Trollbærveien 42

Trollbærveien 42, 4634 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 37, bruksnummer 1011

Totalt bruksareal BRA: 257 kvm

BRA-i:
U.etasje: 80 kvm: To stue/kjøkken, to bad, to soverom, to ganger, vaskerom og teknisk.
1. etasje 83 kvm: Hall, toalettrom, tre soverom, bad og walk-in.
2. etasje 72 kvm: Stue/spistue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 22 kvm: Garasje

Åpent areal:
2. etasje 32 kvm: To takterrasser (10 kvm og 22 kvm).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2025 utført av Anticimex.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader :
TG1 I orden : 94 %
TG2 Alder, slitasje, skader : 1 %
TG3 Strakstiltak nødvendig : 0 %
TGIU Ikke undersøkt : 5 %

TG2:
Utvendige trapper: Det er kun etablert rekkverk på én side. Økt risiko for fallulykker. Rekkverk/håndløper bør etableres på siden mot husvegg for å ivareta sikkerheten.
Forstøtningsmur: Det er etablert en forstøtningsmur som stikker noe opp fra terrengnivå ved innkjørsel (siden ved garasje), men ikke høyt nok til at det hindrer fallfare. Selger opplyser at området senere skal fylles med masser i forbindelse med oppføring av nabotomt. Inntil massene er fylt inntil muren, foreligger det risiko for fall. Det anbefales å etablere et midlertidig rekkverk, gjerde eller annen avgrensning for å hindre fallfare frem til terrenget er ferdig oppfylt og nivåforskjellen er utjevnet.

Tilstandsrapportens tilstandsgrader kan leses i sin helhet på s.8-16.

Stue/kjøkken:
Her får du en meget romslig stue/kjøkken del med et innholdsrikt kjøkken og god plass til både sittegruppe samt sofa- og tv-seksjon. I øverste etasje får du en naturlig sonedeling og nydelig sjøutsikt fra både kjøkkenøyen, stuen og uteplassen. Her er plantegningen nøye gjennomtenkt, og store deler av øverste etasje vender mot den flotte utsikten. Kjøkkenet har godt med skap- og benkeplass og er fra Sørlandskjøkken. På kjøkkenet får du en stor kjøkkenøy med spiler foran som står i fin kontrast til resten. Videre er det underlimt vask, koketopp med integrert vifte, vinskap, stekeovn og kaffemaskin i høyskap. Det er varmepumpe i 1. og 2. etasje. Videre er det også tilrettelagt vedfyring ved at pipe er etablert over tak. Pipeløp ned gjennom etasjen(e) og ildsted er imidlertid ikke installert.

Bad:
Boligen har tre bad totalt samt et gjestetoalett. I hoveddelen er badet lokalisert i 1.etasje og er flislagt med varme i gulv. Det er videre dusjnisje med innfellt hylle, badekar, dobbelservant samt spyledo. Alt av blandebatterier er integrert i vegg og gir et ekslusivt og flott preg. Videre er det gjestetoalett i 1. etasje som har samme kvaliteter som hovedbad. I underetasjen er begge
badene flislagt med varme i gulv og har dusnisje, servant, toalett og opplegg til vaskemaskin.

For hoveddelen finner du et praktisk separat vaskerom i underetasjen med god skap- og benkeplass samt god plass til å henge opp klesvasken o.l.

Soverom:
Boligen har totalt fem soverom hvor av tre er i hoveddelen og to er i hver hybel i underetasjen. Om ønskelig kan den ene hybelen integreres i hoveddelen for mer plass og flere soverom. Hovedsoverommet er meget romslig og har en tilhørende walk-in garderobe med god skapplass. Soverommet har god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Det er vegg til vegg teppe på gulv, og en flott tapet som skaper en fin soveromsatmosfære. Soverom nr. 2 og 3 passer ypperlig som barnerom, kontor eller gjesterom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er varmepumpe i 1. og 2. etasje, samt gulvvarme i hele underetasjen og på bad samt gjestetoalett i 1. etasje. Videre er det balansert ventilasjon.

Det foreligger ferdigattest på enebolig med utleiedel datert 03.07.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra opprinnelige tegninger. Eier har satt inn en lettvegg med dør i underetasjen som går til hybel nr.2. Denne kan lett fjernes dersom det er ønskelig å benytte delen selv til eksempelvis kjellerstue, eller ungdomsavdeling. Alle rom er godkjent og utført iht. originale tegninger.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelse.

Det er tinglyst 7 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet pliktig medlemskap i velforening, bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger v/Glitre Nett, adkomstrett m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen. Boligen er bygget etter at krav om radonsperre ble innført.

Hyblene er pr. i dag utleid til henholdsvis kr. 8.500,- + strøm, og kr. 9.000,- inkl. strøm. Leieforholdet vil følge kjøpet. Dersom kjøper ikke ønsker å fortsette leieforholdet er kjøper ansvarlig for å si opp leietaker etter overtakelse. 3 måneders gjensidig oppsigelse for begge parter.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen ligger attraktivt til i Trollbærveien- et populært og familievennlig nabolag på Justneshalvøya. Her bor du naturskjønt i et barnevennlig område, med fokus på gode oppvekstsvilkår. Her finnes en rekke lekeplasser, barnehager og flotte tur- og badeplasser.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Rema 1000 eller Coop Extra som man finner ved Fagerholt, her finner du også helsehus med apotek, tannlege, frisør, hudpleier m.m.

For ytterligere servicetilbud har du Sørlandsparken med et variert butikkutvalg med klesforretninger, apotek, bakeri, blomster, restauranter, vinmonopol, møbelbutikker m.m en svipptur unna. Kristiansand sentrum er en kort kjøretur unna, ellers gang - og sykkelsti som tar deg trygt inn til byen. Her finner du den populære gågaten «Markens», Sandens senter, bystranda, Kilden og Fiskebrygga. Ellers byr område på nærhet til Universitetet i Agder, Kjevik lufthavn og Dyreparken, som kun ligger en kort kjøretur unna.

Ellers ligger eiendommen i et område med gode muligheter for tur og friluftsliv .Fra eiendommen er det kort vei til både Gillsvann og Topdalsfjorden, med mulighet til både bading, fisking og båtliv. Området byr på badestrender, turstier og en rekke opplevelser for store og små. Gillsvann kan også skilte med kajakkanlegg. Trollstien er blant annet en kjent turdestinasjon med sine spennende skulpturer.

Ved Havlimyra ungdomsskole finner man flerbrukshall, fotballbaner og sandvolleyballbane. For deg som er glad i sport og trening, finner du EVO Fagerholt eller TRENER1 i nærområdet. Ellers er det en kort kjøretur unna 18-hulls golfbane på Bjåvann.

Dette er et område som tilbyr det beste av både by- og friluftsliv, med sentral beliggenhet til alle hverdagslige behov, med muligheten for å trekke seg tilbake, nyte roen og naturen i nærområdet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmelidngsvisninger.

Skoler :
Fagerholt skole (1-7 kl.)
Justvik skole (1-7 kl.)
Havlimyra skole (8-10 kl.)
Kristiansand katedralskole/Gimle 10 min med bil
Kvadraturen Skolesenter

Barnehager :
Havlimyra barnehage (0-5 år)
Eidet barnehage (1-5 år)
Jegersberg Barnehagedrift (0-5 år)

Dagligvare :
Joker Justvik
Rema 1000 Fagerholt

Varer/Tjenester :
Rona Senter
Slotts Quartalet
Apotek 1 Fagerholt
Lillemarkens Vinmonopol
Sørlandssenteret Vinmonopol

Eiertomt på 385 kvm.

Garasje på egen tomt, samt flere biloppstillingsplasser. Ellers gjesteparkering etter gateområdets bestemmelser litt lenger ned i gaten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan nr 1404 Justneshalvøya, Felt B2, detaljregulering datert 23.08.2016 med tilhørende endringer datert 25.11.2020. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert kr 19.378,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.
I tillegg kommer kostnad for renovasjon fra Avfall Sør. Dette vil variere ut ifra antall tømminger og husholdning.

Kostnad for kommunale avgifter estimeres ut ifra opplysninger gitt fra kommunen. Undertegnede har etterspurt opplysninger for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20.000,- pr. år.
Velavgift er kr 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altifiber som leverandør av kabel-tv og intenrett. Tv-dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 3.000.000,- ifølge skatteetaten.

Eiendomsskatten utgjør kr. 9.932 pr år og er inkludert i de kommunale avgiftene og kostnaden der.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daniel Vingerhagen og Melissa Aanensen Nybakk

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Justnshalvøya Velforening.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt Selger gjelder for avtalt: Markedspakke  kr -8 750,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Visningspakke   kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 590,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto (Dag- og kveld) inkl. drone  kr 6 500,00

Oppdragsnummer 31-0232/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.25232

Sist oppdatert: 05. februar 2026 kl. 10:22