Solberg Østli 9

Solberg Østli 9, 2020 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 49, bruksnummer 52, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
1. etasje 68 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, bod, soverom og rom benyttet som soverom
1. etasje 20 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Terrasse

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 44 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 20 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 23 m2.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende
informasjon i rapportens premisser om areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.01.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser til punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten boligen oppført med krypkjeller med ringmur av betongkonstruksjoner . Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3:
Våtrom - Bad. :
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av egeninnsats og ufagmessig utført arbeid med den risiko som dette innebærer. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Tilstrekkelig tettesjikt må etableres. Gulvbelegg har stedvis utettheter, eksempelvis i og rundt sluk. Bakenforliggende skader kan ikke utelukkes. Gulvbelegg er ikke klemt med klemring i sluk. Dette kan medføre lekkasje i konstruksjonen. Vann- og avløpsrør samt sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling. Ingen ventilasjon av rommet. Forholdet medfører økt fuktbelastning, redusert luftkvalitet og øker faren for skjulte fuktskader. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tilstanden kan kartlegges og nødvendige tiltak kan iverksettes. Det bør etableres en permanent ventilasjonsløsning. Klosett er løst og må festes. Våtrommet fremstår som uferdig på befaringstidspunktet. Det må påregnes betydelige kostnader for å kunne ta våtrommet i bruk. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats, med den risiko dette innebærer. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Målingene viser følgende: RH 20,9 %, temperatur 14,1 grader C og duggpunkt -7,9 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Grunnet registrerte avvik og observert tilstand kan det ikke utelukkes fuktproblematikk/skader i øvrige deler av konstruksjonen. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Deler av krypekjelleren er ikke tilgjengelig for inspeksjon og undersøkelser. Det anbefales å etablere tilstrekkelig tilkomst. Det nevnes at konstruksjonen erfaringsmessig er en risikokonstruksjon. Krypkjelleren har symptomer som tyder på forhøyet fuktighet. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales. Organiske materialer er lagret i krypekjelleren. Disse må fjernes. Det er satt opp provisoriske understøttelser i krypekjelleren. Disse er fukt/råteskadet. Fare for svikt/skjevheter i ovenpåliggende konstruksjon. Fukt må stoppes, fukt/råteskader må utbedres. Det kan ikke verifiseres at det er etablert fuktsperre mot grunn. Fuktsperre må etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser og enkelte utbedringer samt at ytterligere påkostninger må påregnes.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Hovedstoppekran: Det ble under befaringstidspunktet oppdaget at det drypper vann fra koblingen ved Hovedstoppekran. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedringer.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Panel har til dels omfattende råteskader. Råteskader må utbedres. Sannsynlighet for følgeskader i bakenforliggende konstruksjon. Ytterligere undersøkelser må påregnes for å avdekke skadeårsak-/omfang og aktuelle tiltak. Overflatebehandlingen bærer preg av alder/slitasje. Overflatebehandling må påregnes. Vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftninger må påregnes. Vindusomramming er stedvis råteskadet ved vinduer i 2.etg. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Sjablongmessig prisanslag gjelder for lokale utbedringer av råteskader på ytterkledning.

Frittstående byggverk - Uthus. :
- Helhetsvurdering: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. En fullverdig inspeksjon av bygningsdelen er ikke mulig grunnet lagring av diverse innbo og løsøre. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er registrert følgende avvik: Panel har til dels omfattende råteskader. Råteskader må utbedres. Sannsynlighet for følgeskader i bakenforliggende konstruksjon. Ytterligere undersøkelser må påregnes for å avdekke skadeårsak-/omfang og aktuelle tiltak. Overflatebehandlingen bærer preg av høy alder/slitasje. Overflatebehandling må påregnes. Vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftninger må påregnes. Vindusomramming er stedvis råteskadet ved vinduer. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Yttertaket er ikke inspisert på grunn av snø-/isforhold. Vurderingen er derfor basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort etter beste evne, med den begrensning dette innebærer. Tilleggsundersøkelser bør derfor gjennomføres når forholdene ligger til rette. På bakgrunn av bygningsdelens alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Ytterdører bærer preg av høy alder og slitasjegrad. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Oppvaskkum er ikke tilstrekkelig festet og er løst. Tiltak bør iverksettes.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt etableres.

Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom 2 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i noen rom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Det er på befaringstidspunktet registrert stedvis manglende utforinger, listverk og fullgode løsninger ved overganger mellom hjørner og skjøter på veggflater og rundt dører. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - innredet:
- Overflater himling/undertak: Fuktmerker observert ved pipe. Bakenforliggende konstruksjoner er lukket og kan ikke verifiseres, men bakenforliggende skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov.
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Forholdet bør ses i sammenheng med bygningsdelens alder. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres stedvise områder med manglende gulvbord. Tiltak bør iverksettes.
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er observert skader/symptomer på skader se punkt overflate himling. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes. Fuktmerker observert ved pipe. Tiltak for å stoppe fukt/lekkasjer må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov. Tilkomst bak knevegger er begrenset. Fullverdig inspeksjon av bygningsdelen er ikke mulig grunnet lagring av diverse innbo og løsøre. TG2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i noen rom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har tydelige tegn på slitasje og elde, noe som medfører at tiltak kan bli nødvendig.

Etasjeskiller - 2.etasje:
- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt til 7mm og 14mm i loftsbod. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres og tilkomst må etableres.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Yttertaket er ikke inspisert på grunn av snø-/isforhold. Vurderingen er derfor basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra innsiden, med den begrensning dette innebærer. Det ble samtidig observert at snøfangerutstyr ikke er etablert. Tilleggsundersøkelser bør derfor gjennomføres når forholdene ligger til rette. På bakgrunn av bygningsdelens alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse av yttertaket må gjøres når værforholdene er endret, og det tas forbehold om eventuell feil utførelse og skjulte feil og mangler. Basert på alle overnevnte forhold anbefales ytterligere undersøkelser. Restlevetiden på det forskjellige bygningsdelene er ikke kjent.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Terrasse ved stue. :
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Overflatebehandlingen er slitt og bør fornyes.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden og opplysninger om alderen til dreneringen. Tiltak må påregnes.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Tiltak bør gjennomføres.
- Annet: Ovennevnte opplysninger må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden av krypekjelleren.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko. Boligen har brønnvann. Ingen fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten.
- Septiktank: Ukjent alder, og ingen dokumentasjon på materiale, type eller tilstand. Tiltak anbefales.

Frittstående byggverk - Garasje. :
- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er registrert følgende avvik: Overflatebehandlingen bærer preg av alder/slitasje. Overflatebehandling må påregnes. Vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftninger må påregnes. Yttertaket er ikke inspisert på grunn av snø-/isforhold. Vurderingen er derfor basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra innsiden, med den begrensning dette innebærer. Tilleggsundersøkelser bør derfor gjennomføres når forholdene ligger til rette. På bakgrunn av bygningsdelens alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det ble også registrert deformerte takrenner. Utskiftning av takrenner bør påregnes.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, manglende gulvbelegg og gammelt rørsystem
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, Nytt arbeid i 2023. Rive vegg til bad og gjøre det dobbelt så stort ved å ta 1.2 m av kjøkken. Satt opp reisvverk og rupanel og 10 mm wediplater for våtrom. Lettet ned tak og montert gips tak med 6 spotter. Montert ny toalett og dusj, vask, speil. Malerfirma Jack Bergstrøm.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, nytt arbeid i 2023. Rive vedskjul som var overbygd av 2 etg, Sette opp grunnmur, lagd stubbloftgulv med 20 cm isolasjon plast plater og laminat. Bygd 14,5 m2 entre og soverom. Satt inn vindu og ny inngangsdør.rivd panel utforet 48 mm med ny isolasjon fra stue og helt rundt til forbi bad. Tyvek og lekter og ny panel 2 vegger, montert 6 utelys. Mangler ett par hjørnebord og lister utv rundt 2 vinduer. Malerfirma Jack Bergstrøm
Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
- Ja.
Har det vært feil på det elektriske anlegget?
- Ja, jordfeil garasje og elektriker koblet vekk garasjen.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, nytt arbeid i 2023. Satt inn 3 nye kurser, 16 x 2 og 1 32 ap. En til kjøkken 1 til bad og en til varmepumpe. Lys kjøkken, nye ledninger 2,5 m2 synlig med nye kontakter 2 soverom, bad, kjøkken og stue. Samt ny varmepumpe 2024. Elektrikkervenner, byttejobb.
Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
- Ja, Septiktank 10000 l og borevann.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja, nytt arbeid i 2024. Bare benyttet gammelt røropplegg og flyttet vask 60 cm på kjøkken, og på bad er gammelt
røropplegg benyttet.
Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
- Ja, nytt arbeid i 2024. Montert varmepumpe i stue.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Ja, etterisolere gulv, stue, kjøkken, lite soverom og gang til trapp 2 etg 98 mm reisverk vatret opp og isolert og gulvspon 22 mm. Deretter laminatgulv. Derfor ble hevet ca 130 mm med godkjent ovnsrør, mangler nå plater under ovn.
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
- Ja, Bygd 80 m2 terrasser, og satt opp snøfanger garasje.

Entré
Entré med praktisk utforming og plass til oppheng og oppbevaring av yttertøy og sko. Gir et ryddig og innbydende førsteinntrykk ved ankomst boligen.

Bad
Bad fra ca. 1990 med påbegynt oppussing i 2024. Gulvflater belagt med gulvbelegg og veggflater med plater. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Over servant er det speil med overlys og stikkontakt. Videre er badet utstyrt med vegghengt baderomsmøbel med dører, dusjkabinett med dusjarmatur samt gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken
Kjøkkeninnredning med glatte fronter fra ca. 1990. Ifølge huseier er det utført enkelte oppgraderinger i 2024, herunder montering av enkelte nye kjøkkenskap og nye benkeplater i laminat, samt fliser på vegg over kjøkkenbenk. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskmaskin plassert under kjøkkenbenk, frittstående komfyr samt frittstående kjøleskap med fryser.

Stue
Romslig og lys stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater gir fint lysinnfall, og rommet har en praktisk og innbydende planløsning som gjør det lett å møblere etter behov.

Soverom
Boligen har i dag et definert soverom i byggetegninger. Rom som er benyttet som soverom ved boligens entré er ikke byggemeldt og er derfor ikke godkjent som soverom. Viser til punkt om ferdigattest.

Kan medfølge etter nærmere avtale:
- Snøryddingsutstyr inkl. snøfreser.
- Materialer til bakvegg
- Hvitevarer på kjøkkenet
- Vaskemaskin og tørketrommel

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet med varmepumpe kombinert med vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger midlertidig innflyttningstillatelse for garasjen, datert 21.11.1985. Anmerkninger:
- En del småarbeid gjenstår.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette

Det foreligger ferdigattest for nytt tak, nye vinduer og terrassen, datert 10.04.1086, samt et bygningsrådsvedtak for terrassen, datert 28.06.1984.
Det foreligger godkjennelse fra kommunen vedrørende innsetting av loftsvindu, datert 07.01.1986

Etter ytterligere informasjon mottatt fra kommunen foreligger det et vedtak om anke av tilbygg til bolighus, datert 1983. Det ser ut som anken omhandler renseanlegg, gråvann og tilbygg. Det tas spesifikt forbehold om at anken ikke ble godkjent hos kommunen. Konsekvensene kan være at denne delen må tilbakeføre til opprinnelig stand eller at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Dokumentene kan fås tilsendt ved henvendelse til megler.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Avvik fra opprinnelige byggetegninger:
- Dagens bad er i byggetegningen godkjent som soverom og deler av rommet er også tegnet inn som vaskerom. Dette er i dag normalt ikke søknadspliktig, men et slik tiltak var søknadspliktig før 2012. Konsekvensen kan være å tilbakeføre rommene til opprinnelig godkjent løsning. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

- Dagens entré og soverommet i entréen er ikke tegnet inn i byggetegningen. Dette ble gjennomført i senere tid. Dette tiltaket er ikke søkt om og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensene kan være at denne delen av boligen må tilbakeføre til opprinnelig stand eller at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

- Vegg inn mot kjøkken er fjernet. Selve veggrivningen er normalt ikke søknadspliktig, forutsatt at den ikke berører bærende konstruksjoner eller fasade. Konsekvensen kan være at veggen må gjenoppbygges for å tilbakeføre rommene til opprinnelig godkjent løsning. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

- Boden inne i boligen er i tegningene tidligere definert som vindfang. I dag er dette kun en større bod, samt satt inn en trapp opp til loftsetasjen. Dør inn til vindfang er også tatt bort og tettet. Dette er ikke søkt om og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensene kan være å tilbakeføre fasaden til opprinnelig stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

- Det er foretatt en fasadeendring ved at det ene vinduet i stua mot terrassen er tatt bort og tettet, samt ett vindu på dagens bad er tatt bort og tettet igjen. Dette er ikke søkt om og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensene kan være å tilbakeføre fasaden til opprinnelig stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

- Det foreligger ingen tegninger eller tillatelser for boligens loftsetasje. Arealet er medtatt i BRA-I. Denne etasjen er ikke godkjent for varig opphold. Det tas spesifikt forbehold om at det kun er utført arbeid ved innsetting av trapp og loftsvindu. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

08.07.2016 - Dokumentnr: 628982 - Kjøpekontrakt
Rettighetshaver: Lillestrøm Kommune
Org.nr: 820 710 592
Det gis tillatelse til å midlertidig ta i bruk ca 64 m2 i anleggsperioden
- Det foreligger en kjøpekontrakt som omhandler overdagelse til kommunen av nødvendig grunn og rettigheter til etablering av offentlig trafikkområde i samsvar med reguleringsplan. Videre gis kommunen tillatelse til å midlertidig ta i bruk ca 64 m2 markert med grønn farge på vedlagte kartskisse i anleggsperioden. Det areal som avstås til anleggsbelte i anleggsperioden
tilbakeføres til tidligere formål når anlegget er gjennomført.

Denne eiendommen er igjen utskilt fra gnr. 49, bnr. 1 (hovedbølet). På hovedbølet kan det være tinglyst servitutter som følger denne eiendommen.
Det foreligger servitutter som omhandler bestemmelse bebyggelse.
26.01.1939 - 900002 Elektriske kraftlinjer. Denne er forsøkt opphentet, men det uten funn. Eiendommen kan derfor være beheftet med rettigheter og plikter som ikke fremgår av salgsoppgaven.
10.06.1980 - 103261 Bestemmelse om bebyggelse. Eier av gnr. 49, bnr. 1 gir eier av gnr. 49, bnr. 52 tillatelse til å oppføre tilbygg i en avstand av en meter fra felles eiendomsgrense. Denne erklæringen forplikter til å ikke bygge nærmere dette bygg enn for samme avstand mellom bygninger som følger av bygningslovens bestemmelser og vedtekter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger landlig til mellom Skedsmokorset og Nittedal, med marka og Tæruddalen rett utenfor døren. Tæruddalen byr på et svært godt bomiljø ved inngangen til Romeriksåsen og flotte turområder med badevann og turløyper (lysløype på vinterstid). Samt diverse aktivitetstilbud som volleyballbane, fotballbaner, rulleskibane, paddelhall med mer.

Dagligvarehandelen kan gjøres på blant annet KIWI Skedsmokorset, som også har elbil-lader, Rema 1000 Skedsmokorset og Meny Skedsmokorset. Flere handlemuligheter finner du på Skedsmo Senter, og områdene Lillestrøm, Strømmen, Jessheim, Lørenskog og Oslo er lett tilgjengelige.

Fra boligen er det kort avstand til offentlig kommunikasjon, Skedsmokorset er et kollektivt knutepunkt med meget gode forbindelser til blant annet Oslo, Lillestrøm og Oslo lufthavn, Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage:
- Tæruddalen barnehage (1-5 år) 2.5 km
- Skolsegglia FUS barnehage (1-5 år) 3.9 km
- Romerike barnehage Solhaug (0-5 år) 4.1 km

Skole:
- Brånås skole (1-7 kl.) 3.8 km
- Åsenhagen skole (1-7 kl.) 4.3 km
- OKS friskole (1-10 kl.) 6.3 km
- Romerike Steinerskole (1-10 kl.) 7.3 km
- Tæruddalen skole (8-10 kl.) 3.1 km
- Bjertnes videregående skole 9.5 km
- Lillestrøm videregående skole 9.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

eiertomt på 934 kvm

Boligen har rikelig med biloppstillingsplass rett utenfor boligen, samt i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 
Septiktanken tømmes av kommunen pt. en gang i året med en avgift på ca 2.700,-. Septiktanken rommer 10.000 liter. Selger informerer om at septiken er separert fra gråvann og derfor tømmes den kun en gang i året.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Selger informerer om at det ligger kommunale ledninger i vegen, men at dette ikke er påkoblet til boligen. Det gjøres oppmerksom på at det vil ved påkobling komme en avgift. Kjøper tar kostander som kan påfalle ved dette tilfelle. Påkoblingsavgiften må tas etter nærmer dialog med kommunen.

Etter dialog med kommunen er vi informert om at det tidligere er mottatt aksept for påkobling, men at dette ikke er fulgt opp videre. For å kunne kobles til offentlige vann/avløp må det derfor innhentes en ny aksept. Kommunen kan pålegge tilkoblingsplikt. For ytterligere informasjon bes det om å ta kontakt med Lillestrøm kommune.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for solbergområde: Langgata, Solberg Vestli, Solberg Østli, Ramstadveien og Ringdalsveien datert 07.02.2011 (sist endret 26.06.2020) med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 07.02.2011.

Iht. kommuneplan er området boligen ligger i, avsatt til boligbebyggelse - nåværende.
Området rundt boligfeltet er avsatt i kommuneplanen til LNFR (landbruks-, natur- og friluftsliv samt reindrift) - nåværende.

Eiendommen ligger i nærheten av en faresone som omhandler høyspenningsanlegg. Dette innebærer at ny bebyggelse og anlegg ikke skal oppføres innenfor hensynssone for høyspennings kraftledninger. Hensynssonen gjelder til bebyggelsens nærmeste bygningsdel (terrasse, takutspring, vegg, sålekant m.m.).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 826,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon, slam og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. / 12 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en månedlig forsikringspremie på kr 373.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 729 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger. 250mb fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 629 832,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 519 327,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

89 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 700 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jack Bergstrøm

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 500,00
Tilstandsrapport  kr 19 950,00

Oppdragsnummer 59-0068/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2568

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 14:38