Sorgenfrigata 17B

Sorgenfrigata 17B, 0365 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 332, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
2. etasje 67 kvm: Entré, bad, toalettrom, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 10 kvm: Bod.
2. etasje 1 kvm: Bod i trappegang.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2026 utført av TILSTAND AS v/Ole Storvand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1897. Bygningen er over 4 etasjer samt kjeller og har bærende konstruksjoner og grunnmur av mur. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner fra byggeår. Yttervegger er utvendig forblendet med mur, og yttertaket har valmtaksform og er tekket med takstein. Vinduer med 2-lags glass er fra 2003. Entrédøren er fra 1986, og balkongdør og balkong er fra 2017. Det er peisovn i stuen, og piper over tak ble skiftet i 1998. Leiligheten har naturlig ventilasjon med tilluft via spalter i vinduskarmer, mekanisk avtrekk fra bad og ventilator med kullfilter på kjøkken.

Leiligheten har et skjult og åpent elektrisk anlegg med automatsikringer i entré/gang. Strømmåler er plassert i felles tavle utenfor leiligheten.

Leiligheten har en røykvarsler tilkoblet felles alarmsentral. Det er et pulverapparat i leiligheten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler gitt TG3, TG2 og TGIU:

Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på over 20 mm. innenfor en lengde på 2 meter. I entré/gang ble det målt ca. 36 mm. høydeforskjell over ca. 1,10 meter, og i stuen ble det målt ca. 25 mm. høydeforskjell over ca. to meters avstand. Årsaken til skjevhetene er ikke nærmere vurdert. Kostandsestimat: Under kr. 20 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
Innvendig
- Pipe og ildsted: Det er sprekker/riss i murpussen rundt ovnsrøret.
- Innvendige dører: Dør mellom entré/gang og soverom, og dør mellom entré/gang og stue har kontakt med karmen.

Bad
- Overflater Gulv: Ved en eventuell vannlekkasje utenfor dusjsonen vil vannet ikke ha en naturlig vei til sluk.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Hovedsluket ligger under vaskemaskin og har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne, og rommet har kun naturlig avtrekk.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsrør.
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er over 20 år.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Leilighet Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Kontroll i tilliggende konstruksjoner ble ikke utført da badet har vegg av mur/betong mot kjøkkensiden.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Slukkeapparatet ble sist kontrollert i 2004. Pulverapparater har normalt en varighet på ca. 10 år. Det bør gås til anskaffelse av nytt slukkeapparat grunnet høy alder og usikker funksjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Sameiet hadde en soppskade i kjelleretasjen for noen år siden. Dette ble utbedret, og det er regelmessig kontroll av Mycoteam. I 2025 ble det montert ny servant og skap på badet, og det ble installert nye lys-spotter på bad og kjøkken. Arbeidene ble utført av faglærte.

Se utfyllende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten ligger i en sjarmerende bygård fra 1897 med god takhøyder på over tre meter, stukkatur, rosett og originale fyllingsdører - ettertraktede detaljer som setter et klassisk preg på boligen. Leiligheten ligger luftig til i 2. etasje med adkomst via en svingtrapp med smijernsrekkverk og håndlist i tre. Planløsningen er fleksibel og består av entré, stue, soverom, kjøkken med balkong mot rolig bakgård, bad og separat toalettrom.

Entré:
Velkommen inn! Det første som møter deg er en lysmalt entré med flislagt gulv. Her er det god plass til å henge fra seg ytterklær og sette fra seg skotøy. Entréen fungerer som et naturlig bindeledd i leiligheten og fører videre til samtlige rom. Det er adkomst via felles trappeoppgang med calling anlegg.

Stue:
Lys og romslig stue med god plass til sofagruppe og tv-møblement. Leiligheten har generøs takhøyde og store vindusflater som sikrer rikelig med naturlig lys, i kombinasjon med herskapelig stukkatur i himling gir dette leiligheten et klassisk og elegant preg. Oppholdsrommet er i likhet med resten av leiligheten malt i lyse farger og har stukkaturlister og rosett i taket. I hjørnet av stuen er det plassert en hyggelig peis som skaper en lun atmosfære i rommet. Takhøyden i stuen er hele 3,24 meter. Direkte tilgang til soverommet gjennom en profilert dobbeltdør fra stuen.

Kjøkken:
Leiligheten har en praktisk, separat kjøkkenløsning som gir en naturlig og funksjonell sone for matlagingen. Innredningen fra IKEA har slette fronter med over- og underskap samt benkeplate av laminat. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med frysedel. Kjøkkenventilator i overskap med kullfilter. Oppvaskkum av stål med 1-greps armatur, og stoppekraner i benkeskap under kummen. Kjøkkenet har en romslig takhøyde på hele 3,08 meter, panelt himling og store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Her har du plass til egen spisesone med utsyn over rolig bakgård og utgang til egen balkong.

Balkong:
Koselig balkong som vender mot frodig bakgård med trær som sørger for grønn skjerming. Gulvflatene er belagt med terrassebord og rekkverket er av stål med vertikale spiler. Det er plass til sittegruppe og beplanting. Selger opplyser om at det er sol på balkongen fra ca. kl. 11.00 til ca. kl. 14.30.

Soverom:
Stort soverom med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord på begge sider. Det er også plass til skrivepult. Innebygde garderobeskap, montert på hver sin side av døren mot stuen, med speilfronter gir godt med oppbevaringsplass. Vinduet vender mot rolig, enveiskjørt gate. Varmtvannsberederen er plassert i kottet tilknyttet soverommet.

Bad:
Badet er fra 2002 og har flislagte vegger og nedsenket himlingskonstruksjon kledd med panel med integrerte downlights. Flislagt gulv med elektriske varmekabler og termostat plassert ved døren. Ny vegghengt servantinnredning med slette fronter fra 2025, ovenpåliggende servant med 1-greps armatur og speil på vegg over innredningen. Dusjsonen er avgrenset av glassdør med større dusjarmatur på vegg. Nisje for vaskemaskin med glassdør og opplegg for vaskemaskin. Vegghengt håndkletørker. Mekanisk avtrekksvifte i himling.

Toalettrom:
Separat toalettrom med flislagt gulv og sokkelflis på vegg. Vegghengt toalett tilkoblet innebygget sisternekasse. Vegghengt servant med 1-greps armatur. Naturlig ventilasjon med avtrekksventil i himling.

Overflater:
Gulv: Flislagt gulv i entré/gang. Øvrige gulvflater belagt med bord av heltre.
Vegger: Malte slette flater.
Himling: Malte slette flater og trepanel, malt rabitztpuss med stukkatur og rosett.

Takhøyde målt på tilfeldige plasser:
Entré: 2,95 meter.
Bad: 2,55 meter.
Toalettrom: 2,38 meter.
Soverom: 3,22 meter.
Kjøkken: 3.08 meter.
Stue: 3,24 meter.

Diverse:
-Vaskemaskin og oppvaskmaskin medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra noen år tilbake og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Leiligheten er oppvarmet med peisovn i stuen, vegghengte panelovner i diverse rom, samt elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 20.12.2025 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1897. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger derimot et uattestert ekspedisjonsdokument datert 1896.

Etter gammel lovgivning ble det utstedt ekspedisjonsdokumenter. Dokumentet er i utgangspunktet et brev som ble sendt andre etater for å innhente innspill til et byggeprosjekt. Dokumentet er i seg selv ingen ferdigattest. Dokumentet ble blant annet brukt til å påføre statusopplysninger i saken. Noen dokumenter kan ha blitt påført et "ferdigattestert" stempel med dato, det vil si at dokumentet kan være en slags ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest for lofts utbygging datert 25.02.2013 og ferdigattest for oppføring av balkonger datert 18.07.2017.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler: Bestemmelse om benyttelse og gjerde, seksjonering samt reseksjonering. Det er også tinglyst en avtale som gjelder fremtidig vedlikehold av en av seksjonene i sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Følgende påkostninger er foretatt de senere år:
2025:
- Montering av ny servant og skap på baderom, utført av Harry Martinsen AS.
- Elektrisk arbeid med installasjon av nye lysspotter med dimmefunksjon på bad og kjøkken, utført av Bærum Elektriske AS (samsvarserklæring foreligger).

Sorgenfrigata 17B ligger i et av Oslos mest ettertraktede og klassiske boligområder, sentralt plassert på Majorstuen i bydel Frogner. Tilbakketrukket beliggenhet i en sidegate til Bogstadveien, hvor du samtidig har nærhet til alle tenkelige fasiliteter. Med sine klassiske gårder, store bjerketrær og brede forhager regnes Sorgenfrigata som én av Majorstuens flotteste. Området kjennetegnes av vakker bygårdsbebyggelse, brede avenyer og et levende bymiljø med umiddelbar nærhet til det hovedstaden har å by på.

Fra boligen er det kort gangavstand til Bogstadveien og Hegdehaugsveien, to av Oslos mest populære handlegater med et bredt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud. Her finner du alt fra kjente kjedebutikker til nisjeforretninger samt et rikt utvalg av spisesteder og hyggelige møteplasser.

Området har svært gode kollektivforbindelser med kort vei til Majorstuen T-banestasjon, som er et av byens viktigste knutepunkt for T-bane (alle linjer). Nærmeste buss- og trikkestasjon er i få minutters gangavstand fra leiligheten. I tillegg går det flere trikkelinjer og bussruter i området, noe som gir enkel tilgang til hele byen. For den som ønsker å sykle eller gå, er det korte avstander til sentrum og øvrige bydeler.

For rekreasjon og naturopplevelser ligger Frognerparken og Vigelandsparken kun en kort spasertur unna. Her finnes store grøntområder, turstier, treningsmuligheter og hyggelige oppholdssteder året rundt. I tillegg er det gode forbindelser videre mot Nordmarka for den som ønsker lengre turer i skog og mark.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av dagligvarebutikker, treningssentre, skoler og barnehager, samt kultur- og fritidstilbud. Det er et etablert og attraktivt bomiljø med en god kombinasjon av urbane kvaliteter og grønne omgivelser.

Her bor du svært sentralt, men samtidig tilbaketrukket, med umiddelbar nærhet til byliv, kollektivtransport og rekreasjonsområder, en ideell beliggenhet for deg som ønsker det beste av Oslo innen rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
-Godbiten barnehage (1-5 år)
-Fagerborggaten barnehage (0-5 år)
-Hjelmsgate barnehage (0-5 år)

Skoler:
-Majorstuen skole (1-10 kl.)
-Marienlyst skole (1-10 kl.)
-Bolteløkka skole (1-7 kl.)
-Kristelig gymnasium grunnskole (8-10 kl.)
-Fagerborg skole (8-10 kl.)
-Kristelig gymnasium
-Akademiet videregående skole Oslo

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt for sameiet på 578 kvm. Sameiets tomt er fellesareal og inkluderer en bakgård og en plen med beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977, med senere endringer i S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plan- og byggesaker i området:
Byggesaker:
-Sorgenfrigata 15B - Rehabilitering av bad. Tillatelse til tiltak gitt 09.06.2026. Se saksnummer 2026/05083 for mer informasjon.
-Sorgenfrigata 16 - Innvendig ombygging av 1.etasje. Tillatelse til tiltak gitt 17.07.2026. Se saksnummer 2026/04212 for mer informasjon.
-Ole Vigs gate 18 - Fasadeendring og bruksendring med mer. Se saksnummer 2025/08451 for mer informasjon.
-Schultz' gate 4B - Etablering av slukkeanlegg og utbedring/oppgradering av brannskiller. Se saksnummer 2025/11011 for mer informasjon.
-Schultz' gate 8A-C- Bruksendring av loft og stall til bolig og fasadeendirnger. Rammetillatelse gitt 10.07.2025. Se saksnummer 2025/14058 for mer informasjon.
-Schultz' gate 8C - Bruksendring av deler av kjeller til ny boenhet i K0101. Tillatelse til tiltak gitt 19.12.2025. Se saksnummer 2025/07473 for mer informasjon.
-Sorgenfrigata 16 - Innvendig ombygging av 1.etasje. Søknad om tillatelse sendt 14.04.2026. Se saksnummer 2026/04212 for mer informasjon.
-Sorgenfrigata 16A - Rehabilitering og forsterkning av bærekonstruksjon. Tillatelse til endring gitt 20.03.2026. Se saksnummer 2025/21892 for mer informasjon.
-Jacob Aalls gate 11 - Oppføring av ny bygård med parkeringsetasje. Se saksnummer: 2025/19490.

Plansaker:
-Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate - Utarbeidelse av planforslag: Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer: 2025/06725.

-Majorstuen stasjon
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.
Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/.

-Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst)
Mottatt sak 18.12.2017
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger. Se saksnummer: 2025/06910.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 3 824,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsfører, renhold, renter og avdrag på fellesgjeld.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
- Renhold: kr 318,-
- Renter og avdrag: kr 913,-
- Internett: kr 240,-
- Felleskostnader: kr 2 353,11

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år.

Sameiet har en kollektiv avtale med Telia for TV og internett. Kostnaden for internett er inkludert i fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 006 864 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjorde ca. kr. 1 329,- for 2025 iht. opplysninger fra selger.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 1 223,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 419,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 71 469,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 318 473,- pr. 21.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Oslo Handelsbanken
Lånenummer: 8398.72.55806
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 21.05.2026: kr 1 318 473,-
Andel av saldo pr.21.05.2026: kr 68 996,14
Innfrielsesdato: 30.11.2034
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,25 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

7 300 000,00 Prisantydning
71 469,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 371 469,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

184 270,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
185 360,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
195 310,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 556 829,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 566 779,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maria Berglund Rasmussen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sorgenfrigaten 17.
Sameiet består av 12 seksjoner, hvorav 11 er boligseksjoner og én er næringsseksjon.
Forretningsfører er NORIAN Regnskap AS.
Dugnad må påregnes. Beboere i B-oppgangen har felles ansvar for trappevask. Sameiet har ingen vaktmester, så alle har ansvar for oppgaver som plenklipp, pleie av beplantning, rydding og snømåking.
Dyrehold er tillatt etter skriftlig søknad til styret. Det er ikke tillatt å lufte hund eller katt i bakgården eller på plen.
Grilling er tillatt på terrasser og i bakgården. Det skal være ro i sameiet mellom kl. 23:00 og 07:00.
Sameiet har fellesrom i kjelleren og sykkelstativer.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Skiftet takvinduer i loftsleiligheter (2021)
- Balkongutbygging i bakgård (2019)
- Vedlikeholdsarbeid på bakgårdsfasade (2015)
- Rehabilitert sameiets piper (2014)
- Oppussing av fasader, oppganger og uteareal i 2003/2004.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer 19.06.2026 at styret er i ferd med å innhente tilbud i forbindelse med brannsikring av gården. Eventuelle kostnader er ikke avklart per tidspunkt, men det er mulig at det må tas opp lån i forbindelse med arbeidene som er tenkt påstartet til høsten. Det kan derfor komme en økning i fellesgjeld/felleskostnader. I tillegg informerer styret om at boden som disponeres av denne seksjonen som ligger plassert i trappeoppgangen må brannsikres etter krav fra kommunen. Kostand for dette antas å være på ca. 10 000 kr og tilfaller seksjonseier. Dersom boden ikke brannsikres krever kommunen at boden låses og at nøklene leveres.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Norian  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - Norian  kr 6 658,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0106/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26106

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 11:01