Lurudveien 24D

Lurudveien 24D, 2020 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 58, bruksnummer 411, ideell andel 1/1
Andelsnummer 321, Vardeåsen 1 Borettslag, organisasjonsnummer 971 174 757

Totalt bruksareal BRA: 91 kvm

BRA-i:
2. etasje 85 kvm: Entré, gang, bad, bod, stue, kjøkken og tre soverom

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
2. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.06.2025 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong med utfyllende bindingsverk. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Yttertak av saltakskonstruksjon utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør av tre med tre-lags glass fra byggeår. Balkongdør med karmer av tre og tre-lags glass fra 2024. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Leiligheten er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring.

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2 av takstmann:
> Våtrom - bad:
Overflater vegger - Stedvis riss/sprekker i flisfuger ved vaskemaskin
Overflater gulv - Det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser
Tettesjikt - Tettesjikt har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker
Fallforhold - Lokalfall er vurdert til å være mindre enn anbefalt

> Kjøkken:
Ventilasjon og avtrekk - Ulyd i ventilator
Vannrør - Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper
Overflater gulv - Det registreres stedvise riper/hakk/merker/ i gulvets overflatemateriale

> Øvrige rom:
Overflater gulv - Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré
Innerdører - Innerdører ved bad bærer preg av slitasje/svelleskader.

>Tekniske anlegg:
Varmtvannsbereder - Sikkerhetsventil mangler kontrollert avrenning til avløp.

> Elektriske anlegg:
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget - Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget.

> Dører og vinduer:
Dører - Entrédøren er av eldre dato og det ble registrert hakk/merker i dørens overflate.

> Balkonger:
Utkragede eller understøttede konstruksjoner - Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte punktene i vedlagt tilstandsrapport. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Lagt fliser over opprinnelige fliser.
Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
- Vennetjeneste
Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- Har opplevd svakt trekk ved bruk av ildsted. Det løses ved å ha kjøkkenvindu på gløtt.
Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
- Utbedret i 2024/25 i forbindelse med renovering av blokk.
Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- Har vært forekomst av skjeggkre tidligere, men det er flere måneder siden.
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- Utbedret i forbindelse med renovering av blokk i 2024/25.
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Skiftet tak og fasade ved balkongsiden. Prosjektmester AS.
Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner?
- El sjekk av Hafslund 2016.
Har du ladeanlegg for el-bil i dag?
- Kan installeres av nye eiere.
Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
- Tilstandsrapport forelå i 2018 ved kjøp av bolig.
Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet?
- Det er observert skjeggkre i boden.

E N T R É
Leiligheten har en lys og innbydende entré, flislagt med gulvvarme og nok av plass til garderobeskapsløsninger for oppbevaring av yttertøyet. Et god førsteinntrykk av boligen.

S T U E
Stuen oppleves lys og luftig med store vinduseflater som slipper inn god med naturlig lys og lyse toner på vegger og i himling som komplementerer dette godt. Rommet er av god størrelse og har flere gode innredningsmuligheter. Du har plass til både spisebordet, sofakroken, salongbordet og TV-benken. Fra stuen er det adkomst til en hyggelig vestvendt balkong målt opp til ca. 10 kvm. Balkongen har montert utebelysning. Her kan du nyte lange sommerkvelder og det er en perfekt forlengelse stuen på sommerhalvåret. Selger opplyser at rekkverket på terrassen skal utbedres slik at det følger gjeldende krav, samt at ny markiseduk skal installeres.

K J Ø K K E N
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter i lyse toner. Innredningen byr på rikelig med skapplass og god med arbeidsplass på den laminerte benkeplaten. Selger opplyser at innredningen er fra 2016/17 fra IKEA. Stuen og kjøkkenet har en delvis åpen løsning med gode innredningsmuligheter. Spisebordet får sin naturlige plass ved kjøkkenet og det er nok plass til langbordet. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som består av stekeovn, platetopp, oppvask, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Frittstående oppvaskmaskin. Disse vil medfølge salget. Ved kjøkkenbordet ved vinduet ut mot sydsiden av leiligheten skal det installeres ny varmepumpe av selger.

B A D:
Baderommet er opprinnelig fra byggeår, men har hatt enkelte oppgraderinger i 2017 og 2022. Badet har flislagte gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Det er lagt opp til bruk av vaskemaskin og tørketrommel på badet. Dusjkabinett er plassert i hjørnet av badet, og mekanisk avtrekk i himling. Innredningen på badet består av vegghengt servantinnredning med dører og ovenpåliggende servant. På veggen har du speil med overlys og stikkontakt.

S O V E R O M
Soverommene oppleves å være av god størrelse med plass til sengen og tilhørende soveromsmøblement. Leiligheten har 2 større soverom hvor det er godt med plass til garderobeskap. soverom 3 er av mindre størrelse, men har plass til kommode og diverse møblement

Ø V R I G E R O M
Gulv: Laminatgulv. Fliser i entré og på bad, gulvbelegg i bod.
Vegger og himling: Malte flater
Mekanisk avtrekksventilasjon med tilluftsventiler i vegg og vinduer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap og oppvaskmaskin vil medfølge eiendommen.
Det er ingen fastmontert løsøre og tilbehør som ikke vil medfølge eiendommen.

Boligen er oppvarmet med peis og gulvarme på bad. Selger opplyser at det skal installeres ny varmepumpe i leiligheten.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 10.04.1996. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Midlertidig ferdigattest for fasadeendringer av balkonger gitt 04.06.2017,
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må sendes inn oppdatert og signert gjennomføringsplan.
- Gjenstående arbeid, flislegging og innsetting av rett glasstype i rekkverk, må være utført innen 01.08.2017.

Ferdigattest på tiltak (installasjonstillatelse) på heis er gitt 21.06.2001.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/58/411:
01.12.1994 - Dokumentnr: 17891 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3205 Gnr:58 Bnr:51

23.10.1998 - Dokumentnr: 16792 - Grensejustering

01.01.2020 - Dokumentnr: 1564165 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0231 Gnr:58 Bnr:411

01.01.2024 - Dokumentnr: 153943 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3030 Gnr:58 Bnr:411

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et hyggelig og barnevennlig boligområde på Skedsmokorset i Lillestrøm kommune, sentralt plassert midt mellom Oslo og Gardermoen. Fra eiendommen er det kort vei til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. I tillegg ligger Romeriksåsen i nærområdet med flotte tur og friluftsområder både sommer og vinter. Blokken ligger innover i Lurudveien og det er heller ingen gjennomgangstrafikk her, noe som gjør at området er stille og rolig.

Det ligger en fotballbane like ved boligen. Ellers er det lekeplasser, idrettshall, svømmehall, skiløyper, alpinanlegg og treningssenter i området. En liten sykkeltur unna finner du et større idrettsanlegg med både ballbinge og fotballbane.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Kiwi. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger boligen nær Skedsmo Senter som har et godt servicetilbud. Lillestrøm, Jessheim, Strømmen og Lørenskog ligger også godt innen rekkevidde. Strømmen Storsenter fremstår i dag som landets mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, hvorav nærmeste holdeplass er Lurudveien og ligger ca. 500 meter fra boligen. Med bil fra Skedsmokorset tar det ca. 8 min til Lillestrøm, 10 min til Strømmen, 17 min til Oslo S og 19 min til Oslo lufthavn.

Eiendommen har gangavstand til Åsenhagen barneskole og Tæruddalen ungdomsskole. Det er også kort vei til Skedsmo, Lillestrøm og Sørumsand Videregående skole, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Høyskolen i Oslo og Akershus har beliggenhet på Kjeller ved Lillestrøm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Vardeåsen barnehage (0-5 år) 5 min gang, 0.4 km
Åsenhagen barnehage (1-5 år) 13 min gange, 1 km
Romerike barnehage Varden (1-5 år) 14 min gange, 1.1 km

Skoler
Vardeåsen skole (1-4 kl.) 5 min gange,
129 elever, 7 klasser 0.4 km
Åsenhagen skole (1-7 kl.) 17 min gange,
499 elever, 22 klasser 1.3 km
Sten-Tærud skole (1-10 kl.) 5 min kjøring,
429 elever, 23 klasser 2.8 km
Tæruddalen skole (8-10 kl.) 26 min gange,
425 elever, 28 klasser 1.9 km
Lillestrøm videregående skole 11 min kjøring,
800 elever, 34 klasser 7.4 km
Skedsmo videregående skole 13 min kjøring,
1000 elever 7.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 6 715 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer er opparbeidet med asfalterte og støpte internveier, plenareal, steinsatte arealer, prydbusker og diverse beplantninger

Leiligheten disponerer 1 garasjeplass i felles lukket garasjeanlegg. Borettslaget har i tillegg gjesteparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Vardeåsen, begrenset av gml. Trondheimsveien og Trondheimsveien i øst, Lurudveien i vest, videre nordover mot høyspentledningen og av høyspentledning i nord med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 12.08.1987. 

Iht. kommuneplan er området boligen ligger i, avsatt til boligbebyggelse - nåværende, tjenesteyting - nåværende, kombinert bebyggelse og anlegg - nåværende, naturområde - nåværende og friområde - nåværende.

Det foreligger sikringssone for flomfare. Flom i bekker med årssikker vannføring, H320_4 Innenfor hensynssonen er det fare for oversvømmelse/flom. Sonen er beregnet ut fra 200 års flomhøyde, og TEK17 § 7-2 gjelder. Det er ikke tillatt å gjennomføre tiltak som hindrer nødvendig avrenning til vassdraget. Nye bygninger tillates ikke oppført.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  13.334,-  pr. mnd. og inkluderer: Forretningsfører- styre- og revisjonshonorar. Diverse drift og vedlikehold, kommunale avgifter og tv.

Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 01.05.2026 betales det dermed kun renter. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. 
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.000,- pr. år. / 12.397 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og inngår i felleskostnaden. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 1 167 717,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 670 868,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 1.306.000,-

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 60.427.121,- og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,42%
Lånets løpetid: 30 år

2 600 000,00 Prisantydning
1 306 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 906 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 925 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Monica Kinn Larsen

Leiligheten er tilknyttet Vardeåsen 1 Borettslag. Borettslaget består av 47 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter styrets regler, og søkes om til styret.
Foretatt påkostninger de senere år: 
Planlagte påkostninger: 
- Rehabiliteringsarbeid av fasade, balkonger og rekkverk 2016/2017.
- 3 leiligheter med fuktskade som følge av konstruksjonsfeil er utbedret.
- Panel på fasade og vinskier er byttet ut ved behov
- Drenering rundt blokkene er sikret mot vanninntrenging
- Inngangsdører, samt alle dører i fellesområder er justert ved behov
- Plattingen bak 24 ferdigstilles med oljing og ny rampe til rullestol i disse dager
- Heis i 28 har fått ny kabel til dørsensor, samtlige heissjakter har nå fått varme for mer stabil drift i vinterhalvåret, nytt LED- lys i heisene i 22 og 24 er bestilt
- Vask av søppelbrønner, parkeringsplasser og garasjer utføres ila april, samt vask av kjøkkenvinduer (innen 17. mai) der beboer ikke kommer til.
- 2 stk snøfangere på tak i 24 er bestilt, grunnet fare for snøras over inngangsparti til verandaer i 1. etg. Det skal også monteres nye takrenner på takene til 22 og 24
- Ny varmekabel i takrenner på svalgangssiden 22, da denne var defekt
- Montering av nye glass på balkongrekkverk, der det var behov, gjøres ila april/mai.
- Reparert snublekant på trapp foran 24
- Feiing ble gjennomført sommer 2021
Planlagte påkostninger:
- Generelt vedlikeholdsarbeid.

Iht låneopptak til rehabilitering i 2024 har styret i etterkant av forundersøkelser, samt i dialog med OBOS Prosjekt, fått klar anbefaling om å ha en betydelig sikkerhetsmargin med tanke på gjennomføring av prosjektet. Dette da det er påvist ytterligere konstruksjonsfeil, som kan medføre økte kostnader. I dialogen ble styret anbefalt å øke sikkerhetsmarginen fra opprinnelig sak på ekstraordinær generalforsamling, med ytterligere kr 3.000.000,- Styret har vært i dialog med OBOS Bank og fått innvilget økt låneopptak med totalt kr 20.000.00,- fra opprinnelig kr 17.000.000,-. Det er styrets intensjon og fortsatt forholde seg til kostnadsrammen på kr. 17.000.000,-, men ønsker generalforsamlingens vedtak i økt låneopptak og disponering av denne ved behov. Dette lånet blir ikke effektuert før et godt stykke inn i 2025.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget BORI BBL har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er Parallellutlyst.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: partene har avtalt fastpris kr. 30.000,-
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 59-0030/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR59.2530

Sist oppdatert: 17. juni 2025 kl. 14:00