Munkebekken 280

Munkebekken 280, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 56
Andelsnummer 102, Munkebekken borettslag, organisasjonsnummer 848773522

Totalt bruksareal BRA: 130 kvm

BRA-i:
1. etasje 43 kvm: Entré, stue/kjøkken.
2. etasje 43 kvm: Bad, tre soverom.
Loft 22 kvm: Loftstue, bod.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.
1. etasje 17 kvm: Garasje i felles garasjerekke.

Åpent areal:
1. etasje 41 kvm: To markterrasser.

Boligen disponerer en utvendig bod og en loftsbod.

Loftet har 20 kvm med areal som ikke er måleverdig som bruksareal på grunn av lav himlingshøyde (ALH). Takhøyden på loftet er målt til mellom 1,01 og 2,6 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er i henhold til tilstandsrapport et andelsrekkehus oppført i 1983. Bygningen er trolig fundamentert med betong på stedlige masser, med ringmur av betong. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Bygningen har en saltak takkonstruksjon som er antatt tekket med takstein, men taktekkingen er ikke besiktiget. Vinduer med 3-lags pressglass ble produsert i 2017. Hovedytterdøren er en malt dør med glassfelt fra 2018, og balkongdøren har 3-lags pressglass fra 2017. Innvendig har boligen formpressede innerdører, en formpresset dør til boden på loftet, og en glatt dør til et soverom. Det er en malt tretrapp med tette trinn mellom etasjene. Boligen har en elementpipe med opplegg for peis. Ved inngangspartiet er det en markterrasse i tre på ca. 12 m², og ved stue/kjøkken er det en markterrasse i tre på ca. 29 m².

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet i loftstuen. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag.

Bad
- Overflater Gulv: Det registreres bom (hulrom) under enkelte gulvfliser på badet.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Pipe og ildsted: Elementpipe. Opplegg for peis. Ved montering av ildsted bør det kontrolleres av brann-/feievesen før bruk.
- Tilliggende konstruksjoner bad: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper - Manglende håndløper
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Det bør monteres håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fallulykker. Manglende håndløper kan føre til økt fare for personskade, spesielt for barn, eldre og personer med nedsatt bevegelighet. Eier opplyser at håndløper følger bolig (ligger i bod).

Boligen har et sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Det elektriske anlegget er ikke faglig vurdert av takstmannen, og det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva tidligere eiere har utført.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet i 2. etasje ble totalrenovert av fagfolk i 2019, inkludert rør, membran og fliser, men baderomsplater på veggene ble montert av selger selv. Hele det elektriske anlegget ble fornyet i 2019, og sikringsskapet ble byttet i 2026, med unntak av hovedsikringen. I forbindelse med baderomsrenoveringen ble også innvendige rør byttet. Fasade og vinduer ble utbedret i regi av borettslaget rundt 2018. Selger nevner at det har vært en konflikt knyttet til fasade- og vindusarbeidet, men at dette skal være i orden nå.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Oppgradert bad i 2. etasje med nye fliser, membran, vann- og avløpsrør, samt montering av WC og baderomsmøbler. Utført av Bakken flis og interiør, SVVS Rørleggerservice AS, Oslo Membranservice AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Fornyet elektrisk anlegg (stikkontakter, lysbrytere, spottere, el til kjøkken). Utført av Krøderen Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

Som enderekkehus har boligen en romslig hage rundt hjørnet og terrasse i bakkant med marka som nærmeste nabo. Innvendig er overflater og tekniske installasjoner gjennomgående oppgradert i selgers eiertid, med kjøkken fra Kvik, bad oppgradert i 2019 og et elektrisk anlegg fornyet i 2019 med nytt sikringsskap i 2026. Boligen strekker seg over tre plan, med sosiale soner i 1. etasje, soverom og bad i 2. etasje, og en loftetasje med egne kvaliteter øverst.

Entré:
Velkommen inn! En spilevegg i tre langs den ene veggen gir entréen karakter, og en stor skyvedør med speilfront gir god plass til å henge fra seg yttertøy. Her får du et umiddelbart godt førsteinntrykk, og enkle systemer som bidrar til orden i en ellers hektisk hverdag.

Stue:
Stuen er av god størrelse med plass til sofagruppe, salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater. I overgang mellom stue og kjøkken er det naturlig å møblere med et spisebord. Planløsningen binder stue, spiseplass og kjøkken sammen i ett åpent rom og er et sosialt samlingspunkt. Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse i bakkant av boligen. Terrassen har plass til både loungemøbler og spisebord, og er en fin forlengelse av stuen på årets varmere dager. Utsikten går mot åpent grøntareal og skog, og man gå rett hjemmefra og ut i lysløypene.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra Kvik har mørke, matte fronter i U-form med en frittstående kjøkkenøy som fungerer som bardisk mot spiseplassen. Innredningen er med glatte fronter og laminat benkeplate med planlimt vaskekum. Integrert induksjonstopp fra Siemens, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kullfilterventilator over kokeplass. Komfyrvakt er montert.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også rikelig med plass til garderobeløsninger etter eget ønske og behov. Rommet har vinduer ut mot den rolige hagen.

Soverom II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse, med plass til seng og tilhørende nattbord. Det er også rikelig med oppbevaringsplass.

Soverom III:
Boligens tredje soverom egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Alt etter eget ønske og behov. Rommet er i dag benyttet som garderobe.

Bad:
Badet er tidløst og stilrent, og ble oppgradert i 2019 med nye vann- og avløpsrør, membran og fliser. Badet er flislagt på gulv med våtromsplater på veggene, og har elektrisk varme i gulvet. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant med innredning, speil med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Badet har elektrisk styrt vifte.

3. etasje:
Oppe i loftetasjen åpner det seg et rom med skrå takflater kledd i tre og store vinduer som slipper inn lys fra to retninger. Rommet har plass til sofagruppe og er i dag innredet som en ekstra stue. Et eget rom i samme etasje brukes som kontor, med vindu mot hagen og plass til arbeidsplass og sovesofa.

Overflater:
Gulv: Fliser på bad og toalettrom/vaskerom.
Vegger: Malte vegger. Baderomsplater på bad og toalettrom/vaskerom. Spilevegg i tre i entré og på hovedsoverom.
Himling: Malte himlinger.

Lagring:
Til boligen hører én utvendig bod på bakkeplan og én bod i 3. etasje, samt kryploft.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Taklampe i stue (1. etasje), taklampe på hovedsoverom, taklampe i trapp (3. etasje), samt en gamingskjerm som er skrudd fast i veggen. Speil (vegg) i stue medfølger ikke.

Boligen varmes opp hovedsakelig med elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad i 2. etasje. Det er opplegg for peis tilknyttet elementpipe i stuen i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 29.09.1986 for nybygg av rekkehus. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.02.1982.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er beliggende i barnevennlige Munkebekken på Ellingsrud, et etablert og skjermet boligområde hvor rekkehusbebyggelsen ligger tett på marka. Fra eiendommen er det gangavstand til både skoler og barnehager, samt service- og aktivitetstilbud.

For familier er hverdagslogistikken enkel. Munkebekken idrettsbarnehage ligger internt i boligfeltet, hvor barna i Munkebekken har fortrinnsrett på plass. Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole med 1-7 trinn, og Ellingsrud skole for ungdomsskoleelever.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på enten Rema 1000 eller Kiwi, begge i gangavstand. Ønsker du ytterlige servicetilbud har man Furuset Senter, Alna Senter og IKEA, som alle ligger en kort kjøretur unna. Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter ligger også godt innenfor rekkevidde, med et rikt og variert utvalg.

Fritiden kan enkelt nytes i nærområdet av både små og store. Boligfeltet grenser til marka fra flere kanter. Med turstier, grøntområder og oppkjørte skiløyper om vinteren, er det enkelt å holde seg aktiv året rundt. For organiserte aktiviteter er Ellingsrud idrettspark med ballbane like i nærheten, og det er kort kjøretur til Ellingsrud idrettshall med spillflate for håndball, basketball, volleyball, innebandy og badminton. Hallen drives av Ellingsrud idrettslag.

Området tilbyr også god offentlig kommunikasjon, med Ellingsrudåsen T-banestasjon i gangavstand. Herfra kommer du deg raskt og enkelt inn til Oslo sentrum, med linje 2 som går med hyppige avganger.

Her bor du med andre ord i nærhet til det du trenger i hverdagen, i tillegg tilbaketrukket i barnevennlige og naturskjønne omgivelser. Velkommen til Munkebekken!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole. Videre har barn fortrinnsrett på plass i Munkebekken Idrettsbarnehage dersom de bor i Munkebekken.

Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud ungdomsskole vil ha helt nyoppførte, moderne skolebygg i løpet av de neste årene. Ferdigstillelse av ungdomsskolen er satt til skolestart 2027. Ferdigstillelse av barneskolen er satt til begynnelsen av 2029.

Interessenter kan lese om rehabiliteringen på Oslo kommune sine hjemmesider:

Barneskole:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/nye-ellingsrudasen-skole/

Ungdomsskole:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ellingsrud-ungdomsskole-rehabilitering-og-utvidelse/

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 53 546,6 m² som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med plenarealer og beplantning. Fellesarealene er pent opparbeidet med interne veier, lekeplasser og sittegrupper.

Det medfølger garasjeplass i garasjerekke. Garasjen følger leiligheten ved salg, og medlemskap i garasjelaget er obligatorisk. Kostnadene er inkludert i felleskostnadene.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har tilkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan V251191 datert 25.11.1991, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i området:

Saksnummer 2025/06742 - Plansak. Detaljregulering , Gamle Strømsvei 110 (Ellingsrud gård). I revidert konsept foreslås et prosjekt med 29 boenheter hvorav 21 boliger utgjør et bofelleskap med fellesfunksjoner som stort oppholdsrom med kjøkken, samt gjesterom for besøkende. Det foreslås at største delen av låvens nordfløy benyttes til strøkstilpasset næring som kafe/ catering, samt fysioterapi, frisør, legekontor, treningssenter etc. Deler av låven kan også benyttes som selskapslokaler eller lager. Saken er under behandling.

Saksnummer 2025/09632 - Byggesak. Edvard Munchs vei 55 - riving, ombygging, tilbygg, påbygg og nybygg - Ellingsrud skole. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt
oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 064,- pr. mnd. og inkluderer: Riks TV (grunnpakke), fibernett fra Obos OpenNet, nedbetaling av fellesgjeld, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styreleder informerer per 11.05 om at de ikke har noen pågående påkostninger eller økning i fellesgjeld p.t.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 6 569,-
- Kabel-TV: kr 250,-
- Internett: kr 245,-

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett og har avgift på kr 495 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har ikke opplyst om eget strømforbruk.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 598 233 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 18 646,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 519 945,39 pr. 18.05.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 73 311 390,- pr. 18.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207618659
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.05.2026: kr 38 106 999,-
Andel av saldo: kr 270 265,07
Innfrielsesdato: 30.10.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208066463
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.05.2026: kr 35 204 391,-
Andel av saldo: kr 249 680,32
Innfrielsesdato: 30.12.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

6 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 210 346,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 220 296,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rebekka Kaagaard og Kim Andre Nordli

Boligen er tilknyttet Munkebekken borettslag. Borettslaget består av 141 andeler.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt mot at erklæring om dyrehold sendes til styret.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Alle dører og vinduer ble byttet ved alle boligene.
- Bygget nye garasjer til alle enhetene.
- Alle internveier er omasfaltert
- Nedfelt søppelsystem er utarbeidet

Borettslaget har innført Norgespris på alle felles garasjer og elbilladere.

Styreleder informerer om at det ikke er noen pågående saker eller nye planer som vil påvirke fellesgjeld eller kostnadene for borettslaget.

Borettslaget har de siste årene skiftet vinduer, ytterdører og balkongdører ved alle boenheter (2017-2019), og asfaltert om alle internveier, gravd ned nye avfallsystemer og bygget nye garasjer (2022-2023).

Alle boliger disponerer en egen garasje i rekke, med egen elbillader. Disse følger bolig. I tillegg er det noen utendørs parkeringsplasser for beboere og gjester (kostnadsfritt pr dags dato, ikke planlagt endring på dette). Kostnader forbundet med garasje er inkludert i husleie.

I husleien er Riks TV (grunnpakke) og fibernett fra Obos OpenNet inkludert. Samt nedbetaling av fellesgjeld, vaktmestertjenester, kommunale avgifter.

Eventuell eiendomsskatt kommer utenom og legges til på husleie fire ganger pr år (for de boligene som eventuelt belastes med eiendomsskatt, dette varierer grunnet ulik størrelse på boligene som følge av individuelle utbygginger).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 13 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 18 135,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 500,00
Foto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0157/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26157

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 12:34