Revefaret 9B

Revefaret 9B, 0491 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 1113

Totalt bruksareal BRA: 202 kvm

BRA-i:
-1. etasje 60 kvm: Gang, vaskerom, kjellerstue, hobbyrom og 2 boder.
1. etasje 64 kvm: Entre, gang, toalettrom, stue, spisestue og kjøkken
2. etasje 42 kvm: Gang, bad og 3 soverom

BRA-e:
1. etasje 36 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 20 kvm: Terrasse

Boligen har 2 uinnredede kneloft med gulvareal på 13 kvm tilsammen. Grunnet lav takhøyde er arealet ikke måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med trekledning. Skillende dekker av trekonstruksjon. Saltak av trekonstruksjon utvendig tekket med takstein. Entredør av tre. Terrassedør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Bad: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for
produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) samt avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 35,1 prosent, ved 21,4 celsius med duggpunkt på 5,4 celsius.

- Vaskerom: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er påvist antydning til avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur mot grunn. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Det er observert hull i tettesjikt/gulvbelegg ved ben til utslagsvask, fare for lekkasje/vanninntrengning i betongkonstruksjon. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) samt avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er sjukt så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Grunnet massiv trekonstruksjon på området målingen ble gjort, ble det kun målt med piggelektroder. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 8,3 vektprosent.

- Rom under terreng, kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 86,7 prosent, ved 12,2 celsius med duggpunkt på 10,2 celsius. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 13,1 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått strakstiltak er at det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke strakstiltak som er nødvendige.

- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen: Sotluke (i kjellerstue) har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate. Konsekvens er at forholdet kan føre til at brennbart materiale blir truffet av glør og varm aske ved feiing/åpning av luke. Foreslått tiltak er at det etableres ubrennbar plate. Det observeres enkelte riss på skorsteinen på utvendig side over tak. Konsekvens er at forholdet kan gi varierende og dårlig trekk i skorsteinen, det er ikke observert sprekkdannelser på innvendig side men sprekkdannelser på innvendig side kan heller ikke utelukkes. Sprekkdannelser på innvendig side kan føre til spredning av branngasser og medføre brannfare. Foreslått tiltak er videre undersøkelser av en fagkyndig
med spesialkompetanse for å kartlegge om lokale utbedringer er tilstrekkelig eller om utskiftning er nødvendig. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av pipe.

- Yttertak, skorstein over tak: Skorsteinen har synlige symptomer på slitasje og elde, og det registreres sprekkdannelser i elementene/murpussen. Konsekvens er at dette blant annet kan medføre redusert tetthet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon eller andre kompenserende tiltak. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av sprekkdannelser.

- Drenering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Konsekvensen er at funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert.

- Garasje: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er observert vesentlige skjevheter i veggkonstruksjon, det er spesielt skjevt på vegg med garasjeporter. Skjevheter tyder på underliggende svaketer/feil ved konstruksjon. Behov for avstiving/forsterking av konstruksjon. På sydveggen viser kledning/panel tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader på nederste del av veggen. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er også stedvis mye mose på taket, mose fører til mer vannbelastning på undertak og kan forkorte levetiden til undertak og takstein. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Garasjeporter, vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Det er blant annet observert sprekk i et vindusglass. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Skjevheter i gavelvegg med garasjeporter bærer preg av egeninnsats/ufaglært arbeid.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:

- Kjøkken: Himlingsflater og veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Toalettrom: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Teknisk anlegg: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

- Andre rom: Himlingsflater i 2.etasje bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater i 1.etasje og 2.etasje bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Gulvbelegg og parkett bærer stedvis preg av bruksslitasje og har enkelte mindre skader.

- Rom under terreng, underetasje: Himlingsflat i gang bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. I bod/hobbyrom er det demontert noe panelbord på vegg, det er også observert løse kabler. Kabler må festes forsvarlig, kan utgjøre fare for varmgang. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Det observeres fundament som vurderes å være asbestholdige, observert innvendig i kjellerbod og i fundamenter for tilbygg. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis rørene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften.

- Uinnredet/kaldt loft: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet (ikke gangbart gulv). Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 11,3 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Spor etter gnagere er observert på loft.

- Etasjeskiller: Stikkprøvene som er utført i 1.- og 2. etasje har avdekket stedvise vesentlige skjevheter

- Yttervegger inkl. fasader: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Entredør og terrassedør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

- Yttertak: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet).Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er registrert mye mose på taket. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

- Terrasse: Terrassebordene viser tegn til slitasje.

- Grunnmur og fundamenter: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

- Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger og utvendige avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Yttervegger, gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Det er registrert følgende avvik på HMS:
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter

Det fremkommer i tillegg følgende i tilstandsrapporten:
- Forekommer det at sikringer løses ut: Ja, ved overbelastning på blant annet kjøkken.

- Er du kjent med feil eller mangler med hvitevarer som følger boligen: Mulig varmeelementer på platetopp er litt vanskelig å justere, utfordringer med termostat.

- Er det observert elektriske kabler som ikke er tilstrekkelig festet: Ja, i bod/hobbyrom er det kabel for bryter til taklampe som henger løst ifbm med påbegynte arbeider med panel rundt dør. Bryter og kabel må festes for å unngå va Konsekvens er at løse eller hengende kabler kan være et tegn på ufagmessig arbeid med den risiko som det medfører for andre skjulte feil og mangler av lignende karakter. Forholdet må kartlegges og undersøkes videre av fagkyndige.

- Er det observert åpenbare ufagmessigheter på synlige deler av anlegget: Ja ved bryter/ledning ved dør i kjeller.

- Er det observert andre nevneverdige forhold ved boligens elektriske anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for arbeid på det elektriske anlegget utført etter 1999. Det mangler blant annet samsvarserklæring for oppgradering av sikringsskap

- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for snø/steinskred.

- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Familiebolig fra 1975 over tre plan med en familievennlig og funksjonell planløsning som gir gode bruksarealer fordelt på etasjene. Eiendommen har en eldre standard med et generelt oppussings/moderniserings behov, noe som gir gode muligheter for å sette sitt eget preg på boligen.

Beliggenheten er tilbaketrukket og rolig i et lite trafikkert boligområde, med en herlig hage og nærhet til både dagligvarebutikker, kollektivtransport og rekreasjonsmuligheter. Området vurderes som godt egnet for barnefamilier, med nærhet til blant annet fotballbaner på Myrerjordet rett borti gata og turterreng i marka.

Boligen inneholder:

1. ETASJE

Boligen har adkomst via entré med videre gang som gir tilgang til etasjens rom. Her finnes også et eget toalettrom utstyrt med servant og wc.

Separat kjøkken som ligger vegg i vegg med stuen. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplate, samt hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene, foruten kjøleskapet, er av eldre dato og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Overflatene består av parkett på gulv, malte vegger og malt himling, og fremstår med noe aldersrelatert slitasje.

Videre inneholder etasjen en romslig stue og spisestue med gode lysforhold via flere gode vindusflater. Rommet har god plass til en sofagruppe med tilhørende mediemøblement, salongbord, vitrineskap og en spisegruppe. Peis med innsats i stue har fått TG3 iht. tilstandsrapporten, for mer informasjon se tilstandsrapporten som ligger som vedlegg til salgsoppgaven. Fra spisestuen er det direkte utgang til terrasse, noe som gir en fin sammenheng mellom inne- og utearealene.

Vestvendt terrasse på ca. 20 kvm. Terrassen har gode solforhold og fungerer som et naturlig samlingspunkt i sommerhalvåret meg god oversikt over hagen. Her har du plass til både en sittegruppe og grill der middagen kan tilberedes ute mens barna leker i hagen.

Eiendommen har gode utearealer med plen, beplantning og gårdsplass, og fremstår som solrik med rom for både lek og opphold. Boligen ligger noe tilbaketrukket på tomten, noe som gir skjermede og fine uteområder mellom garasjen og boligen.

Tomten har i tillegg gårdsplass med parkeringsmuligheter og adkomst til garasje, som er plassert nederst på eiendommen. Garasjen har fått en helthetsvurdering på TG3 iht. tilstandsrapporten og har et generelt oppussingsbehov, men representerer samtidig et praktisk tilskudd til eiendommen.

2. ETASJE

Etasjen samler boligens tre soverom i tillegg til baderommet. Badet er innredet med flislagt gulv med varme, delvis flislagte vegger kombinert med baderomsplater, samt dusjhjørne, servantinnredning og toalett. Rommet har naturlig ventilasjon og fremstår med et oppgraderingsbehov, hvor det må påregnes fornyelse innen relativt kort tid grunnet alder og usikker funksjon på tettesjikt og installasjoner. Rommet har fått en helheltsvurdering på TG3 iht. tilstandsrapporten.

Soverommene er av varierende størrelse der alle har god plass til en større seng, nattbord og øvrig møblement. To av soverommene er tilgang til kneloft som byr på ekstra lagringsplass i boligen.

KJELLER

Underetasjen består av gang med adkomst til vaskerom, rom benyttet som kjellerstue, hobbyrom og to boder. Rommene gir gode tilleggsarealer til både opphold, aktivitet og lagring. Rom benyttet som kjellerstue og rom benyttt som hobbyrom har manglende rømningsveier og er ikke godkjent til varig opphold.

Vaskerommet er utstyrt med utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder, med overflater i hovedsak av gulvbelegg, mur og panel. Rommet er vurdert til å ha behov for oppgradering og fornyelse. Rommet har fått en helheltsvurdering på TG3 iht. tilstandsrapporten.

I kjelleren er det to boder med god lagringsplass til alt fra julepynt, sesongklær, støvsuger o.l.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, kjøleskap, vaskemaskin og oppvaskmaskin medfølger.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med peis med innsats i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av enebolig, datert 10.08.1977 og for oppføring av garasje, datert 07.01.1987. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
Ifølge matrikkelen er eiendommen registrert som vertikaldelt tomannsbolig, antagelig da inngangspartiet deler yttervegg med nabohuset som er tilbygget senere enn oppføringen av gnr. 75, bnr. 1113.

Etter at ferdigattesten er utstedt er det oppført veranda utenfor stuen i 1. etasje. Denne er ikke byggemeldt eller godkjent. Konsekvens ved søknad kan være at kommunen vil kreve endring eller fjerning av denne. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 30686, tinglyst 23.05.1986, type heftelse: Bestemmelse om veg: I forbindelse med at eksisterende eiendom ble fradelt og hus ble oppført har Oslo kommune godkjent offentlig vei (Revefaret) i sin nåværende bredde på 5 meter. Kommunen kan når som helst trekke dispensasjonen tilbake og kreve at eier opparbeider veien til 6 meters bredde og i den standarden som gjelder for Oslo kommune generelt. Eventuell overdragelse av tomt til kommunen skjer vederlagsfritt.

Dagboknr 846223, tinglyst 08.07.2021, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett: Dette er en presisering av en tidligere tinglyst delingserklæring og som erstatter erklæring tinglyst i 1974. Her fremkommer det at eiendommene gnr. 75, bnr. 493 og 1113 har rett til adkomst over hverandres tomt for nødvendig vedlikehold av felles- og privat anlegg og eierne er solidarisk forpliktet overfor de krav og pålegg myndighetene kan stille etter lov/forskrift, Det er ellers ingen rett til å benytte hverandres eiendom for ferdsel, opphold, parkering mv.
Denne bestemmelsen er også tinglyst som en rettighet for denne eiendommen og den er også tinglyst på naboeiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen ble utskilt fra Revefaret 9 (gnr. 75, bnr. 493) i 1974. På avgivereiendommen er det tinglyst 7 servitutter og noen av disse antas å gjelde også for Revefaret 9B:

Dagboknr 912349, tinglyst 12.10.1928, type heftelse: Erklæring/avtale - bestemmelse om benyttelse med flere bestemmelser. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter og vil følge eiendommen.

Dagboknr 990267, tinglyst 18.09.1931, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning - Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter og vil følge eiendommen.

Dagboknr 990266, tinglyst 26.06.1931, type heftelse: Bestemmelse om vei: Revefaret er godkjent i midlertidig bredde på 4,5 m. Eier må når kommunen forlanger det opparbeide veien med kloakk i opptil 8 meters bredde, inkludert fortau og kloakk. Gjerde oppsettes etter kommunens bestemmelser.

Dagboknr 14265, tinglyst 19.07.1974, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Eier samtykker til at vann og kloakk for nybygg for naboparsell anlegges og benyttes sammen med eksisterende hus på parsellen. Vedlikeholdsutgiftene deles likt mellom eierne av parsellene.

Dagboknr 17164, tinglyst 09.09.1974, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Eier forplikter seg til å tilknytte eiendommens overvannsuttrekk til offentlig ledning når denne foreligger. Fremtidig utskilte parseller gis tillatelse til å føre vann- og kloakkledninger over hverandres parsell, samt adgang til nødvendig ettersyn og vedlikehold. Eierne er solidarisk ansvarlig for vedlikehold og reparasjon av de ledninger som er felles.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen har en flott beliggenhet i en rolig og trafikkstille gate i meget barnevennlige omgivelser, like ved foten av Grefsenåsen.

Eiendommen har fine solforhold og rett nedenfor boligen ligger Myrerjordet som er en oase for store og små. Her er det fotballbaner, gressletter, sandballbaner, tuftepark og en turvei/løpesti som er svært populært for beboerne i området. Områdets beste akebakke ligger også et lite stenkast fra huset.

Det er gangavstand til matbutikker, barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon. En kort kjøretur unna ligger Storo Storsenter der det finnes et enda rikere utvalg av forretninger og servicetilbud.

Fra boligen er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Kort vei til buss i Kjelsåsveien og Grefsenkollveien samt trikk fra Grefsenveien. Tog fra Kjelsås stasjon og T-bane fra Storo.

Ønsker du friluft/rekreasjon er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum på Frysja eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene et par hundre meter fra boligen og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg.

10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur og busstur unna. http://www.grefsenkollen.no.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere kommunale og private barnehager i området, som for eksempel Myrer Kanvas barnehage, Haugensjordet barnehage, Myrertoppen barnehage, Læringsverkstedet Grefsen terrasse barnehage og Grefsenlyst FUS barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmesider og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 702 kvm. Tomt opparbeidet med gruset gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning.

Parkering i garasje og på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Ifølge en sak på saksinnsyn på Oslo kommunes hjemmeside fremkommer det at selve spillvannsledningen inn mot husene i 9A og 9B ble skiftet ut av firma TT-Teknikk AS i november 1991. Det informeres videre om at skjøting av 50 cm av spillvannsledning ble utført i forbindelse med gravearbeidene i Revefaret i 2021/2022 i forbindelse med legging av nye rør i veien.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Eiendommen er også berørt av reguleringsplan S-2102, vedtatt 29.12.1975. Dette gjelder for alle eiendommene på østsiden av veien i Revefaret og liten del av disse eiendommene er regulert til offentlig vei, fortau og friområde/park. Se reg.kart som vedlagt salgsoppgaven.

Det foreligger enkelte mindre byggesaker i nærområdet:
- Revefaret 6B er gitt tillatelse til fasadeendring og bruksendring va loft den 17.02.2026.
Saksnummer 2025/22436 - Byggesak
- Revefaret 6A er gitt rammetillatelse 23.12.25 for om bruksendring og innlemming av underetasjen.
Saksnummer 2025/07833 - Byggesak
- Revefaret 6 A er gitt igangsettingstillatelse 23.04.26 for bruksendring av kjeller.
Saksnummer 2025/22449 - Byggesak

- Revefaret 7 B er gitt tillatelse 27.05.26 for oppføring av veranda som tilbygg og fasadeendring.
Saksnummer 2026/04979 - Byggesak

- Kurveien 14 er gitt rammetillatelse til oppføring av carport og utebod den 23.09.2024. Saken er ikke ferdig og siste dokument i saken er datert 19.05.2026.
Saksnummer 2025/17906 - Byggesak. Det er også en annen aktiv sak på samme eiendom som gjelder mulig ulovlig bygge- og gravearbeid.
Saksnummer 2025/05687 - Ulovlighetssak.

- Kurveien 18, her er det søkt om igangsettingstillatelse for tilbygg av firemannsbolig, datert 28.05.26.
Saksnummer 2025/17579 - Byggesak

Kommunale avgifter er kr 23 827,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19 000 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 939,-.
Velavgift til Øvre Grefsen vel er kr 300,- pr. år. Det er frivillig om man ønsker være medlem i velet.
Boligen er tilknyttet Vikenfiber som leverandør av internett og kabel-tv og har avgift på kr 1 389,- pr. md. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 4 706 621,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 7 468,-  pr. 2026.

14 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

362 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
363 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
383 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 863 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 883 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Steinar Øygard

Interessenter oppfordres til å angi dato for ønsket overtagelse i budskjema ved innsendelse av bud.

Boligen er tilknyttet Øvre Grefsen Vel, og har en årlig avgift på kr 300,-.

+++++++++++++++++++
(BESKRIV HVA DETTE INNEBÆRER AT  FORPLIKTELSER, KOSTNADER OG RETTIGHETER)

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2658

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 21:25