Liljeveien 4B

Liljeveien 4B, 3154 TOLVSRØD
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 140, bruksnummer 141, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 78 kvm: Entré/hall m/trapp, vaskerom, bad, kjøkken, stue og tv-stue
2. etasje 48 kvm: Trapperom/loftstue, bod, bad og 3 soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 17 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 67 kvm: Terrasse
2. etasje 3 kvm: Balkong

Bod på 9 kvm i 2. etasje har takhøyde under 1,90 m (ALH), derfor ikke måleverdig areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.02.2026 utført av Gulag AS ved Gunnar Sverrisson.

Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eneboligen går over 1 og 1/2 plan og er oppført i 2008. Huset er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med isolerte ringmurselementer og støpt betongplate direkte på grunnen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre med forenklet undertak. Konstruksjonen er lukket, og det foreligger ingen inspeksjonsmulighet, noe som begrenser muligheten for vurdering av tilstanden i ikke-synlige deler.
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- På vaskerom er hulltaking ikke gjennomført. Våtsone omfatter vegger mot baderom. Øvrige vegger er kontrollert med veggskanner, og det ble registrert rørføringer. Hulltaking ble derfor ikke gjennomført, da dette kan medføre skade på tettesjikt og/eller installasjoner. Det er gjennomført indikativt fuktsøk i våtsone med måleinstrument, uten registrerte avvikende utslag på befaringsdagen. Undersøkelsen er utført uten
inngrep og gir kun indikasjoner, ikke sikre fuktverdier.

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Taktekkingen er generelt mosegrodd, spesielt i forkant av taksteinen. Dette kan medføre økt fuktbelastning og forkorte takets levetid dersom det ikke utbedres.
- Nedløp og beslag: Enkelte av nedløpsrørene er deformerte/sprukne i skjøt/sveis samt utett.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Nederste lekt er montert tilnærmet inntil baksiden av kledningen, noe som hindrer nødvendig lufting bak kledningen. Manglende lufting kan medføre oppfuktning og redusert levetid på trekonstruksjonen. Boligen har behov for utvendig behandling.
- Vinduer: Vinduer er fra byggeåret og har utvendige og innvendige tegn på normal slitasje. Det er ikke registrert funksjonssvikt, men vinduene nærmer seg eller har passert forventet levetid. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av alder og økt risiko for framtidige skader.
- Dører: Dørene viser tegn til generell aldersrelatert slitasje. Det er registrert slitasje på overflater, beslag og karmtilslutninger. Enkelte dører har redusert funksjon som følge av utfordringer med hengsler, justeringer eller lås- og håndtaksfunksjon. Slitasjen vurderes å være et resultat av normal bruk over tid. Det er åpent inn i konstruksjonen under inngangsdør, og avslutning/beslag i dette området er ikke tilfredsstillende utført.
- Overflater: Boligen har i hovedsak eldre innvendige overflater som bærer preg av alder og bruksslitasje. Overflatene fremstår med varierende tilstand og har slitasje som vurderes å være utover normal alders- og bruksslitasje, med lokale skader/merker enkelte steder.
- Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Ifølge monteringsanvisningen for rør-i-rør-systemet skal det være en tett overgang mellom innerør og varerør. Dette er ikke tilfelle under kjøkkenbenken.
- Ventilasjon: Mekanisk avtrekksvifte og kanaler er fra byggeåret. Det foreligger ikke dokumentasjon på service av anlegget eller filterbytte i senere tid.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er tilkoblet via stikkontakt. I henhold til gjeldende krav skal varmtvannstanker med effekt over 1500 W være fast tilkoblet det elektriske anlegget. Tilkobling via stikkontakt er et avvik fra dette kravet.
- Vaskerom: Gulv; Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Sluk, membran og tetteskjikt; Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Mer enn halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er passert, noe som medfører økt risiko for svekkelser og behov for oppfølging. Det foreligger i tillegg usikkerhet knyttet til tetthet i overgangen mellom sluk og membran. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold for å redusere risikoen for fuktskader. Konsekvensen av manglende tetthet kan være vannlekkasje og fuktskader i omkringliggende konstruksjoner.
- Bad 1. etasje: Overflater vegger og himling; Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er registrert mindre riss og sprekker i flisfugene enkelte steder i våtsonen, noe som kan tyde på bevegelse i underliggende konstruksjon. Overflater gulv; Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
Det er stedvis observert manglende eller utilfredsstillende kontakt mellom enkelte fliser og underlaget (såkalt "bom"). Dette indikerer at flisene ikke har full vedheft, noe som kan øke risikoen for løse fliser eller skade ved belastning over tid. Dette er grunnlag for TG 2 i henhold til NS 3600. Sluk, membran og tettesjikt; Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sanitærutstyr og innredning; Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Kjøkken: Kjøkkeninnredningen har generell aldersrelatert slitasje. Det er registrert fuktmerker på enkelte fronter, noe som indikerer påvirkning over tid. Innredningen har redusert visuell kvalitet og funksjon. Avtrekksviften viser tegn til generell aldersrelatert slitasje og redusert effekt.
- Bad i 2. etasje: Overflater og himling; Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vinduet er plassert i våtsone (dusjsonen), og trekarm/omramming kan bli utsatt for direkte vannsprut. Det foreligger ikke dokumentasjon på at membran er ført opp i vindusfals, eller at det er etablert tett avslutning rundt vinduet. Det ble ikke observert synlige fuktskader ved befaring. Overflater gulv; Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er stedvis observert manglende eller utilfredsstillende kontakt mellom enkelte fliser og underlaget (såkalt "bom"), samt sprekker i fugemassen. Dette indikerer at flisene ikke har full vedheft, noe som kan øke risikoen for løse fliser eller skade ved belastning over tid. Dette er grunnlag for TG 2 i henhold til NS 3600. Sluk, membran og tetteskjikt; Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Feierrapport:
Etter tilsyn med fyringsanlegget 15.04.2025 ble det avdekket følgende avvik:
- Sotluke har for liten avstand til brennbart materiale.
- Det mangler sklisikring for husstigen, slik at sideforskyvning og utglidning unngås.
Selger sier at avvikene er rettet. Det ble purret på en tilbakemelding fra VIB for retting av avvikene den 15.06.2025. Avvikene er ikke rettet pr dd. Ny kjøper overtar ansvar og og risiko for disse forholdene.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

En klassisk pen og velholdt enebolig i 1 og 1/2 etasje oppført i 2008 med garasje i bygg som deles med naboen. Huset har en super og usjenert uteplass på en delvis overbygget terrasse på hele 67 kvm. Inne så har huset en god planløsning med en hyggelig velkomst i en romslig trappehall med tilkomst til øvre plan. Badeværelse og vaskerom ligger til hallen. På innsiden ligger kjøkken og stue i en åpen vinkel løsning med en koselig tv-stue på innsiden. Fra stuen med peisovn er det utgang til terrassen, et herlig oppholdssted i sommerhalvåret. På øvre plan så er det 4 gode soverom (det ene er opprinnelig loftsstue), garderoberom og badeværelse. Fra et av soverommene er det utgang til balkong. Fin lagringsplass i kott i kneveggene på innsiden av 3 av soverommene og garderoberommet.

Innvendig har huset overflater fra byggeår, men fremstår godt vedlikehold, men har ut i fra alder bygningsdeler som har behov for vedlikehold. Det er fliser i vindfang, hovedsakelig laminat/parkett på øvrige gulv.
Vegger kledd med plater med malte overflater. Malte plater i himlinger. På vaskerommet er det flislagt gulv og malte vegger med skyllekum og plass/opplegg for vaskemaskin. Badet i 1. etasje har flislagte gulv og vegger og har dusjhjørne, wc og servant i baderomsinnredning. Badet i 2. etasje har også flislagte gulv og vegger og har badekar, wc og servant i baderomsinnredning.

Kjøkkenet har en tidløs innredning med god skap- og benkeplass. Benkene er av granitt og integrert kjøleskap/fryser, stekeovn og induksjonstopp som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn. Varmekabler i entré, stue og begge baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på enebolig, datert 09.09.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke garasje oppført i 2007. Det foreligger godkjente byggetegninger for garasjen.

Kjøper overtar ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3803/140/141/1:
21.10.2004 - Dokumentnr: 15065 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om garasje/parkering
Gjelder denne registerenheten med flere

21.10.2004 - Dokumentnr: 15065 - Erklæring/avtale
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
Denne seksjon har tilleggsdel - areal.
Gjelder denne registerenheten med flere

21.10.2004 - Dokumentnr: 15065 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 50/100

31.05.2002 - Dokumentnr: 6747 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:3803 Gnr:140 Bnr:961
Overført fra: Knr:3803 Gnr:140 Bnr:141

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger idyllisk og sjø nært til, nabolaget ligger rett ved jordene som vender ned mot Vallø Båthavn mot syd og strandbeltet mot Furustrand camping, som går videre til Ringshaugstranda mot nord øst. Ringhaugstranda er kanskje Vestfolds kanskje fineste sandstrand. På den lange sandstranden er det sandvolleyball bane, lekeplass for barna, koselige sitteplasser og molo med gressplen. Stranden ender opp ved moloen, hvor det er tradisjon for isbading. Her har man supre rekreasjonsmuligheter året rundt i naturskjønne omgivelser. Lenger nordover ligger Skallevold, også med fin strand og friområder. Det er flotte turområder i området langs sjøen og på turstier i mark og eng. Ønsker man seg en fin morgentur eller rusletur på kveldstid i nabolaget, er det koselig å ta gåturen på på Vallø, først langs sjøen ved båthavna og rundt på friområdet ytterst på den lille halvøya og man kan rusle tilbake gjennom de små gatene, eller langs sjøsiden på nordsiden.

For øvrig er det gangvei til Presterød skole med sykkelsti hele veien. Det er idrettsanlegg i området med fotballbane på Flint og Slagenhallen for innendørs idrett.

På Tolvsrød, også i fin gangavstand fra eiendommen har man mange forretningstilbud, Meny matvareforretning med Mester Grønn blomsterforretning og post i butikk, populære klesforretninger, bakeriutsalg, apotek, frisør mm. Det er søndagsåpen Kiwi butikk på Gauterød og et butikksenter på Olsrød med flere hyggelige butikker. Følger man sykkelstien mot Tønsberg, passerer man Kilen handelsområde med mange tilbud før man kommer til Tønsberg med et hyggelig sentrum og brygga. På veien passerer man Kilden kino og det nye handelssentret som rommer Obs bygg og Coop ekstra, Kid interiørforretning, Rusta, Clas Ohlson, Lampehuset, Musti m.fl.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Presterød skole og Presterød ungdomsskole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 769 kvm som tilhører sameiet, se seksjonerings for fordeling av arealet.

Parkering i garasje og på egen gårdsplass.
Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035 datert 03.04.2024 er avsatt til:

Boligbebyggelse - Nåværende: 768 kvm
Ras- og skredfare: 768 kvm

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 810,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon. I tillegg påløper gebyr for feiing/tilsyn er kr 501,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24 000,- pr. år. / 20 000 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 811,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 339,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til desember 2026, og denne er p.t. på kr 0,50 inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 596 415,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 385 658,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

148 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
169 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 119 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anita Elisabeth Elvebø

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 54 900,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk. 3200,-. 2 stk. er inkludert  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/formues  kr 3 633,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring. Se egen prisliste.
Fotopakke standard, inkl. plantegning Fotofinish  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egne priser.

Oppdragsnummer 21-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2620

Sist oppdatert: 27. februar 2026 kl. 13:39