Veitvetveien 4A

Veitvetveien 4A, 0596 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 89, bruksnummer 22, ideell andel 1/1
Andelsnummer 59, Hubroveiens Borettslag, organisasjonsnummer 848 739 812

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
2. etasje 70 kvm: Entre, stue, kjøkken, soverom, omkledningsrom og bad

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: To kjellerboder

BRA-b:
2. etasje 14 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer to kjellerboder. Én på 1kvm og en på 4kvm. Bodene er ikke seksjonert som tilleggsdel til leiligheten og er dermed å regne som fellesareal. Borettslaget kan ved vedtak omdisponere bodarealet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026 utført av Anticimex AS v/Hans-Kristian Brekkås. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg oppført i 1958 med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som er tildelt TG2, TG3 eller TGIU i rapporten.

TG3:
- Helhetsvurdering av baderom. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Sjablongmessig prisanslag over kr 300.000,-

TG2:
- Helhetsvurdering av kjøkken. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Veggoverflater: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning
- Gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning
- Skjevhetsmåling: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm.

TGIU:
- Overflatebehandling. Ytterkledning. (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.). Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende. Lufting av ytterkledning: Yttervegger er kun inspisert fra vindu og bakkeplan. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om alle overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen selges med fullmakt og som en del av et dødsbo. Selger har dermed begrenset kunnskap om boligen. Se selger egenerklæring.

Velkommen til Veitvetveien 4A! En stor 2-roms med fleksibel planløsning og stort potensiale. Leiligheten holder eldre innvendig standard og har behov for oppussing. Boligen var opprinnelig en 3-roms og dagens planløsning byr på flere muligheter.

E n t r é :
Adkomst via felles trapperom med callinganlegg. Romslig entré med plass til klesoppheng. Oppbevaringsplass i skyvedørs garderobe.

K j ø k k e n :
Eldre kjøkken med innredning fra ukjent årstall. Profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Belysning over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med gulvbelegg. Malte veggflater. Malte flater i himling. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.

S t u e :
Lys og romslig stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys. Fra stuen har du også adkomst til en stor innglasset balkong med gode solforhold. I del av stuen har det opprinnelig vært et soverom nr 2. Dette kan enkelt tilbakeføres. Boligen har også baderom plassert vegg i vegg med stue/bod, noe som gjør det enklere å flytte kjøkken ut til stuen. Kjøper overtar eventuelt ansvar og risiko for en slik prosess.

B a l k o n g
Stor, sørvendt, innglasset balkong på hele 13kvm. Balkongen virker som en forlengelse av stuen og innglassingen gjør at balkongen kan brukes større deler av året. Fritt utsyn og gode solforhold.

S o v e r o m :
Romslig soverom med plass til garderobe, dobbeltseng og tilhørende møblement.

B a d :
Baderom fra ukjent eldre årstall. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Malte veggflater. Malte flater i himling. Gulvstående servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speilskap med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av støpejern. Naturlig avtrekksventil på vegg. Badet er tildelt TG2.

Diverse:
- Leiligheten er rengjort av vaskebyrå før visning og vil ikke bli ytterliggere rengjort før overtakelse.
- Gulvflater belagt med parkett.
- Malte veggflater/tapet
- Malte flater i himling.
- Glatte innerdører.
- Naturlig ventilasjon via ventiler.
- Vinduer med to-lags glass fra 2000, nyere balkongdør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Inventar og møbler som står i leiligheten under visning følger boligen.

Elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 02.09.1960. Videre foreligger det ferdigattest på fasade rehabilitering fra 2001 og sluttnotat for innglassing av balkonger fra 2014. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

De originale byggetegningene er uklare og umulig å tolke. Dog foreligger det tegninger fra arbeidet med innglassing av balkonger datert 1999. I henhold til disse tegningene er det tatt bort en vegg i stuen for å etablere større stue. Dette kan enkelt tilbakeføres for å re-etablere boligens soverom nr 2. I henhold til tegningene er boligens bad og bod (omkledningsrom) bygget om og byttet plass. Opprinnelig bad hadde adkomst fra tidligere soverom nr 2, i dag del av stuen og bod hadde adkomst fra entré. Bod regnes ikke som rom for varig opphold og ombygging av bod er dermed søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 15178, tinglyst 03.11.1967, type heftelse: Festekontrakt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et veletablert og barnevennlig område på Veitvet. Kort vei til nærbutikk på Veitvet Senter samt et større utvalg på Linderud Kjøpesenter. Gangavstand til skole og barnehager samt gangavstand til offentlig kommunikasjon.

Engasjert nærmiljø, bl.a. med frivillig drevet bibliotek på nærsenter og aktivt idrettslag. I nærområdet finnes det også gode turmuligheter langs Alnaelva og Lillomarka. Idrettsanlegg med bla. fotballbane, tennisbane og volleyballbane ligger like i nærheten.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Rema 1000, Kiwi eller søndagsåpen Joker. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Veitvet og Linderud Senter et variert utvalg med bl.a. dagligvare, post i butikk, bank, minibank, apotek, vinmonopol, mote, interiør, blomster, frisør, kafé/restaurant, lege og tannlege etc.

Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, T-bane og flybus

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Boligen sogner til Veitvet barne- og ungdomsskole (ca. 700 meter fra boligen).
Det er flere barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 18.308 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er borettslagets fellesareal, og er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, prydbusker.

Bortfester er Opplysningsvesenets fond (Oslo kommune).
Festeavgiften er kr. 197.000,- pr. år.
Festeavtalen er 99 år fra tiltredelsesdagen og utløper den 01.01.2051.
Festeavtalen reguleres hvert 20. år.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget har parkeringsplasser og garasjeplasser som fordeles etter ansiennitet. Parkeringsplassene følger ikke bolig ved salg og iht borettslagets regler kan hver andelseier kun disponere 1 parkeringsplass/garasje. Det kan ved søknad tillates mer enn 1 plass dersom det er ledige plasser. Borettslaget har også egne gjesteparkeringsplasser. Se mer informasjon i "Reglement for garasje og p-plass". Utendørs parkeringsplass leies ut for kr 250,- pr mnd og garasje kr 500,- pr mnd. Styret opplyser 26.3 at det er ledige utendørs plasser, også med elbillader. Det er venteliste på garasje.

Ellers er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 23.09.2015 avsatt til: Bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder

Felleskostnadene er kr  4.070,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, TV/bredbånd (grunnpakke), felles forsikring/strøm, betjening av andel fellesgjeld, trappevask og øvrige felleskostnader.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører. Felleskostnadene justeres normalt 1-2 ganger per år og ble sist justert 01.januar 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5000 kwh per år
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 421 812 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 1 930,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 36 664,- pr. 26.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6.703.270,- pr. 30.03.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,390 effektiv flytende rente
Lånets løpetid: 17 år
Avdragsfrihet: Ingen

4 000 000,00 Prisantydning
36 664,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 036 664,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 047 704,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frank Haglund

Leiligheten er tilknyttet Hubroveiens Borettslag. Borettslaget består av 184 leiligheter.
Borettslaget omfatter adressene Hubroveien 2-4-6 / Veitvetveien 2-4-6.
Forretningsfører er Nordberg Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 64 61 20.
Dugnad må påregnes.
Beboere må søke styret om lov til å holde hund eller katt.
Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.
Fellesvaskeri og sykkelrom i borettslaget
Borettslagets hjemmeside: https://www.hubroveien.com/

Foretatt påkostninger de senere år:
Styret fikk på generalforsamlingen i 2022 godkjenning for sin 3 årsplan for perioden mars 2022- mars 2025 på vedlikehold og oppgradering. Følgende er nå gjennomført:
- Asfaltering av resterende uteområde.
- Bytte ut brannslukker og røykvarsler i leilighetene.
- Sette opp lys foran Hubroveien 6.
- Etablering av ladepunkt i alle garasjer.
- Reparert mur mot Hubroveien 6

Planlagte påkostninger:
Styret har foreslått at følgende saker skal taes opp/videreføres på generalforsamling i 2026:
- Oppgradering av sentralt låsesystem på inngangsdører og calling anlegg, samt bytte av inngangsdører til oppgangene
- Etablere sitte og grillplass ved Hubroveien 6 (videreføring av tidligere vedtatt sak)
- Opparbeide ny lekeplass foran Hubroveien 2 der trestokkene begynner å råtne.
- Borettslaget har i dag 3 utleieboliger som de også vil foreslå å gjøre om til andelsleiligheter og selge på det åpne markedet. Dette vil frigjøre kapital og gi større handlingsfrihet i 2026-2027.

På generalforsamlingen 11.mars 2026 ble det vedtatt å omgjøre utleieboligene til andelsleiligheter og igangsette salg av disse. Det ble også vedtatt å skifte oppgangsdører i 23 oppganger i forbindelse med tidligere vedtatt arbeid om utskiftning av callinganlegg som også skal gjøres.

På generalforsamlingen 12. mars 2024 ble det vedtatt å gi styret fullmakt til å utrede følgende og sette forslaget på neste 3 årsplan 2025-2028:
- Søke støtte til utredning og forbedring av energitilstand
- Utrede muligheten for solcellepanel
- Gjennomføre støymålinger, luftforurensing og inneklima
- Undersøke muligheten for å holde Oslo kommune ansvarlig for støyproblemer

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 18 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.900 (to visninger gratis)

Utlegg:
Eierskiftegebyr Nordberg Eiendomsforvaltning  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører Nordberg Eiendomsforvaltning  kr 5 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Foto stor pakke  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0049/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2649

Sist oppdatert: 27. mars 2026 kl. 14:00