St. Jørgens vei 37

St. Jørgens vei 37, 0662 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 122, bruksnummer 148, ideell andel 1/1
Andelsnummer 168, Hovin Borettslag, organisasjonsnummer 950142898

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
2. etasje 64 kvm: Entré, bad/vaskerom, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: To boder.

Også felles rom ved inngangspartiet til barnevogner.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 8 kvm: Vestvendt balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslageti fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Planløsningen avviker fra de opprinnelige godkjente tegningene, da et rom mellom entréen og et soverom er blitt tettet igjen for å skape et lite garderobrom/bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1954. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke av betong og er utvendig forblendet med teglstein. Bygningen antas fundamentert med betong på stedlige masser, med grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein e.l., men taket er ikke besiktiget. Leilighetens vinduer har 3-lags pressglass fra 2017. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og balkongdøren har 3-lags pressglass også fra 2017. Innvendige dører er glatte innerdører.

Tilstandsgrad 2
- Etasjeskiller: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
- Synlig fuktsvelling i bunn av toalettdør.
- Bad: Bomlyd i flis på bad. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Etablert avtrekkssystem fungerer ikke tilfredsstillende. Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Kjøkken har kun kullfilterventilasjon.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Det anbefales utvidet kontroll av elektrisk anlegg gjort av fagperson.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en lys og gjennomgående leilighet med en arealeffektiv planløsning. Boligen ligger i bygningens andre etasje og byr på en god standard, med bad og kjøkken modernisert i 2017. Her får du en romslig stue med god takhøyde, to soverom og en vestvendt balkong. Praktiske løsninger som gulvvarme i entré og på bad, samt rikelig med lagringsplass i tre eksterne boder, gjør dette til et komfortabelt og funksjonelt hjem.

Nærmere innhold:

Entré:
Du ønskes velkommen inn i en innbydende entré med fliser på gulvet og behagelig elektrisk gulvvarme. Himlingen har innfelte downlights. Entréen har god plass for oppbevaring av yttertøy og sko.

Bad:
Badet ble renovert i 2017 og er delikat utført med flislagte overflater og elektrisk gulvvarme for økt komfort. Rommet er innredet med vegghengt toalett, en moderne baderomsinnredning med servant, speil og dusjvegger. Himlingen har innfelte downlights. Det er praktisk opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble også modernisert i 2017 og har en stilren innredning med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Hvitevarene er fra Siemens og er sømløst integrerte og består av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Over kokesonen er det montert en kullfilterventilator.

Stue:
Stuen er romslig og har en takhøyde på ca 2,54 meter, som kombinert med store vindusflater gir en luftig atmosfære. Det er god plass til både sofagruppe med tilhørende salongbord og til et spisebord der venner og familie kan inviteres på middager. Stuen har overflater holdt i delikate nyanser og gulv av parkett.

Balkong:
Balkongen er på cirka 8 m² og vender mot vest. Det er god plass til utemøbler og grill. Selger informerer om svært gode solforhold med sol ca. 12:00-22:00. Her er det med andre ord gode muligheter for å nyte årets varme dager. Fra balkongen ser du utover borettslagets idylliske grøntområder.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i en romslig plassbygget garderobeløsning.

Soverom 2:
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og egner seg ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement. Stor, medfølgende skyvedørsgarderobe.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett og fliser. Elektrisk gulvvarme i entré og på bad/vaskerom.
Vegger: Malte plater og betong.
Himling: Malte betong- og plateflater. Innfelte downlights i entré og på bad/vaskerom.

Lagring:
Leiligheten disponerer svært gode lagringsmuligheter. Internt finnes en praktisk garderobe/bod i tilknytning til hovedsoverom. I tillegg medfølger én loftsbod på cirka 7 m² gulvareal (merket 2034) og to kjellerboder på henholdsvis cirka 3,4 m² og 1,5 m² (merket 2032).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er elektrisk gulvvarme på bad og i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger dog en ferdig attestert tilsynsrapport for våningshus datert 15.06.1960 som indikerer at bygget er oppført lovlig. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er i tillegg utstedt følgende ferdigattester for eiendommen:
- Fasadeendring - nye balkonger, datert 22.10.1993.
- Fasaderehabilitering boligblokk (Blokk 5), datert 31.12.1997.
- Rørgjennomføring for 24 blokker, datert 19.06.2020.
- Utskifting av sideskjermer på balkonger og tak på øverste balkonger, datert 10.11.2022.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Bygningen er oppført i 1960, før Plan- og bygningsloven ble landsdekkende i 1965. Det er ikke uvanlig med mangelfulle arkiver fra denne perioden.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Planløsningen avviker fra de opprinnelige godkjente tegningene, da et rom mellom entréen og et soverom er blitt tettet igjen for å skape et lite garderoberom/bod.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/parkering, erklæring/avtale som omhandler trafostasjon/kiosk og sistnevnt en leieavtale på 10 år med et AS.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Med adresse i St. Jørgens vei bor du sentralt på Hovin, i et veletablert og rolig område som kombinerer det beste av bynære goder med grønne, fredelige omgivelser. Leiligheten ligger tilbaketrukket, samtidig som du har umiddelbar nærhet til byens puls. Området har de siste årene gjennomgått en betydelig utvikling, med etableringen av prisbelønte uterom som Hovinbekken og Tiedemannsparken like ved. Her er du omkranset av store grøntområder som Hovindammen og Valle Hovin, og tur- og sykkelveien som passerer rett utenfor tar deg effektivt mot sentrum, Grefsenkollen eller Østmarka.

Hverdagslogistikken er enkel med alt du trenger i gangavstand. Den lokale Joker-butikken ligger kun et par minutter unna og er søndagsåpen. For et bredere utvalg er det en kort spasertur til Hasle Torg, som byr på blant annet Coop Mega, Baker Hansen, apotek og Vinmonopolet. Det nyutviklede Vinslottet har også raskt blitt et populært samlingspunkt, med dagligvare, serveringssteder som Hasle Linie Gastropub og W.B. Samson, samt spennende butikker.

For den aktive familien er tilbudet av fritidsaktiviteter og fasiliteter komplett. Området har flere barnehager og skoler i umiddelbar nærhet, inkludert Hovin barnehage og Teglverket skole. Rett ved finner du idrettshall, fotballbaner og skøytebane på Valle Hovin, og treningssentre som SATS Hasle er kun en kort gåtur unna. De mange grønne lungene gir rikelig med plass for lek og rekreasjon i trygge omgivelser.

Kollektivtilbudet er svært godt og gjør det enkelt å bevege seg rundt i hele byen. Hasle T-banestasjon (linje 5) er bare syv minutters gange unna, og tar deg raskt til knutepunkter som Carl Berner og Majorstuen. I tillegg er det flere busslinjer fra Gladengveien, kun tre minutter fra døren, som gir ytterligere fleksibilitet i hverdagen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Teglverket skole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 61 436 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med store og åpne plenarealer, beplantning, lekeplass, sykkelparkering og asfalterte gangveier.

Hovin Borettslag har 216 p-plasser som leies ut til beboere. Ventetid på opptil to år må påregnes. Det vil ved inngåelse av leieforhold tilkomme et administrasjonsgebyr fra OBOS. Leieforholdet opphører ved salg, overførsel eller fremleie.

Ladeanlegg for elbil er etablert. Det er egen venteliste for parkering med el-bil lader. Kostnadene for elbilparkering er kr 530,-/mnd. for plassen + strømforbruk og nettleie som Movel administrerer.

Øvrige priser:
- P-plass uten strøm: 330,-

Borettslaget har for øvrig to oppstillingsplasser for Bilkollektivet. Dette er plass 145 og 146. Bilkollektivet er en bildelingsordning for folk som har behov for bil, men som ikke vil kjøpe. Det finnes gjesteparkeringsplasser i borettslaget hvor gjester kan korttids-parkere i maks 3 dager. Beboere kan parkere på gjesteparkeringen fra 21:00-08:00.

Kommunen har bygget 6 ladestasjoner (EL) i den kommunale veien oppe ved blokkene i 20-24 og 32.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan "KDP-17 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn" datert 23.09.2015. Eiendommen inngår i "planprogram og veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin", "veiledende plan for offentlig rom - Ensjø" og "strategisk plan for Hovinbyen".

Ensjøbyen er under utbygging og det vil bygges parkanlegg, boliger og lagt til rette for en rekke servicefasiliteter i årene som kommer.

Området er i vekst og en del av den spennende Hovinbyen. Hasle er utpekt som byutviklingsområde i Kommuneplan 2015 – «Oslo mot 2030». I veiledende plan for offentlig rom på Hasle er det blant annet skrevet om utbedring/ombygging av Økernveien (regulert), med prioritering av sammenhengende løsninger for gående og syklende på hver side av veien. Grenseveien er også regulert med bl.a. midtrabatt som opparbeides i disse dager. Se også https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer: 201916403 - Reguleringssak. Selma Ellefsens vei 2 - 6 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Bestilling av oppstartsmøte for tiltaket ble bestilt 29.09.2019. Tiltaket det ble søkt om gjelder riving av noe eksisterende bebyggelse og ombygging av deler av eksisterende bebyggelse. Det er søkt om å bygge maksimalt 10 etasjer over terreng og det er planlagt for 139 boenheter. Planforslaget ble planlagt lagt ut for offentlig høring 10.06.2024, men et p.t (26.05.2025) fortsatt under behandling.

- Saksnummer 202460006 - Reguleringssak - Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - bestilling av oppstartsmøte: Planarbeidet følger opp intensjonene i Oslo kommunes plan for sykkelveinettet, hvor Grenseveien er angitt med eget sykkelanlegg. Det er p.t (26.05.2025) ingen tilrettelegging for sykkel på strekningen, med unntak om strekket mellom Hovinveien og Økernveien nord i planområdet. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter.

- Saksnummer: 201609079 - Reguleringssak - Det er foreslått å omregulere Hjørnetomta i krysset Økernveien/ Grenseveien. Hensikten med planen er å etablere boliger, utadrettet virksomhet og hotell rundt et nytt offentlig torg ved Hasle T-bane. Maksimal høyde på bebyggelsen er 48,5 meter, tilsvarende 14 etasjer. Plan- og bygningsetaten mener at grepet med et nytt torg med bebyggelse rundt er godt, men at bebyggelsen er for høy og massiv til å danne en god ramme rundt det nye torget, spesielt mot T-banen og Teglverket skole. Oppdatert planforslag til politisk behandling 26.05.2025.

- Saksnummer 201618936 - Reguleringssak - Selma Ellefsens vei 15 - Planforslag til politisk behandling. Planens hensikt er å legge til rette for utvikling av et nytt sentrumsområde på Økern. Byggeområdene reguleres til sentrumsformål med hovedvekt på kontor, boligbebyggelse,
forretning, bevertning, tjenesteyting og hotell/overnatting. Oppstartsmøte for planforslag ble bestilt 14.14.2016 og planforslaget har vært til offentlig ettersyn hvor det ble foreslått noen endringer. Disse endringene er p.t. (26.05.2025) til offentlig ettersyn.

- Saksnummer: 201801786 - Reguleringssak - Det er foreslått å omregulere Økernveien 97-99, «Hasle Stasjon» fra kontor/forretning (Bilforretning) til boliger med næringslokaler i de nederste etasjene mot Økernveien og T-baneperrongen, nye gater og torg. Det foreslås 21 000 m2 over terreng hvorav 17 100 m2 til boliger. Det tilsvarer ca. 215 boliger og høyder på 3 -12 etasjer, tilsvarende ca. 15 - 44 meter. Forslaget innebærer en ny gang- og sykkelbro fra Haslevangen og over T-banesporet og et torg. Planforslag til politisk behandling. Det er p.t (26.05.2025) lagt ut til ny høring/nytt offentlig ettersyn.

- Saksnummer 202551265 - Byggesak - Oppføring av bygg med nytt signalrom ved Hasle T-banestasjon. Tiltaket består av et mindre bygg på en grunnglate på 19 kvm. Det er p.t. (26.05.2025) gitt tillatelse til tiltak.

- Saksnummer 202461139 - Reguleringssak - Økernveien 75-81 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Plan- og bygningsetaten har besluttet at arbeidet med denne reguleringsplanen stoppes for videre behandling. Forslagsstiller har oversendt krav om at planinitiativet oversendes til bystyret for behandling i hht PBL §12-8.

- Saksnummer 202460842 - Reguleringssak - Hovinveien 43 A (tomten hvor det i dag er en Rema1000-forretning) - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger.

Felleskostnadene er kr 5 237,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, felles bygningsforsikring, nedbetaling andel fellesgjeld, forretningsførsel, div. drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter .

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Eiendomsskatt beregnet til ca. 3 301,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 214 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.180.261,- når boligen benyttes som primærbolig.
Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:

Primærbolig 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi
Sekundærbolig 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 20 849,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 291 658,- pr. 29.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 147 454 487,- pr. 29.01.2026 og lånevilkårene er:
#1
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207575976
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 23 839 523,00
Innfrielsesdato: 30.03.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#2
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207933325
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 102 667 702,00
Innfrielsesdato: 29.02.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#3
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207933333
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 5 305 516,00
Innfrielsesdato: 30.11.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#4
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208025872
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 15 641 746,00
Innfrielsesdato: 30.09.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

6 100 000,00 Prisantydning
291 658,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 391 658,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 411 104,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Sjømæling og Kjersti Mosli

Leiligheten er tilknyttet Hovin Borettslag.
- Borettslaget består av 540 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er sjenanse for de øvrige beboerne. Tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
- Borettslagets hjemmeside er https://vibbo.no/hovin/om.
- Styret kan kontaktes på e-post: hovin.borettslag@gmail.com.
- Vaskeriet er Hovin borettslags kultur- og forsamlingshus. Borettslagets beboere kan leie vaskeriet til private arrangementer.
- Borettslaget står for utdeling av plantekasser for neste sesong. Har du grønne fingre og ønsker å dyrke grønnsaker eller blomster? Kontakt styret for mer informasjon.
- Moderne, nybygde sykkelskur med ca. 100 plasser som leies ut etter søknad på liknende måte som parkeringsplassene for bil.

Styret mottok vedlikeholdsplanen fra Obos prosjekt høsten 2024. Denne viste at det kun er behov for mindre vedlikeholdsoppgaver de neste årene. Planen er gjennomgått med vaktmestere og en del av tiltakene kan vaktmesterne utføre ved løpende vedlikehold.

Nærmere informasjon om borettslagets planlagte påkostninger:
- Planer i borettslaget for øvrig gjelder blant annet rens av ventilasjonsanlegg, oppgradering av hovedtavler (elektro) og etablering av nødlysanlegg i oppganger og kjeller som står på planen for utredning. Iht. borettslagets rådgiver i OBOS vil dette trolig kunne tas over driftsbudsjettet, men det er ikke fastsatt en tidsplan for sakene. Oppgradering av belysningsanlegg i fellesarealene gjøres fortløpende.

Utdrag av foretatte påkostninger:
2020-2022: Rehabilitering av tak, balkonger og piper.
2022: Sykkelskur ble bygget i regi av sameiet.
2020: Alle blokker har fått nye rør samt utvendige og innvendige stoppekraner.
2019: Utbedring av ventilasjon våtrom.
2018: Borettslaget har utbedret mangelfull branntetting på alle bad.
2017: Vindu- og balkongdør-utskifting.
2016: Takbryggene på ytterpunktene av bygningene i St. Jørgens vei 1-7, 9-13, 15-21, 23-29, 31-37, 41-47 og 49-55 hadde ikke tilstrekkelig sikring. Disse fikk nye takbrygger med rekkverk. Oppgangene i St. Jørgens vei 9, 10, 11, 12, 13, 14, 23, 25, 27 og 29 manglet takutspring, disse ble ferdigstilt februar 2016.
2015: Utskiftning av alle avfallsbrønnene i borettslaget
2014: Utbygging av fibernett.
2013: Tilstandsvurdering av tak.
2012: Utskiftning av inngangsdører til leilighetene. Oppgradering av flaggstangplass og lekeplass. Utvikling av vedlikeholdsrapport.
2011: Ombygging av vaskeriet til forsamlingshus. Brannsikring, nye røykvarslere og brannslukningsapparat til alle leilighetene, redningsliner til leiligheter over 12 meter.
2010: Bytte av porttelefoner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Det ble vedtatt på årsmøtet 2024 at borettslaget går til oppsigelse av sikringsfond gjennom Obos Factoring AS. Borettslag er dermed ikke tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Naborabatt - Hovin  kr -10 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 4.000,- (2 inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 2 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 16 140,00
Foto - Fotostallen  kr 6 800,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0039/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2639

Sist oppdatert: 05. februar 2026 kl. 09:28