 2025. Fra stuen er det utgang til en romslig, vestvendt balkong.

Balkong:
Balkongen er på ca. 8 m² og vender mot vest, noe som gir gode solforhold. Dette er en fin forlengelse av stuen og et hyggelig uterom, en perfekt plass å nyte årets varmere dager i eget hjem.

To soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse. Begge rommene har, i likhet med resten av leiligheten, ny parkett og nymalte overflater fra 2025. Det elektriske anlegget ble også oppgradert med nye stikkontakter. Det er god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord, samt gode oppbevaringsmuligheter. Det ene soverommet er i dag innredet som en stue nummer to.

Bad/vaskerom:
Badet ble renovert i 2010 og har flislagte overflater på vegger og gulv. Rommet er utstyrt med vegghengt klosett, dusjvegger og opplegg for vaskemaskin. I 2025 ble det montert ny baderomsinnredning med heldekkende servant. Det er elektrisk gulvvarme i rommet.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett, lagt i hele leiligheten i 2025.
Vegger: Malte betongvegger, pusset opp i 2025.
Himling: Malte betonghimlinger.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder for ekstra lagringsplass. En loftsbod på ca. 4 m² (gulvareal 9,6 m²) og en kjellerbod på ca. 4,3 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

- Vaskemaskin med skapdør medfølger ikke.

Boligen varmes opp av vannbåren radiatorvarme. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 21.01.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 409517, tinglyst 25.06.1958, type heftelse: Festekontrakt med varighet på 99 år med videre vilkår.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vannledning tinglyst i 1895 og 1900, elektriske kraftlinjer tinglyst i 1929, skjønn med bestemmelser om felles vannverk/ledning tinglyst i 1934, og bestemmelse om veg med videre bestemmelser om kloakkledning og gjerde tinglyst i 1956. Det er også tinglyst erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk i 1957, en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement tinglyst i 1958 og en bestemmelse om vann/kloakkledninger tinglyst i 1958. Videre er det tinglyst en erklæring/avtale der PEAB AS og PEAB Norge AS ble gitt rett til å utføre entreprisene for samtlige nybygg og ombyggingsarbeider i eksisterende bygg på eiendommen i 1999 med videre påtegning i 2001. Til slutt ble det tinglyst en erklæring/avtale med bestemmelse om adkomstrett for allmennheten til friområde i 2005.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i Lodalen, på grensen mot Etterstad og Kværnerbyen. Dette er et rolig område som kombinerer nærhet til grønne lunger med kort vei til byens pulserende liv. Herfra har du umiddelbar tilgang til Svartdalsparken, som ligger rett ved eiendommen og byr på flotte turstier langs Alnaelva – perfekt for rekreasjon rett utenfor døren.

Området er godt tilrettelagt for en aktiv og praktisk hverdag. Flere treningssentre, som FitnessRoom i Kværnerbyen og Mudo Gym på Etterstad, er innen gangavstand. Det finnes også SATS Kampen og EVO Vålerenga i nærheten. For barnefamilier finnes det flere barnehager i umiddelbar nærhet, inkludert Eitillstad Fus barnehage kun tre minutter unna. Skoler på alle trinn, som Vålerenga skole og Etterstad videregående skole, er også lett tilgjengelige.

Servicetilbudene er mange og varierte. De daglige innkjøpene kan enkelt gjøres på Rema 1000 Etterstad eller Kiwi i Kværnerbyen. For et bredere utvalg ligger Fyrstikktorget, Bryn Senter og Vålerengas sjarmerende gater innen rekkevidde. Området byr også på spennende matopplevelser, fra anerkjent pizza hos ZZ Pizza til kvalitetskaffe hos Fuglen på Galgeberg.

Kollektivtilbudet er svært godt og gjør det enkelt å reise i alle retninger. Bussholdeplassen Etterstad vest er kun en kort spasertur unna, hvor blant annet busslinje 37 har hyppige avganger døgnet rundt. Det er også gangavstand til Helsfyr T-banestasjon, som gir rask tilgang til byens øvrige linjenett. For den som foretrekker bil, er det kort vei til Ring 3 og Oslo S, som nås på under ti minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Vålerenga skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslagets festetomt er på 12822.5 m².

Tomten er pent opparbeidet med grøntarealer og gangveier. Eiendommen grenser til friområde med park og lekeplass, samt offentlig trafikkområde (jernbane) og gang-/sykkelvei.

Borettslaget har garasjeplasser/parkeringsplasser som kan leies, og som tildeles ved venteliste. De har 25 garasjeplasser som det er noe venteliste på, og flere parkeringsplasser hvor det vil være ledig plass fra midten av mars, da det pt ikke er noen på venteliste, ihht. styreleder pr. 24.02.2026.

Pris for parkeringsleie: kr 313,- pr. mnd.
Pris for garasje: kr 438,- pr. mnd.

Det er utover dette enkel tilgang til billader i gata rett utenfor, men ingen mulighet for montering av ladeboks på eiendommen. Merk at parkeringskostnader kan øke, og det kan påløpe kostnader ved eventuell overføring av parkeringsrettigheter.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4426 datert 28.01.2009 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes.

Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 198,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, kommunale avgifter, fibernett med trådløs ruter av typen eero, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold, strøm fellesarealer m.m.

Ettersom borettslagets lån har flytende rente, kan felleskostnadene endres ved rentejusteringer.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt som p.t. ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 400 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Obos opem nett som leverandør av fibernett og kostnadene er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.676.350,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 52 295,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 382 157,11 pr. 23.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 27 417 974,- pr. 23.02.2026 og lånevilkårene er:

#1
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207367192
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 10 677 980,00
Innfrielsesdato: 30.06.2040
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#2
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208639269
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 16 739 994,00
Innfrielsesdato: 30.08.2050
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

5 100 000,00 Prisantydning
382 157,11 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 482 157,11 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 491 653,11 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heidi Beate Østbakk

Leiligheten er tilknyttet Lodalen Borettslag.

- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 90024816.
- Styret og OBOS Eiendomsforvaltning kommuniserer med eierne elektronisk via Vibbo, e-post og SMS, med mindre eieren har reservert seg mot dette.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke spesifisert egne regler for dyrehold, men det henvises til selskapets husordensregler.
Tilgang til fellesvaskeri med tilhørende månedlig kostnad videreføres til ny eier, med mindre avtalen sies opp direkte til styret.
Enkelte leiligheter er ilagt eiendomsskatt, som kreves inn via felleskostnadene i mai, juni, september og november.

Styret informerer om at de har en sak pågående angående bygging av en høyblokk i nærheten av tomten - Arnljot Gellines vei 29. Dette er en pågående sak, som kan følges hos saksinnsyn hos PBE. En eventuell bygging vil medføre at de sannsynligvis må rive garasjer, og vurdere muligheter for å opprettholde antallet parkeringsplasser.

Styret har tidligere vedtatt følgende saker av betydning:
- Vedlikeholdsarbeid av terrasser, inngangsparti og nye vinduer i alle leilighetene samt loft og kjeller er gjennomført høsten 2025.
- Branndører i fellesarealer er skiftet i 2024.
- På generalforsamling i 2016 ble det vedtatt å skifte vinduer som er punkterte eller ikke kan lukkes. Styret skulle kartlegge omfanget.
- På generalforsamling i 2015 ble det vedtatt at endeleiligheter i 4. etasje skal få mulighet til å kjøpe tilstøtende fellesareal (tidligere tørkeloft). Dette avventer at styret får på plass nødvendige kontrakter og prinsipper.
- På ekstraordinær generalforsamling i 2018 ble det vedtatt å gå over fra fyrkjele til bergvarme. Prosjektet ble finansiert med et lån på kr 4 400 000, som er fordelt på andelene.
- Felleskostnadene økte med 14 % fra 1. januar 2025. Leie for parkering og bod økte med 5 % fra samme dato.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før godkjenning er gitt. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget, og kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å kjøpe og eie boligen. Dersom flere skal eie sammen, må alle være medlemmer.

Det er forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget og øvrige OBOS-medlemmer. Andelseiere i laget har normalt prioritet foran andre OBOS-medlemmer. Forkjøpsretten avklares av OBOS etter at selger har akseptert bud. Gebyr for avklaring av forkjøpsrett er kr 8 406,-.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. Ordningen garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og innebærer at OBOS overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt (Tidligere kjøper)   kr -3 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 3.000,- (2 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 650,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0053/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2653

Sist oppdatert: 05. mars 2026 kl. 13:47