Hegermanns gate 10B

Hegermanns gate 10B, 0478 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 102, ideell andel 1/1
Andelsnummer 65, BORETTSLAGET TORSHOV KV 5, organisasjonsnummer 947837427

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
4. etasje 43 kvm: Entré/gang, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod.
Loft: 4 kvm: Loftsbod.

Boligen har utgang til østvendt balkong som skal fungere som mulig rømningsvei mellom leilighetene ved brann. Balkongen er vurdert som fellesareal og er derfor ikke medtatt i arealoppstillingen.

Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 5 m2, men på grunn av skråtak er kun 4 m2 måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene med skråtak/lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1m2.

Boligen disponerer to boder, en i kjelleren og en på loftet. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen har vinduer og balkongdør med karmer av treverk og 3-lags glass fra 2016. Profilert entrédør med kikkhull, brannklasse B30 og lydklasse 35db fra 2026. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2:
- Kjøkken: Det er montert vegghengt avtrekksventilator med kullfilter over platetopp. Det er ikke registrert separat avtrekksmulighet i rommet. Det bør undersøkes om det er mulig å etablere ventilasjonsmulighet som leder luft ut av leiligheten.
- Vannledninger: Plassering av fordelerskapet i himlingen nærme døren på badet er uheldig med tanke på lekkasjesikkerhet. TG2 settes som opplysning.

TGIU:
- Balkong: Balkongen er en del av byggets fellesareal som rømningsvei mellom leiligheter. Fellesdeler slik som denne tilstandsvurderes ikke. Derfor settes TGIU.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Totalrenovering av bad utført av faglært, inkludert riving av eksisterende konstruksjoner og oppbygging av nytt bad etter gjeldende forskrifter. Det ble etablert nytt rør- og elektrisk anlegg, samt utført membranarbeider, støp og flislegging. Montering av sanitærutstyr og overflatebehandling av tak inngikk i arbeidene. Utført av VVS Ekspress i 2020.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Oppgradering av elektrisk anlegg i leiligheten (unntatt bad) utført av faglært, inkludert utskiftning av sikringsskap og etablering av nye kurser. Det ble trukket nye ledninger til takpunkter, installert lysbrytere, stikkontakter og elektrisk opplegg til kjøkken. Arbeidet er utført i henhold til gjeldende forskrift og dokumentert av installatør. Utført av Opplyst Elektro AS i 2020.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Arbeid på vann- og avløpsrør er utført i forbindelse med totalrenovering av bad og kjøkken. Utført av VVS Ekspress i 2020.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja. Det er observert skjevhet i gulv, vegger og tak i boligen. Det er gjort tiltak for å utjevne gulvene, tak og vegger, men det foreligger skjevheter.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Har lagt nytt tak, gips på flere vegger, satt opp nytt kjøkken, rettet ut gulvet, lagt nytt gulv og lister. Dette er gjort selv. Videre har jeg fått ny inngangsdør i mars 2026.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er påkostet med følgende oppgraderinger:
- Nytt elektrisk anlegg.
- Nytt tak.
- Rettet ut og lagt nytt gulv samt lister.
- Selger informerer om at det er revet en vegg mellom stue/gang/kjøkken og satt opp ny vegg
- Nytt kjøkken og nye hvitevarer.
- Nytt opplegg for vann.
- Nytt bad.
- Nye dører og gipsplater.

E n t r é :
Velkommen inn til en innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det særdeles gode oppbevaringsmuligheter i heldekkende skapløsning langs den ene veggen. Eier har i dag plassert vaskemaskin i skapløsningen i entréen. Adkomst via felles trappeoppgang.

S t u e :
Leiligheten har en lys og romslig stue med åpen løsning mot kjøkkenet. Her vil du umiddelbart legge merke til de store vindusflatene som slipper inn rikelig med naturlig dagslys, bidrar til en luftig romfølelse og sørger for hyggelig utsikt over kvartalet. Oppholdsrommet har en planløsning som gir gode muligheter for innredning av ulike soner. Her har du plass til både sofagruppe, TV-møblement og spisegruppe. I hjørnet har stuen en koselig peis som varmer godt på kaldere dager, tillegg til at den gir leiligheten en lun atmosfære. Utgang til balkong fra stuen.

B a l k o n g :
Fra stuen er det utgang til felles balkong. Balkongen es østvendt og selger opplyser at det er sol fra ca. kl. 06.00 om morgningen til ca. kl. 15.00 på sommerstid. Her er det plass til en liten sittegruppe med bord.

K j ø k k e n :
Tidløst IKEA-kjøkken fra 2020 i en åpen løsning mot stuen som gir en sosial og praktisk romfølelse. Innredningen består av skap og skuffer med glatte fronter, benkeplate av heltre og nedfelt oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøleskap med frysedel.

S o v e r o m :
Leilighetene har et godt og lunt soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Langs den ene veggen er det utmerket plass til en garderobeløsning.

B a d :
Påkostet bad fra 2020 med varmekabler for en behagelig start for dagen. Fliser på gulv og flislagte vegger i dusjsonen som er avgrenset av innfellbart glassfelt. Øvrige vegger er av malte flater. Badet er utstyrt med vegghengt toalett samt vegghengt servant med tilhørende innredning og speil over vasken.

Ø v r i g :
Tak: Malte himlinger. Takhøyde er på tilfeldige plasser i leiligheten oppmålt til 2,71 meter i entré, 2,43 meter på badet, 2,73 meter på soverom og 2,70 meter i åpen stue- og kjøkkenløsning.
Vegger: Malte veggflater i oppholdsrom og soverom. Flislagte vegger i dusjsonen på baderom, øvrige vegger av malte flater.
Gulv: Gulvflater belagt med laminat i oppholdsrom og soverom. Flislagt gulv med varmekabler på bad.
Vinduer: Leiligheten har vinduer med karmer av tre og 3-lags glass fra 2016.
Dører: Profilert entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydlasse 35db fra 2026. Balkongdør med karmer av treverk og 3-lags glass fra 2016. Profilerte innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved bruk av elektrisitet. Vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 01.01.1920.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger ikke originale byggetegninger. Selger opplyser om at det i selgers eiertid er fjernet en vegg mellom stue, kjøkken og gang.

Det foreligger ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg datert 20.08.2015, ferdigattest for oppføring av trappeheis datert 15.12.2016 og ferdigattest for utskiftning av vinduer datert 09.10.2017.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 417288, tinglyst 23.09.1954, type heftelse: Festekontrakt.  

 Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om brannvegg- og dør, vann- og kloakkledninger, vedlikehold og utbedring, og bruksrett til fellesareal.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 
I tillegg er det tinglyst tilsvarende bruksretter i festeretten.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Hegermanns gate 10B ligger idyllisk til midt på Torshov - som de siste årene har etablert seg til å bli en av de mest populære bydelene i Oslo. Torshov er et levende strøk velegnet for den som tiltrekkes av Oslos pulserende byliv, og samtidig behøver nærhet til gode rekreasjonsmuligheter. Leiligheten har en attraktiv, urban og sentral beliggenhet, men ligger samtidig tilbaketrukket. Som strøk har Torshov et historisk sus over seg. De klassiske Torshovgårdene ble bygget på 1920-tallet med tanke på å øke bokvaliteten til Oslos befolkning. Dette er noe den glade Torshovbeboer fortsatt nyter godt av.

På Torshov finnes de fleste fasiliteter med kort vei til yrende liv og spennende kulturtilbud; blant annet Soria Moria med Torshovteatret, samt et omfattende utvalg av barer og restauranter. Her finner man populære Åpent Bakeri, kjent for sine bakevarer og kaffe, samt for byens kanskje beste pizza på kveldstid - Lofthus Samvirkelag. Det er også en rekke andre spisesteder her, blant annet "Grisen" som har flotte uteserveringer på sommeren. Det har også kort vei til vinbaren "Lasarett" og bar med uteservering "Albatross". Slakterforretningen Strøm-Larsen er også rett i nærheten. Det er heller ikke langt til populære Grünerløkka med et stort utvalg av kafeer og spisesteder, samt et yrende uteliv.

Det er forøvrig mange grøntområder i nærområdet, f.eks. Torshovparken med flotte grøntområder og sandvolleyballbaner. Også Torshovdalen, Akerselva, og Voldsløkka ligger i gangavstand. Langs Akerselva vandrer du langs elvebredden på en hyggelig tursti som fører ned til sentrum i sør (via Mathallen), eller opp til Maridalen i nord og videre til Nordmarka. Langs elva arrangeres det også årlig "elvevandring" som har blitt en voksende kulturbegivenhet for både store og små. Videre finner du grønn turløype til Sognsvann, samt flere gode sykkelmuligheter til Maridalen og Ullevålseter. Nordover langs elven finner du Teknisk museum og badeplasser ved Nydalen, Stilla og Brekkedammen. Det er kort vei til Sats og Studentidretten i Nydalen, Sats Sagene, og Myrens Sportssenter og populære klatreverket.

Nedover mot Grünerløkka finner du også flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kafeer. Olaf Ryes plass er kjent for sine markedsdager med sitt yrende folkeliv. Her finner du et hav av matboder, tilbud fra Grünerløkkas lokalbutikker og tivoli for de minste. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Eller du kan benytte søndagen til å rusle bort til den hyggelige nabolagskafeen Vespa & Humla og innta en velsmakende italiensk brunsj.

Nærmeste holdeplass for kollektivtransport er Torshov. Her stopper blant annet 12, 15 og 18-trikken (disse tar deg med til blant annet Nydalen, Majorstuen og generelt dit du ønsker). 20-bussen går også herfra og tar deg mellom Skøyen og Galgeberg til alle døgnets tider. Flybussen stopper også her. Siden du nå kommer til å bo sentralt, vil det ofte være fristende å slenge seg på sykkelen for dagens gjøremål. Oslo kommune har bysykkelordning. Stasjoner for disse syklene finner du like ved leiligheten. Tar du bilen fatt kjører du enkelt ut på Ring 2, og har samtidig rask vei opp til Storo-krysset og Ring 3.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 481 kvm som tilhører borettslaget.

Festeavgiften er kr 106 800 for 2025. Festeavtalen utløper 01.11.2091.

Grunneier, Oslo kommune, har ikke forkjøpsrett.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10. år og ble sist regulert den 01.11.2021. Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977 med endrede reguleringsbestemmelser i S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Omsens gate 8: Utskiftning av stikkledninger for vann og avløp. Saksnummer: 2026/03855. Status pr. 17.04.2026: Under behandling.
- Omsens gate 11B: Utskiftning av vann- og avløpsstamme gjennom etasjeskillet mellom H0201 og H0101. Saksnummer: 2026/03739. Status pr. 17.04.2026: Under behandling. Søknad om tillatelse sendt.
- Hegermanns gate 12A: Endringer i bærevegger og fasadeendring H0102. Saksnummer: 2026/02742. Tillatelse til tiltak gitt 24.03.2026.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Vogts gate - Toftes gate: Fremkommelighetstiltak for trikk. Saksnummer: 2025/06795. Bymiljøetaten ønsker å omregulere Vogts gate-Toftes gate for å bedre fremkommelighet for trikk, og legge bedre til rette for gående. Planinitiativet innebærer fjerning av gateparkering til fordel for framkommelighet for trikken og utvikling av strekningen som en helhetlig strøksgate mellom Grünerløkka og Torshov. Status pr. 17.04.2026: Under behandling.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr  3 498,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, internett, festeavgift, forretningsførsel, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: Kr. 2 504,-.
Renter og avdrag: Kr. 526,-.
Renter og avdrag: Kr. 140,-.
Tillegg kollektivt internett: Kr. 178,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 500 - 7 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 080 176,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 320 703,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 67 531,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 98 455,- pr. 31.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 11 699 636,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 12128821099, DNB Bank ASA
Rentebetingelser pr. 31.03.2026: 5,25% pa.
Saldo: Kr. 2 367 580,-.
Andel av saldo: Kr. 19 924-.
Lånets løpetid: Siste termin 30.09.2044.

Lånenummer: 12132387395, DNB Bank ASA
Rentebetingelser pr. 31.03.2026_ 5,25 pa.
Saldo: Kr. 9 332 056,-.
Andel av saldo: Kr. 78 532,-.
Lånets løpetid: Siste termin 28.03.2046.

5 300 000,00 Prisantydning
98 455,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 398 455,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 407 951,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 417 901,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Valentina Luzmira Fernandez Sørlie

Leiligheten er tilknyttet BORETTSLAGET TORSHOV KV 5. Borettslaget består av 100 leiligheter.
Borettslaget utleier et næringslokale.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.
Forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenr. 83548655.
Rudolfsens Vaktmesterservice utfører vaktmestertjenester og vaktmester er tilstede minst to ganger ukentlig.
Rene Rom AS utfører renholdstjenester og trapper vaskes ukentlig. Vinduer i fellesarealer vaskes to ganger i året.
Gårdreform Snø og Grønt AS utfører hagestell og snøbrøyting.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillat, men det er krav om forhåndsgodkjenning fra styret for å ha husdyr. Husdyrhold skal ikke være til sjenanse for andre beboere. Lufting av husdyr på borettslagets område er ikke tillatt og hund må holdes i bånd.

Borettslaget har et fellesvaskeri i kjelleren i Omsens gate 12 A.
Fellesvaskeriet kan brukes alle dager mellom 08.00 og 22.00, unntatt offentlige høytidsdager. Informasjon om kjøp av vaskekort og regler for bruk av vaskeriet finnes på borettslagets nettsider og på oppslag i fellesvaskeriet.

Søknad om sykkelparkering i søppelrommet sendes til styret på epost. Det må påregnes noe ventetid.
Sykler i gårdsrommet skal parkeres på sykkelparkeringsplassene.

Borettslaget tilbyr barnevognparkering i eget lokale. Beboere med barnevogn kan søke om plass ved å sende epost til styret. Barnevogner må ikke hindre rømming eller plasseres foran kjellerdører i oppganger.

Borettslaget har en god vedlikeholdshistorikk. Foretatte påkostninger de senere år: 

2024:
-Nye brannsentraler i alle oppganger
2021:
-Utbedring av stikkledninger for avløp
-Utbedring av overvannsledning i bakgård
2017:
-Nye ytterdører
2016:
-Utskifting av vinduer i fasaden
-Branntetting i kjellere. Radonmåling og tiltak
2014:
-Felles brannvarslingsanlegg
-Nye branndører i fellesarealer og nytt lekestativ
2013-2019:
-Utbedringer på tak og fasade
-Nye porter og maling av portrom Montering av slukkeutstyr i alle fellesarealer
2012:
-Totalrenovering av piper over tak
2011-2012:
-Innvendig renovering av pipeløp, rehabilitering av skorsteiner og bytte av alle feieluker
2010 - 2011:
-Totalrenovering av næringslokalet
2009:
-Oppussing av oppganger
2005 - 2007:
-Utskifting/oppgradering av elektrisk anlegg i leiligheter 2005
-Montering av brannsikringsutstyr i leiligheter
2000:
-Nye entrédører
1996 - 1997:
-Nye stigeledninger
1990 - 1993:
-Oppussing av fasaden
1980 - 1990:
-Omlegging av tak i deler av gården

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser 16.04.2026 at det per dags dato ikke er vedtatt økning i fellesutgifter eller fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Styregodkjennelse forutsetter at boligen har 1 stk. pulverbrannslukker og 1 stk. brannteppe.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 20 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 300,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBF  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBF  kr 4 382,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0061/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2661

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 22:39