Traverveien 32

Traverveien 32, 0588 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 107, ideell andel 1/1
Andelsnummer 46, Tonsenjordet Borettslag, organisasjonsnummer 948 538 873

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm: Entré, baderom, stue, kjøkken og 2 baderom.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 0 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
5. etasje 5 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en loftsbod og en kjellerbod.
Loftsbod har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 0 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2025 utført av Anticimex v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Det er sprekker i veggfliser nederst på vegg mot entré.
- Tettesjiktet/membran har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca 11 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Naturlig ventilasjon gis automatisk TG2.
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør (rør som fører vann til sluk). Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra typen rør-i-rør forårsake følgeskader.
- Enkelte løse fliser/bom registrert på vegg over benkeplate.
- Det registreres stedvise riper, hakk, merker, misfarging og svelleskader i parkettgulvet.
- Det registreres enkelte hakk, merker og svelleskader på kjøkkeninnredningens overflater.
- Det er observert at skapdører henger, samt stedvis løs laminering.

Øvrige rom:
- Hull etter tidligere innfestninger i himling på største soverom.
- Det registreres stedvise riper, hakk og merker i parkettens og laminatgulvets overflatemateriale.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Innerdør ved soverom og bad bærer preg av slitasje, som misfarging, avflassing av maling, hakk og løs laminering.

Elektrisk anlegg:
- Tilstandsgrad 2 er satt av hensyn til at det ikke er utført en offentlig kontroll av det elektriske de siste 5 år.

Balkong:
- Det registreres plater som er vurdert å inneholde asbest og sementblandning på fasade under vindu ved balkong. Asbest avgir ikke helseskadelige partikler så lenge materialer får stå i fred. Ved eventuell fjerning av disse platene så må dette gjøres av kompetent personell i henhold til gjeldende HMS reglement. TG2 er satt for å belyse risiko ved riving.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking (for å sjekke fukt på baderom) er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner av mur. Takstmannen har derfor kontrollert med fuktindikator i våtsoner uten at det er registrert fukt i området.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 11 år i boligen, som ble kjøpt i 2014.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven

Krogsveen ved Remi Bangsund har gleden av å presentere Traverveien 32 - en gjennomgående 3-roms med vestvendt balkong. Boliger ligger plassert i høy 1. etg i et meget populært og barnevennlig borettslag. Her får man en innbydende entré, romslig stue med balkong, kjøkken fra 2013, bad pusset opp i regi av borettslaget i 2009 og to gode soverom. I tillegg får man raust med bodplass, felles sykkelrom, hobbyrom og god plass til plassering av barnevogn.

Entré:
Innbydende entré med garderobeskap og oppheng for ytterklær. Boligen har brann- og lydklassifisert ytterdør og portåpner.

Stue:
Pen stue med god planløsning og naturlig plass til sofagruppe og spisebord. Stuen har store vindusflater og ble senest malt opp i 2025. Fra stuen har man direkte adgang til en flott, vestvendt balkong på 5 kvm. Her får man ettermiddags- og kveldssol og det er tillatt med elektrisk- og gassgrill. Balkongen ble sammen med fasaden pusset opp i 2025. I den sammenheng ble også vinduer og balkongdøren byttet ut.

Kjøkken:
Kjøkken fra 2013 med profilerte fronter, fliser mellom laminat benkeplate og overskap, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap og nedfelt oppvaskkum med ett-greps blandebatteri. Hvitevarene består av kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, komfyr med induksjonstopp samt ventilator med kullfilter. Det er montert automatisk vannstopper.

Bad:
Delikat flislagt bad med gulvvarme, pusset opp i regi av borettslaget i 2009. Badet inneholder vegghengt servantskap med heldekkende servant med ett-greps blandebatteri, speil med overlys, dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt toalett. Badet har opplegg for vaskemaskin.

Hovedsoverom:
Hovedsoverom med stor skyvedørsgarderobe og plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord.

Soverom II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse og passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger. Vaskemaskin på bad kan også medfølge om ønskelig.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Sentralvarme med originale radiatorer tilknyttet fjernvarmeanlegg og varmekabler på baderom og soverom 2.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.06.1959. I tillegg foreligger det ferdigattest for våtromsrehabilitering datert 29.01.2010. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til opprinnelige byggetegninger har tidligere separat bad og toalett blitt slått sammen til ett bad. I tillegg har kjøkkenet blitt utvidet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom som omhandler bestemmelser om trafostasjon/kiosk og bestemmelser om garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen og kopi av servituttene kan fås av megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

- Felles vaskerom
- Utekran ved inngangsparti
- Mulighet for leie av selskapsslokale

Attraktivt og barnevennlig boligområde på Disen/Årvoll. Store opparbeidede grøntarealer med lekeplasser i umiddelbar nærhet.
Kort vei til barnehage og barne- og ungdomsskole. Kun få minutters gange til Lillomarka, med flotte turstier og lysløyper, samt Grefsenkleiva alpinanlegg.
Ta turen til flotte Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke, eller gå en drøy halvtime gjennom marka for å nyte Oslos fineste utsikt fra Grefsenkollen.
Ca. 3-4 minutter å gå til den koselige kaféen Kaffe & Brød på Disen.
Gangavstand til nærsenter på Årvoll med matbutikk, apotek, frisør og kafé. Årvollsenteret har også fått EVO treningssenter.
Også kort gangavstand til Aker Sykehus og Oslos nye storbylegevakt.
En kort kjøretur unna finner du Linderud senter og Storo storsenter med et rikelig utvalg av butikker og servicetilbud, bl.a. restauranter, matbutikker, vinmonopol og apotek. Her finner du også Sats.
Kort gange til bussholdeplass ved Bjerke/Aker sykehus med hyppige avganger til sentrum og BI. 31-bussen går hele døgnet hele uken, med ekspressbuss i rushtiden. Flybuss hver halvtime.

Dette er leiligheten for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig ha rolige og barnevennlige omgivelser rundt deg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Fin skolevei via turvei og undergang.

Flere barnehager i området, nevner bl. annet:
Disengrenda barnehage (1-6 år) 0.5 km
Læringsverkstedet Bjerke Panorama (1-6 år) 0.5 km
Årvoll barnehage (1-6 år) 0.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33.116,1 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med busker, trær, diverse beplantning, plenområder, sykkelparkering, sittegrupper, lekeapparater og asfalterte internveier.

Borettslaget har ca. 150 biloppstillingsplasser som leies ut til beboere som disponerer bil. Disse leies ut etter venteliste/først til mølla-prinsippet, fra kr 3.360,- pr. år.

Parkering for elbil:
Borettslaget har 40 parkeringsplasser for elbil. Årlig kostnad pr. plass er kr. 8.436,-, samt strøm avhengig av forbruk.
Pris for strøm: spotpris + 0,35kr + 5% avgift.. Pris pr/kWh følger markedet og justeres jevnlig.

Pr. 15/04 er det 7 stk på venteliste for elbilplass og 3-4 stk på liste for vanlig parkeringsplass.
Det må signeres en kontrakt med borettslaget før man får tildelt parkeringsplass. Når man får tildelt plass vil det påløpe et eierskiftegebyr på kr. 850,- fra forretningsfører.

For øvrig kort vei til kommunale ladeplasser utenfor Årvoll senter.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-530 datert 31.03.1954 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Tonsenjordet borettslag er oppført på kommunen Gule liste og på listen over fremtidig fredning hos Byantikvaren. Byantikvaren, Plan- og Bygningsetaten og Tonsenjordet borettslag har blitt enig om at ev. nye balkonger må beholde sitt arkitektoniske uttrykk og balkongens eksisterende bredde, men at det er mulig å øke noe i dybden. Dersom borettslaget gjør noe utover hva som er avtalt vil Byantikvaren vurdere fredning.
I forbindelse med prosjektet for vindu/balkong og etterisolering ble det 3. oktober 2023 sendt inn søknad til Plan- og Bygningsetaten for rammetillatelse for rehabilitering, etterisolering av fasade, utvidelse/nye balkonger og utskifting av vinduer/balkongdører. Igangsettingstillatelse ble gitt 19.11.2024.
Saksnummer 202314647 hos Plan- og Bygningsetaten.

Saksnummer: 202205875 - Trondheimsveien 258 - Etablering av gang- og sykkelvei - Riving av enebolig. Tiltaket omfatter etablering av en om lag 100 meter lang strekning med gang- og sykkelvei langs riksvei 4 ved Trondheimsveien 258. Igangsettingstillatelse ble gitt 14.11.2023.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, langs Trondheimsveien, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk til Bjerke (Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045.
For strekningen mellom Bjerke og Årvoll foreslås det å legge traséen i en ca. 200 meter lang kulvert som kommer opp mellom Traverveien 3 og 5. Ved kryssingen under Traverveien ligger topp-kulvert noe over eksisterende terreng, og det er derfor forutsatt at Traverveien må heves inntil 2 meter. Dette vil påvirke adkomstforholdene langs Traverveien.
Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes.
Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Statens veivesen holder på med oppgradering av dagens gang- og sykkelvei fra Årvoll skole til Sinsenkrysset (sykkelveien mellom Traverveien og Trondheimsveien). Se saksnr. 201904064 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr 5 447,- pr. mnd. og inkluderer: fyring, varmtvann, kabel-tv/internett fra Telia, betjening av fellesgjeld, trappevask, fellesvaskeri, vaktmester, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Her vil det likevel påløpe gradvise økninger gjennom året på grunn av det pågående rehabiliteringsprosjektet, økning vil komme 1 juni og 1 juli og er på hhv. kr 115,- og kr 173,-*.

Felleskostnadene fordeles slik p.t:
Felleskostnader kr 4 514,-
Lån/Renter kr 723,- (kr 838,- fra 01.06.2025)
Tv og internett, inkl. kapasitet 50 Mbps kr 210,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og en grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Internett-dekoder medfølger ikke.
I borettslaget kan man velge tv + internett eller kun internett med høyere hastighet (1000 Mbps ned og 500 Mbps opp).

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

*I forbindelse med rehabiliteringsprosjektet som settes i gang (se punkt Om borettslaget) vil borettslaget ta opp et lån på mellom kr 75.000.000,- og 90.000.000,-.
Lånet vil bli refinansiert med det største lånet (Lån 1) og ende på ca. kr 110.000.000,- totalt.
Lånet vil være avdragsfritt frem til 01.12.2026.
Fellesgjelden pr. andel vil øke gradvis gjennom 2025.
Lånet vil bli utbetalt med månedlige beløp og kapitalkostnadene (renter på lånet) vil øke deretter.
Når prosjektet er ferdigstilt vil estimert fellesgjeld pr. andel utgjøre ca. kr 400.000,-.
Når avdragene begynner å løpe fra 01.12.2026 vil første avdrag pr. andel utgjøre ca. kr 544,- pr. mnd i følge OBOS.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 207 117,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 828 469,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 021,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 186 910,- pr. 16.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 48 596 698,- pr. 16.05.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: Obos-Banken AS - 98208442279
Rentesats per 16.05.2025: 5,28%
Avdragsfrihet: Ja, til og med november 2026
Innfrielsesdato: 30.12.2054
Kapitalkostnader: 894,79,-

Det er avdragsfrihet på lånet frem til desember 2026. Frem til det betales dermed kun renter. Når avdragene begynner å løpe fra 01.12.2026 vil de totale felleskostnadene ligge noe over 7 000,- pr. leilighet pr. mnd.

5 290 000,00 Prisantydning
186 910,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 476 910,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 495 888,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Viktor Lie Sperre og Aurora Moen

Leiligheten er tilknyttet Tonsenjordet Borettslag.
Borettslaget består av 260 andelsleiligheter fordelt på 17 blokker.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Borettslaget har felles bygningsforsikring hos If Skadeforsikring med polisenr. 3786243
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom dette ikke er til sjenanse for naboene, og etter at kontrakt med styret er undertegnet.
Det er mulighet for leie av selskapslokale i Fyrhuset (Traverveien 23).
Det er rullerende måketjeneste om vinteren utenfor inngangsdør og søppelrom. Vaktmester står for grovbrøyting av området.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/tonsenjordet/om.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022-2023: Forprosjekt vindu/balkong/etterisolering.
2018-2024: Drenering rundt blokkene, samt bytte av stoppekraner.
2021: Utvidelse av ladebilanlegget med 20 nye plasser.
2020: Calling-anlegget, utbedring og vedlikehold.
2019: Etablering av ladeanlegg for elbiler med 20 plasser
2015: Byttet kabler til TV, internett og telefon.
2010: Rehabilitering av alle våtrom i borettslaget.

Planlagte påkostninger:

PROSJEKT FOR VINDUER/BALKGONDØRER OG FASADE:
Borettslaget har satt i gang et rehabiliteringsprosjekt som innebærer å rehabilitere fasader og balkonger samt utskiftning av vinduer og balkongdører.
De siste årene har borettslaget hatt kostnader forbundet med utbedring av lekkasjer fra vinduer, og opplevd økte oppvarmingskostnader grunnet økte energikostnader. Bytting av vinduer og balkongdør vil derfor bidra til reduserte driftskostnader for borettslaget.
Planlagt arbeid i dette prosjektet er å anse som nødvendig vedlikehold og vil utbedre mange av de bygningsdelene som per i dag er i dårlig forfatning.
Følgende er inkludert i prosjektet:
- Fasade: rehabilitering av betongelementer og ny maling.
- Tak: vask og impregnering av tak. Dette arbeidet er allerede satt i gang da dette er væravhengig.
- Vinduer: Nye vinduer og balkongdører i leiligheter – samt nye vinduer i fellesareal.
- Balkonger: Eksisterende balkonger beholdes og rehabiliteres. Eksisterende rekkverk blir byttet ut med nytt rekkverk. Samtlige balkonger vil få vindskjerm på siden. Disse vil det være mulig å skru av i etterkant. Det vil også følge med flaggstangholder til samtlige balkonger som er tilpasset.
- Oppganger: det vil gjøres reparasjon av skader i vegger og tak, samt maling. Det vil også bli nye postkasser, samt nye dører til loft og kjeller.
- Uteområder istandsettes etter at rehabilitering er avsluttet.

I forbindelse med overnevnte prosjekt ble det på fjorårets generalforsamling vedtatt å øke avsetning til vedlikeholdsfondet fra kr 500,- pr. mnd til kr 1.000,- pr. leilighet fra 1. august 2024.
Det er i oppgitte tall lagt til grunn at vedlikeholdsavsetningen man gjør hver måned reduseres til null.
Dette vil gjøre at økningen i felleskostnader/nedbetaling fellesgjeld blir mer overkommelig for beboerne.
Borettslaget har per nå et vedlikeholdsfond de anser å være tilstrekkelig til å dekke nødvendig øvrig vedlikehold de neste årene.
Planen er å gradvis gjeninnføre avsetning til vedlikeholdsfond over tid.

Prosjektet er allerede igangsatt og det er tiltenkt en prosjektperiode på 15 måneder.
Planlagt oppstart for Traverveien 25-27 i henhold til tentativ fremdriftsplan er uke 10 2025 og nedrigg/opprydding i uke 21 2025.

I forbindelse med prosjektet vil det bli låneopptak, økning i fellesgjeld og økning i felleskostnader.
Kostnadsrammen for nødvendig rehabilitering er satt til kroner 75 millioner.
Det er i tillegg til dette lagt inn en buffer på 20% av kostnadsrammen.
Totalt utgjør dette kr 90.000.000,-.
Ifølge styreleder estimerer de en fellesgjeld på totalt ca. kr 400.000,- - 450.000,- pr. andel når hele prosjektet er ferdigstilt, det vil si en økning i fellesgjeld på ca. kr 330.000,- - 380.000,- pr. andel.
Felleskostnadene (ink. nedbetaling lån) når de begynner å betale avdrag på lånet (juni 2026) vil havne på et sted mellom kr 6.700,- og kr 7.000,- pr. mnd.
Da har man ikke hensyntatt årlig KPI justering av selve felleskostnadene, så det kan bli noe høyere.
Lånet tas opp i januar 2025 og øker gradvis gjennom prosjektet. Lånet er avdragsfritt i 2 år og således betales kun renter på starten.
Totale felleskostnader blir således lavere enn hva de er per nå i startfasen av prosjektet og vil ikke være høyere før om ca. 2 år.

GARASJER:
Det foreligger forslag fra styret om å rive dagens garasje, og sette opp nye garasjer som selges til beboere. Dette bekostes av beboere som ønsker å kjøpe ny garasje, og vil ikke påvirke fellesgjeld eller felleskostnader. På ordinær generalforsamling 05.05.2025 ble det vedtatt at styret gis mandat til å undersøke muligheten for riving av blikkgarasjer,
etablering av doble/enkelte parkeringsplasser og bygging av sykkelskur for bl.a. el-sykler

UTSKIFTNING AV RADIATORER:
P.t. gjøres dette fortløpende når det er behov, og det gjøres av borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. borettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Boligselskapet er et medlemslag hos USBL. Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget USBL har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og ingen medlemmer har meldt interesse. Dersom forkjøpsretten benyttes løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Kunderabatt kr 20.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 39-0109/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.25109

Sist oppdatert: 08. juni 2025 kl. 18:20