Neptunveien 6A

Neptunveien 6A, 0493 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 186

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm

BRA-i:
-1. etasje 27 kvm: Gang, vaskekjeller, bod, rom benyttet som bibliotek og rom benyttet som kjellerstue
1. etasje 64 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken
2. etasje 40 kvm: Gang, bad, 3 soverom og to kott

Åpent areal:
1. etasje 12 kvm: Terrasse
2. etasje 21 kvm: Terrasse

Deler av kjelleren har lav himlingshøyde (ALH) og er dermed ikke målbart. Dette utgjør 26 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.05.2026 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se. pkt. ferdigattest om beskrivelse av manglende tegninger fra byggesaken fra 1947.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående
trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer og terrassedører med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Vaskekjeller: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Det observeres stedvis salturslag på gulv og vegger. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vaskekjelleren har ikke vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Skorstein har ikke fire frie sider. Det skal være mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Det er kun en person med spesialkompetanse som kan vurdere eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

Det gjøres oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Baderom, 2. etasje: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Tilførselsrør av kobber i kasse med fordelerskap (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

- Kjøkken: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler og komponenter) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres sprekker plateskjøter, noe som kan ses i sammenheng med alder og byggemåte. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

- Teknisk anlegg: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon. Fordelerskap mangler kursoversikt og merking av rørføringer. Varmtvannsbereder er plassert helt inntil stakeluke. Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Boligen har en parafintank, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter. Tanken og det tilhørende systemets framtidige funksjon vurderes som usikker.

- Andre rom, 1. etasje: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.

- Rom under terreng: Det registreres veggplater som ikke er tilstrekkelig festet. Tapet har stedvis manglende vedheft. Utførelse og alder vurderes som sannsynlige årsaker. Veggflater bærer ikke preg av faglig god utførelse. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser. Innerdører bærer preg av skader/slitasje. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig med manglende tilluftsventiler i rom benyttet som bibliotek og kjellerstue. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 47,8 prosent, ved 16,1 celsius.

- Innredet loft, 2. etasje: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det registreres veggplater som ikke er tilstrekkelig festet, eksempelvis på soverom 2. Forholdet vurderes å kunne skyldes en bakenforliggende årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Videre registreres stedvis løsnet tapet. Utførelsen av gulvoverflatene bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse. Dørbladet til soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse hvis tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.

- Uinnredet loft, kaldt loft: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er lagret en del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men konsekvensen er at deler av kaldtloftet derfor ikke er undersøkt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand når tilkomstmuligheten forbedres. Misfarging observeres stedvis på bjelker og undertaksbord ved takgjennomføring til ventilasjon og rundt pipe, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til under 16 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Det kan ikke verifiseres at det er etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.

- Etasjeskiller: Stikkprøvene som er utført i 2. etasje og kjelleren har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

- Yttervegger inkl. fasader: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Takvindu viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader.

- Yttertak: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde.

- Terrasse, 1. etasje: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

- Terrasse, 2. etasje: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

- Utvendig trapp: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten.

- Grunnmur og fundamenter: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

- Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Andre byggverk, frittstående redskapsbod: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Baderom, 2. etasje: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.

Det er registrert følgende avvik på HMS:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

- Utvendig trapp: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2014: Hel oppussing av badet med flislegging, varmekabler,dusj, veggholdt toilett, nye vegglamper og spotlights i taket, nytt vindu.

3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja. Vi hadde et problem med verandadekket på slutten av 80-tallet. Dekket var i aluminiumsplater hvor skjøtene gikk opp. Platene ble fjernet og og membran ble lagt/sveiset på hele veranda dekket.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Har skiftet en del panel på tilbygget på 90-tallet, utført av oss selv. Skiftet deler av panel på tilbygg samt forside (ut mot gaten) og skiftet nødvendig panel på tilbygg samt hovedbygg (ut mot gaten), utført i 2017. Nye vinduer i 2. etg, utflørt i 2004. Ny terrassedør (dobbel-dør) skiftet i 2015. Nytt vindu stuen, balkongdør, panel og ventil og maling av hele boligen, utført i 2022.

7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja. Takst 2004: Stedvis noe tegn på fuktgjennomslag i vegger kjelleren.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Nytt sikringsskap med flere kurser , opprinnelig bare 4 kw, nå 8 kw. Arbeid utført i 2009: Nytt ledningsnett i kjeller og 1. etg. Arbeid utført i 2022: Skiftet ledninger loft og 2.etg. Samt ny panelovn spisestue.

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Tett avløpsrør i kjeller sammen med naboer ble avløpsrør utvendig skiftet

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2008: Avløpsrør utvendig mot hovedledning i veienble skiftet, gjaldt for Neptunveien 6 A - 6D, er usikker på årstallet. Prosjektleder for oss 4 var Christian Dons, han flyttet herifra for 3-4 r siden.

Flott beliggende familiebolig med kort vei til det aller meste av betydning for en travel barnefamilie. Fra huset er det korte avstander til matbutikk, skoler, barnehager, trikk, buss, idrettsbaner og haller samt nydelige turmuligheter.

Huset er oppført etter krigen og er et typisk "Svenskehus" som det er bygget mange av i den tidsepoken. Huset har vært vedlikeholdt i eiers eiertid. Det har vært røkt inne, så overflateoppussing og modernisering av de fleste installasjoner må påregnes som følge røyk og alder.
Eier har i senere tid skiftet kledning på en side av huset, det har blitt byttet flere vinduer og terrassedører, badet er pusset opp i 2014 og huset ble utvendig malt i 2022. Avløpsledning fra huset og ut til offentlig nett i Neptunveien ble skiftet for noen år siden i et samarbeid med eierne i Neptunveien 6A, B, C og D.

Inneholder:
1. etasje:
Vindfang med fastmontert hattehylle med knagger for oppheng av yttertøy.

Trappegang med adgang til kjøkken og stuen. Det er lagt gulvfliser i vindfanget og laminatfliser på gulvet i gangen.

Kjøkkenet har eldre innredning og det er opplegg til oppvaskmaskin. Hvitevarene tar selger med seg. Plass til spisebord ved kjøkkenvinduet, en koselig plass å nyte frokosten med utsyn til hagen.

Stor stue med flere soner. Her har du både plass til spisestuemøbler, sofagruppe og en tv-stue lounge.
Fra stuen er det utgang til en solrik veranda, via to-fløyet terrassedør. Her er det god plass til utemøblement og det er trapp ned til den lettstelte hagen.

2. etasje:
Gang med adgang til lagringsloft via nedfellbar stige fra takluke.

Bad som ble pusset opp og utvidet i 2014 med god og romslig dusjnisje. Takstmannen kommenterer svakt fall, og dagens eier informerer om at badet fungerer fint med dette avviket, men at de benytter nal for å minimere at vannet renner langt utenfor dusjsonen.

3 soverom, hvorav hovedsoverommet har utgang til en stor terrasse med svært gode solforhold.

Kjeller:
Innholdsrik kjeller med god lagringsplass i bod. Det er et enkelt vaskerom i etasjen og det er videre innredet to rom der det ene har vært benyttet som bibliotek av eier, og det andre som kjellerstue/ungdomsstue /ungdomsrom. Det er egen inngang til kjelleren. Det er stedvis lav takhøyde i kjelleren.

Neptunveien 6A er en glimrende familiebolig og vil ha perfekt plassering for mange familier. Her kan du ha en tidseffektiv hverdag, og du kan med oppussing skape det hjemmet du ønsker deg.

Velkommen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende løsøre medfølger ikke:
-Komfyr, kjøleskap, fryser, lamper og lampetter.
- Fuglehus (Stabbur) på veranda 1. etasje

Følgende løsøre medfølger:
- Utemøbler plassert på veranda ved stue i 1.etasje.
- Parafinfat på stativ i hagen
- Hageredskaper i uteboden

Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme på baderom.
Det er montert vedkamin samt kombiovn for ved/parafin. Det er dagtank for parafin i boligen og mobilt parafinfat er plassert ute i hagen.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1947 og det ble gitt byggetillatelse 31.07.1947. Ved søk på kommunens hjemmeside, saksinnsyn, finner megler dokument datert 25.10.1951 fra veisjefen der det fremkommer at det "for adkomstveiens vedkommende", ikke er noe til hinder for at ferdigattest kan gis. Videre bekrefter feiermester den 21.08.1951 at pipene er i lovmessig stand.
Det foreligger byggetegninger fra oppføringen av "Svenskehuset", men kun av fasaden med garasje sett fra Neptunveien, samt av kjelleretasjen. Tegningen fra kjelleretasjen er vanskelig å tyde. Det foreligger ikke byggetegninger som viser planløsningene for de to øvrige etasjene i huset, og megler kan således ikke vite om dagens planløsning samsvarer med byggemeldt løsning.

Senere er eiendommen endret noe ved at garasje er omgjort til kjellerstue, stuen i 1. etasje er utvidet over garasjen og det er bygget balkong oppå tilbygget. I tillegg er veranda i 1. etasje utvidet. Det foreligger ikke byggetegning av kjelleretasjen, og det kan derfor ikke verifiseres om rommene i kjeller er godkjent for varig opphold.
Disse endringene ble utført av en tidligere eier uten søknad.
I november 1997 fikk eier tillatelse for de allerede utførte endringene og det ble gitt igangsettingstillatelse 19.02.1998. Det er ikke søkt om brukstillatelse eller ferdigattest, noe som var en forutsetning i igangsettingstillatelsen. Kommunen henla byggesaken i 2002 som "tiltaket er oppført", og sendt saken til GAB-registering/avslutning.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Uteboden i hagen er ikke byggemeldt. Boder er i utgangspunktet ikke søknadspliktige, såfremt oppføringen av boden ikke fører til overskridelse av tillatt utnyttelsesgrad. Det er ikke tatt stilling til om oppføring av bod vil bli godkjent eller ikke ved søknad.
Kjøper overtar ansvar, risikoen og evt. kostnad dersom kommunen vil kreve bod byggesøkt, endret eller fjernet.

Det er tinglyst 5 servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:

Dagboknr 247146, tinglyst 08.04.2010, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett: Gnr. 73 og bnr. 186/903 skal ha gjensidig bruksrett til kjørbar adkomst (4 meter bred) fra Neptunveien, med gjensidig snumulighet, som vist med blå farge på et kart (servitutten er vedlagt salgsoppgaven)

Dagboknr 6399, tinglyst 14.03.1980, type heftelse: Bestemmelse om adkomsrett: Dette er en delingserklæring i forbindelse med fradeling av eiendommen. I erklæringen fremkommer blant annet at eierne skal ha samme rettigheter som før delingen for at eiendommen skal funksjonere som én selvstendig eiendom med rett til adkomst, fellesanlegg, fellesareal, reparasjon og vedlikehold. Eierne er solidarisk forpliktet overfor eventuelle krav fra kommunen.

Dagboknr 3803, tinglyst 02.03.1972, type heftelse: Bestemmelse om vannledning: Eier av Neptunveien 6B (gnr. 73, bnr. 811) gir eier av Neptunveien 6 (gnr. 73, bnr. 186) rett til å føre vannledning over sin eiendom samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn.

De øvrige servituttene fra hhv. 1948 og 1938 omhandler bestemmelser om vann, og kloakkledninger.
Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det er målt radonverdi på 26,13 Bq/m3 i boligens stue i 2010 via Radon24, og dette er innenfor angitt grenseverdi.

Særdeles sentral, tilbaketrukket og barnevennlig beliggenhet i andre rekke fra rolig gate. Beliggenheten er helt ideell for en aktiv familie som ønsker nærhet til det aller meste. Dagligvarehandelen kan gjøres unna på Prix i Marsveien, få minutters gange fra boligen. Ellers er det også et rikt utvalg av andre dagligvarekjeder som SPAR på Myrerjordet, REMA1000 på Stillatorget og søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien.

Er man aktiv i Kjelsås idrettslag er det et steinkast til Grefsen Stadion, gangavstand til Myrerjordet, fotballbanen i "Myra" og de andre sportshallene som er tilknyttet skolene og idrettslaget. Langrennsgruppas varmestue på Langsetløkka er kun 5 minutter fra eiendommen med bil. Det er flotte, preparerte skiløyper og lysløyper i skisesongen herfra og spiller ikke været helt på lag, er det kunstsnøløype for langrenn i Linderudkollen. Er du mer glad i alpint, er Oslo skisenter ved Trollvann også få minutters kjøretur unna.

Kort vei til marka, enten du er glad i å sykle, gå på rulleski, fotturer eller skiturer. Maridalen er et eldorado for den aktive, både sommer og vinter.

Fin tursti langs Akerselva, gjennom Nydalen og videre ned mot sentrum og Sørenga. I Nydalen har det de siste årene kommet flere spisesteder og butikker, samt badekulp.

Bydelen tilbyr også særdeles flotte og populære badeplasser langs Akerselva, på Grønvoldstangen (ideell for de minste barna), Frysja, under "fossen" eller på "badesteinen".

Gangavstand til holdeplass for trikk og buss i Grefsenveien og Kjelsåsveien, og det er kun få trikkestopp for å komme til Storo for evt. bytte til t-bane, tog, flybuss eller bussene langs Ring 3.

Thon Senter Storo er nærmeste kjøpesenter, med sine 130 butikker og servicetilbud er det Oslos største. Ved Storo har det også kommet flere spisesteder og Odeon kino.

Boligen sogner til Grefsen barneskole og Engebråten ungdomsskole. Det er flere private og kommunale barnehager i bydelen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra hjemmsiden til kommunen, som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 345 kvm. Tomt opparbeidet med blant annet belegningsstein, støpt trapp, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantninger. Adkomst til boligen skjer via egen overbygget inngang.

Biloppstillingsplass på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder.
I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

I nærområdet er det noen mindre byggeprosjekter:
I Neptunveien 3B er det 30.01.2026 gitt igangsettingstillatelse for rivearbeid og oppføring av enebolig. Saksnummer på saksinnsyn på Oslo kommunes hjemmeside: 2025/07822 - Byggesak
I Neptunveien 3A er det den 22.04.2026 søkt om bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendringer. Søknaden er pr. 28.05.26 ikke ferdiga behandlet. Se saksinnsyn: Saksnummer: 2026/04621 - Byggesak.

Kommunale avgifter er kr 21 906,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 486,-.
Boligen er tilknyttet Altibox og Viken fiber som leverandør av kabel-tv og internett har avgift på kr 1 339,- pr. md. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster kr 10 500,- pr. år. Abonnement kan føres over til ny eier om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 275 223,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 5 746,-  pr. 2026.

11 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
288 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
308 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 788 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 808 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Sæter

Interessenter oppfordres til å angi ønsket dato for overtagelse i budskjema ved innsendelse av bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,-
Foto  kr 7 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0061/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2661

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 13:29