Torjusbakken 20G

Torjusbakken 20G, 0378 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 584, seksjonsnummer 20, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 156 kvm

BRA-i:
1. etasje 139 kvm: Entré, gang, to bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 17 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 29 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.02.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et leilighetsbygg oppført i 1972. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, og grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere er av betongkonstruksjoner. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk og trekledning. Taket er en tilnærmet flat konstruksjon tekket med membran/takpapp, men det er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra ukjent årstall, 1979 og 1993. Entrédøren er en glatt dør fra et nyere, ukjent årstall med brannklasse B30 og lydklasse 35db. I tillegg er det heve-skyvedører med karmer av tre og to-lags glass fra 1982 og 1993, og innvendige glatte innerdører.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 1
- Avløp (inkl. sluk): Det er registrert redusert avrenningshastighet i avløp til servant. Konsekvensen er dette skyldes forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon, som for eksempel delvis blokkering eller utilstrekkelig fall.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Vannrør: Det kan ikke verifiseres at det er montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Det kan ikke verifiseres lekkasjestopper under oppvaskkum, eller ved vaskemaskin. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekraner er harde å stenge/åpne og lot seg ikke stenge med håndmakt, stoppekraner er av den grunn ikke funksjonstestet. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale belagt med parkett bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på heve-skyvedører: Dørene viser symptomer på slitasje og elde. Det er ikke registrert tegn på større skader, men konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for tiltak. Skader på tettelister/pakninger er observert på heve-skyvedør på soverom 1. Konsekvens er luftlekkasjer, noe som blant annet fører til økt varmetap.

Terrasse / platting
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad 1
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: På grunn av våtrommets utforming og bruk, samt tilliggende bad er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Våtrom - Bad 2
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: På grunn av våtrommets utforming og bruk, samt tilliggende bad er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassen er ikke tilstandsvurdert da det var snødekte flater på befaringstidspunktet, noe som gjorde at forsvarlig inspeksjon ikke var mulig. Grunnet is/snøforhold kan det ikke utelukkes skader. Videre undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette for det.
- Konstruksjon og fundamenter: Terrassen er ikke tilstandsvurdert da det var snødekte flater på befaringstidspunktet, noe som gjorde at forsvarlig inspeksjon ikke var mulig. Grunnet is/snøforhold kan det ikke utelukkes skader. Videre undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette for det.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2014:
- Fjernet lysrør under blomsterkasser og etablert ny stikkontakt (Elektrofil).

2013:
- Omfattende elektriske oppgraderinger (kjøkken, to bad, entré, varmefolie i stue, nye stikkontakter, bytte av innmat i sikringsskap, styring for downlights og gulvvarme). Samsvarserklæring foreligger.

2012:
- Bad 1 oppgradert med flislagt gulv, gulvvarme og rør-i-rør-system.
- Bad 2 oppgradert med flislagt gulv, gulvvarme og rør-i-rør-system.
- Kjøkkeninnredning byttet, inkludert integrerte hvitevarer og rør-i-rør-system.
- Ny peisinnsats montert i stue.

2009:
- Varmtvannsbereder på 300L installert.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:
2024:
- Kontroll og reparasjon av varmekabler i avløpsrør fra 3. til 2. etasje, inkludert reparasjon av jordfeil i to av dem.

Leiligheten er en selveierleilighet i et leilighetsbygg fra 1972. Kjøkken og badene ble modernisert i 2012. Peisinnsatsen i stuen er fra 2012/2014, og det ble utført elektriske oppgraderinger i 2013, inkludert bytte av innmat i sikringsskap og montering av styring for downlights og gulvvarme. Det er registrert redusert avrenningshastighet i avløp til servant på Bad 1 (TG2). Gulvoverflaten på kjøkkenet og i øvrige rom viser slitasje med riper og hakk (TG2). Det kan ikke verifiseres automatisk lekkasjestopper på kjøkkenet, og vannrørene er ikke plugget mot varerør (TG2). Innvendig stoppekran er hard å stenge/åpne og er ikke funksjonstestet (TG2). Enkelte vinduer og heve-skyvedører viser tegn til slitasje og elde, med skader på tettelister/pakninger på heve-skyvedør på soverom 1 (TG2). Membranen på terrassen er vurdert å ha usikker fremtidig funksjon, og det foreligger lite informasjon om bygningsdelen (TG2). Terrassen er ikke tilstandsvurdert på grunn av snødekte flater (TGIU). Kontroll av tilliggende konstruksjoner i begge bad er ikke utført (TGIU). Rekkverkshøyden på terrassen er under 1,0 meter, noe som ikke oppfyller dagens krav til sikkerhet (HMS). Det er ikke fremlagt byggetegninger, og samsvaret mellom faktisk bruk og byggetillatelsen har ikke vært mulig å undersøke. Det anbefales en utvidet kontroll av lovlighetsforholdene og det elektriske anlegget.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Hovedsakelig parkett og fliser. Gulvvarme er installert i entré, gang, begge bad og stue.
INNERVEGGER:
Malte flater i de fleste rom, med flislagte vegger på badene.
HIMLINGER:
Malte flater i alle rom. Takhøyder varierer fra 2,35-2,38 meter i entré, gang, bad og kjøkken, til 2,48-2,50 meter i øvrige rom.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra 2012 med glatte fronter og benkeplate av stein. Kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk, samt fliser mellom benk og overskap. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap. Vegghengt ventilator. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

BAD 1:
Baderom fra 2012 med flislagt gulv og gulvvarme, flislagte vegger og malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og armatur, samt speilskap med overlys og stikkontakt. Dusjnisje med skyvedør av glass og vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

BAD 2:
Baderom fra 2012 med flislagt gulv og gulvvarme, flislagte vegger og malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, samt speil med overlys og stikkontakt. Dusjnisje med skyvedør av glass og vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Vegghengt toalett. Fordelerskap for rør-i-rør og stoppekraner er plassert over toalett. Mekanisk avtrekk med ventil på innkassing.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
Kjøleskap, stekeovn, mikroovn, stekeplater, vifte og oppvaskmaskin.

Elektrisk oppvarming. Gulvvarme i entré, gang, begge bad og stue, med varmefolie i stue. Det er også en peisovn med glassdør i stue, med peisinnsats fra 2012.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er utstedt ferdigattest for "Nybygg og større arbeider (Terrassehus)" datert 08.11.1974. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1972/345-132/105 07.01.1972 FESTEKONTRAKT
Denne festekontrakten gjelder for terrassehus VIII, parsell av Søndre Huseby på gnr. 29, bnr. 584, med Søndre Huseby Boligstiftelse som fester. Festetiden er 99 år fra 1972, med en årlig festeavgift som kan reguleres hvert femte år basert på eiendomsverdi og konsumprisindeks. Grunneieren har panterett i festeretten og bygninger, og festeren plikter å betale skatter/avgifter, forsikre, og vedlikeholde eiendommen, samt tillate ledninger og bidra til veivedlikehold. Festeren har rett til å frembortfeste eiendommen i andeler til boligkjøpere, og ingen forstyrrende virksomhet er tillatt.

1972/6122-2/105 17.04.1972 Fremkfestekontrakt
Denne fremfestekontrakten og skjøtet gjelder for terrassehusbolig nr. 20 på gnr. 29, bnr. 584, og gir eksklusiv disposisjonsrett til kjøper. Alle bestemmelser i hovedfestekontrakten fra 1972 med en festetid på 99 år gjelder, inkludert regulering av festeavgiften hvert femte år basert på rentefot og eiendomsverdi, samt konsumprisindeks. Festeren har fortrinnsrett til fornyelse av festet og plikter å betale skatter/avgifter, forsikre eiendommen, og vedlikeholde innvendig, mens stiftelsen vedlikeholder utvendig og fellesanlegg. Det er restriksjoner på bygningsmessige endringer og parkering på interne veier, og stiftelsen har panterett ved mislighold.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 andre servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, byggeforbud, formell seksjonering og opprettelse av seksjoner.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiet krever styregodkjenning av ny eier og leietaker. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Leiligheten ligger høyt og fritt til i Husebybakken, et veletablert og rolig boligområde på Montebello. Fra den store terrassen har du en fantastisk panoramautsikt, en kvalitet som kjennetegner dette høytliggende nabolaget. Området består hovedsakelig av villa- og småhusbebyggelse, og er preget av lite trafikk og en stille atmosfære. Dette er et trygt og godt sted å bo, med umiddelbar nærhet til flotte turområder.

Her bor du med marka som nærmeste nabo, samtidig som hverdagslogistikken er enkel. De daglige innkjøpene kan gjøres hos Coop Extra på Makrellbekken, en kort spasertur unna. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud, er Røa Senter kun en kort kjøretur unna. Området er også ideelt for familier, med gangavstand til flere barnehager og Huseby skole. For de aktive er det kort vei til både Njårdhallen og diverse treningssentre.

Kollektivtilbudet er meget godt og gjør det enkelt å reise uten bil. Nærmeste T-banestasjon er Montebello, som ligger under ti minutters gange fra boligen. Herfra tar linje 3 deg effektivt til Majorstuen og sentrum. Makrellbekken stasjon er også i gangavstand. For reiser med tog er Skøyen stasjon kun cirka ti minutter unna med bil, noe som gir enkel tilgang til Flytoget og regiontogene.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Huseby barnehage
- Husebygrenda barnehage
- Hasselkroken Kanvas-barnehage

Barneskoler:
- Huseby skole
- Rudolf Steinerskolen i Oslo (1-10 kl.)
- Smestad skole

Ungdomsskoler:
- Hovseter skole
- Ris skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 10 486 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er pent opparbeidet med internstier, plenarealer, trær og beplantning. Sameiet har felles ansvar for utemiljøet, og har avtale om sommer- og vintervedlikehold, samt årlig klipping av busker og rydding av bed. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Boligsameiet Torjusbakken 20 er en del av Søndre Huseby Boligstiftelse, som fester tomt av Huseby Antroposofiske stiftelse, org.nr. 927 342 677. Festetiden er 99 år fra kontraktens underskrift, datert 03.01.1972. I tillegg foreligger det en fremfestekontrakt, hvor Søndre Huseby Boligstiftelse, fremfester til hver enkelt seksjonseier. Festekontrakten ble reforhandlet i 2012, men først godkjent på våren 2013. Resultatet av reforhandlingen ble at årlig festeavgift for hele Søndre Huseby Boligstiftelse nå er kr 950.000,- pr år, og beløpet fordeles på alle selskapene i henhold til avtalt fordelingsnøkkel. Festeavgiften betales forskuddsvis for ett år av gangen. Festeavgift faktureres i juni og beløpet er pt kr 8160,- pr seksjon.

I henhold til tillegg til festekontrakt tinglyst den 15.11.2012 kan hver av partene forlange at festeavgiften reguleres i henhold til konsumprisindeksen hvert 10 år. Kopi av tinglyst festeavtale, fremfesteavtale og tillegg til festeavtale ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Overdragelsen skal godkjennes av Søndre Huseby Boligstiftelse og godkjennelsen skal vedlegges skjøte ved tinglysning. Kjøper må signere en erklæring hvor man bekrefter å være kjent med retningslinjene for Søndre Huseby Boligstiftelse. Retningslinjene er på 47 sider og kan fås ved henvendelse til megler. Kjøper vil uansett få tilsendt retningslinjene ifm signering av erklæringen.

Leiligheten disponerer en garasjeplass (nr. 56) i felles garasjeanlegg. Garasjeanleggene er for tiden under rehabilitering. Utover dette er det parkering på sameiets store parkeringsplass. Det er skiftet membran på dekke over garasje og arbeidet er ferdigstilt og fullt ut betalt av den enkelte seksjonseier.

Eiendommen har adkomst via Torjusbakken, som er kommunal vei. Selve adkomsten inn til bebyggelsen er regulert som felles avkjørsel med delt vedlikeholdsansvar for brukerne. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (Terrassehus) i felt B, og felles areal i felt H. Dette er i henhold til reguleringsplan S-1600, "Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av gnr. 29, bnr. 121, Søndre Huseby.", vedtatt 04.12.1969, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende) og grønnstruktur (eksisterende).

Eiendommen berøres av hensynssone H310_2: Steinsprang, slik det fremgår av kommuneplanen. Dette er en faresone som indikerer potensiell fare for steinsprang. Ved tiltak på eiendommen kan det stilles særskilte krav til dokumentasjon av sikkerhet mot naturskade, for eksempel i form av en ROS-analyse (risiko- og sårbarhetsanalyse).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale fellesutgifter er kr 4 944,- per måned. Dette inkluderer bla. Kommunale avgifter, forretningsførsel, varmekabler gangvei, gartner, felles bygningsforsikring og bredbånd mm.

I tillegg til fellesutgiftene kommer en årlig festeavgift på kr 8 160,- per seksjon, som faktureres medio juni.
Felleskostnader for garasjeplass er kr 200,- per mnd.

Styret har informert om at sameierne må være forberedt på en økning av fellesutgiftene eller innkalling av kapital for å dekke fremtidige vedlikeholdsutgifter knyttet til blant annet terrasser, tak og vinduer. Det er ikke fattet konkrete vedtak om størrelse eller tidspunkt for dette. Forretningsfører opplyser per 05.03.2026 at det per i dag ikke foreligger planer om økning i fellesutgiftene for 2026. Megler har forsøkt å kontakte styreleder for bekreftelse av opplysningen, men har foreløpig ikke oppnådd kontakt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12-15.000,- pr. år. / 12-15.000 kwh. pr. år. Det er byttet strømleverandør samt tegnet avtale om Norges pris i høst. Det er derfor vanskelig å få tall på
nøyaktig forbruk for 2025.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 3 253 526,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 076 465,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør ca. kr. 4848,- pr år.

Andel formue er kr 20 112,- pr. 2025.

Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 16.02.2026.

Det er pr. 16.02.2026 ingen lån registrert på selskapet.

12 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

312 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
323 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 823 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tove Waalen Norheim

Leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Torjusbakken 20.

- Sameiet består av 27 boligseksjoner.
- Organisasjonsnummer er 982022681.
- Forretningsfører er OSLO OG OMEGN BOLIGFORVALTNING AS.
- Sameiet deltar i samarbeids- og forvaltningsorganet Søndre Huseby Boligstiftelse.

Beboerne i hver inngang er felles ansvarlig for renhold og orden i fellesarealene. Seksjonseiere med varmtvannsberedere i berederrommet er ansvarlig for renhold der.
Husdyrhold må forhåndsgodkjennes av styret. Godkjenning kan nektes dersom dyreholdet er til sjenanse for andre beboere.
Det bør vises hensyn til naboer ved grilling på terrassene.
Sameiet har tilgang til private tilfluktsrom. Eierne i Torjusbakken 20 skal benytte tilfluktsrommet i garasjen i Torjusbakken 19.
Støy som forstyrrer naboer må unngås mellom kl. 23.00 og 07.00. Boring og banking skal primært skje mellom kl. 08.00 og 17.00, og ikke på søn- og helligdager.
Fargen på markiseduk skal være blå og fargen på persienner skal være brun.

Styreleder opplyser per 06.03.2026:
Bygget er oppført i 1972 og vi regner med at det vil være behov for vedlikehold i nærmeste årene. Det er ingen konkrete planer utover at:
• Taket inspiseres årlig, og det er ikke registrert skader. Imidlertid påregner vi et behov for å legge nytt tak innen rimelig tid. Flere av de øvrige sameiene har måttet legge nytt tak de siste årene.
• Asfalten i gangveien langs husrekken er dårlig en del steder, og utbedring av vei og varmekabler i gangfelt bør planlegges innen rimelig tid. Det er ikke avgjort når dette ev skal gjennomføres, og vi har heller ikke oversikt over kostnader..
• Nordsiden av husrekken ble pusset opp i 2025, og oppussingen bør følges opp videre som ledd i et ordinært løpende vedlikehold (hittil har vi hatt dekning for utgiftene innenfor ordinært budsjett.)
• Det er ingen planer om å totalrenovere terrassene. Skader på rør som ble nevnt i referat fra fjorårets sameiermøte, er reparert og utgifter er dekket innenfor ordinært budsjett.
• Avhengig av offentlige pålegg kan det bli aktuelt å oppgradere felles privat tilfluktsrom i TB 19. Utgiftene dekkes i fellesskap mellom TB 15, TB17, TB 19 og TB 20. Vi vet ikke når DSB kommer med regler for dette.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Dokumenter for sameiet, inkludert vedtekter, kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,00

Oppdragsnummer 10-0048/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2648

Sist oppdatert: 18. mars 2026 kl. 21:52