Yttertjenn 18A

Yttertjenn 18A, 4820 FROLAND
Kommunenummer 4214, gårdsnummer 2, bruksnummer 325, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
Halvpart av tomannsbolig:
1. etasje 74 kvm: Entré, to soverom, bad, bod og stue/kjøkken i åpen løsning.

Åpent areal:
1. etasje 36 kvm: Terrasse.

Det er i tillegg satt opp en enkel utvendig bod til redskaper.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.12.2025 utført av Anticimex v/Tom Henning Moen. Det foreligger ferdigattest for boligen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende prosentfordeling er gitt i tilstandsrapporten som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet:
88% = TG1, i orden.
7% = TG2, alder, slitasje, skader mv.
0% = TG3, strakstiltak nødvendig.
5% = TGIU, ikke undersøkt.

Her oppsummeres alle punkter i rapporten som har fått tilstandsgrad 2/TG2:
Uinnredet loft: Det er ingen tilkomst/inspeksjonsluke. TG2 settes som et varsel da det er anbefalt å følge med på takkonstruksjon/mulighet til ettersyn. Se s. 9.
Fasader inkl. kledning: Vindusomramming er stedvis råteskadet. Råteskader må utbedres. Se s. 11.
Yttertak: Fotbeslag til pipe ligger ikke tett til takstein. Risiko for at fukt/vann trenger inn i takkonstruksjonen. Se s. 12.

Selger har også fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet, men som oppsummeres kort her:
- Hul lyd under to fliser. Fagmann mente flisene ikke er løse da de ikke beveger seg, og det ikke kan ses sprekker. Løsnet silikonfuge langs vegg under våtromsplatene. Silkonfuger er lagt ny. Utført av faglært vinter 2025.
- I 2025 ble det byttet glideskinner på en side av vindu på lite soverom av ufaglært.
- Ventilasjon: Skiftet rotormotor 24/11/23. Gjort av faglært.
- Montert vedovn desember 2024.
- Råte i vindskier.
- Radon er målt, verdi 15Bq/m3 (under 100 bq/m3 regnes som lavt radonnivå i Norge).
- Veranda, bu og pergola er satt opp av ufaglærte.
Tilleggskommentar: Det ble funnet en knekt takstein ved inngangspartiet. Det hadde drypt fra denne et sted, taktsteinen er skiftet ut med en gang dette ble oppdaget.

Lysekrone på kjøkkenet medfølger ikke. Følgende hvitevarer medfølger: Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektrisk. Det er varmekabler i gulv på bad, bod og i entré.

Det foreligger ferdigattest for tomannsbolig, Yttertjenn 18, datert 15.10.2012. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke pergola, terrasse, utvendig bod eller levegg mot nabo. Det er ikke undersøkt om dette må ettergodkjennes eller ikke. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det ligger inne en søknad om carport/bod hos kommunen. Denne er ikke ferdig behandlet opplyser kommunen. Dersom den blir godkjent er det opp til ny eier om det er ønskelig å bygge eller ikke. Tegninger kan oversendes ved henvendelse.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

06.06.2012- Dokumentnr. 443852- Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Bestemmelse om radio-/TV-anlegg
Overført fra: Knr:4214 Gnr:2 Bnr:325
Gjelder denne registerenheten med flere

06.06.2012- Dokumentnr. 443852- Bestemmelse iflg. skjøte
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening
Overført fra: Knr:4214 Gnr:2 Bnr:325
Gjelder denne registerenheten med flere

27.09.2012- Dokumentnr. 796374- Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/2

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Nåværende eiere av Yttertjenn 18 A og B har tidligere inngått avtale om at strømboks står på 18A sin side, mot at eier av 18A kunne sette opp en levegg som var noe høyere enn 1,8 meter. Nabo i 18B har luftet at det er ønskelig å senke denne noe.

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet et sameie sammen med nabo i Yttertjenn 18B, med sameiebrøk 1/2. Eier opplyser at vedtekter ikke er funnet/kjent og at det ikke betales felleskostnad eller er noe felles utover følgende:
Eier av Yttertjenn 18A har holdt innkjørsel (foran Yttertjenn 18A) til Yttertjenn 18B fri for snø/brøytet, og det foreligger en muntlig avtale om å hjelpe hverandre ved behov/samarbeid om snømåking på forsiden. Det er også avtalt at boligenes uteareal er delt opp slik at Yttertjenn 18A bruker utearealet som grenser til sin bolig og Yttertjenn 18B bruker utearealer som grenser til sin side av boligen. Følgende forklarer eier: "Muntlig avtalt grense ved takrenne på fremsiden, og port ved levegg på baksiden mellom A og B. A parkerer slik at B har fri vei. Levegg er satt litt inn på B sin side pga. felles inntaksboks til strøm.".

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Megler har fylt ut en enkel energiattest, det tas forbehold om mindre avvik i denne.

På sentrale Blakstadheia i Froland finner man Yttertjenn 18A. Boligen er sentralt plassert med nærhet til blant annet kiwi, Europris, bensinstasjon, turløyper og treningssenter få minutter unna. Osedalen finner man ca. 3 km unna, der finner man apotek, vinmonopol, bakeri, dagligvarer, restaurant, frisør og mye mer. Det er kort avstand til bussholdeplass fra boligen. Eiendommen befinner seg i barnevennlige strøk med lekeplass i nærheten og kort gangvei til barnehage og skolen (1-4 kl.). Det er fine turmuligheter i umiddelbar nærhet med oppmerka stier i skogsmarka.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Blakstadheia barnehage (0-5 år): 0.6 km
Froland musikkbarnehage (1-5 år): 4.8 km
Kringletoppen barnehage (0-5 år): 4.9 km

Skole:
Blakstadheia skole (1-4 kl.): 0.6 km
Froland barneskole (1-7 kl.): 4.4 km
Froland ungdomsskole (8-10 kl.): 4.8 km
Sam Eydes videregående skole: 9.4 km
Arendal vgs - Mølleheia: 20 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Det er felleseid tomt sammen med nabo i tomannsboligen. Det er likevel enighet med nabo om at arealene er delt opp slik at Yttertjenn 18A benytter arealet på sin side av boligen og motsatt. Tomten består av biloppstillingsplasser, hage og terrasse. Tomtegrenser er angitt som sikre i grunnkart mottatt fra kommunen.

Det er plass til to-tre biler på tomten. Eier opplyser at de har avklart den ene parkeringsplassen, som er opparbeidet utenfor tomtegrense, med Froland kommune. Det er i tillegg opparbeidet gjesteparkering til feltet like ved.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan datert 20.05.2010.
Arealplaner under arbeid: "Ravneberget boligområde". I kommuneplan vises det til fremtidig båndleggingssone på motsatt side av Gullknappveien. Båndleggingssone er en sone hvor det er restriksjoner for hva som kan gjøres, noen ganger i påvente av vedtak for utnyttelse, naturvern eller lignende til en fremtidig regulering.

Det betales ikke noe felles.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende:
Feiing/tilsyn, vann og avløp: kr 12.114,-
Renovasjon: kr 4.818,-
Eiendomsskatt: kr 3.732,-

I totale årlige kostnader er kr 20.664,- estimert for 2025 basert på overnevnte kostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16.000,- pr. år. / 10.000 kwh. pr. år (tre personer har bodd i boligen). Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger så fremt leverandør ikke skal ha dette i retur.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 499 718,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 1 998 870,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er eiendomsskatt i Froland kommune.

2 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

59 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
80 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 470 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Hasselberg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 49 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 26 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 5 500,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken pr stk. kr 260,-
Innhenting av offentlig opplysninger Froland kommune  kr 2 800,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0196/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25196

Sist oppdatert: 18. desember 2025 kl. 11:39