Bygdøy allé 25A

Bygdøy allé 25A, 0262 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 211, bruksnummer 33, seksjonsnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
6. etasje 71 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.
7. etasje 19 kvm: Trapperom og soverom 1.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.
6. etasje 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
7. etasje 11 kvm: Takterrasse.

Deler av stue/kjøkken og soverom 2 i 6.etasje er ikke måleverdig grunnet skråtak og lav takhøyde. Etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 81 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 71 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 m2.

Boligen disponerer en bod i kjeller og en bod i 6. etasje. Bod i 6.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 6 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m2 (BRA-e) av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.05.2025 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 7 etasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av naturstein. Etasjeskillere av tre. Utvendige fasader i pusset og malt mur. Takkonstruksjon av valmtaksform utvendig tekket med takstein/takplater. Leiligheten har slett entrédør. Slett ytterdør mot baktrapp. Terrassedør og vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2010 i 7.etasje. Takvinduer på ark med karmer/rammer av tre og tre-lags glass fra 2012. Takvinduer med karmer/rammer av tre og tre-lags glass fra 2021 i kjøkken og soverom 2. Koblet vindu på vegg i ark med karmer/rammer av tre og 2x ett-lags glass samt ett-lags glass fra ombyggingsår. Oppvarming med elektrisitet.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 37 %
TG2: 50 %
TG3: 2 %
TGIU: 11 %

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2, TG3 og TGIU:
TG2:
Våtrom:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Overflater vegger: Det er registrert hull etter tidligere innfestinger ved belysning over servant. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er registrert sprekk på gulvflis i hjørnet ved dørkarm. Avskaling på emaljen på gulvflis ved servant. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 15 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det registreres stedvis motfall rundt sluk. Fallforholdet fører ikke til avrenning av alt bruksvannet i nedslagsfeltet. Tiltak bør iverksettes.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Annet: Det er registrert fukt/svellemerker nederst på dørblad. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Det ble observert sølvkjede på gulvet på befaringstidspunktet. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, eller lignende forhold som utvikles over tid. Til informasjon: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Innredning: Benkeplate bærer preg av alder og slitasje. Sprekk på elastisk fug mellom benkeplate og vegg bak oppvaskkum. Noe slitasje på skapdører og skuffer.
- Avløpsrør: Avløpsrør vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom:
- Overflater vegger: Det er registrert stedvis hull etter tidligere innfestinger samt enkelte merker på vegger i soverom 1.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom 2 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Stedvis riper og hakk på trappetrinn.

Etasjeskiller - 6. etasje og 7. etasje:
- Skjevhetsmåling Det er noe merkbare skjevheter i boligen. 6.etasje: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 23 mm og ca. 24 mm kryssmåling i stue/kjøkken. 7.etasje: Målt ca. 9 mm og ca. 3 mm kryssmåling i soverom 1.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Dører og vinduer:
- Vinduer: Koblet vindu i ark er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.
- Annet: Det er registrert sprekk på glassrute på vindu i trapperom. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholdsog eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: TG 2 er satt grunnet alder.

Balkonger:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter.

TG3:
Øvrige rom:
- Overflater gulv TG 2 gjelder: Parkettgulv bærer preg av alder og slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. TG 3 gjelder: Parkettgulv i soverom 1 bærer preg av fuktskade ved terrassedør. Parkettgulv må byttes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

TGIU:
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Stakeluke Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Yttertak:
- Takgjennomføringer: Ikke besiktiget.
- Skorsteiner over tak: Ikke besiktiget.
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen er lukket, inspeksjon ikke mulig.
- Gesimsløsninger: Ikke besiktiget.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om TG1, TG2, TG3 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- "Ja, kun faglært, Rørleggerfirma Hole kommune"
- "Fjernet badekar og installerte dusjkabinett - 2015"

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- "Ja, kun faglært, Rørleggerfirma i Oslo - bestilt av Gjensidige"
- "Forsikringssak - ny varmtvannstank etter skade med sikret med eget oppbygg, sluk og belegg. Vannskade i gang, ny parkett også i soverom."

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- "Ja, Utett før rehabilitering"

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- "Ja, kun faglært. Sameiet sto for dette"
- "2010 sameiet sørget for rehabilitering av alle takterrasser og bakgårdsfasade"

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
- "Alle fellesarealer og tekniske installasjoner driftes og vedlikeholdes av sameiet"

TILLEGGSKOMMENTAR:
- "Jeg opplever at sameiet driftes på en god måte, styret holder fellesarealer godt vedlike - og sørger for ro og god orden i bygget"
- "Takterrasse: sluk under terrassebord, denne må renses minst to ganger i året".

Entré:
Innbydende entré med skyvedørsgarderobe og plass til kommode som sikrer god plass til å sette fra seg skotøy og oppheng av ytterklær. Adkomst via felles trappegang med heis og callinganlegg. Velkommen inn!

Stue:
Lys stue med god plass til plass til åulike soner i rommet. Her har man sofagruppe med tilhørende sofabord og tv-benk. Stuen har også naturlig plassering for en koselig lesekrok samt plass til spisegruppe med naturlig plassering mellom stue og kjøkken. Store takvinduer sikrer rikelig med lysinslipp og den generøse takhøyden setter et særpreg på leiligheten.

Kjøkken:
Åpen kjøkkenløsning med profilerte fronter. Kjøkkenet har benkeplate av tre, nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, fliser på vegg samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Videre er kjøkkenet utstyrt med kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, integrert stekeovn og induksjonstopp. Ventilator tilkoblet avtrekk plassert i overskap. Tilførselsrør av kobber og hovedstoppekran plassert under oppvaskkum i kjøkkenbenk. Kjøkkenet har elementer ved seg som har fått TG2. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

To Soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse. Begge soverommene har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, garderobe skap og skrivepult. Hovedsoverommet har du i en egen etasje opp og har utgang til hyggelig takterrasse.

Takterrasse:
Utgang fra hovedsoverommet til nordøst-vendt takterrasse på 11 m2. Gulvflate belagt med vedlikeholdsfrie terrassebord og rekkverk av tre med beslag. Terrassen har god plass til sittegruppe med tilhørende salongbord samt solstoler.

Bad:
Baderom med flislagt gulv med gulvvarme innerst i rommet og flislagte vegger. På badet er det vegghengt servantskap, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, innfelt speil og belysning samt stikkontakt på vegg over servant. Dusjkabinett med skyvedører av glass og metall og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Skyvedørsskap med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Mekanisk avtrekksventil i himling. Oppgradering i 2020: Montert nytt servantskap, servant og armatur. Badet har elementer ved seg som har fått TG2. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Vegger i malt mur og malt strie.
Himling: Himling i malte flater.

Diverse:
- Leiligheten har varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2004 plassert i bod over entré.
- Utevannkran på takterrasse.
- Leiligheten har ventilasjon med naturlig tilluft via vindusventiler kombinert med mekanisk avtrekk via bad.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré.
- Terrassedør og vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2010 i 7. etasje.
- Takvinduer på ark med karmer/rammer av tre og tre-lags glass fra 2012.
- Takvinduer med karmer/rammer av tre og tre-lags glass fra 2021 i kjøkken og soverom 2.
- 6. etasje: Det er målt ca. 2. 05 meter takhøyde i bad. Ca. 2,31 meter i entré. Skråtak og varierende høyder i øvrige rom.
- 7. etasje: Målt ca. 2,37 meter i trapperom. Fra ca. 2,40 meter til ca. 2,49 meter i soverom 1.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1915.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1919, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger også ferdigattest for innredning av leilighet på loft og hems datert 24.06.1991.

Sammenlignet med de siste godkjente byggetegninger det det ikke funnet noen avvik.

Ihht seksjoneringen disponerer alle 5 seksjonene i øverste etasje hver sin takterrasse. Seksjonseierne har gitt gjensidig erklæring om at man kan bruke hverandres takterrasser som rømningsvei ved behov for rømning. Denne seksjonen har felles rømningstrapp plassert på terrassen. Styreleder opplyser at takterrassene ikke formelt er en tilleggsdel til seksjonene og at det således er fellesareal men at det er seksjonene i de øverste etasjene som disponerer og bruker takterrassene.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 17089, tinglyst 09.03.1988, type heftelse: Panterettserklæring til sameiet på kr. 20 000,-. Panteretten økte til kr. 30 000,- 04.08.1994.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk: Dagboknr 44427, tinglyst 06.07.1989, type heftelse: Best. om adkomstrett ang rømningsveg v/brann. Det er tinglyst en erklæring på at eiere av seksjonene 22,23,24,25,26,27 av gnr. 211, bnr. 33 i Oslo har gjensidig rett til å rømme over terrasser i tilfelle brann.

De øvrige servituttene omhandler: 2 erklæring/avtale om bestemmelse om felles vegg og bestemmelse om septiktank m.v

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. En seksjonseier har rett til å leie ut sin seksjon, men leier må godkjennes av sameiet ved styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Leier har ikke rett til å bruke seksjonen før godkjenning er gitt.

Leiligheten har en fantastisk beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt til i et av byens aller fineste strøk med nærhet til et svært rikt tilbud av fasiliteter. I umiddelbar gangavstand har man populære restauranter som byr på gode smaksopplevelser. I gangavstand finner du Frogner Atrium med stor matvarebutikk, blomsterbutikk, frisør, apotek, og flere serveringssteder. Utenfor Frogner Atrium og Lille Frogner álle går 12- trikken, og fra Bygdøy allé går det flere busslinjer.

Det er fine turmuligheter ved Frognerparken, Frognerkilen, Bygdøy og Skarpsnoparken. Frogner Stadion (med blant annet skøytebane på vinteren) og øvrige rekreasjonsområder ligger ca. 10 minutters gange fra leiligheten. Videre er det kort vei til bl.a. Nationaltheatret, Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen og Skøyen.

Flere populære matvareforretninger, spisesteder, hyggelige fortauskafeer og kaffebarer rett i nærheten og et par minutter unna leiligheten finner man en søndagsåpen matbutikk. Om man ønsker flere alternativer i området har man bl.a. Kaffebrenneriet, Pizza Da Mimmo, Villa Paradiso, samt spesialforretninger som Stockfleths, Pascal og Fjeldberg. I tillegg er det flere matbutikker i nærområdet. Kort vei til steder som Solli Plass, Gimle, hvor man finner ærverdige Gimle kino, og Karenslyst Allé. Det tar ca 13 minutter å gå til Hegdehaugsveien, Bislett, Slottet og Karl Johans gate.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bygdøy Allé 25A sokner til Uranienborg skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon. Se vedlagt nabolagsprofil.

Eiertomt på 1 054 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt for sameiet opparbeidet med blant annet gruslagt bakgård, sykkelparkering, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo.

Byggesaker:
- Frognerveien 13 B - Bruksendring av deler av næringslokaler til restaurant, bruksendring av loft til bolig og ombygging av 12 leiligheter til 20 enheter. Dette kan medføre ulemper/støy ved denne prosess. Se saksnummer 202204968 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Frognerveien 15 - Ombygging og bruksendring av bakbygning til bolig. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202206240 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Bygdøy allé 21 - Bruksendring av 1.-5. etasje til bolig, samt næring i 1. etasje. Dette kan medføre støy/ulempe ved denne prosess. Se saksnummer 202211205 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Gabels gate 43 A - Rehabilitering av fem piper. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Saksnummer 202555606 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Plansaker:
Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere - Bestilling av oppstartsmøte. Dette kan medføre ulemper/støy ved denne prosess. Se saksnummer 202313406 hos planinnsyn for mer informasjon.

Elisenbergløkken - Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området mellom Frognerveien, Thomas Heftyes gate og Gimlehøyden med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende kommuneplan 2015 er de 14 kvartalene med 115 eiendommer vist som område med nasjonale kulturminneinteresser, og dette er videreført i forslag til ny kommuneplan. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet. Eksisterende tillatt bruk videreføres, både for bolig og for forretning og tjenesteytende virksomheter på gateplan. Den tidligere telefonsentralen i Elisenbergveien 37 B foreslås omregulert til bolig og kontor. Forslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren. Se saksnummer 202114191 hos planinnsyn for mer informasjon.

Utvikling av Majorstuen:
- Nye Majorstuen T-bane:
Fornebubanen (Skøyen) - Detaljregulering - Strekningen Skøyen - Madserud - S-5170.
Majorstuen stasjon skal få flere adkomster, større plattformer og en ny gangbru. Arbeidet med oppgraderingen av Majorstuen t-banestasjon starter opp i mai 2024. Da skal bygg rives, kabeltraseer skal legges og det skal etableres overvannsgrøft. Dette arbeidet varer til våren 2025. I denne tiden går T-banen som vanlig, bortsett fra to dager til sommeren og en dag i januar 2025. Fra våren 2025 arbeids det med oppgradering av plattformene og bygging av ny gang- og sykkelbru. Sommeren 2025 stenges T-banetrafikk i ca. en måned for å ferdigstille sporarbeid og arbeid nær sporene. Høsten 2025 og inn i våren 2026 byggs gang- og sykkelbrua og det skal etableres nye smett inn fra Sørkedalsveien. Det meste bør være klart sommeren 2026. Det vil være noe restarbeid også inn i 2027, men dette er mindre arbeider og vil ikke påvirke trafikken.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Boligselskapet er oppført på byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygg i 2015: Se: www.byantikvaren.oslo.no/informasjonsark_veiledere/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 5 359,14,- pr. mnd. og inkluderer: Internett (fiber), driftskostnader, løpende vedlikehold, bygårdsforsikring, honorarer til revisor, forretningsfører, styre, vaktmestertjenester.
Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9820795513; Adm. lån 1 - Akonto renter 1 108,04
Lån nr: 9820795513; Adm. lån 1 - Akonto avdrag 1 120,10
Felleskostnader: 3 131,00

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert i 2023. Styreleder informerer 04.07.2025 at det vil bli gjennomført en økning av felleskostnader fra og med 1.januar 2026.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk på ca kr. 5.283,- i året.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 256 596,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 026 384,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør ca. kr. 3.803,- pr år.

Andel formue er kr 401 058,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 182 963,64,- pr. 03.07.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 834 153,00,- pr. 03.07.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207955132
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,15%
Restsaldo 3 834 153,00
Innfrielsesdato: 30.12.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Eierseksjonssameiet har vedtatt i sameiermøtet 14. april 2015 en ordning for innfrielse av andel fellesgjeld knyttet til bestemte lån. Denne ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom Eierseksjonssameiet og OBOS Eiendomsforvaltning AS og hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen må inngå en egen avtale med Eierseksjonssameiet v/OBOS Eiendomsforvaltning AS. Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av Eierseksjonssameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OBOS Eiendomsforvaltning AS påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for Eierseksjonssameiet, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette.

9 900 000,00 Prisantydning
182 964,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 082 964,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

252 050,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
263 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 346 054,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Astrid Lie

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Bygdøy Alle 25, med sameiebrøk 136/4194.
Sameiet består av 24 leiligheter og 3 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 58 00. 
Dugnad må påregnes.
Husdyr må ikke holdes uten sameiets samtykke. Sameiet kan nekte husdyrhold i de tilfeller hvor husdyrholdet er sjenerende for øvrige beboere. For eksempel støy og lukt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024:
- Utbedringer av avvik etter heiskontrollen.
- Utbedringer av lekkasjeskader – 2 separate lekkasjeskader i skråtak, 1 i kjeller under A-oppgangen, samt 1 fra terrasse i Lambrechts’ gate.

Planlagte påkostninger:   
Styret opplyser 04.07.2025: I siste styremøte i juni ble det diskutert mulighet for utskifting av vinduer i fasaden. Disse er fra byggets opprinnelsesår (ca 1917). Det vil jobbes med innhenting av priser på et slikt prosjekt. Samtidig med en vindusrehabilitering er det naturlig at sameiet samtidig gjør noe med taket (sist antatt rehabilitert ca 1990 ifbm etablering av loftsleiligheter). I diskusjonen om finansiering ble det løselig vurdert å finansiere disse prosjektene ved salg av en av sameiets felleseide seksjoner. Det er foreløpig ikke fattet noen vedtak om igangsetting av arbeider eller salg av seksjon.

I tillegg opplyser han om at det ble foretatt en ekstraordinær kapitalinnkalling i juni med forfall medio august. I denne sammenheng ble det også informert om at det vil bli gjennomført en økning av felleskostnader fra og med 1.januar 2026. Kapitalinnkalling på totalt kr 200 000 fordeles etter eierbrøk, forfall 15.08.25.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: 12 103,-.

Oppdragsnummer 40-0068/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2568

Sist oppdatert: 17. august 2025 kl. 14:17