Grålumveien 119

Grålumveien 119, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2077, bruksnummer 434, seksjonsnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 123 kvm

BRA-i:
4. etasje - 113 kvm: Gang, stue/kjøkken, tre soverom, 2 bad, walk-in-closet og teknisk rom

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Bod
4. etasje - 4 kvm: Bod

Åpent areal:
4. etasje - 75 kvm:

Boligen disponerer en bod i parkeringskjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.10.2025 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk oppført i 2023. Støpte fundamenter på antatt fjell/steinfylling, og grunnmur av betong. Delevegger mot felles trappegang er oppført av betong. Yttervegg er av isolert bindingsverk. Utvendige fasader er kledd med overflatebehandlet trepanel, forblending med teglstein og pussede flater. Bygningen har flatt yttertak. Taket er tekket med papp. Malte trevinduer med 3-lags glass og aluminiumkledning utvendig. Vinduer mot sør og vest har utvendig screens. Brann- og lydklassifisert entrédør. Malte balkongdører i tre og skyvebalkongdør i malt tre med aluminiumkledning utvendig. Balkongdører mot vest har utvendige screens. Veranda oppført i betongkonstruksjoner med rekkverk av stål og glass. Oppforet gulv av trevirke.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2(TG2 - Avvik som kreve tiltak) på følgende:
Utvendig:
Balkongdører - det er skader på glass i balkongskyvedør.
Utvendig bod - dør subber i terskel. Dør bør belistes. Dørvrider er ikke fastmontert.
Andre utvendige forhold - Det er ikke utarbeidet tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
Innvendig:
Deler av veggoverflater har brukslitasje. De fleste overflater har TG 1. Det er registrert bom i flis ved heis og inngangsdør.
Innvendige- dører - Skyvedørsblad til bad på hovedsoverommet er montert skjevt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten ble ferdigstilt med moderne standard og en rekke praktiske kvaliteter som til sammen gir høy grad av komfort. Den er i tillegg smakfullt utført med hensyn til både overflater og innredninger. I den tekniske standarden er det spesielt verdt å fremheve vannbåren gulvvarme, balansert ventilasjon og luft-luft varmepumpe med innvendig del i både stuen og hovedsoverommet.

Mye av arealet inngår i den store sosiale sonen på over 50 kvm. der stuen og kjøkkenet er sømløst forbundet. Her råder både gode lysforhold og en luftig atmosfære takket være store vinduer mot både syd og vest. Et større antall innfelte spotter i himlingen besørger jevn og dekorativ lyssetting når det trengs. Spottene kan dimmes til ønsket styrke og stemning.

Kjøkkenets innredning har stilsikker løsning i sort profil som foruten sin praktiske funksjon også fyller rollen som et iøynefallende, lekkert møbel. Innredningen frontes av en frittstående øy med barløsning som passer perfekt for morgenkaffen og mindre måltider. Kjøkkenet har høy funksjonalitet med mange oppbevaringsløsninger og store arbeidsflater. Platetopp og vask av underlimt modell er praktisk plassert side om side. Hvitevarene er alle integrert - stekeovnen i hendig benkehøyde.

Leilighetens tre soverom er samlet innenfor entreen i en dedikert fløy av romløsningen - tilbaketrukket fra den sosiale sonen. To er velfungerende barne-/gjesterom på henholdsvis ca. 8 og 7 kvm. Hovedsoverommet er et komplett master bedroom, med både walk-in closet og eget bad.

Hovedsoverommets bad og gjestebadet er begge utført med sorte, høyglansede fliser på gulv og vegger. Begge tilbyr også dusjmulighet, hovedbadet i form av en utpreget romslig nisje. Hovedbadet er for øvrig innredet med dobbel servant som muliggjør samtidig bruk av to personer.

I leiligheten inngår også et teknisk rom lagt til rette for vaskemaskin. Dette rommet er i dag innredet med et fleksibelt hyllesystem som representerer gode lagringsmuligheter.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Glatte, malte flater og fliser.
Himlinger: Glatte, malte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning fra Strai med glatte sorte fronter og vitrineskap. Heltre benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator.

Bad 1: Servantskap fra Strai med glatte sorte fronter og heldekkende dobbel servant i sort kompositt med sorte ett-greps blandebatterier. Veggspeil med belysning. Dusjnisje med frostet glassdør og -vegg samt sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2: Veggmontert keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med frostede glassdører og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmesystemet i leiligheten til oppvarming, varmtvann og balansert ventilasjon er basert på varmegjenvinning med en varmepumpe av type Nilan. Varmesystem med vannbåren gulvvarme i alle rom som styres med trådløse termostater. Elektrisk gulvvarme på bad. Den kombinerte løsningen med ventilasjonsaggregat, varmepumpe og varmtvannsbereder er plassert i vaskerom/teknisk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.01.2023.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Årstidsavhengige utomhusarbeider (beplantning, grøntbelte og lekeplass med vegetasjonsskjerm). Arbeidene må ferdigstilles ila. våren, jf. regbest. Pkt. 3.3.
- Glass i rekkverk på takterrasse og verandaer er ikke montert, men det er montert OSB-plater som midlertidig sikring inntil glass kan leveres. Det forutsettes at OSB-platenes innfesting kontrolleres ofte inntil glass er ferdigmontert i ca. uke 12.
- Leilighetene B4 og C4 har usikrede rekkverk, og verandadører må holdes avlåst inntil glassrekkverkene er ferdigmontert i ca. uke 12.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Midlertidig brukstillatelse har løpt ut på tid. Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen som er satt i midlertidig brukstillatelse kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner, så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke noen ansvar forbundet med dette. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser tilknyttet ovennevnte.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Det foreligger bygningstegninger datert 20.10.2020 som stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 18 servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 1278470, tinglyst 10.11.2022, type heftelse: Bestemmelse om medlemskap i velforening/huseierforening
Dagboknr 1278492 , tinglyst 10.11.2022, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett. Bestemmelse om vedlikehold.
Dagboknr 1278599 , tinglyst 10.11.2022, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett/Erklæring/avtale/Bestemmelse om parkering. Fri ferdsel og opphold. Oppstillingsplasser for brann og redning. Gjelder også senere fraskilte eiendommer. 7 felles gjesteparkeringer. Gjelder også senere fraskilte eiendommer. Rettighetshavere: Knr: 3003 Gnr: 2077 Bnr: 437, 438 og 439. Kan ikke slettes uten samtykke fra: Sarpsborg Kommune.
Dagboknr 1278943 , tinglyst 10.11.2022, type heftelse: Erklæring/avtale. Teknisk infrastruktur. Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger. Gjelder også senere fraskilte eiendommer.

Følgende heftelser antas å ikke ha betydning for sameiet eller gjelder annen del av tidligere hovedbøle:
Tinglyst 19.08.1932 med dagboknr. 900290 - Bestemmelse om vannledning.
Tinglyst 22.10.1959 med dagboknr. 303302 - Bestemmelse om vannledning.
Tinglyst 09.03.1962 med dagboknr. 300881 - Best. om vann/ kloakkledning.
Tinglyst 29.08.1962 med dagboknr. 904166 - Elektriske kraftlinjer.
Tinglyst 17.04.1975 med dagboknr. 303004 - Erklæring/avtale – byggeforbud på nærmere angitt avstand.
Tinglyst 30.06.1975 med dagboknr. 304851 - Erklæring/avtale – byggeforbud på nærmere angitt avstand.
Tinglyst 26.02.2007 med dagboknr. 222602 - Erklæring/avtale – elektriske kraftlinjer, bestemmelse om adkomstrett, bebyggelse mv.
Tinglyst 26.02.2007 med dagboknr. 222734 - Erklæring/avtale – bestemmelse om bebyggelse, adkomstrett mv.
Tinglyst 09.03.2007 med dagboknr. 249582 - Elektriske kraftlinjer – rett til bygging og vedlikehold av 24kV høyspenningskabel, bestemmelse om adkomstrett, bebyggelse mv.
Tinglyst 09.03.2007 med dagboknr. 249626 - Elektriske kraftlinjer – bestemmelse om trafostasjon/kiosk, adkomstrett, bebyggelse mv.
Tinglyst 12.03.2007 med dagboknr. 255219 - Erklæring/avtale - elektriske kraftlinjer, bestemmelse om adkomstrett, anlegg og vedlikehold av ledninger, bebyggelse mv.
Tinglyst 02.06.2016 med dagboknr. 488471 - Best. om vann/ kloakkledning.
Tinglyst 27.11.2018 med dagboknr. 1605752 - Bestemmelse om adkomstrett. .
Tinglyst 03.05.2019 med dagboknr. 498616 - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler – bestemmelse om stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse, transport, ferdsel, byggeforbud og beplantning.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Trerørfabrikken Boligsameie bor du landlig, med turterreng like utenfor døren. I skogen like ovenfor er det oppmerkede løyper, gapahuk og grillmuligheter. Bademuligheter finnes i Tunevannet som er innenfor en kort sykkeltur og i tillegg har skøyteis når forholdene tillater vinterstid.

For en familie med barn i skolealder vil det være spesielt praktisk at både barneskole med SFO og ungdomsskole er samlokalisert i nærmiljøet. I skolegårdene finnes en rekke fasiliteter som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid, det samme gjør idrettsanlegget som er tilknyttet skolene og hjemmearena for det lokale idrettslaget Tune.

Kort vei er det også til flere store dagligvareforretninger som er enkle å svinge innom for hverdagslige innkjøp. Et mer omfangsrikt tilbud av forretninger finnes ved Tunejordet, knappe fem minutter unna med bil, i tillegg til sentrumskjernen som er om lag syv minutter unna med bil.

Velger du buss, er du i sentrum på ca. 10 minutter. Til nærmeste holdeplass er det kun et fåtall meter å gå. Ekspressbusser til hovedstadsområdet samt til Sverige og Danmark stopper i Lekevollkrysset ved E6, en knapp kilometer unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1 789 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Seksjonene i første etasje har tinglyst tilleggsdel på uteareal som naturlig omkranser leiligheten.

Eiendommen er opparbeidet med asfaltert innkjørsel til garasjekjeller, samt asfaltert innkjøring og gjesteparkering på oversiden. Mot byggene er det opparbeidet noe grøntarealer, samt støpte støttemurer, trapper og gangvei. På siden av bygget er det anlagt noe grøntområde i skråning.

Det følger med én parkeringsplass merket som nr. 12 i felles garasjekjeller. Garasjeplassene er organisert som tilleggsdeler til seksjonen og følger seksjonen ved videresalg. Boder og garasjeplasser er uomsettelige.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Det er tilrettelagt for ladepunkt til elbil og med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med privat stikkvei fra Dalveien og inn til garasjekjeller hvor det er felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig- og blokkbebyggelse i henhold til detaljreguleringsplan Tubus - Grålumveien 125 datert 21.06.2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 21.06.2018.

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel 2015-2026 med formål bebyggelse og anlegg. Arealplanen er under revidering. Revideringen kan resultere i endringer av både kart og bestemmelser

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 627,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr. 16 772,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 5 098,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag fellesgjeld, bygningsforsikring, tv/internett, drift og vedlikehold av fellesarealer, garasje, forretningsførsel, revisjon og serviceavtaler.
Felleskostnadene fordeles således:
Felleskostnader kr 2 838,-
Kabel-TV/internett kr 489,-
Midlertidig/juridisk kost. kr 500,-
Garasjeleie kr 100,-
Lånekostnader kr 544,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter sist justert 1.1.2026

Boligen er tilknyttet Viken fiber/altibox som leverandør av tv/internett og avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 356 078,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 424 313,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 16 772,- pr. år.

Andel formue er kr 54 762,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 64 890,- pr. 01.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 962 699,- pr. 01.09.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,70%
Lånets løpetid: 2039

8 000 000,00 Prisantydning
58 550,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 058 550,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

201 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
212 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 271 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tubus Holding As

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Trerørfabrikken sameie, med sameiebrøk 1135/18662.
Sameiet består av 21 leiligheter.
Sameiet er nyetablert og det er nylig byttet forretningsfører fra Bori til Solibo.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Sakset fra årsmøte 2025:
I 2024 ble følgende vedlikeholdsarbeider gjennomført:
Servicer er gjennomført på følgende anlegg: VVS, Elektro, Heis, Garasje, Dører/porter, samt uteområdet
Planlagte vedlikeholdsarbeider i 2025:
Male utvendig panel
Fremtidige planer:
Ferdigstille fellesarealer og uteområdene.

Det er en pågående tvistesak mellom seksjonseiere og utbygger som er gått konkurs knyttet til gjenstående arbeider utomhus, samt knyttet til generell feil og mangler i leveranse. I forbindelse med overtagelse for prosjektet ble det holdt tilbake beløp knyttet til gjenstående arbeider for utomhusarbeider og fellesarealer for alle seksjonseiere. Det er etter dette opprettet sak av sameiet for alle enheter hvor det rettes klage på utførte arbeider, leveranse samt feil og mangler i bygg. Sameiet har engasjert advokat gjennom sin forsikring.

Det ble på ekstraordinær generalforsamling 12.9.2024 vedtatt låneopptak på kr 1.000.000,-. Dette for å utføre manglende arbeid som blant annet beising/maling, blikkenslager og for å dekke løpende utgifter til advokat. Konferer megler for mer informasjon. Hva dette vil si for økte felleskostnader er usikkert pr. dags dato.

Styret informerer om følgende forhold gjennom sameiets advokat på mail til vårt kontor:
Vi har representert sameiet og 18 av seksjonseierne i forbindelse med krav mot utbygger som gikk konkurs før boligene og utenomhusarbeider var ferdigstilt.

Det ble etter hvert rettet krav fra 18 av 21 seksjonseiere mot garantiselskapene som hadde garantert for oppfyllelse av kjøpsavtalene. 18 av de 21 seksjonene inngikk  et forlik direkte med eierne av utbyggerselskapet. Forliksbeløpet er på kr. 4 200 000,-.

Dette beløpet vil nå fortløpende bli benyttet til å ferdigstille fellesarealer, samt nødvendige utbedringer i fellesareal, og vil dekke de seksjonseierne som har fått utbetalinger sine andeler av felleskostnadene.

Som nevnt var det 3 av 21 seksjoner som ikke gjorde gjeldende krav mot garantiselskapene/utbyggerne bl.a denne seksjonen som er snr. 12. Disse tre seksjonene har følgelig ingen andel av beløpet på kr. 4 200 000, foruten seksjon 12 og 1 som til sammen holdt tilbake kr. 19 048,- på meglerkonto ved kjøp av sine seksjoner. Dette beløpet er utbetalt som en del av forliksbeløpet på kr. 4 200 000,-.

De 18 seksjonseierne har altså et innestående som vil bli avregnet når sameiet mottar fakturaer for planlagt arbeid. De tre seksjonene som ikke har innestående på sameiets konto, vil bli fakturert for sin andel av kostnadene, basert på eierbrøk.
Sameiet vet ikke nøyaktig hva det vil koste å ferdigstille/utbedre, men er i første omgang innstilt på å forholde seg til det innestående beløp, og gjøre som mulig innenfor dette. Styret i sameiet har ikke tatt stilling til om beløpet vil bli krevet inn som et engangsbeløp, eller ved løpende fakturering av de tre seksjonene. Det er også en mulighet for at dette vil bli gjort ved forhøyede felleskostnader.

Foreløpig estimat dersom utbedring kommer på kr 4 200 000,- og gitt at denne seksjonen får tilsvarende kostnad fordelt på brøken, vil dette utgjøre ca kr 300 000,-. Det tas forbehold om at dette kun er et foreløpig estimat og at avvik vil kunne forekomme. Kjøper oppfordres til å holde tilbake et beløp, som står i samsvar med seksjonens forventede andel av kostnadene, i oppgjøret inntil forholdene det er reklamert for er utført og endelig kostnadsoverslag er klart.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. visninger, overtagelse og tekstforfatter)  kr 9 900,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer  kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 214,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann   kr 9 500,00

Oppdragsnummer 67-0287/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25287

Sist oppdatert: 06. januar 2026 kl. 16:27