Nils Bays vei 58

Nils Bays vei 58, 0855 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 50, bruksnummer 261, seksjonsnummer 15

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Entré, kjøkken, stue, bad og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 9 kvm: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 4 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en bod på loftet som er målt til 10 kvm i gulvareal (ALH), men på grunn av lav takhøyde er ingen deler av dette arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1955. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong/murverk. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med fasadeplater og teglstein. Bygningen har saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer av tre i forskjellig utførelse og fra forskjellige årstall. Entrédøren har sikkerhetslås, og det er balkongdør med karm og ramme av tre fra byggeår. Fra stuen er det utgang til en balkong på 4 m² i betong- og metallkonstruksjoner.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har tilstrekkelig røykvarsling, men mangler godkjent slokkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Våtrommet er vurdert med en samlet helhetsvurdering. Himlingsflater har betydelig slitasje og skader. Vindu er plassert i våtsonen. Det er avflassing av maling og skader på vegg. Gulv har synlig slitasje og er aldringspreget. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid. Sjablongmessig prisanslag kr over 300 000,-.

Kjøkken
- Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Sjablongmessig prisanslag Kr 0 - 10 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde og andre aldersrelaterte skader.
- Ytterdører og omramming: Entrédør viser tegn til slitasje. Balkongdør viser tegn til slitasje, elde og punktvise skader/fuktskader.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble skiftet vannklosett og servant på badet av faglært i 2024. I 2008 ble alle elektriske kabler, unntatt ledning til komfyr, skiftet av faglært. Det foreligger ikke dokumentasjon på det elektriske arbeidet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Bytte av radiatorkran på bad
- Bytte av baderomsvindu

Ukjent årstall:
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Ullevålsletta Boligsameie:

2020:
- Rehabilitering av piper

2009:
- Bygging av nye balkonger

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Skiftet vannklosett og servant på bad, utført av Harry Martinsen AS

2008:
- Alle elektriske kabler trukket i vegg ble skiftet (gjelder ikke ledning til komfyr)

En selveierleilighet fra 1955 med tradisjonell rominndeling: entré, separat kjøkken, stue med utgang til balkong og to soverom. Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og har et internt bruksareal på 62 m². Standarden gjenspeiler byggeåret i de fleste rom, med unntak av badet som har oppgraderingsbehov. Kjøkkenet mangler ventilator, noe som må utbedres. For den som ønsker å sette sitt eget preg på en gjennomarbeidet grunnplan i et etablert boligområde, er dette et godt utgangspunkt.

Entré:
Entréen gir adgang til leilighetens øvrige rom. Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten.

Stue:
Fra entréen leder veien inn til stuen, som har utgang til balkongen via en balkongdør med trekarmer. Rommet har malte vegger og malt himling, og gulvet er lagt med parkett. Takhøyden er 2,51 meter.

Balkong:
Balkongen nås fra stuen og vender mot sør-sørvest. Den er bygget i betong og metall med rekkverk av metall og glass, og gulvoverflaten er av synlig betong og metall. Rekkverket er målt til 0,98 meter, noe som er under dagens krav til sikkerhet.

Kjøkken:
Kjøkkenet er separat fra stuen og har innredning med glatte fronter fra byggeår. Benkeplaten er av rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Over kjøkkenbenken er det benkeskapsbelysning og stikkontakter, og mellom benk og overskap er det fliser. Det er ikke installert kjøkkenventilator.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge beliggende i 1. etasje med adkomst fra entréen. Rommene har malte vegger og malt himling. Gulvene er lagt med parkett eller laminat.

Bad:
Badet har adkomst fra entréen. Her er det vegghengt servant med armatur, speilskap med overlys og stikkontakt over servant, badekar med vegghengt badekararmatur og innebygget badekararmatur, samt gulvstående toalett. Toalett og servant ble skiftet i 2024. Baderomsvinduet ble byttet i 2026, og radiatorkranen ble skiftet i 2026. Badet ventileres med naturlig ventilasjon. Gulvet er av overflatebehandlet betong. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Overflatebehandlet betong på bad. Laminat på kjøkken. Parkett og laminat i øvrige rom.
Vegger: Malte flater på bad, kjøkken og i øvrige rom.
Himling: Malte flater på bad, kjøkken og i øvrige rom.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder i kjelleren med et samlet areal på ca. 9 m², samt en bod på loftet på ca. 10 m² i gulvareal. Loftsboden har lav takhøyde og er ikke måleverdig som ordinært bruksareal.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Fjernvarme. Oppvarming av leiligheten skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer med vannbåren varme tilkoblet fellesanlegg/varmesentral.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1955. Det foreligger ferdigattest for våningshus datert 12.06.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for rehabilitering av 36 skorsteiner datert 22.06.2021

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger (etasjeplan og kjellerplan) godkjent 05.05.1953. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1954/3061-265/105 04.03.1954 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 90 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 22,894

1984/21393-1/105 07.05.1984 ** NYE VILKÅR
Festekontrakten er mellom Oslo kommune som grunneier og Ullevålsletta Byggelag som fester. Festetiden er 90 år fra 01.07.1954. Festeavgiften kan reguleres. Oslo kommune har forkjøpsrett ved overdragelse til andre enn nærstående.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Heftelser på seksjonen (GNR 50, BNR 261, SNR 15):

Det er tinglyst 10 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet, bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om benyttelse, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. garasje, panterett til sameiet, seksjonering og bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Sogn/Ullevålsletta på Nordre Aker, i et rolig boligstrøk med villabebyggelse og grønne hager rundt. Området er godt etablert og har en stille, tilbaketrukket karakter til tross for at det meste av det man trenger til daglig er innen kort rekkevidde.

Nærmeste barnehager ligger like i nærheten, med Rektorhaugen Kanvas-barnehage et par minutters gange unna og Ullevålsletta barnehage noen minutter lenger. For barneskole er det Tåsen skole og Berg skole som begge nås på rundt ti minutters gange, mens Nordberg skole tar imot elever på ungdomstrinnet.

Dagligvarehandelen er grei å få unnagjort, med Rema 1000 Sogn og Coop Mega Ullevål begge innen ti minutters gange. AMFI Ullevaal og Tåsen Nærsenter gir tilgang til et bredere utvalg av butikker og tjenester, og apotek finnes i begge retninger. Rektorhaugen og Damefallet balløkke er nærliggende trenings- og aktivitetsområder for de som vil ut og røre på seg uten å reise langt.

Kollektivtilbudet er godt. Bussholdeplassen Berg er noen minutters gange unna og betjenes av flere linjer, deriblant linje 5 som går til sentrum. Med buss eller tog fra Nydalen stasjon, som nås med bil på få minutter, er Oslo S innen rimelig avstand.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Rektorhaugen Kanvas-barnehage: 2 min. gange
Ullevålsletta barnehage: 4 min. gange
Almelia SiO: 6 min. gange

Idrett og fritid:
Rektorhaugen: 5 min. gange
Damefallet balløkke: 6 min. gange
SATS Ullevaal Stadion: 10 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 25172 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, lekeapparater, sittebenker, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Festeavgiften var kr 317 562,- for 2025.
Festetiden er 90 år fra 04.03.1954.
Grunneier er Oslo kommune.
Festeavgiften kan reguleres.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Det medfølger ikke parkeringsplass eller garasje til leiligheten.

Sameiet har parkeringsplasser til utleie på årsbasis, som administreres av en parkeringsansvarlig i styret. Det selges oblat til én parkeringsplass per seksjon ved årsskiftet, og beboerne har førsterett til å videreleie sin plass. Sameiet har overtatt eierskapet til el-bil ladeanlegget.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864, «Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone», datert 14.05.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-3540, «Riksvei 150, Store Ringvei, Ullevålskrysset-Nydalen. Endret reguleringsplan for hovedvei, samleveier, gang-/sykkelveier m.m.», datert 19.06.1996. Denne berører eiendommens søndre del. I tillegg grenser eiendommen til reguleringsplan S-523, «Regulering av Nils Bays vei - Vei 2500 og forbindelsesvei mellom Konvallveien og Nils Bays vei samt gangvei mellom Nils Bays vei og Kaj Munks vei», datert 09.03.1954.

Eiendommen omfattes av «Kommuneplanen 2015–2030 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn», datert 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende) og grønnstruktur (eksisterende). Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H190_3: Andre sikringssoner
Hensynssonen er tilknyttet overordnet samferdselsinfrastruktur (S-3540 / Store Ringvei). Det settes særskilte krav til sikringstiltak, støy og miljø i randsonen til veitrafikken.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 348,91 pr. mnd. Dette inkluderer blant annet fyring, varmtvann, renter og avdrag på fellesgjeld, kabel-tv, trappevask, vaktmestertjenester, gressklipping, snømåking, kommunale avg, festeavgift, forretningsførsel og felles bygningsforsikring m.m

Månedlige fellesutgifter fordeler seg slik:
Felleskostnader: kr 5 108,91
Kabel-tv: kr 240,-

Kostnadene til oppvarming og varmt vann, fordeles mellom seksjonseierne etter størrelsen på sameiebrøkene.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 600,- pr. år. / 2 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sameiet har avtale om kabel-TV og bredbånd fra Telia med fri datamengde, der tv-tuner/dekoder medfølger salget. Bredbånd er også inkludert i de månedlige fellesutgiftene.

Boligen har alarm tilknyttet Verisure med en årlig kostnad på kr 3 600,-. Installasjonen vil medfølge, men nytt abonnement må avtales med Verisure.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 628 212,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 512 848,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 0 pr år.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 13 117,28 pr. 23.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 586 096,- pr. 23.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207602868
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.06.2026: kr 867 720,-
Andel av saldo: kr 7 176,20
Innfrielsesdato: 30.09.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,15 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208404830
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.06.2026: kr 718 376,-
Andel av saldo: kr 5 941,08
Innfrielsesdato: 30.08.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,15 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 300 000,00 Prisantydning
13 117,28 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 313 117,28 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

132 820,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 910,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
143 860,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 447 027,28 Totalpris inkl. omkostninger
5 456 977,28 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Espen Bogen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ullevålsletta Boligsameie med sameiebrøk: 744/89970.

- Sameiet består av 132 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 53000207.
- Sameiets hjemmeside er www.ullevalsletta.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men dyreholdet må ikke være til ulempe for de øvrige brukere av sameiets eiendom. Det er båndtvang for hunder på sameiets eiendom.
Bruk av kullgrill på balkonger er ikke tillatt. Gass- eller elektrisk grill er tillatt ved hensyn til naboer.
Inngrep i fasaden, herunder installasjon av varmepumpe, skal ikke foretas uten forhåndsgodkjenning fra styret. Samtykke gis som hovedregel ikke.
Sameiet har fellesvaskeri, fellesrom i kjeller for lagring av sykler og barnevogner, samt uteboder for barnevogner, rullestoler og rullatorer.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Inspeksjon og vedlikehold av tak (2024)
- Utbedring av åtte balkonger (2024)
- Utskifting av vinduer i barnehagen og vaskeriet (2024)
- Rehabilitering av piper (2020)
- Bygging av nye balkonger (2008)

Planlagte påkostninger:
- Rørfornying: Videoinspeksjon har avdekket dårlig teknisk tilstand på avløpsrørene. Kostnaden for rørfornying er anslått til 3 millioner kroner pluss mva. På årsmøtet i 2025 ble det vedtatt at styret skal innhente konkret pris og omfang, og deretter invitere til et ekstraordinært årsmøte.
- Sykkelparkering: Etablering av utendørs sykkelparkering ble på årsmøtet i 2026 vedtatt prioritert etter at nødvendige vedlikeholdstiltak er gjennomført og sameiet har tilstrekkelige likvide midler. Kostnaden er anslått til ca. 300 000 kroner.

Styret opplyser 17.08.2026 at det avventes pristilbud for videre rørfornyingsarbeid. Arbeidene vil foreløpig ikke påvirke felleskostnadene. Det er omsøkt og godkjent et lån på kr 1 000 000, som per i dag ikke er utbetalt. Det er vedtatt at etablering av sykkelparkering skal prioriteres når pågående vedlikeholdsarbeider er gjennomført og boligselskapets økonomiske handlingsrom tillater det. Felleskostnadene forventes justert fra nyttår i tråd med generell prisvekst/KPI. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Det er ikke forkjøpsrett i boligselskapet. Oslo Kommune har imidlertid forkjøpsrett i henhold til § 13 i festekontrakten som løper til 2049.

I følge årsrapporten er det avdekket skjeggkre i andre leiligheter i samme sameiet som innebærer fare for spredning til øvrige leiligheter. Konferer med eiendomsmegler for ytterligere informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0242/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26242

Sist oppdatert: 22. august 2026 kl. 17:08