Ovenbakken 15A

Ovenbakken 15A, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 60
Andelsnummer 119, Østerås Borettslag AL, organisasjonsnummer 953914638

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
3. etasje 68 kvm: Entre, bad, to soverom, innvendig bod, stue og kjøkken.

BRA-e:
Andelsleilighet:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
Andelsleilighet:
3. etasje 6 kvm: Sydvestvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.07.2025.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Boligbygg fra 1966 over tre etasjer samt underetasje.
- Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere hovedsakelig av betong.
- Takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget).
- Utvendig fasader forblendet i fasadeplater og panel.
- Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db38.
- Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass (fra 2023).
- Balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass (fra 2023).
- Vannrør av typen kobberrør og forkrommede kobberrør. Avløpsrør av typen plast og støpejern. Stoppekran plassert på kjøkken.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert på vegg i felles trappegang.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningdeler som har fått TG2:
- Bad.
- Kjøkken.
- Varmtvannsbereder.
- Innvendig overflater
- Skorsteinen.
- Noe merkbare skjevheter i boligen.
- El-anlegg.

TGIU:
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kjøkken:
Lyst og funksjonelt kjøkken med innredning med glatte fronter. Laminert benkeplate med nedsenket oppvaskkum og ett-greps armatur. Komfyr med induksjonstopp, frittstående kjøleskap med frysedel og oppvaskmaskin. Ventilator med belysning. Varmtvannsbereder plassert i kjøkken. Lekkasjestopper installert.

Stue:
Romslig stue med fantastisk utsikt. Leiligheten er en hjørneleilighet som gir rikelig naturlig lys-innslipp fra tre sider. Fra stuen er det utgang til den fantastiske balkongen med både gode solforhold og nydelig utsikt.

Bad:
Lyst baderom med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Malt himlingsflate. Servant med ett-greps armatur og speil. Badekar med armatur, frittstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksvifte.

Soverom:
Leiligheten har to gode soverom. Hovedsoverommet har god plass for dobbeltseng, nattbord og annet passende møblement.

Innvendige overflater:
Gulvflater er belagt med parkett, linoleum og laminat. Veggflater består av malte og tapetserte flater. Platelagte himlingsflater. Oppgraderinger fra 2020 omfatter nytt gulv i entré og stue.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
- Kjøl- og frysskap.
- Komfyr med induksjonstopp.

Oppvarming via elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert. 24.01.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest på rehabilitering av fasader og balkong - blokk 6. Datert 16.01.2001.

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 302008, tinglyst 11.04.1967 , type heftelse: Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. Hobbyrom. Servitutten omhandler at hobbyrom blir innredet i kjeller på gnr. 35, bnr. 60 og 61.

Dagboknr. 17246, tinglyst 14.11.1974, type heftelse: Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. bur for motorsykler. Servitutten omhandler at bur for motorsykler er godkjent i strid med veilovens avstandsbestemmelser.

Dagboknr. 307520, tinglyst 15.12.1966, type heftelse: Bestemmelse om benyttelse. Servitutten omhandler at Bærum kommune skjøter og overdrar sine eiendommer gnr. 35, bnr. 60 og 61.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Med styrets godkjenning kan boligen leies ut i opptil tre år av gangen. En forutsetning for utleie av hele boligen er at andelseieren, eller et familiemedlem (ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn), har bebodd boligen i minst ett av de siste to årene. Styret må godkjenne leietaker, og kan nekte godkjenning dersom leietakerens forhold gir saklig grunn til det, eller dersom leietakeren ikke kunne blitt andelseier. Dersom styret ikke svarer på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned, regnes leietakeren som godkjent. En andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre. Det er ikke tillatt å bygge om leiligheten til utleiehybler. Det foreligger ingen spesifikke begrensninger for korttidsutleie utover de generelle reglene for utleie av hele boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et attraktivt og populært boligområde sentralt på Østerås. Området er veletablert med kort vei til de aller fleste fasiliteter.
Østerås kjøpesenter ligger i umiddelbar nærhet, og kan by på bl.a. dagligvarebutikk, apotek, vinmonopol, treningssenter, et variert tilbud av forretninger, legesenter og kafé.
Nærmeste bussholdeplass er like utenfor senteret og det er kort gangavstand til T-bane stasjonen både på Østerås og Lijordet. T-banen går 8 ganger i timen på dagtid. Du kommer deg til Oslo sentrum på ca. et kvarter med t-banen fra Østerås stasjon. Det er også god bussforbindelse med busser til Bekkestua, Sandvika og Oslo sentrum. Flybussen går fra Nadderudveien som er en kort gåtur unna.

Nærområdet byr på flere sports- og rekreasjonsmuligheter, med bl.a. flere golfbaner, tennisbaner og fotballbaner innen gangavstand. For øvrig kort vei til bærumsmarka med flotte turmuligheter både sommer og vinter, her kan turene starte like utenfor inngangsdøren. Vinterstid er det kilometervis med oppkjørte skiløyper og egen lysløype i nærområdet, og sommerstid fine tur- og sykkelstier. For golfentusiaster er det kort avstand til Haga og Grini golfbaner. Om sommeren er strendene ved Østernvann og Bogstadvannet populære utfluktsmål.

Det er en rekke gode skole- og barnehagetilbud i umiddelbar nærhet. Blant annet Østerås barnehage i Eiksveien og Fururabben barnehage i Ovenbakken. Anerkjente barneskoler som Eiksmarka og Eikeli barneskole. Både Hosletoppen ungdomsskole, Østerås ungdomsskole og Eikeli videregående skole ligger i samme områdekrets.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Østerås barnehage Avd Ovenbakken
- Østerås barnehage Avd Fururabben
- Østerås barnehage

Barneskoler:
- Eikeli skole
- Eiksmarka skole
- Hosle skole

Ungdomsskole:
- Østerås skole
- Hosletoppen skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 16 265 kvm som tilhører sameiet. Borettslaget har felles eiet tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, lekeapparater, sittebenker, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Fordeles av styret etter søknad. Borettslaget har egne el- bil ladeplasser som kan leies etter søknad. Selger opplyser om at parkeringsplassene koster fra kr 200,- per måned.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan ØSTERÅS datert 1965 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommuneplaner
Id: 202101
Navn: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 21.06.2023
Delarealer Delareal 16 265 m²
Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende

Totale felleskostnader per måned er kr 3 692,-.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Renter og omkostninger lån: kr 671,-
- Fellesutgifter: kr 2 639,-
- Avdrag lån: kr 382,-

I fellesutgiftene er bredbånd fra OpenNet inkludert. Beboere må selv tegne egen avtale for TV-tjenester.

Felleskostnadene ble sist justert 1. november 2025.

Renten på borettslagets lån er flytende og er per 07.10.2025 på 5,65 %. Endringer i rentenivået vil påvirke størrelsen på felleskostnadene. Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning mot tap av felleskostnader.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 177 862,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 711 448,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 27 465,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 149 451,- pr. 07.10.2025

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: BoligBanken ASA
Lånenummer: 96660137138
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 18 086 776
Restløpetid: 162 terminer (siste termin 15.03.2039)
Type Rente: pa.
Rente: 5.65%.
Avdr.frihet til og med/Første avdrag: 15.02.2022

Bank: BoligBanken ASA
Lånenummer: 96660161675
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 27 201 670
Restløpetid: 340 terminer (siste termin 01.02.2054)
Type Rente: pa.
Rente: 5.65%.
Avdr.frihet til og med/Første avdrag: 01.01.2024

5 500 000,00 Prisantydning
149 451,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 649 451,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
8 200,00  Utlysnings av forkjøpsrett
--------------------------------------------------------
19 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 668 691,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Berit Anette Trondsen

Østerås Borettslag A/L er et veldrevet borettslag med 280 andeler, forvaltet av Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL). Borettslaget har et godt bomiljø med en variert beboersammensetning og legger vekt på å skape trivsel gjennom sine flotte, grønne parkområder. Styret har en aktiv tilnærming til vedlikehold og bomiljø, og all nødvendig informasjon for beboere finnes på borettslagets hjemmeside, www.oebl.no.

Borettslaget har nylig gjennomført betydelige oppgraderinger. I 2024 ble det fullført et omfattende prosjekt med utskifting av vinduer, balkongdører og alle inngangsdører til leilighetene, til en kostnad på ca. 27 millioner kroner. I tillegg er uteområdene oppgradert, og garasjeanleggene er rehabilitert med en katodisk metode som beskytter mot korrosjon. På grunn av denne rehabiliteringen er det totalforbud mot boring og montering i garasjenes betongkonstruksjoner.

Styret jobber aktivt med fremtidig vedlikehold. For 2025 er følgende tiltak planlagt:
- Etablering av tre nye ladestasjoner for elbil.
- Gjennomføring av en lovpålagt brannteknisk analyse av alle blokkene.
- Kartlegging av tilstanden på balkonger og garasjer.
- Kosmetisk oppgradering av "Yogahuset" (Ovenbakken 13D).
Styret utreder også behovet for drenering, samt oppgradering av belysning og sykkelparkering.

KOMMENDE 2-5 ÅRS PERIODE (NB! Planlagt, ikke vedtatt):
2-5 år:
- Uføre tiltak som blir utredet i 2025, og som havner høyt på prioritetslisten.

2-10 år:
- Oppgaver som ble utredet i 2025, og som ikke har like høy prioritet
- Ombygging/renovere garasjeanlegg
- ABBL v/Teknisk avdeling utarbeidet i 2024 en ny vedlikeholdsrapport for Østerås
Borettslag. Rapporten gjelder for mange år fremover, og antyder viktighetsgrad,
samt når utbedring bør igangsettes. Ta gjerne kontakt med styret med forslag til
forbedring av Østerås Borettslag.

For å eie en andel må man være en fysisk person og medlem i ABBL. Det er boplikt, og ingen kan eie mer enn én andel. Overdragelse krever styrets godkjenning. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Overdragelse/utleie av andel (leilighet) kan ikke skje uten styrets skriftlige godkjennelse.
Borettslaget har forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget, deretter for medlemmer i ABBL. Utleie av hele boligen krever styrets godkjenning og er begrenset til tre år, forutsatt at eier har bodd i leiligheten i minst ett av de siste to årene. Det er ikke tillatt å bygge om leiligheten til utleiehybler.

Det er felles husordensregler for å sikre et godt bomiljø. Støyende oppussingsarbeid er kun tillatt på hverdager kl. 07-18 og lørdager kl. 10-15, med krav om nabovarsel. Grilling er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill. Hundehold krever søknad til styret og samtykke fra naboer i samme oppgang. Større bygningsmessige endringer, som fjerning av vegger eller endringer på fasaden, krever skriftlig forhåndsgodkjenning fra styret. Parkering skal skje på tildelt plass, og gjesteparkering er forbeholdt gjester.

Borettslaget har felles vaskerier, sykkelboder og et selskapslokale i Fururabben 10 som kan leies. Vaktmestertjeneste og trappevask utføres av innleide firmaer. Borettslaget har også inngått en makeskifteavtale med Bærum kommune, som er godkjent av generalforsamlingen. Avtalen løser en langvarig situasjon der borettslaget har benyttet deler av kommunens tomt, og formaliserer eiendomsgrensene uten kostnad for borettslaget utover deling av omkostninger.

Boligselskap er ikke tilknyttet sikringsordning.

Regnskapet for 2024 viste negativ egenkapital, noe som er en regnskapsteknisk konsekvens av at større vedlikeholdsprosjekter er kostnadsført og finansiert med lån som nedbetales over felleskostnadene.

Regnskapet for 2024 viste et underskudd på kr 9 338 554. Underskuddet skyldes i hovedsak kostnadsføring av større vedlikeholdsarbeider som er finansiert med lån. På generalforsamlingen 24. april 2025 ble årsregnskapet for 2024 godkjent.

Budsjettet for 2025, som ble tatt til orientering på generalforsamlingen, viser et forventet overskudd på kr 1 762 353. Styret har iverksatt kostnadskutt på omtrent kr 1 000 000 sammenlignet med 2024.

Borettslaget hadde per 31.12.2024 en bokført negativ egenkapital på kr -23 050 173. Dette er en vanlig regnskapsteknisk situasjon i borettslag som har gjennomført større prosjekter finansiert med lån, ettersom vedlikehold kostnadsføres direkte mens lånene nedbetales over tid via felleskostnadene. Lagets bankinnskudd var på kr 8 779 315 ved utgangen av året.

Husdyr som skilpadde, hamster, gullfisk, undulat og helårs innekatt krever ikke søknad. Katt som skal være alene utendørs er ikke lov. Hundehold kan godkjennes etter søknad til styret, forutsatt samtykke fra naboer i samme oppgang. Søknad kan avslås ved legeerklæring.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 25 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 16 000,00
Visninger kr 4 000,- pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport Anticimex  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 10-0205/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25205

Sist oppdatert: 30. desember 2025 kl. 09:05