Stallkroken 2C

Stallkroken 2C, 2069 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 142, bruksnummer 296, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 34 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
2. etasje 29 kvm: Stue, kjøkken og bad

BRA-e:
Selveierleilighet:
1. etasje 5 kvm: Bod

Boligen disponerer én bod i 1. etasje. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.05.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligbygg over 2.etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner av betong belagt. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående trepanel. Takkonstruksjonen av saltaksform utvendig tekket med takstein.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):
- Overflater vegger og gulv samt membran/tettesjikt på bad.Riss/sprekker i veggfliser. Registrert omlyd under enkelte gulvfliser. Utførselen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.
- Innredning på kjøkken bærer preg av alder/slitasje.
- Overflater gulv i øvrige rom. Registrert stedvis riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale.
- Franske balkonger. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Avvik fra dagens byggetekniske forskrift.

Følgende er ikke vurdert av takstmann og satt til TGIU (ikke undersøkt):
- Pga. Våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema:
- Merker i parketten.
- De skal endre terrasser til de boligene som har terrasser pga. dårlig konstruksjon/treverk.

Stallkroken 2C er en lys og luftig 1-roms selveierleilighet beliggende i et attraktivt, rolig og veletablert boområde på Nordby i Jessheim. Kort vei til barnehage, skoler og offentlig kommunikasjon med gangavstand til både bussholdeplass og togstasjon. I tillegg er det gode tur- og rekreasjonsmuligheter i nærområdet. Her bor man tilbaketrukket til, samtidig som det er kort vei til Jessheim sentrum med alt av bymessige fasiliteter.

Leiligheten ligger i 2. etasje og inneholder stue og kjøkken i åpen løsning samt flislagt bad med gulvvarme. Leiligheten disponerer 1 parkeringsplass i felles garasjeanlegg og en utvendig bod på ca. 5 kvm.

Entré/stue
Det er trapp opp til leilighetsplan. Bak inngangsdøren finner man en lys stue i åpen løsning med kjøkkenet. Ved inngangspartiet er det montert en praktisk skyvedørsgarderobe og muligheter for å sette opp knagg-løsninger. Det er to sjarmerende franske balkonger med vindusflater som strekker seg fra gulv til tak, - som bidrar til mye naturlig lys som gir en luftig romfølelse.

Kjøkken
Lyst kjøkken med innredning fra byggeår i hvite, glatte fronter, benkeplater av laminat og frittstående hvitevarer. Det er nedfelt oppvaskkum med ettgreps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Hvitevarer består av komfyr og kjøleskap med fryserdel. Det er mekanisk kjøkkenventilator og det er montert automatisk vannstoppventil.

Bad
Badet er fra byggeår med flislagte gulv med elektrisk gulvvarme, flislagte vegger og malt himlingsflate med downlights. Det er innredet med gulvmontert toalett og dusjnisje med dusjforheng og dusjarmatur samt vegghengt servantskap med heldekkende servant og ettgreps armatur. Innlimt speil over servant. Rommet har opplegg for vaskemaskin og avtrekksventil på vegg.

Innvendige overflater:
Gulv: Parkett.
Vegger: Malte flater.
Himlinger: Malte flater.

Hvitevarer på kjøkkenet kan medfølge ved salg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten blir oppvarmet med elektrisk fyring. Det er varmekabler i gulv på bad.

Boligens varmtvannsbereder på 110 liter er fra 2022 og plassert i kjøkkenbenk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 23.11.2007.

Tillatelsen er gitt på vilkår av at gjenstående arbeider skal være utført innen 15 .07.08.

Det fremkommer ikke av den midlertidige brukstillatelse hvilke arbeider som gjenstår., og det er derfor uklart om dette er utført. Sameiet overtar ansvaret for dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 480417, tinglyst 09.10.2006, type heftelse: Bestemmelse iflg. skjøte. Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold med minst 14 dagers varsel før innflytting/utflytting av seksjonen. Seksjonseier plikter å gjøre leietaker eller ny eier oppmerksom på sameiets vedtekter, husordensregler og øvrige bestemmelser som gjelder for sameiet.

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Leiligheten ligger stille og rolig til med kort vei til mye. Begrenset med biltrafikk og kort vei til offentlig transport, skoler og barnehager gjør nabolaget ettertraktet og populært!

Stallkroken ligger på Nordby, like utenfor Jessheim sentrum, med alt av bymessige fasiliteter innen korte avstander. Det er gangavstand til skoler, barnehager og Jessheim sentrum med de fleste fasiliteter med bl.a. Jessheim Storsenter, restauranter, kulturhus, offentlig kommunikasjon m.m.. Det er kort vei til Nordbytjernet med badeplass og flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, sommer som vinter. Området for øvrig har et bred tilbud for alle aldersklasser innen idrett og kultur. Jessheim fikk bystatus i september 2012, og er en by i stor vekst.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, tog og flybuss. Nordby stasjon har hyppige togavganger til Oslo, og ligger kun 1 km fra leiligheten - godt tilrettelagt for pendlere. Nærmeste busstopp er Nordbyvegen, kun 600 meter fra boligen. Herfra går det buss til mellom Jessheim og Oslo Lufthavn, Nannestad sentrum og Maura.

I Jessheim sentrum finner du et stort kjøpesenter med ca. 140 butikker, koselige kafeer og restauranter. Ved siden av senteret ligger byens kulturhus med flere kinosaler og bibliotek. Kulturskole med dans, musikk og teater for barna. Kulturhuset byr i tillegg på konserter, teater, revyer og kunstutstillinger.

Populære Nordbytjernet ligger en liten gåtur fra eiendommen. Det er flotte turmuligheter rundt Nordbytjernet både sommer og vinter, og her har man mulighet til flere hyggelige aktiviteter. Nordbytjernet er et av de flotteste friluftsområdene i Ullensaker, og rundt tjernet er det godt tilrettelagt med turveier for liten og stor – både to og firbente! Nordbytjernet har flotte badeplasser med strender, volleyballbaner, badebrygger og fiskebrygger. Fra tjernet går det løyper i skogområdet Vestmoen og videre til Olaløkka på Sand og Ringbanen på Gardermoen.
Det er i tillegg flotte turmuligheter i skogholtet mellom Nordby og Hauerseter, kun noen hundre meter fra leiligheten.

Jessheim stadion med fotball, friidrett og ny flerbrukshall/skøytehall ligger også like i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7 421 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer én parkeringsplass i felles garasjeanlegg under nabobygget. Parkeringsplassen er merket med 2 C. Øvrig parkering etter sameiets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for "Ullensaker travbane" med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 04.12.2000.

Avsatt i kommuneplanen vedtatt 23.03.2021 til boligbebyggelse - nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 7 494,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene er kr 2 740,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, forretningsførsel, velforeningsavgift, avdrag/renter på fellesgjeld, generelt drift og vedlikehold av sameiet m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.03.2025. Man må forvente en ny økning av felleskostnadene i forbindelse med nytt låneopptak i sameiet, se nærmere info under beskrivelse av sameiet. Det er foreløpig ikke avklart hva økningen vil bli pr seksjon.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 527 772,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 111 088,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel fellesgjeld er kr 30 293,- pr. 01.04.2025.
Andel formue er ikke oppgitt av forretningsfører.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 666 665,- pr. 01.04.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,60%.
Lånets løpetid: Siste avdrag i 2039.
Avdragsfrihet: Nei.

Det skal tas opp et nytt lån for rehabilitering av sameiets bygningsmasse. Dette skal vedtas på ordinært årsmøte 14.05.2025.

2 150 000,00 Prisantydning
30 293,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 180 293,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

54 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
65 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 245 833,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Camilla Storjord og Fahil Mubarak Anweri

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Stallkroken Boligsameie nr. 2-24, med sameiebrøk 29/3930.
Sameiet består av 78 boligseksjoner (1-78) og 3 næringsseksjoner (79, 80 og 81).
Forretningsfører er Solibo AS, tlf. 21 08 05 25.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til sjenanse for naboer. Det er båndtvang på sameiets eiendom.
Foretatt påkostninger de senere år: Rehabilitering av bygningsmasse og maling av fasader.
Planlagte påkostninger: Omfattende utbedring av bygningsmasse i sameiet.

Styret har jobbet med å få en helhetlig oversikt over feil, mangler og skader på bygningene i sameiet. Siste OPAK-rapport sendt ut i slutten av oktober, avdekket behov for omfattende utbedringer estimert til i overkant av 40 millioner kroner. Parallelt med OPAKs befaringer ble det bestilt en utvidet brannteknisk analyse som avdekket feil på brannskillerveggene på lofttakene grunnet byggefeil, dette må utbedres innen 0-2 år og kommer i tillegg til OPAKs estimerte kostnader. Kostnaden for utbedring av brannveggene avhenger av pristilbud og valg av entreprenør.

Kostnadsomfanget for arbeidene er ikke endelig avklart. Det ble på ekstraordinært årsmøte avholdt 07.01.2025 vedtatt å øke felleskostnader for alle seksjonene. Økningen skyldes et ønske om å øke sameiets egenkapital til prosjektet som omhandler utbedring av systematiske feil i sameiet. Dette er ikke en endelig økning, da økningen av felleskostnadene vil være avhengig av anbud, valg av entreprenør, låneopptak og fremtidig vedlikeholdsplan.

En stor del av styrets arbeid i perioden 2024-2025 vært knyttet til håndteringen av den omfattende saken som oppsto etter avdekking av systematiske feil og råteskader på sameiets bygningsmasse. Styret har arbeidet aktivt for å få en helhetlig oversikt over skadene og deres omfang. I tilknytning til dette arbeidet er det utarbeidet og sendt ut tre rapporter samt felles informasjon til seksjonseierne i løpet av året som har gått. Skadene skyldes byggetekniske feil fra byggeåret med manglende lufting, og involverer systematiske feil og skader på samtlige bygningsdeler, inkludert alle sider av alle bygninger. Utbygger ble begjært konkurs kort tid etter at utbyggingen på Nordbymoen var ferdigstilt.

Styret har engasjert Norconsult på Jessheim som prosjektleder for utbedring av fasaden og de systematiske feilene og skadene avdekket i sameiet. Norconsult bistår sameiet i den pågående planleggingen av prosjektet. Målet er å sikre de beste løsningene for sameiet, både når det gjelder kvalitet og kostnadseffektivitet. Videre skal de bistå sameiet i gjennomføringen og oppfølgingen av prosjektet. Det er innhentet anbud fra fem forskjellige entreprenører og Norconsult har ledet anbudsrunden.

Det er sendt ut innkalling til ordinært årsmøte for 2025. Avsatt dato er 14.05.2025. På møtet skal nevnte utfordringer tas opp og det skal tas stilling til arbeidene som skal utføres, tidsperspektiv på oppstart av utbedringer og låneopptak. Styret har i tillegg foreslått å innføre en IN-ordning i sameiet, som gjør det mulig for seksjonseiere å nedbetale deler/hele beløpet på sin leilighet.

Styret foreslår at det gis fullmakt fra sameierne til at sameiet kan ta opp lån med en samlet låneramme på inntil 34 millioner kroner. Lånet skal også dekke innfrielse av eksisterende lån i Handelsbanken på kr 3 733 332,-. Lånet skal ha en nedbetalingstid på inntil 20 år. I første fase har styret og Norconsult kommet til enighet sammen med entreprenør, å utbedre ett testbygg. Til første fase vil sameiet ha behov for å ta opp inntil 3 millioner kroner. Hensikten er å få en mest mulig helhetlig oversikt over omfanget, før sameiet går i gang med å utbedre alle byggene.

Det må forventes en økning av månedlige felleskostnader som følge av dette. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 27.500,- av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 63-0072/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR63.2572

Sist oppdatert: 19. juni 2025 kl. 12:57