Formanns vei 19

Formanns vei 19, 5037 BERGEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 168, bruksnummer 592, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
3. etasje 47 kvm: Stue, kjøkken, soverom, bad og gang

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 65 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 47 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 18 m2.

Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Atle Simon Kallestad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se mer informasjon under ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i loftsetasjen i et leilighetsbygg oppført i 1937. Grunnmuren er av betong med sparestein, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og taket er et saltak i trekonstruksjoner med synlige taksperrer på det uinnredede kalde loftet. Boligen har vinduer med karmer og ramme av tre fra ukjent årstall, og takvinduer med karmer og ramme av plast fra 2011. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35, og innvendige dører er glatte. Det er en skorstein fra byggeår, men ingen ildsted. Leiligheten disponerer også en utvendig bod på 4 m².

Sikringsskap er plassert i gangen. Det elektriske anlegget er fra 2011. Det mangler samsvarserklæring, og det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere/detektorer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Sluket er isolert inne i dusjsonen.

Kjøkken
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Ingen tilkomst til fordelerskap.
- Innvendig stoppekran: Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.

Loft - innredet
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent.
- Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet (manglet gulv).

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Lofstetasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en lekkasje fra en ventilhette som ble utbedret umiddelbart i ca. 2020.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2011:
- Oppgradert bad med flislagt gulv og vegger, ny innredning, rør-i-rør og mekanisk avtrekksvifte.
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer.
- Elektrisk anlegg ble rehabilitert.
- Takvinduer med karmer/ramme av plast ble skiftet.
- Vannrør ble skiftet til rør-i-rør system.
- Balansert ventilasjonsanlegg med aggregat på kaldloft ble installert.

Vi har gleden av å presentere en lys og åpen leilighet med fantastisk utsikt over deler av Byfjorden mot Askøy. Leiligheten ligger i et klassisk murbygg over fire etasjer. Leiligheten i underetasjen har egen inngang, mens de tre øvrige enhetene har felles inngang via bakside og trappehus. Denne leiligheten har adkomst fra øverste plan.

Fra inngangsdøren kommer du inn i entré/gang med parkett på gulv, malte vegger og malt himling med innfelte downlights. Selger har valgt å heldekorere veggene med historiske motiver fra Bergen – dette medfølger ikke handelen.

Bad/wc/vaskerom har flislagt gulv med gulvvarme, fliser på vegger og malte flater i delvis skråhimling med downlights. Baderommet ble oppgradert i 2011 (opplyst av eier). Innredningen består av vegghengt servant med ovenpåliggende vask og armatur, speilskap med belysning og stikkontakt, dusjhjørne med dører og vegghengt toalett. Det er rør-i-rør-system, mekanisk avtrekk og opplegg for vaskemaskin under praktisk benk. Varmtvannsbereder er plassert i egen nisje.

Soverommet har parkett på gulv, malte vegger og malt himling med delvis skråtak, samt garderobeløsning.

Stuen har en åpen kjøkkenløsning og fremstår lys og luftig, med parkett på gulv, malte vegger og himling med innfelte spotter. Det er delvis skråhimling og takark over spiseplass som gir godt lysinnslipp og romfølelse. Kjøkkeninnredningen er fra 2011, med eikefronter og laminert benkeplate. Fliser mellom benk og overskap, nedfelt vask med armatur samt benkebelysning og stikkontakter. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator over platetopp. Rør-i-rør vannopplegg.

Det medfølger bod i utvendig, isolert bygg i hage.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Stekeovn, stekeplate og oppvaskmaskin som alle er integrerte. I tillegg også Kjøleskap?????

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Varmekabler på bad, ellers elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 28.11.1939 som gjelder oppføring av 2 etasjes murbygning med loft hvor det den gang var boder, 2 pikeværelser og wc.

Det foreligger ferdigattest datert 05.04.2011 som gjelder bruks- og fasadeendring underetasjen, samt oppføring av 20 kvm bodbygg i hagen.
Megler har også mottatt tegninger som viser dagens planløsning datert 2006/2007 som en del av byggesaken som denne ferdigattesten gjelder.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver.

4601/168/592/4:
05.01.1939 - Dokumentnr: 57 - Bestemmelse om gjerde
Meglers forklaring: Ihht skjøte påhviler det gjerdeplikt på denne eiendommen

27.02.1939 - Dokumentnr: 1637 - Best. om vann/kloakkledn.
Meglers forklaring: Dette er en eldre servitutt som gir kommunen rett til adkomst og vedlikehold av offentlig vann- og avløpsledning over eiendommen, med tilhørende bygge- og vegetasjonsbegrensninger. Videre er det tinglyst bestemmelse om felles branngavl og solidarisk ansvar for felles kloakk.

Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter på lik linje som eier og eier må underrette styret.

Leiligheten ligger i Christinegård, et av de mest attraktive områdene i Fjellsiden. Her bor du høyt og fritt til, med panoramautsikt over byfjorden, innseilingen til Bergen og Askøy. Fra vinduene følger du skipstrafikken og ser lysene fra byen tennes om kvelden – et levende bybilde som forandrer seg med årstidene. Dette er et område som kombinerer det beste fra by og natur. Rett utenfor døren starter turterrenget, med Fjellveien og Stoltzekleiven i umiddelbar nærhet for morgenjoggen eller søndagsturen. Samtidig er beliggenheten tilbaketrukket i en rolig gate, skjermet fra byens støy, men likevel med sentrum kun en spasertur på 15–20 minutter unna. Hverdagslogistikken er enkel. Nærmeste busstopp i Formanns vei er et par minutters gange unna, og flere dagligvarebutikker ligger i nabolaget. For rekreasjon og fritid finnes både Meyermarken og Mulebanen kunstgress innen kort avstand. Området har også flere barnehager, og både barne- og ungdomsskoler er i gangavstand.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Christinegård barnehage (1-5 år) 3 min å gå / 0.2 km
- Sandviken barnehage (1-5 år) 7 min å gå / 0.6 km
- Mulesvingen barnehage (0-5 år) 9 min å gå / 0.6 km

Skoler:
- Krohnengen skole (1-7 kl.) 13 min å gå / 1 km
- Christi Krybbe Skoler (1-7 kl.) 19 min å gå / 1.5 km
- Rothaugen skole (8-10 kl.) 8 min å gå / 0.7 km
- Bergen katedralskole 24 min å gå / 1.9 km
- Danielsen videregående skole 25 min å gå / 2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 415,9 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med plenarealer, terrasse på terreng og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bergen kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering skjer i gate etter områdets bestemmelser. Fra den eksterne boden er det mulighet for å få montert ladeboks til elbil.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er ihht kommunedelplan Bergenhus, KDP Sandviken - Fjellsiden Nord datert 19.02.01 avsatt til boligformål.
Eiendommen er videre berørt av følgende reguleringsplan under grunnen med dekningsgrad 72,3%:
Bergenhus – Bybanen fra sentrum til Åsane, delstrekning 2 Sandbrogaten–Eidsvågtunnelen, regulert til annen banegrunn/tekniske anlegg, herunder trase for sporvei/forstadsbane.

Innenfor samme reguleringsplan er eiendommen omfattet av hensynssone - andre sikringssoner med dekningsgrad 72,3 %

Eiendommen er også berørt av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Kulturmiljø – Sandviken øvre med dekningsgrad 100 %
- Kulturmiljø – Historisk sentrum med dekningsgrad 100 %

Videre omfattes eiendommen av bestemmelsesområde:
- Byggegrense, utnyttelse, volum og funksjonskrav med dekningsgrad 100 %

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Kirkegaten 49 (like over veien) (168/516): Ombygging av stort frittliggende boligbygg. Status: pågående.

Utsnitt av gjeldende planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 6 985,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene er kr 1 200,- pr. mnd. og inkluderer: Avsetning til løpende vedlikehold og forefallende arbeid, brannalarm med service og nedbetaling og renter på sameiets felleslån.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7-8 000,- pr. år. I selgers husstand har det bodd en person.

Boligen er tilknyttet fiber med Telenor som leverandør Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet alarm med Bravida som leverandør og abonnementet medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 921 844,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 687 377,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 4.328,- pr år.

Styret opplyser at disponibelt beløp på sameiets konto pr. 27.05.2026 er kr. 10.915,-

Andel fellesgjeld er kr 18.815,- pr. 27.05.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 101.223,- pr. 27.05.2026 og lånevilkårene er:
Bank: DNB
Rentebetingelser: 10,25% effektiv
Innfrielsesdato: 27.03.2033

Sameiet betaler kr. 1 673,- på lån og ca kr. 2 221,- for bygningsforsikring pr. mnd.

4 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

114 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
115 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
125 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 705 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 715 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjarte Gullachsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Formannsvei 19, med sameiebrøk 50/269

Sameiet består av 4 leiligheter.

Dugnad, trappevask og hagearbeid må påregnes.

Dyrehold er tillatt så lenge styret godkjenner dette på forhånd og at husdyr ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.

Det er ikke fremlagt regnskap eller budsjett for megler.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Fotopakke: kr 8 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,00
Markedsføringspakke: kr 19 900,00
Oppgjør: kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige: kr 5 500,00
Tilrettelegging: kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse: kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen kommune: kr 3 600,00
Tinglysing sikring:  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport: 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige: 21 022,20
Markedsføring, helside i Hus og Hjem: kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 79-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Sentrum
Nøstetorget 5, 5011, BERGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR79.2630

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 16:17