Kirkeveien 37A

Kirkeveien 37A, 0368 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 152, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 124 kvm.

BRA-i:
3. etasje, 118 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, vaskerom, stue, kjøkken, 2 soverom og kott.

BRA-e:
5. etasje (loft), 6 kvm: To boder på hhv. 4 og 2 kvm, begge merket nr. 303.

Åpent areal:
3. etasje, 17 kvm: To balkonger på hhv. 8 kvm (utgang fra stue) og 9 kvm (utgang fra soverom II).

Boligen disponerer to boder i loftsetasjen, begge merket nr. 303. Bodene er tinglyst som tilleggsdeler til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.09.2025, utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over fire etasjer samt underetasje og loftsetasje.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i teglstein samt felter med panel. Yttertak av valmtaksform i trekonstruksjoner, utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har entrédør med kikkhull og sikkerhetslås i brannklasse B30. Balkongdører og vinduer med karmer av tre og aluminium i 2- og 3-lags glass fra 2020, 2005 og ukjent årstall.

Tilstandsrapporten viser at de fleste punktene har fått TG0 eller TG1. Enkelte bygningsdeler har fått TG2, hovedsakelig på grunn av normal alder og forventet slitasje, slik som enkelte våtromsdetaljer, tekniske installasjoner og ventilasjon. Det er ingen registrerte forhold med TG3 (alvorlige avvik eller strakstiltak).

Tilstandsgrad 2 (TG2)

Bad: hull i veggfliser etter tidligere innfestinger, feilmontert klemring i sluk, mangelfulle fallforhold, kloakklukt registrert. Det presiseres at boligen ikke har vært i bruk på en stund.
Vaskerom: bomlyd i gulvfliser, utilstrekkelig fall til sluk, begrenset tilgang til sluk, usikker restlevetid på tettesjikt.
Toalettrom: avløpsrør av eldre dato med usikker restlevetid.
Øvrige rom: mangelfull ventilasjon på soverom, innerdør med avskalling og behov for justering.
Etasjeskiller: målbare skjevheter (23 mm i stue).
Tekniske anlegg (VVS): varmtvannsbereder fra 2004 med begrenset restlevetid, eldre kobberrør med begrenset levetid.
Elektrisk anlegg: manglende dokumentasjon – anbefales utvidet el-kontroll.
Balkonger: lavere rekkverkshøyde enn dagens krav, bomlyd i enkelte gulvfliser på balkong 2.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selgers kommentar:
- Sameiet har hatt mindre vanninntrengning i garasjeanlegget.

Boligen er modernisert/påkostet i 2024/2025:
- De fleste flater er malt, nye gulv lagt (parkett), nytt kjøkken og benk i spisekrok. Integrerte hvitevarer (platetopp, komfyr, kjøl/frys) er nye.
- Elektrisk arbeid: Arbeider i forbindelse med nytt kjøkken, utført av faglært elektriker (HI Elektro) i 2024. Samsvarserklæring foreligger.
- Pipe/ildsted: Pipeløp er kontrollert, og det er montert ny avtrekksvifte i alle leiligheter som automatisk starter ved bruk av peis.

Gjennomgående selveierleilighet beliggende i byggets tredje etasje, med adkomst via både heis og trappegang. Oppgangen er utstyrt med callinganlegg med kamera.

Entré/gang
Innbydende entré med plass til opphengsløsninger for yttertøy. En innvendig gang binder leiligheten sammen, med garderobemuligheter og adkomst til bad, toalettrom, vaskerom og soverom. Gulvflater med parkett i fiskebensmønster (2024) og nymalte veggflater gir et helhetlig og stilrent førsteinntrykk.

Bad (2014)
Delikat baderom med fliser på gulv og vegger, samt gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantskap med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap med belysning og stikkontakt, samt høyskap. Dusjsone med innfellbare glassdører, hånddusj og regndusj. Frittstående toalett med avløpskvern.

Toalettrom
Praktisk separat toalettrom med fliser på gulv og gulvvarme. Innredet med servantskap med dører og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap med overbelysning og stikkontakt. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Avtrekksventil på vegg.

Vaskerom
Funksjonelt vaskerom med fliser på gulv og vegger, sluk og malt himling. Innredet med overskap og underskap, laminert benkeplate med nedfelt utslagsvask i porselen og ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin - vaskemaskin medfølger. Denne er noen år gammel og det gis ingen garanti for videre levetid. Avtrekksventil på vegg og stråleovn.

Kjøkken (2025)
Adkomst både fra entré og stue. God spiseplass ved vindu og himling med dekorativ takrosett.
Huseby Kanel er en elegant og stram kjøkkenmodell; med rette profileringer og fyllinger i liggende eikefiner gir den et klassisk uttrykk. Frontene er i malt eik («Hvit Lin»). Benkeplate i Silestone kompositt (Snowy Ibiza, 20 mm, polert) med underlimt komposittvask og ett-greps armatur. Matchende kompositt veggplater (12 mm). Det er montert benkebelysning, stikkontakter, komfyrvakt og lekkasjestopper.
Nye integrerte hvitevarer medfølger: kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, stekeovn i høyskap og induksjonstopp med integrert kullfilterventilator. Her får du høy kvalitet og et moderne uttrykk!

Stue
Lys og tiltalende stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har god plass til flere møbleringssoner, og en åpen peis som gir både varme og atmosfære. Utgang til balkong I på 8 kvm, belagt med fliser og med rekkverk av mur og metall. Balkongen har utebelysning, stikkontakt og markise, og vender mot nordvest – her kan du nyte ettermiddags- og kveldssolen.

Soverom I
Romslig hovedsoverom med plass til dobbeltseng og garderobeløsninger. Vinduer mot balkong II.

Soverom II
Lyst soverom med skyvedørsgarderobe m/kott innerst. Utgang til balkong II på 9 kvm, belagt med fliser og med rekkverk av glass og metall. Balkongen har stikkontakt og markise, og vender mot sørøst – perfekt for morgen- og formiddagssolen.

Overflater
Bad: fliser på gulv med gulvvarme, flislagte vegger, malt himling.
Toalettrom: fliser på gulv med gulvvarme, malte vegger og himling.
Vaskerom: fliser på gulv og vegger, malt himling.
Kjøkken: parkett i fiskebensmønster, malte og tapetserte vegger, malt himling med takrosett.
Øvrige rom: gulvflater belagt med stavparkett og parkett, malte og tapetserte vegger, malte himlinger.
Profilerte innerdører.

Teknisk/øvrig
- Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler i felles trappegang. Leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.
- I kott er følgende plassert: fordelerskap for rør-i-rør, varmtvannsbereder på ca. 200 liter (2004) med lekkasjeføler, hovedstoppekran og lekkasjestopper.
- Mekanisk avtrekk i våtrom og toalettrom, kombinert med tilluftsventiler i yttervegger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med vedfyring i stue.
Det er gulvvarme på bad og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 12.10.1983. I tillegg foreligger det ferdigattest på ventilasjonsanlegg datert 20.04.1983, igangsettingstillatelse på oppføring av balkonger datert 29.08.2008 og ferdigattest på modernisering av to heiser datert 22.11.2013. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er kun et avvik fra byggets godkjente tegninger til dagens utnyttelse av eiendommen; vegg mellom to av soverommene er tatt vekk og leiligheten benyttes i dag med kun to soverom. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst én servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler panterett uten opptrinnsrett til sameiet og seksjonering.
I tillegg er det registrert følgende eldre servitutter:
- "Bestemmelse om bebyggelse" (bestemmelse om benyttelse - overført fra: Knr: 0301 Gnr: 215 Bnr: 152 - gjelder denne registerenheten med flere), tinglyst 11.07.1866 med dagboknr. 900138.
- "Bestemmelse om bebyggelse" (med flere bestemmelser - overført fra: Knr: 0301 Gnr: 215 Bnr: 152 - gjelder denne registerenheten med flere), tinglyst 02.06.1914 med dagboknr. 902281.
Megler har ikke lyktes å innhente de konkrete dokumentene. Basert på betegnelsene i grunnboken og tidsperioden de er tinglyst, omhandler slike servitutter normalt:
- Bestemmelse om bebyggelse (1866): bruksbegrensninger for eiendommen, eksempelvis at den skal benyttes til bolig eller næringsvirksomhet av en viss art, forbud mot «ulempebringende» virksomhet (bakeri, bryggeri, verksted m.m.), regler for gårdsrom/portrom eller vedlikeholdsplikter knyttet til fellesarealer.
- Bestemmelse om bebyggelse (1914): bygge- og utformingskrav for tomten, f.eks. byggehøyde, plassering av bygg, krav til brannmur og materialbruk, avstand til nabogrense eller bestemmelser om portrom/balkonger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Sameiets styre skal underrettes om alle leieforhold.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Kirkeveien 37A har en attraktiv og praktisk beliggenhet der urbant byliv møter grønne omgivelser. Med Frognerparken rett utenfor døren og Majorstuen et par minutters gange unna, får du både rekreasjon og bypuls i hverdagen.

Grønne omgivelser og rekreasjon
Kun 3–5 minutters gange (250–400 m) bringer deg til Frognerparken og Vigelandsanlegget. Her finner du idylliske turstier, Frognerbadet, Frogner stadion og Oslo bymuseum. Parken er et naturlig møtested året rundt, enten du vil jogge, ta en rolig spasertur eller nyte en sommerdag på gresset. På vinterstid er Frogner stadion populært for skøyter og vintersport, mens sommeren byr på fotball og utendørsaktiviteter.

Shopping og servicetilbud
Bogstadveien – en av Oslos mest populære handlegater – ligger kun 5–8 minutter unna til fots (450–700 m). Her finner du alt fra kjedebutikker til nisjebutikker, i tillegg til et stort utvalg restauranter og kafeer. Colosseum Senter (ca. 8–12 min gange / 700–950 m) gir deg enda flere handlemuligheter, inkludert dagligvare, apotek og vinmonopol under samme tak.

Kollektivtransport
Kollektivtilbudet er utmerket. Trikk 12 stopper både ved Frogner stadion og Vigelandsparken (3–6 min gange), og tar deg raskt til Nationaltheatret, sentrum og videre til Aker Brygge. Majorstuen T-banestasjon ligger bare 5–10 minutter unna (400–800 m) og er et knutepunkt for alle Oslos T-banelinjer. Dermed når du Jernbanetorget på under 10 minutter.

Et område for alle
Nærområdet byr på flere barnehager, skoler og fritidsaktiviteter, noe som gjør det attraktivt for barnefamilier. Samtidig finnes et bredt utvalg av hyggelige spisesteder, kaffebarer og bakerier – perfekt for både en rolig start på dagen og sosiale kvelder ute.

Kort oppsummert
Kirkeveien 37A kombinerer alt det beste ved Frogner og Majorstuen: grønne parker, rikelig med servicetilbud, gode kollektivforbindelser og et levende bymiljø. Her bor du i et av Oslos mest ettertraktede områder, med alt du trenger rett utenfor døren.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Kirkeveien 37A sokner til Majorstuen skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Frogner barnehage, Julius barnehage og Stallen barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 475 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og benyttes av alle seksjonseiere i fellesskap. Fellesområdene er pent opparbeidet med internveier belagt med asfalt og heller, sittegrupper, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Seksjonen disponerer parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Plassen er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen og klargjort for ladeboks. Merk at plassen er noe mindre og det er ikke plass til en større bil. Mindre biltyper, eksempelvis BMW i3 o.l., samt motorsykler mm er det plass til.

Det er i tillegg innført beboerparkering i området. Dette gir mulighet til å parkere fritt døgnet rundt på kommunale plasser regulert til beboerparkering. Årlig kostnad (2025):
- Fossilbil: kr 6.200,-
- El-bil: kr 2.090,-
- Motorsykkel/moped: kr 3.100,-
- El-motorsykkel/el-moped: kr 1.045,-
- Hydrogenbil og el-varebil: gratis

Mer informasjon finnes på: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg, felles lekeareal og fortau i henhold til reguleringskart datert 27.08.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2179 vedtatt 19.11.1976 (planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262, Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn), S-2255 vedtatt 28.07.1977 (planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262, Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn) og S-3881 vedtatt 20.03.2002.

Pågående byggesaker i nærområdet (ikke uttømmende liste):
- Kirkeveien 45 – bruksendring (saksnr. 202508860, fortsettelse av sak 202207970). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202508860
- Kirkeveien 47 A – forsterkning av eksisterende bæring i gulv med rørarbeider samt nytt brann- og lydskille (saksnr. 202006688). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202006688
- Kirkeveien 47 – rehabilitering av soppskadet dekke i kjeller og takkonstruksjon på loft (saksnr. 202452939). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202452939
- Jacob Aalls gate 1 A og B – utskifting av to personheiser (saksnr. 202552984). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202552984
- Jacob Aalls gate 3 – montering av brannalarmanlegg (saksnr. 202553576). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202553576
- Jacob Aalls gate 3 A – bruksendring av kjellerlokale til bolig (saksnr. 202304678). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202304678
- Kirkeveien 20 – riving av klubbhus for Frogner Tennisklubb (saksnr. 202008037). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202008037
- Middelthuns gate 17 C–R – oppføring av boligblokk, bygg A (saksnr. 202509330, fortsettelse av sak 201806685). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202509330

Pågående plansak i nærområdet:
- Detaljregulering, Monolitveien – Frognerparken – Middelthuns gate (sykkeltilrettelegging). Saksnr. 202461838 (fortsettelse av sak 2025/06725). Mer info.: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202506725

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.699,- pr. mnd. og inkluderer: fibernett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold av fellesarealer, forretningsførsel samt styrehonorar.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har ikke kunnskap om årlig strømforbruk (leiligheten har ikke vært bebodd av eier).
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fibernett (hastighet på 1000/1000 bps). TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2.795.877,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10.422.682,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.100,- pr. inneværende år.

Andel formue er kr 54.324,-pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 27.08.2025.

Det er ikke felles lån i sameiet.

13 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

342 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
353 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 053 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Tore Monsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Kirkeveien 37, med sameiebrøk 146/2460.
Sameiet består av 18 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre seksjonseiere.
Ved grilling på balkongene kan det kun benyttes gass- eller elektrisk grill.
Sameiets hjemmeside: https://vibbo.no/kirkeveien-37/om

Utførte tiltak:
2025
- Installasjon av vannmåler og tilbakeslagssikring (februar 2025).
- Automatisk brikkestyrt åpning på dør mellom garasje og A-oppgang.
- Ny avtale med GlobalConnect om fibernett (fra juni 2025, 1000/1000 bps).
2024
- Oslogartnerne engasjert for stell og gjødsling av grøntområder.
- Plantet ca. 9 meter barlindhekk langs gittergjerdet i sør.
- Etablert robotgressklipping.
- Innkjøp av kantklipper til felles bruk.
- Ny forvaltningsavtale med OBOS (fra 01.7.2024), årlig besparelse ca. 30 000 kroner.
- Ny strømavtale med Entelios (fra 01.12.2024) med lavere pris enn spot.
- OBOS Prosjekt engasjert til energigjennomgang (støttet av Enova og Oslo kommune).
2023
- Innkjøp av seks nye pulver-brannslukningsapparater (fire på loftet, to i garasjen).
2022
- Delvis tilbakebetaling av tidligere overfakturert renovasjonsavgift (anke på ytterligere beløp pågår).
2020
- Utskiftning av vinduer.

Planlagte tiltak iht. årsberetning:
2025
- Vedlikehold og reparasjon av portene mot Kirkeveien (slitte hengsler).
- Reparasjon av røykluker (treverk med råte).
- Opprydding i dokumentasjon i el-rommet.
- Vasking og maling av garasjevegger.
- Vurdering av maling av arkaden, utvendig trepanel, trapper og port/gjerde.
- Oppfølging av energigjennomgang fra OBOS Prosjekt.
2026–2029
- Vurdering av montering av ekstra rekkverk i trappeløp mellom underetasje og 1. etasje.
- Vurdering av dreneringstiltak langs nordøstre kortvegg pga. vannsig mot garasje.
- Oppgradering av heissikkerhet (ytterligere sikring mot klemfare, anslått kostnad ca. kr 100.000 per heis).

Iht. sameiets vedtekter kreves det ikke styregodkjenning av kjøper, men sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag
Fellesvisninger pr. stk.  kr 3 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke - Stor pakke  kr 29 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver med omslag  kr 5 000,00
Tilrettelegging  kr 22 900,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto (dag- og kveldsbilder)  kr 11 100,00
Tilstandsrapport fra bygningssakyndig  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 40 000,00

Oppdragsnummer 45-0070/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2570

Sist oppdatert: 07. november 2025 kl. 20:50