Mellombølgen 2

Mellombølgen 2, 1157 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 129, ideell andel 1/1
Andelsnummer 354, Blåfjellet Borettslag, organisasjonsnummer 951218723

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
3. etasje 58 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.
1. etasje 3 kvm: Bod.
5. etasje 3 kvm: Bod.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato {otaxdate} utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1958 over 4 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein. Leiligheten har glatt entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35db samt kikkehull fra ukjent årstall. Vinduer og balkongdør med karmer av tre/aluminium og to-lags glass fra 2013. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningssakkyndig har kommentert stedvis slitasje i leilighetens overflater og bomlyd under enkelte gulvfliser i entré. Skorstein er fra byggeår og grunnet alder og at det er ikke fremlagt dokumentasjon for
piperehabilitering anbefales ytterligere undersøkelser. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget, og det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Mellombølgen 2 og denne flotte 2(3)-roms hjørneleiligheten beliggende i byggets 3.etasje, med fantastisk utsikt! Leiligheten er velholdt og pen med pene overflater i alle rom. Her kan du flytte rett inn uten å påberegne noen oppussing først. Leiligheten har en god - og effektiv planløsning med store rom og mange bruksmuligheter. Borettslaget er godt drevet og har en god rehabiliteringshistorikk. Vinduer og balkongdør er nytt i 2013.

Inneholder:

Entré/gang:
Romslig entré/gang med fliser på gulvet og skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass. Downlights-belysning i himling. Gangen har inngang til all rom i leiligheten.

Baderom:
Lekkert flislagt og tidløst baderom med delikat standard. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med dører og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys. Dusjhjørne med dør og vegghengt dusjarmatur samt vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Badet har mekanisk avtrekksvifte og opplegg for vaskemaskin. I vedlagt tilstandsrapport er det gitt TG2 på blant annet manglende drenering fra sisterne, stedvis riss/sprekk i flis, bomlyd under flis på gulv og fallforhold gulv. Se vedlagt rapport for mer informasjon.

Soverom:
Leiligheten innehar et romslig og godt soverom med god plass til en stor seng. Det er montert IKEA-Pax skap på langveggen og i tillegg til en skyvedørsgarderobe på veggen mot gangen. God oppbevaringsplass.

Kjøkken:
Romslig og innholdsrikt kjøkken med god skap- og benkeplass. Her er det også god plass til spisebord. Kjøkkenvindu med koselig utsikt mot grønn natur.
Innredning med glatte fronter og benkeplate av laminat. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur.
Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr. Oppvaskmaskin under kjøkkenbenk. Frittstående kjøleskap med fryser.
Ventilator i overskap med kullfilter. Vannrør av typen rør-i-rør. Varmtvannsbereder på 116 liter fra 2005 plassert under kjøkkenbenk. I vedlagt tilstandsrapport er det gitt TG2 på blant annet noe svell i innredning, kullfilter og bereder grunnet alder.

Alternativt kan kjøkkenet flyttes til stuen om ny eier ønsker to gode soverom i leiligheten. Dette må evt. avklares og godkjennes av borettslaget.

Stuen:
Flott og romslig stue med vindu fra to sider som gir rikelig med naturlig lysinnslipp. Stuen har god plass både stor sofa, og stort spisebord. I tillegg er det montert en effektiv peisovn for kalde vinterdager. Fra stuen er det utgang til en vestvendt solrik balkong på hele 7 kvm. med en fantastisk utsikt! Fra balkongen er det sjøgløtt og på gode dager ser man helt til Gaustadtoppen.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner, gulvvarme på bad samt vedfyring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på bygget, datert 28.02.58  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet kommunens rett til å legge og ha liggende ledninger i eller over ubebygde deler av tomtene, samt rett til å sette opp nettstasjon, legge kummer ol. Oslo kommune gis evigvarende bruksrett til maksimum 1500 kvm på gnr. 159, bnr. 129. Arealet er beliggende med grense til gnr. 159, bnr. 1, mellom Bergkrystallen, Glimmerveien og Gråsteinveien. Arealet kan kun benyttes til barnehage/barnepark.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Mellombølgen 2 har en meget sentral beliggenhet, rett i nærheten av Lambertseter senter med blant annet et bredt utvalg av butikker, restauranter og caféer, Vinmonopol, bibliotek og Symra kino. Det er flere matbutikker med få minutters gange fra leiligheten, bl.a. Rema 1000, Kiwi, Meny, samt søndagsåpen Bunnpris. Kort gangavstand også til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, marka, Østensjøvannet og et rikt fritidstilbud.

T-banestasjon (linje 1 og 4) fra Munkelia, samt bussholdeplass i Lambertseterveien hvor det også er flybuss til Gardermoen. (Se www.ruter.no for rutetider).

Videre er det et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype - så her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig. Kort vei til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Eiendommen ligger også i nærheten av Brannfjellskogen og på Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Lambertseter skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 52 320 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet er opparbeidet med blant annet internstier, plenarealer og diverse beplantning.

Borettslaget har 183 parkeringsplasser og 68 garasjer som leies ut til beboerne etter venteliste. Leie av parkeringsplass/garasje kommer som tillegg på felleskostnadene. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til oppfølgingsplan 13753 datert 24.03.1953 med tilhørende reguleringsplan S-438 datert 16.05.1952,

Utdrag av plan -og byggesaker i området:
- Langbølgen 22 med flere - Rehabilitering og utvidelse av Lambertseter skole.
- Mellombølgen 49 - Rammetillatelse til påbygg.

Det gjøres oppmerksom på at opplistingen ikke er uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 2 681,-  pr. mnd. og inkluderer: Tv/internett (grunnpakke), trappevask, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. Siste justering var 01.02.2025 med 10%.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 157 479,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 629 916,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 2 236,- pr. 31.01.2024
Andel fellesgjeld er kr 79 000,- pr. 01.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 50.000.000,- pr. 01.04.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,49%
Lånets løpetid: 29 år 10 md.
Avdragsfrihet til og med: 01.04.2027.

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til 01.04.2027, og frem til dette betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr 102,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt.

4 290 000,00 Prisantydning
79 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 369 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 388 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ida Margrethe Askjer og Martin Eggen

Leiligheten er tilknyttet Blåfjellet Borettslag. Borettslaget består av 570 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Hund må ikke anskaffes før tillatelse er innhentet etter skriftlig søknad til styret. Søknaden må vedlegges dyreholdserklæringen.
Fellesvaskeri i servicebygget i Mellombølgen 45.
Borettslagets hjemmeside: www.vibbo.no/blafjellet

Som en følge av at kravene til måling av bruksareal, har endret seg drastisk siden fordelingsnøkkelen til Blåfjellet Borettslag, ble satt på 1950-tallet, har styret besluttet å ta en fullstendig gjennomgang, i samråd med advokatene i OBOS, for å vurdere fordelingsnøkkelen til borettslaget – dette omfatter altså både rekkehusene og leilighetene. Andelseiere, kan derfor potensielt på sikt, forvente at det vil skje en endring knyttet til den enkeltes felleskostnader. Styret vil holde andelseierne informert om løpet.

Ihht. protokoll fra årsmøte 2024 ble det ikke vedtatt nye planlagt påkostninger av betydning for fellesgjeld og felleskostnader.
Det gjøres oppmerksom på at nye saker kan vedtas på årsmøte for 2025 som finner sted i juni.

Foretatt påkostninger de senere år:
2020-2024: Rehabilitering av felles avløpsrør, bunn- og uttrekksledninger.
2021-2022: Oppgradering av kabelnettet for TV og Internett i samarbeid med Telia er gjennomført.
2021: Skiftet ut resten av portellefonalegget.
2020-2022: Asfaltering av hele borettslaget.
2019: Nye garasjeporter i Mellombølgen. Nye søppelskur.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte vinsing. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 11.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: 26.900,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 44-0123/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25123

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 16:56