Elingårdsveien 12

Elingårdsveien 12, 1623 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 89, bruksnummer 11, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 89, bruksnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 303 kvm

BRA-i:
Enebolig :
1. etasje - 116 kvm: Entré, vaskerom, kjølerom, gang, toalettrom, 2 soverom, kjøkken, stue og hall m/trapp.
2. etasje - 74 kvm: 3 soverom, bad, bod og walk-in closet.

BRA-e:
Garasje og verksted :
1. etasje - 93 kvm: Garasje, verksted
2. etasje - 20 kvm: Uinnredet loft

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje - 18 kvm: Terrasse, hvorav ca. 9 kvm er under tak og delvis innglasset
2. etasje - 9 kvm: Terrasse

Andre etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 83 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 74 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.06.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten er boligen bygget en gang på 1900- tallet, eksakt byggeår er ukjent. Boligen er tilbygget og påbygget rundt 1983/85. Fleste overflater og utstyr er fra den tiden. Utvendig dører og vinduer er skiftet fra 2004 og frem til 2026. Saltakt tekket med undertak av tre, papp og takstein av betong. Utvendig liggende kledning av tre. Tømmerkonstruksjon og isolert bindingsverk i yttervegger. Etasjeskillere av tre. Grunnmur av naturstein og Leca. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert 50 mm avvik gjennom trappegang tilyttervegg i soverom med balkong. Det er registrert ca. 25 mm høydeforskjell i stue 1.etg.

- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Ved mye nedbør forekommer det fukt/vann på gulv i krypkjeller.

- Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrom eldre enn 1997 får automatisk TG3 som følge av alder og krav om tetthet.

- Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrom eldre enn 1997 får automatisk TG3 som følge av alder og krav om tetthet.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.

- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

- Veggkonstruksjon: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Kledningen er vedlikeholdt. Likevel må det påpekes at kledning som er 40 år vil det kunne finnes steder med startende råte.

- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

- Innvendig Overflater: Tørkesprekker i furugulv i 2etg.

- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

- Kjøkken: TG 2 som følge av alder på kjøkkeninnredningen.

- Kjølerom: Kjølerom (rom i rom) er forbundet med økt fare for utvikling av råte over tid. Det er ikke avdekket synlige skader på kjølerommets innvendige overflater. Men vær obs på fare for kondens og utvikling av skjulte råteskader i bakenforliggende konstruksjon. Alder gir rommet TG 2. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.

- Toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

- Grunnmur og fundamenter: Mindre riss i murpuss og løse fuger på naturstein må påregnes.

- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2026- Byttet vinduer

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja.
Litt fukt på gulvet ved langvarig regn.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2020- Varmepumpe og overspeningværn.

Boligen er over tid ombygget og oppgrader i flere omganger og har av den grunn overflater, installasjoner og faste innredninger av varierende alder og tilstand. Standarden er i stor grad fra en større ombygging og oppgradering som ble utført i første halvdel av 1980-tallet. Utskiftninger og oppgraderinger må dermed påregnes og er en naturlig anledning til å sette eget preg på boligen. Boligens indre har imidlertid et velholdt preg når alder tas med i betraktning.

Nåværende eier har siden 2000 bekostet flere oppgraderinger, innvendig i form av blant annet varmepumpe i 2020 og ny vedovn i 2015 - begge montert i stuen.

Kjøkkenet har kvalitetsinnredning fra Huseby som ble installert i 1983 og siden er noe modernisert. Innredningen er både velholdt og funksjonell. Av hvitevarer medfølger oppvaskmaskin fra Miele.

Vaskerommet og badet er begge fra 1983 og naturlig gjenstand for modernisering, men funksjonelle og i daglig bruk. Vaskerommet benyttes også dels som bad og inneholder i tillegg et plassbygget kjølerom.

Med hele fem soverom i tillegg til store sosiale rom er boligen utpreget familievennlig. To soverom inngår i første etasje, de øvrige tre er samlet på én flate i andre etasje. Ett av de sistnevnte har tilknyttet balkong og et generøst areal som gjør rommet velegnet også som loftstue.

Overflater og innredninger:
Gulv: Tregulv, laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, panel, fliser og teglstein.
Himlinger: Panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilerte hvite fronter. Hjørnebadekar med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad/vaskerom: Skapinnredning med profilerte hvite fronter, laminert hvit benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggmontert utslagsvask og to-greps blandebatteri. Dusjkabinett.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Mile oppvaskmaskin medfølger salg. Komfyr, robotgressklipper/garasje, slangetrommel og vaskemaskin medfølger ikke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med varmepumpe og vedovn. Det er elektriske varmekabler på badet i 2 etasje og i vindfang.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen den gang eiendommen ble oppført i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger ferdigattest på restaurering og tilbygg datert 14.06.1983 med tegninger datert 15.11.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er søkt om ombygging av eksiterende uthus og garasje med byggemeldte tegninger datert 22.5.1989. Ovennevnte tiltak ble ikke ferdigstilt med midlertidig brukstillatelse/ferdigattest
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger også ferdigattest på installasjon av avløpsanlegg datert 19.03.2013.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen: Dagboknr. 305140, tinglyst 01.11.1974, type heftelse: erklæring/avtale. Servitutten gir naboen en varig bruksrett til brønnen på eiendommen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen ligger i naturskjønne omgivelser ved Elingård, midt i det fagre og solfylte Onsøylandet. Her kan du bo meget landlig samtidig som byen er godt under 10 minutter unna med bil. Underveis passerer du et større handelsområde ved Ørebekk med blant annet flere store dagligvareforretninger, treningssentre og helsetilbud.

Nærhet til skog og mark innebærer umiddelbar tilgang til omfangsrike turområder. I skogene omkring finnes et nettverk av grusveier og stier som er ypperlige for både fotturer og sykling, spesielt Elingaardskogen som også er rik på historie.

Eiendommens beliggenhet er gunstig også om du pendler i hverdagen. Det er effektiv veiforbindelse til både E6, Sykehuset Østfold på Kalnes og Råde stasjon. Sistnevnte er et godt alternativ til stasjonen i sentrum og innenfor ett kvarters kjøring. Reisetiden med tog videre til Oslo S er kun omkring 50 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
Gaustadgrenda barnehage (1-5 år) - 4,5km
Preg barnehager Kjærre (0-5 år) - 4,7km
Lilleng naturbarnehage (0-5 år) - 4,2km

Skoler:
Manstad skole (1-7 kl.) - 4.7 km
Ambjørnrød skole (1-7 kl.) - 7.7 km
Hurrød skole (1-7 kl.) - 7.6 km
Vestbygda ungdomsskole (8-10 kl.) - 4.5 km
Gressvik ungdomsskole (8-10 kl.) - 8.5 km
Frederik II videregående skole - 9 km
Tomb videregående skole - 10.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen består av eiertomt fordelt over 2 bnr. Bnr 11 er på 2 764 kvm og andel tomt av bnr 10 er ca 736 kvm. Totalen på begge tomtene er ca 3500 kvm.
Dagens eiere har en muntlig avtale om bruk av naboens tomt i hagen mot sørvest mot at naboen bruker jordet i tomtens nordlige ende. Avtalen kan ifølge selger sies opp med umiddelbar virkning. Konf megler.

Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.

Parkering i garasje og på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen har privat septiktank. Minirenseanlegg montert 2012/13. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet dersom det foreligger i nærområdet. I følger nåværende eier må denne tømmes en gang i året og kostnaden for tømming inngår i de kommunale avgiftene. Det gjøres oppmerksom på at ny eier plikter å tegne årlig serviceavtale iht. regler om utslipp. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: 5100 - LNF - tiltak for stedbunden næring, 510 - Hensyn landbruk, 550 - Hensyn landskap og 570 - Hensyn kulturmiljø.
LNF 5100 - stedsbunden næring - Det tillates ikke etablering av nye boliger/boenheter innenfor formålet. Under arealformålet LNF foreslås det å angi hensynsone som ivaretar interessen friluftsliv og bevaring av naturmiljø med tilhørende bestemmelser.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 483,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, slamtømming og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør kr 8 064,-. Eiendomsskatten faktureres med de kommunale avgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000,- pr. år. 14 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 162,-.
Boligen er tilknyttet parabolantenne og Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 3800 pr. år. Abonnementet medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.252.850 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

5 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

143 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
144 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
164 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 894 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 914 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jens Olav Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. 3 visninger er inkludert i tilbudet  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 32 832,50
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0137/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26137

Sist oppdatert: 18. august 2026 kl. 12:25