Grevefaret 19

Grevefaret 19, 3280 TJODALYNG
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 1093, bruksnummer 130, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 158 kvm

BRA-i:
1. etasje 57 kvm: Entre, gang, bad, vaskerom og to soverom.
2. etasje 59 kvm: Stue, kjøkken, spisestue og ett soverom.
Loft 18 kvm: Loftstue, toalettrom og ett soverom.

BRA-e:
1.etasje/ bakkeplan 24 kvm: Bod og garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 56 kvm: Terrasse, balkong

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 51 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 18 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 33 kvm.
Terrassen er oppmålt til 50 m2 (TBA). Det gjøres oppmerksom på at terrassen grenser til fjell og derfor er skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.3.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen v/Bjørn Chr. Pedersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1986 som et selveier rekkehus over tre plan. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn med grunnmur/ringmur av betong/lettklinker. Yttervegger, etasjeskillere og tak er i trekonstruksjoner. Fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere består av trebjelkelag og oppforet tregulv på betongdekke. Saltaket er tekket med betongtakstein fra byggeåret, og takkonstruksjonen er et lukket saltak i tre. Vinduene har tre-lags isolerglass, mens takvinduer og balkong-/terrassedører har to-lags isolerglass, alle med rammer og karmer i tre. Ytterdøren er en sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt. Overflater i underetasjen ble oppgradert i 2022/2023.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Drenering: Fra byggeåret og med bakgrunn i alder kan det ikke gis noen garanti for dreneringens tilstand. Ingen symptomer på svikt, men kombinasjon av alder og byggemåte tilsier at det er kort gjenværende brukstid.
- Rom under terreng: Det kan ikke verifiseres hvorvidt grunnmur og kjellergulv er etablert direkte mot grunnmasser uten isolasjon og grunnmursplast. Det vil derfor være påregnelig at kjellergulv og grunnmur trekker fukt. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men konstruksjoner under terreng bør holdes under oppsyn. Etasjen har vegger av betong/lettklinker, og hulltaking er derfor ikke utført.
- Balkong, terrasse, platting: Det er registret noe skjevheter i terrassekonstruksjonen. Fundamenter er skjult av konstruksjonen og derfor ikke inspisert. Det er observert råteskader på rekkverk tilknyttet balkong.
- Vinduer og dører: Det registreres råteskader i enkelte vinduskarmer. Det er observert fuktmerker i området rundt takvinduer. TG 2 er satt med bakgrunn i alder og observert tilstand. Isolerglass over 35 år, og det vil være risiko for at vindusglass punkterer.
- Yttervegger: Aldersslitasje er observert på kledningen. Sprekker i endeveden. Enkelte råteskader er observert. Fasaden mangler overflatebehandling. Det registreres manglende/dårlig lufting bak kledningen. Manglende eller dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. Stedvis manglende musetetting i ytterhjørner.
- Takkonstruksjon og loft: Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Inspeksjon ikke mulig. Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG 2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet i henhold til NS3600.
- Taktekking: Takstein med underlagspapp og lekter har passert 30 år og tettheten i tiden som kommer er usikker. Taktekkingen bærer preg av alder. Det er observert mosegroing og enkelte knekte takstein.
- Ildsted/Skorstein: Pipa er innkledd i underetasje. Det registreres kort avstand mellom ildsted og brennbart materiale.
- Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen har enkelte fuktskader.
- Toalettrom: Rommet mangler tilluft ved dør for optimal ventilering.
- Avløpsrør: Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp. Innvendige avløpsrør fra byggeår har nådd en alder som gir økt risiko for skader i tiden som kommer.
- Vannledninger: Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Stoppekran fungerer ikke ikke optimalt.
- Varmtvannsbereder: Berederen er over 20 år har usikker restlevetid.
- Bad: Det kan ikke verifiseres at det er benyttet fugemasse i plateskjøter. Kan påvirke platenes levetid/våtrommets tetthet negativt. Membran, tettesjikt og sluk: Med bakgrunn i manglende dokumentasjon og fugemasse i plateskjøter, kan det ikke verifiseres at våtrommets tettesjikt oppfyller dagens krav.
- Vaskerom: Gulvet har fall til sluk, men dette er mindre enn referansenivået. Belegg er ikke fagmessig avsluttet langs vegg og ved rørgjennomføringer. Membran, tettesjikt og sluk: Gulvbelegg er ikke fagmessig avsluttet mot vegger. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i at ufagmessig utførelse medfører risiko, samt ukjent alder på tettesjikt og derav økt risiko for lekkasjer. Bør holdes under oppsyn.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Grunnmur og fundament: Grunnmuren er ikke synlig for kontroll grunnet terrasse.
- Bad: Fuktmåling: TGIU er gitt ut ifra manglende mulighet (bygningsmessige hindringer) for hulltaking mot våtsone. Det er utført overflatesøk med egnet instrument. Det ble ikke registrert forhøyede verdier.
- Vaskerom: Fuktmåling: TGIU er gitt ut ifra manglende mulighet (bygningsmessige hindringer) for hulltaking mot våtsone.

Helse, miljø og sikkerhet
Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter. Det er ikke etablert tilfredsstillende rømningsvei fra loftsetasjen. Rømning på tak er ikke en anbefalt løsning og krever særlig tilrettelegging.

Det er avvik på rekkverk, håndløper eller åpninger mellom trinn på innvendig trapp i forhold til dagens forskriftskrav. Innvendig trapp mangler håndløper på begge sider i trappeløpet.

Det er manglende og/eller feil/skader på snøfanger. Det er ikke montert snøfanger. Snøfangerutstyr er anbefalt mot naturlige gang- og oppholdsarealer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapport for boligens tilstand. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Oppgradering av innvendige overflater
- Oppgradering av overflater i underetasjen

2018:
- Arbeider utført på bad
- Arbeider utført på vaskerom

2005:
- Varmtvannsbereder (OSO RS 200n) installert

Dette rekkehuset fra 1986 strekker seg over tre plan og tilbyr en gjennomtenkt planløsning med oppgraderte overflater fra 2022/2023 i store deler av boligen. Eiendommen har en romslig parkeringsplass og mulighet for montering av ladeboks for elbil ved porten, noe som understreker praktiske løsninger for hverdagen. Med en varmepumpe og vedovn i stuen er det lagt til rette for varierte oppvarmingsmuligheter.

Underetasje:
Entréen ønsker velkommen med gulvvarme og gir en praktisk start på boligen. Herfra ledes man videre inn i en gang som knytter sammen etasjens øvrige rom.

Bad:
Badet i underetasjen ble oppgradert i 2018 og har gulvvarme. Rommet er utstyrt med et dusjkabinett, gulvstående toalett og en heldekkende dobbelservant med ett-greps armaturer. Våtromsplater på veggene.

Vaskerom:
Ved siden av badet ligger vaskerommet, også oppgradert i 2018. Her finnes en vegghengt utslagsvask i metall med to-greps armatur og opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Underetasjen rommer to soverom, begge med gulvvarme og oppgraderte overflater fra 2022/2023. Soverom nummer 3 ligger i 2.etasje i tilknytning til stuen og har også oppgraderte overflater fra 2022/2023.

1. etasje:
Stuen i første etasje har oppgraderte overflater fra 2022/2023 og en vedovn som gir ekstra varme og hygge. Herfra er det utgang til en nordøstvendt, delvis overbygd terrasse på 50 m² med terrassebord. Terrassen grenser til fjell.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en åpen løsning mot spisestuen og ble oppgradert i 2022/2023. Innredningen har profilerte fronter, laminert benkeplate og nedsenket oppvaskkum i metall. Kjøkkenet er utstyrt med integrert oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og kjøl/frys i høyskap. En veggmontert avtrekksvifte sørger for mekanisk avtrekk. Fra spisestuen er det utgang til en sydvestvendt balkong på 6 m² med rekkverk av tre.

Loft:
Loftsetasjen inneholder en loftstue, et toalettrom og et oppholdsrom. De store rommene har åpent til møne .Overflatene i loftsetasjen ble oppgradert i 2022/2023. Det er ikke etablert en tilfredsstillende rømningsvei fra loftsetasjen.

Overflater:
Gulvoverflater: Hovedsakelig laminat og parkett. Kjøkken har flislagt gulv, mens bad og vaskerom i underetasjen har belegg.
Vegger: Hovedsakelig malte, slette flater. Kjøkken har mosaikkfliser mellom benkeplate og overskap. Bad har våtromsplater, og vaskerom har malt murpuss og malt trepanel.
Himling: Hovedsakelig malte, slette flater og skråtak. Bad har tak-ess himlingsplater, og vaskerom har malt trepanel.

Lagring:
Eiendommen inkluderer en skyvedørsgarderobe i gangen i underetasjen og en skyvedørsgarderobe i loftsetasjen. Ekstern lagring består av en bod med utvendig adkomst på 5 m² og en garasje i felles garasjebygning på 19 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og varmepumpe. Det er gulvvarme i entré, gang og soverom i underetasje, samt gulvvarme på bad. Boligen har også vedfyring med vedovn.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 12.12.1986. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er gitt godkjennelse for en fasadeendring i 2003 og for en bod på 4 m² i 1985.

Vaskerommet i 1.etasje og loftsetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod ( vaskerom ) og loftsetasjen er ikke søkt innredet jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd gul E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et populært og barnevennlig boligområde på Hem, mellom Sandefjord og Larvik. Her bor man rolig og fint med kort vei til dagligvarebutikk, offentlig kommunikasjon og barne- og ungdomsskole på Tjøllingvollen. Daglige innkjøp kan gjøres på Coop Prix Tjølling eller Meny på Granholmen, begge kun ca. 5 minutter fra boligen. Treningssenteret Sky Fitness ligger også rundt 5 minutters kjøring unna.

I nærområdet finner du de populære kystperlene Ula og Kjerringvik med flotte sandstrender, brygger og gode bademuligheter. Om sommeren yrer det av liv med båtliv, arrangementer og ekte norsk sommerstemning. Området er også kjent for mange soltimer og flotte turmuligheter langs sjøen.

Det er ca. 7 minutter til Sandefjord sentrum, rundt 20 minutter til Larvik sentrum og Torp Lufthavn, samt gode fergeforbindelser til Sverige og Danmark fra både Sandefjord og Larvik.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

- Tjodalyng barne- og ungdomsskole [ 6,2 km ]
- Thor Heyerdahl videregående skole [ 11,2 km ]
- Flere barnehager i nærheten.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 200.8 kvm. Tomten er ikke opparbeidet og består hovedsakelig av naturtomt. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Larvik kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen disponerer en garasjeplass i felles garasjerekke på 19 m². Det er i tillegg stor parkeringsplass på eiendommen, med mulighet for montering av ladeboks for elbil ved porten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er ikke registrert vannmåler på eiendommen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan "95.01 Hemskogen 1" datert 18.11.83 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2025-2037 (ID: 202401), vedtatt 10.12.2025. Hele eiendommen på 201 m² er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.
Eiendommen berøres også av hensynssone H310_1: Ras- og skredfare, fastsatt i kommuneplanen. Dette innebærer at i områdene som ligger innenfor aktsomhetsområdet for kvikkleire kan tiltak kun oppføres dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot kvikkleireskred. Innenfor hensynsonen skal sikkerheten dokumenteres for alle planer og tiltak, jf. pbl § 28-1, krav i teknisk forskrift med veileder KAP 7 og NVEs til enhver tid gjeldende kvikkleireveileder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter har en årsprognose på kr kr 20.961,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er ikke installert vannmåler, og gebyrene er basert på stipulert forbruk etter areal.

I selgers husstand har det bodd fire mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 10.000 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.764.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett og har avgift på kr XXX pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 767 650,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 070 601,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

77 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 198 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Przemyslaw Pachocki

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900
Markedsføringspakke  kr 29 900
Oppgjør  kr 8 900
Tilrettelegging  kr 19 900
Visninger pr.stk / Overtagelse  kr 4 500

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 335
Innhenting av offentlig opplysninger Larvik- Norkart   kr 5 087
Tinglysing sikring  kr 545

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0072/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.2672

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 22:12