Gulaksveien 2

Gulaksveien 2, 4017 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 20, bruksnummer 148
Andelsnummer 372, Kristianslyst 1 Borettslag, organisasjonsnummer 954812944

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
10. etasje 58 kvm: Entré, gang, bod, vaskerom, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
1. etasje 1 kvm: Bod.

BRA-b:
10. etasje 17 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2026 utført av Anticimex AS v/Eirik Sævareid. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte:
Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1972. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner, med fasader av synlig betong og fasadeplater. Taket har flat takkonstruksjon. Entrédør er utstyrt med sikkerhetslås, balkongdør har karm/ramme av tre fra 2015, og vinduer har karmer/ramme av tre fra byggeår. Balkong er oppført i betongkonstruksjon med rekkverk av betong og metall samt fliser/heller på gulv; innglasset balkong utgjør 17 m². Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3:
- TG1: 96 %
- TG2: 4 %
- TG3: 0 %

Sikringsskapet er plassert utenfor leiligheten og er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår.

Boligen har tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate vegg: Veggflate på kjøkken har en betydelig skjevhet/bue på overflaten som gjør at benkeplate ikke ligger jevnt inntil vegg.

Vinduer og omramming
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Punkterte glass registrert i skyvefelt balkong.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Vinduene i innglasset balkong er noe vanskelige å skyve frem og tilbake.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2023.

2023:
- Oppgradering av baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, rør-i-rør-system og mekanisk avtrekk
- Oppgradering av vaskerom med flislagt gulv, malte overflater, rør-i-rør og opplegg for vaskemaskin

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Oppussing av fellesrom ved vestibylen med nytt laminatgulv, nytt kjøkken og ny belysning, oppussing av toalett, nye LED-lamper i vestibyle samt oppussing av gang fra trappetårn
- Etablering av kunstverk (veggmaleri) på østfasaden
- Installasjon av låsbart ladeskap for elsykkelbatterier i sykkelbod og ladestativ for elsparkesykler i kjellerbod
- Etablering av egen løsning for kildesortering av plastavfall
- Etablering av MC-parkeringsplasser og utvidelse med HC-gjesteparkering

2024:
- Etablering av ny sykkelbod vest for blokka
- Installasjon av bergvarmeanlegg

2023:
- Gjennomføring av omfattende rørprosjekt

2022:
- Anskaffelse og installasjon av alarmsystem

2019:
- Montering av fallsikring på tak
- Etablering av fire felles ladestasjoner for elbil på utendørs parkering

Andelsleilighet i 10. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1972. Både bad og vaskerom ble oppgradert i 2023 gjennom en felles våtromsrehabilitering i regi av borettslaget. Balkongdør med karm av tre er fra 2015, og det elektriske anlegget har fått enkelte oppgraderinger i ettertid.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Rommet er utstyrt med kjøkkenvask med armatur, integrert stekeovn og platetopp, frittstående oppvaskmaskin og vegghengt ventilator. Overflatene består av laminat på gulv, malte vegger og malt himling.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: oppvaskmaskin og stekeovn.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Baderommet har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys, dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Vaskerom:
Vaskerommet har flislagt gulv, malte veggflater og malt himling. Rommet er utstyrt med gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, gulvstående baderomsmøbel, opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Overflater:
Gulv: Laminat. Flislagt gulv på bad og vaskerom.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Boligen disponerer en innvendig bod i leiligheten samt en ekstern bod i 1. etasje på ca. 1 m².

Følgende hvitevarer medfølger salget: Oppvaskmaskin og stekeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: TV montert på vegg i stua.

Elektrisitet. Panelovner og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1972. Det foreligger ferdigattest for bygningen på eiendommen datert 15.03.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende ferdigattester på eiendommen:
- Ferdigattest for fasadeendring (kledning av trappetårn og riving/nytt vindfang), datert 18.03.2009.
- Ferdigattest for innglassing av eksisterende terrasse, datert 12.08.2014.
- Ferdigattest for våtromsrehabilitering, datert 24.05.2024.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger stemplet 08.11.1969. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknr 5271, tinglyst 05.06.1970, type heftelse: Erklæring/avtale. Bestemmelse om byggeplikt og gjenkjøpsrett på vilkår til fordel for Stavanger kommune. Skjøtet inneholder vilkår om at kommunen har rett til å kjøpe arealet tilbake til opprinnelig kjøpesum dersom byggearbeidene med høyblokk ikke var igangsatt innen 2 år etter skjøtets utstedelse.

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg og bestemmelse om elektriske ledninger/kabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Gulaksveien 2 har en attraktiv og sentral beliggenhet i det veletablerte boligområdet Mariero/Kristianslyst. Her bor man med nærhet til det meste man trenger i hverdagen, samtidig som området byr på grønne omgivelser, flotte rekreasjonsmuligheter og gode kollektivforbindelser. En beliggenhet som kombinerer det beste av en praktisk og lettvint hverdag med nærhet til både byliv og naturopplevelser.

Et av områdets store fortrinn er det svært gode servicetilbudet i umiddelbar nærhet. Her finner man blant annet dagligvarebutikker, apotek, legesenter, tannlege, bakeri og flere spisesteder. Både Meny, Rema 1000 og Coop Obs ligger innen kort gangavstand. Sistnevnte har også et bredt utvalg av butikker og servicetilbud. Kilden kjøpesenter ligger kun få minutter unna og byr på et variert utvalg av butikker, serveringssteder og andre servicetilbud. Her ligger med andre ord alt til rette for en enkel og effektiv hverdag, hvor de fleste daglige gjøremål kan ordnes uten bruk av bil.

For den som setter pris på turer og friluftsliv, har området mye å by på. Populære Sørmarka ligger i nærheten med et omfattende nettverk av turstier og flotte grøntområder som innbyr til både løpeturer, sykling og hyggelige søndagsturer. Vannassen er et annet populært turmål med idylliske omgivelser og fine turmuligheter. Ønsker man sjø og strandliv, er det heller ikke langt til Vaulen badeplass, som med sine flotte badeområder og grønne friområder er et yndet utfartssted på varme sommerdager. Langs Gandsfjorden finner man også fine turmuligheter med nærhet til sjøen.

Området har et godt tilbud av skoler, barnehager, lekeplasser og idrettsanlegg, noe som gjør beliggenheten attraktiv for både små og store. Her finnes gode muligheter for en aktiv fritid, med ulike idretts- og aktivitetstilbud i nærområdet.

Kollektivtilbudet er svært godt, med hyppige bussforbindelser mot Stavanger sentrum, Forus og Sandnes. Mariero togstasjon ligger også i gangavstand og gir enkel tilgang til Jærbanen. For den som pendler med bil, er det kort vei til E39 og det øvrige hovedveinettet. Stavanger sentrum ligger kun en kort kjøretur unna, med alt av butikker, restauranter, kulturtilbud og hyggelig byliv.

Gulaksveien 2 er med andre ord et ypperlig alternativ for deg som ønsker å bo sentralt og praktisk, med et bredt utvalg av servicetilbud like i nærheten. Her får man en attraktiv kombinasjon av bynær beliggenhet, gode transportmuligheter og flotte rekreasjonsområder – en beliggenhet som gjør hverdagen både enkel og innholdsrik.

For ytterligere informasjon om nærområdet vises det til vedlagt nabolagsprofil.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Tyrihans barnehage (1-5 år) 0.8 km
- Steinerbarnehagen Bukkene Bruse 0.7 km
- Sandvikveien barnehage (1-5 år) 0.9 km

Skoler:
- Steinerskolen i Stavanger (1-10 kl.) 0.7 km
- Kvaleberg skole (1-7 kl.) 0.9 km
- Vaulen skole (1-7 kl.) 1.3 km
- Kristianslyst skole (8-10 kl.) 0.5 km
- Hinna skole (8-10 kl.) 2,8 km
- Hetland videregående skole 0.7 km
- Jåttå vgs. avdeling Hinna 3,2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 9 680,8 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med grøntarealer, beplantning, lekeplass og asfalterte adkomst- og parkeringsarealer.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass. Borettslaget har felles utendørs parkeringsplasser, og beboers bil skal parkeres på anvist plass.
Kan søke til styret om fast plass for en årlig sum (250kr for 2026).
Borettslaget har fire felles ladestasjoner for elbil på utendørs parkeringsområde. I tillegg er det etablert gjesteparkering på øvre platå, HC-gjesteparkering ved inngangspartiet og egne MC-plasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 565, «Kristianlyst. Forsl. til endr. av etg.antall for høyblokk fra 12 til 17 etg. ogendring av reg. barneh. til boligareal», ikrafttrådt 19.03.1970. I planen er et delareal på 9508,38 m² regulert til boliger. Det er ikke vedtatt egne reguleringsbestemmelser til planen.

Eiendommen berøres i ytterkant også av følgende reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser:
- Områderegulering for Mariero (plan-ID: 2622), ikrafttrådt 20.06.2022, med et delareal på 105,16 m² regulert til gate med fortau (feltnavn o_F) og 59,42 m² regulert til annen veggrunn, grøntareal (feltnavn o_VG).
- Reguleringsplan Kollektivfelt langs Rv44 - Hillevåg - Mariero (plan-ID: 2106), ikrafttrådt 08.12.2008, med et delareal på 6,7 m² regulert til annen veigrunn (feltnavn AV).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2040 (plan-ID: KP 2023-2040), med ikrafttredelse 11.11.2022. I kommuneplanen er 9539,39 m² avsatt til boligbebyggelse (områdenavn B220) og 140,29 m² avsatt til veg (områdenavn V33).

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Hensynssone H320_2: Flomfare (potensiell flomfare, berører 3714,23 m² av eiendommen). Innenfor sonen skal risiko for flom vurderes ved reguleringsplan og byggetiltak, og tilstrekkelig sikkerhet ivaretas i plan- og byggesaksbehandlingen.
- Hensynssone H410_1: Krav vedrørende infrastruktur (berører 139,3 m² av eiendommen). Bestemmelsene stiller krav om tilrettelegging for vannbåren varme ved ny bebyggelse over 1 000 m² BRA, samt tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg for tiltak i konsesjonsområder for fjernvarme.

Planer under arbeid i nærheten av eiendommen (innenfor 100 meter):
- Detaljregulering for boligområdet ved Finntoppveien, Blåtoppveien og Sølvbunkeveien (plan-ID: 2548) – status: Planforslag.
- Detaljregulering for Langflåtveien 1–3 (plan-ID: 2695) – status: Planforslag.

Ref. nabovarsel:
Gulaksveien 3, 4 og 6 er revet i sin helhet for å bygge leiligheter. Riving er i henhold til gjellende reguleringsplan på tomten.
Det er også planlagt leiligheter på bensinstasjon-tomta i front av blokken.
Byggeaktivitet- og støy må derfor kunne påregnes.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 577 pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd fra Telia, á-konto varmtvann/energi, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, betjening av andel fellesgjeld samt øvrig drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeler seg som følger:
Andel fellesutgifter: kr 6 427,-
A-konto varmtvann/energi: kr 150,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslaget har avtale med Techem AS om energiservicetjenester. OBOS Eiendomsforvaltning AS fakturerer á-konto varmtvann/energi sammen med felleskostnadene (kr 150,- pr. mnd.), og Techem foretar årlig avregning mot faktisk forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 860,- pr. år. / 7 744 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget har en kollektiv avtale med Telia om TV og bredbånd. Dekoder med ledninger og fjernkontroll følger boligen ved salg.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter for borettslaget inngår i driftskostnadene og dekkes via felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 791 099,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel fellesgjeld er kr 499 958,- pr. 05.11.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 86 791 953,- pr. 05.11.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207612014
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 05.11.2026: kr 1 089 289,-
Andel av saldo: kr 6 273,26
Innfrielsesdato: 30.09.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,36 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207664316
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 05.11.2026: kr 15 802 664,-
Andel av saldo: kr 91 019,30
Innfrielsesdato: 30.11.2037
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,36 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208092146
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 05.11.2026: kr 69 900 000,-
Andel av saldo: kr 402 666,-
Innfrielsesdato: 30.06.2063
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,36 %
Avdragsfri periode: Avdragsfrihet til og med juni 2028

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

2 950 000,00 Prisantydning
499 958,56 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 449 958,56 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 459 454,56 Totalpris inkl. omkostninger
3 470 444,56 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emma Simone Bjørkelund

Leiligheten er tilknyttet Kristianslyst I Borettslag.
- Borettslaget består av 144 boliger.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 89358747.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt, med mindre gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for øvrige brukere av eiendommen. Skriftlig søknad må sendes styret.
Det skal ikke utføres støyende arbeider etter kl. 19.00, samt unngås på søndager og helligdager.
Grilling med kull- eller gassgrill er ikke tillatt på balkongene, og gjenstander eller klesvask skal ikke plasseres over rekkverkshøyde.
Endringer på eksteriør eller fasade krever styrets skriftlige forhåndssamtykke, og montering av motorisert kjøkkenvifte på felles ventilasjonsanlegg er forbudt.
Borettslaget har fellesrom ved vestibylen, selskapslokale til utleie i underetasjen, samt sykkelboder med ladeskap for elsykkelbatterier og ladestativ for elsparkesykler.
Borettslaget har en kollektiv avtale med Telia om TV og bredbånd som betales via felleskostnadene.

Styrets arbeid og vedtak:
- På ekstraordinært årsmøte i august 2026 ble det vedtatt å øke kostnads- og lånerammen for etablering av to utvendige rømningstrapper i galvanisert stål med plater på svalgangssiden til 12,14 mill. kr inkl. mva. Prosjektet finansieres med 7 mill. kr av borettslagets egne midler og et nytt lån på 5,14 mill. kr i OBOS-banken med 30 års løpetid. Låneopptaket er estimert å gi en økning i felleskostnadene på ca. 2,51 % og vil medføre økt fellesgjeld. Låneopptaket er estimert å medføre en økning i felleskostnadene på ca. 2,51 % (tilsvarer ca. kr 162,- pr. måned for leilighetstypen).
- På ordinært årsmøte i mai 2026 ble det vedtatt at styret skal utrede alternativer til fellesavtalen om TV og internett med Telia, samt at tiltak for å forbedre situasjonen rundt sykkelparkering skal utredes.
- Felleslånet i OBOS-banken (opprinnelig kr 69 900 000,-) har avdragsfrihet til og med juni 2028. Kapitalkostnadene vil øke når avdragsbetalingen starter. Borettslagets lån i OBOS-banken (lånenr. 98208092146) har avdragsfrihet til og med juni 2028. Når avdragsfriheten opphører i juni 2028, vil kapitalkostnadene øke. Estimert økning i felleskostnadene etter utløpet av den avdragsfrie perioden er oppgitt til kr 500,- pr. måned for leiligheten fra 01.07.2028.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 3 509 157,- (mot underskudd på kr -8 594 647,- i 2024).
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 9 133 760,-.
- Bokført egenkapital pr. 31.12.2025 var kr -58 081 618,-. Negativ bokført egenkapital skyldes ifølge styrets noteopplysninger at bygningsmassen er balanseført til historisk kost uten hensyn til markedsverdi, og den reelle egenkapitalen vurderes som positiv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styret har en frist på 20 dager fra søknaden er mottatt til å gi melding om eventuell nektelse, ellers regnes godkjenning som gitt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst med meldefrist 06.11.2026.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

I forbindelse med kommunens saksbehandling av rømningsforholdene har kommunen påpekt at 45 av totalt 77 innglassede balkonger i borettslaget ikke var omsøkt, og at kun 1 av 77 hadde ferdigattest. Borettslaget har arbeidet med en samlet byggesøknad for godkjenning av disse.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale.
Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,80 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 7 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører BATE  kr 5 130,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 10.750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 33-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2658

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 13:36