Haggardshjellen 47

Haggardshjellen 47, 6210 VALLDAL
Kommunenummer 1578, gårdsnummer 6, bruksnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
1. etasje 78 kvm: Entré med trapp, gang, bad, vaskerom, to soverom og stue-kjøkkenrom.
2. etasje 32 kvm: Loftsstue med trapp, bad og to soverom.

BRA-e:
2. etasje 5 kvm: Sportsbod.

Åpent areal:
1. etasje 104 kvm: Sydøstvendt terrasse.
Carporten er på ca 13,5 kvm, men er ikke inntatt i arealmålingene.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 60m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 32m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 28m². Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i tilstandsrapportens premisser om areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Bygningssakkyndig Are Bergheim Karlsen Drevik.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), én anmerkning merket tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2021 med:
- Grunnmur av betong og thermomur.
- Støpt gulv mot grunn.
- Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende royal-impregnert trekledning.
- Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
- Saltak i trekonstruksjoner. Yttertakket er belagt med skiferstein og zinkbeslag.
- Entrédør med glassfelter. Døren har i tillegg elektronisk kodelås.
- Vinduer og terrassedør med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
_____________________________

Det gjøres oppmerksom på bygningsdeler med tilstandsgrad 2 - alder, slitasje, skader, mv:

Våtrom - Vaskerom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, via åpning av vindu.
_____________________________

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt - TGIU:

Våtrom - bad 1. et:
- På grunn av våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer.

Loft - innredet:
- Etasjens skråtak er i praksis en lukket konstruksjon. I følge bildedokumentasjon og opplysning fra eier, ser det ut til at konstruksjonsoppbyggingen er korrekt.

Yttervegger:
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Yttertak:
- Taket er inspisert fra bakkeplan grunnet manglende tilkomstmulighet.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflaten er dekket av utvendig platekledning.

Drenering:
- Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om kontrollerte bygningsdeler, elektrisk anlegg og HMS. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytta holder en høy standard, er godt isolert og energieffektiv. Planløsningen er svært effektiv og gjennomtenkt. Det er valgt vedlikeholdsfrie løsninger utvendig. Det er valgt taktekking av skifer med zinkbeslag. Aluminiumskledde vindu og terrassedører med sorte innerkarmer og royal-impregnert bordkledning.
Gulvflater er belagt med laminat, fliser på våtrom. På vegger er det benyttet behandlet panel. I innvendig tak er det malte panelbord med innfelte spotlys.

STUE-KJØKKENROM:
Det åpne stue- og kjøkkenrommet fremstår som hyttas naturlige samlingspunkt – en harmonisk kombinasjon av moderne design, varme materialvalg og store vindusflater som slipper både lys og naturen inn. Rommet er på ca 34m² med god plass til møblering og direkte utgang via skyvedør til terrassen.
Den romslige stuen byr på gode møbleringsmuligheter med en innbydende sofakrok, og de store vindusflatene gir en flott kontakt med omgivelsene samtidig som de rammer inn den vakre utsikten mot fjell og landskap.
Videre har man et herlig spise- og kjøkkenområde, med spisegruppe med plass til 6 personer og åpen kjøkkenløsning.
Kjøkkeninnredning er fra Norema med benkeplate av stein. Innredningen har to integrerte stekeovner, oppvaskmaskin, vinskap, kjøleskap med fryser og fryser. Kjøkkenvask og platetopp er nedfelt i benkeplaten. Kjøkkenvasken er tilknyttet Quooker, som leverer kokende vann på sekunder. Platetoppen har innebygd ventilator.

BAD - 1. ET:
Baderommet har tilkomst fra både gang, og skyvedør inn til hovedsoverommet. I tillegg er det etablert vaskeromsdel, som er skjult bak skyvedør.
Badet er fra byggeår med ble oppgradert i 2026.
Det er flislagt gulv med 60x60fliser i stein-imitasjon og gulvvarme, flislagte vegger med grå fliser. Malte panelbord med innfelte spotter i taket.
Baderommsinnredningen er montert på vegg og har tilhørende høyskap for ekstra oppbevaringsplass. Innredningen har ovenpåliggende servant, med sort aramtur. Det sorte er tatt igjen i flere detaljer i rommet, noe som gir et moderne og helhetlig uttrykk. Over innredningen er det rundt, vegghengt speil med integrert belysning, i tillegg til stikkontakt.
Dusjnisjen er lekker med sorte hyller og sort dusjgarnityr med både regndusj og hånddusj i sort. Bakveggen er kledd med mosaikk-fliser som gir en fin brytning. Nisjen er avgrenset mot badet med svingdør i glass.
Vaskeromsdelen har opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, i tillegg til at varmtvannberederen er plassert her. Bak stellebordet er det opplegg for å kunne montere utslagsvask på vegg.

BAD - 2. ET:
Badet i 2. etasjen er flislagt med 59x59fliser på gulv og vegg, med varme i gulv. Malte panelbord i i tak, med spotlys.
Baderomsinnredningen er montert på vegg, med to skuffeseksjoner og ovenpåliggende servant med sort aramtur. Over innredningen er det vegghengt speil, med integrert belysning. I tillegg til stikkontakt på vegg.
Dusjhjørnet har, praktiske og plassbesparende foldedører med sorte detaljer og sort dusjgarnityr.

LOFTSSTUE:
Direkte fra trapp i gang, kommer man til loftsstuen. Her er et gulvareal på ca 19m², og har vært benyttet som en ekstra tv-stue.
Her er store vindusflater som gir et herlig utsyn, som kan skjermes med lameller som er montert i begge vindusåpninger.
Rommet har en gulvflate på ca 19m²

HOVEDSOVEROM:
Hovedsoverommet er oppmålt til ca 11m² og har direkte passasje til bad.
Rommet er i dag innredet med dobbeltseng, med nattbord på hver av sidene. Gode oppbevaringsmuligheter i skyvedørsgarderobe med 3 fronter, 2 med speilfront.
I vindusflatene er det montert sorte lameller.

SOVEROM 2:
Er benyttet som barnerom, og er på ca 7m².
Rommet er i dag møblert med barnesenger og kommode.

SOVEROM 3 og 4:
Rommene ligger i loftsetasjen, og har gulvflate på henholdsvis 18 og 17m², men grunnet lav takhøyde er ikke hele arealet måleverdig.
Begge soverommene har kneloft på begge langsidene, som gir godt med lagringsplass.

TEKNISKE INSTALLASJONER:
- Antenne for tv-signal.
- Vannrør med rør-i-rør system.
- Vanninntaksrør i plast.
- Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør.
- Synlige avløpsrør i plast.
- Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken.
- Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på vaskerom.
- Varmtvannsbereder på 190L (fra byggeår) plassert på vaskerom.
- Varmepumpe i stue/kjøkken.
- 2 stk utekraner til vann. En ved carport og en ved jacuzzien.

Det er nå mulighet å koble seg til på fiberkabel fra Tafjord.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hytta har installert varmepumpe og ildsted.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av fritidsbolig, datert 08.09.2025. Denne ligger vedlagt salgsoppgaven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1578/6/15:
27.11.2013 - Dokumentnr: 1029545 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1578 Gnr:6 Bnr:1

01.01.2020 - Dokumentnr: 624022 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1524 Gnr:6 Bnr:15

24.10.2019 - Dokumentnr: 1262749 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:6 Bnr:1
Tillatt å bygge nærmere tomtegrensen enn 4 m
Begrenset til 2 meter fra felles grense

01.11.2019 - Dokumentnr: 1299171 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:6 Bnr:1

01.11.2019 - Dokumentnr: 1299191 - Bestemmelse om kloakkledning
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:6 Bnr:1

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et mindre hyttefelt i Haggardshjellen i Valldal. Feltet ligger omtrent 2 km fra Valldal sentrum og er mulig å nås via gange.

Valldal er et av Sunnmøres mest idylliske områder, kjent for sin storslåtte natur, frodige dalføre og unike kombinasjon av fjordlandskap og majestetiske fjell. Bygda byr på den perfekte kombinasjonen av spektakulære omgivelser, et mangfold av opplevelser året rundt, i tillegg til å være et knutepunkt for bygdene og områdene rundt i kommunen og nærliggende steder.

FRITIDSAKTIVITETER:
Området byr på et eldorado av naturopplevelser året rundt. Her finner du flotte turmuligheter med alt fra rolige familieturer til spektakulære fjellopplevelser. Det imponerende Gudbrandsjuvet, er et av områdets mest besøkte attraksjoner. Videre fra Valldal er det enkelt å ta turen via spektakulere Trollstigen og videre til Åndalsnes. I tillegg ligger fjord, fjell og daler som et naturlig utgangspunkt for friluftsliv, jakt, fiske, sykling og skiaktiviteter.
På Jemtegård feriesenter, like ved eiendommen ligger en frisbeegolf-bane, med 18 hull.
Valldal aktivitetspark tilbyr 1.400 meter med klatreløyper i tre og stolper. Løypene er tilpasset ulike aldersgrupper og ferdighetsnivå.
Gjennom Uteguiden kan man få guidet friluftsopplevelser i Valldal hele året. De tilbyr aktiviteter som elverafting, juving, kajakkturer på fjorden og guidet fjellturer på ski og til fotts.
Kulå Bowling er et populært samlingssted med 4 bowlingbaner og andre aktiviteter. De tilbyr også matservering, konserter og arrangementer gjennom året.
Meretes Garden er et idyllisk velvære- og retreat senter som tar imot gjester på overnatting, yoga og spa. Senteret er omgitt av vakker natur - elv, mark og skog og h ar hage, uteplass med grill og solstoler.
Nærområdet byr og på fantastiske opplevelser. I Tafjord, innerst i fjorden kan man oppleve Reinheimen Nasjonalpark, Tafjord friluftsbad med utendørs basseng og Zakariasdammen. Tafjord har og sauna i fjordkanten.

SPISESTEDER:
Valldal har de siste årene fått et bredt utvalg av spise- og serveringssteder.
Sylteormen bakeri tilbyr kortreist mat og lokale råvarer. Her får man kjøpt alt fra brød, kaker og utvalg av gode lunsjmenyer.
Khaya Barista bar er et trivelig serveringssted i sjøkanten, med nydelig utsikt mot fjord og fjell. Her kan man få kjøpt seg konkurransevinnende spesialkaffi, lunsj- og middagsretter. Khaya har og jevnlig kulinariske opplevelser og intimkonserter om sommeren.
I tillegg er Jordbærstova, Ormula Fjellkafé og lupinen kafe trivelige spisesteder.

HANDELSMULIGHETER:
I Valldal finner man to dagligvarebutikker, lokalisert i sentrum.
Bygda har og nisjebutikker med tilbud fra Devold Outlet, Smuget, m.m. Lingebakken frukt og sider har utsalg av lokalproduserte produkter, i tillegg til at de tilbyr omvisning og sidersmaking - som er en vakker opplevelse!
Bygda har og flotte overnattingssteder i Valldal Fjord Lodge B&B, Sylte Hotell og Valldal Fjordhotell.
Berdal Gartneri ligger i nærområdet, hvor man kan kjøpe lokalprodusert agurk.

For god informasjon er det anbefalt å sjekke ut Opplev Fjord, sin nettside!

Fra sentrum av Valldal, følg Olavsgata og ta av til venstre over Muribrua og følg vegen frem til Berdal Gartneri (på venstre hånd) og ta av til venstre opp Haggardshjellen. Følg vegen til endes og eiendommen vil dukke opp på høyre hånd.

Eiertomt på 549 kvm, som er pent opparbeidet med gruset gårdsplass, terrasse på terreng, plenarealer og forskjellig beplantning.

Gode parkeringsmuligheter på tomten.
Tilknyttet hytta er det etablert carport, med sportsbod i bakkant og ladepunkt.

Eiendommen har adkomst via privat vei og tinglyst veirett. Vedlikehold av vegen utføres av grunneier.
Fritidsboligen har private stikkledninger tilknyttet privat vann og avløp.

Eiendommen er regulert til fritidsbygg i henhold til reguleringsplan for Hyttefelt Haggardshjellen med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 16.10.2002
Områder rundt er regulert til jord- og skogbruk.

Utsnitt av plan ligger vedlagt salgsoppgaven. Tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4.194,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for feiing/tilsyn, renovasjon og slamtømming hvert 4. år.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23.000,- pr. år. / 27.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.500,
Andre avgifter: Brøyting kr 3.125,- pr år. Vann kr. 3.500,- pr år. Vedlikehold veg/drift av kloakkanlegg kr 1.375,- pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

5 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

133 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
134 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
154 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 484 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 504 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daniel Christoffer Bjørstad

Etter nærmere avtale. Angi eventuelt ønsket overtakelse i budskjema.

Eiendommen er tilknyttet Haggardshjellen Hyttevelforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt  kr -6 500,00
Markedsføringspakke fritid  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fjord kommune  kr 3 203,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto Ålesund  kr 6 000,00

Oppdragsnummer 76-0058/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.2558

Sist oppdatert: 28. juni 2026 kl. 15:20