Ulviken vei 256

Ulviken vei 256, 1930 AURSKOG
Kommunenummer 3226, gårdsnummer 182, bruksnummer 97, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 119 kvm

BRA-i:
1. etasje 72 kvm: Entré, gang, bad/wc/vaskerom, soverom 1, soverom 2, kjøkken, stue.

BRA-e:
1. etasje 35 kvm: Garasje.
1. etasje 12 kvm: Bod, hundehus.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 8 kvm: Takoverbygd veranda.

Kjelleren har lav takhøyde (under 1,90 meter) og er derfor ikke måleverdig bruksareal. Loftet har heller ikke måleverdig bruksareal.

Det foreligger ikke byggemeldte og godkjente tegninger for eneboligen. Garasjen er bygget noe større (dypere) enn det som er beskrevet på de godkjente tegningene. Det foreligger heller ikke tegninger for boden/hundehuset.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2025 utført av Larsen Havnen AS v/Petter Larsen Havnen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er i henhold til tilstandsrapport en enebolig oppført i 1964, som ble tilbygd og ombygd fra hytte til bolig i 1970. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra respektive byggeår, med utvendig stående trebordkledning fra 2022, da veggene også ble utforet og etterisolert. Taket er en saltakskonstruksjon i tre med kaldloft, tekket med pappshingel som antas å være fra 1970. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, hvor vinduene i 1. etasje er fra 2022 og i kjelleretasjen fra 1980-tallet. Inngangsdøren er en formpresset, hvitmalt dør med glassfelt, og terrassedøren er en hvitmalt tre-dør med 2-lags glass fra 2022.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Takoverbygd veranda: Det er ikke montert rekkverk, og det er påvist fukt- og råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er for lavt med en høyde på kun ca. 80 cm, mot byggeårets krav på 90 cm og dagens krav på 100 cm. Det mangler også rekkverk på trappen til verandaen, og det er råteskade i bunnen av en bærestolpe til takkonstruksjonen.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er registrert symptomer på sopp/råte, og det er merkbare skjevheter/planavvik på gulv. Det er målt høydeforskjeller på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. I tillegg er det råteskader i enkelte gulvbjelker, synlig fra kjeller.
- Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellergulv og inn i kjellermur, samt synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på både taktekking og undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag. Det er rennemerker på pipen, synlig fra soverom, som antas å skyldes lekkasje ved pipebeslaget. Det mangler takrennenedløp på østsiden, hvor takrennen også har en svai/deformasjon. I tillegg er det skade på takrennenedløpet på nordsiden.
- Takkonstruksjon/Loft: Undertaket er vesentlig misfarget, noe som antas å skyldes en kombinasjon av begrenset lufting og/eller dårlig tetting med dampsperre mellom 1. etasje og loft.
- Dører: Det mangler terskelbeslag/tetting ved terskelen på begge ytterdørene.
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk, og konstruksjonene har skjevheter.

Innvendig
- Overflater: Enkelte rom har overflater med noe slitasje og moderniseringsbehov. Parketten i stuen har misfargede skjøter, det er stedvis gliper mellom laminatgulv og dørterskler, og det mangler listverk stedvis.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipen, og det er stedvis synlige riss/sprekker.
- Innvendige dører: Enkelte innvendige dører har en del slitasje, og døren til baderommet subber i karmen.

Tekniske installasjoner
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er over 20 år og har ikke tilfredsstillende el-tilkobling i henhold til gjeldende forskrift, da den ikke er direktekoblet.
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på kontroll av det elektriske anlegget, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Tomteforhold
- Drenering: Det mangler, eller er sannsynligvis mangelfull på grunn av alder, utvendig fuktsikring av grunnmuren. Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringen er overskredet, og det er indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten fra brønnen. I tillegg er mer enn halvparten av forventet brukstid passert på både utvendige vann- og avløpsledninger.

1. etasje Bad/wc/vaskerom
- Overflater vegger og himling: Det er en sprukket flis på veggen/innkassingen til sisternen. I tillegg er det vindu/dør med ikke-fuktbestandige materialer i våtsonen.
- Sanitærutstyr og innredning: Servantskapet er montert tett mot vegg, og skuffene lar seg dermed ikke åpne fullstendig på grunn av listen/omrammingen rundt døren.

1. etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, som er et krav ut fra alder. Monteringen av innredningen virker ufagmessig, med gliper mellom skrog og benkeplate, samt mellom laminatgulv og sokler.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og det er ingen andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Funksjonstest ble ikke utført.

Tomteforhold
- Drenering: Type drenering rundt grunnmur er ikke kjent.

Iht. selgers egenerklæring opplyses det om følgende:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
2.1.2 Årstall: 2022.
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Revet helt ned til reisverk/bjelkelag og bygget opp igjen. Totalrenovert.
2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Hans Marius Mangen.
2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.
4.1.2 Årstall: 2022.
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Utvendig panel ble fjernet, foret ut, ny isolasjon, nye asfaltplater og ny kledning. Alle vinduer i 1. etg er nye.
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Hans Marius Mangen.
4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja.
Beskriv omfanget: Det er noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og kjellermur. Det er synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller pga. synlig fjell.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.
10.1.2 Årstall: 2022.
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: La opp nytt elektrisk anlegg på kjøkken og bad.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Aurskog Elektriske.
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

11. Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende? Ja.
Spesifiser hvilken type: Borrevann - Biovac.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
13.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.
13.1.2 Årstall: 2022.
13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt vann og avløp på bad og kjøkken i forbindelse med renovering
13.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Frank Korell og Aarstad og sønner
13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja.
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: Sprekker i grunnmur.

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Det har forekommet mus i garasjen.

21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Beskriv omfanget: Symptom på råte/sopp i bjelkelag.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og egenerklæringskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Fiber for TV og internett er lagt til husvegg. Kjøper må selv ordne med leverandør og dekke kostnadene for påkobling.

2023:
- Ny kjøkkeninnredning. Dokumentasjon fra rørlegger og elektriker foreligger.
- Nye innvendige vannrør (rør-i-rør).
- Deler av innvendige avløpsrør skiftet.
- Nytt elektrisk anlegg på kjøkken. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Utvendig fasade: Ny stående trebordkledning, utforing og etterisolering av vegger. Utført av faglært.
- Nye vinduer i 1. etasje.
- Ny terrassedør.
- Baderom rehabilitert. Revet helt ned til reisverk/bjelkelag og bygget opp igjen. Utført av faglært rørlegger og tømrer. Samsvarserklæring fra elektriker foreligger.
- Oppgradering av sikringsskap. Samsvarserklæring foreligger.

1970:
- Tilbygd og ombygd fra hytte til bolig.

Eneboligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger. I 2022 ble fasaden utforet og etterisolert, ny kledning montert, og vinduene i 1. etasje ble skiftet. Samme år ble baderommet rehabilitert, og deler av det elektriske anlegget og innvendige vann- og avløpsrør ble fornyet. Kjøkkenet ble fornyet i 2023, inkludert nytt elektrisk anlegg og nye vann- og avløpsrør.

Overflater og innredninger:
GULV: Laminat, parkett, gulvbelegg og fliser.
INNERVEGGER: Malte plater/slette flater, trepanel, panelplater og fliser.
HIMLINGER: Himlingsplater, himlingspanel og trepanel.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har en moderne innredning med folierte skrog og 1-speils grå fronter. Benkeplaten er av laminat med nedfelt oppvaskkum av metall. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn, kjøl-/fryseskap og oppvaskmaskin, samt komfyrvakt.

BAD:
Baderommet har flislagte vegger og gulv med elektriske varmekabler. Himlingen består av himlingsplater. Rommet er utstyrt med veggmontert WC (innbygningssisterne med Sealingbag), dusjnisje med dusjdører, baderomsinnredning med servantskap og speilskap, samt opplegg for vaskemaskin. Det er mekanisk avtrekk med vifte i himling.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet, inkludert varmekabler på bad. Det er også vedovn i stuen.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygningene på eiendommen i kommunens arkiver.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke byggemeldte tegninger for eneboligen i kommunens arkiv. Det er derfor ikke mulig å vurdere om dagens bruk er i samsvar med en eventuell godkjenning. Det er oppført en takoverbygd veranda som det ikke er fremlagt dokumentasjon for. Oppføring av veranda kan være søknadspliktig.

Det foreligger godkjente tegninger for garasje, datert 28.10.1978. Det er imidlertid avvik mellom tegningene og dagens situasjon, da garasjen er bygget noe større (dypere) enn beskrevet. Det er ikke utstedt ferdigattest eller brukstillatelse for garasjen.

For bod/hundehus, oppført i 1964, foreligger det ingen tegninger eller annen dokumentasjon i kommunens arkiver.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1995/662-1/9 03.02.1995 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Finstadbru - Ulviken
(arkiv: gnr. 197 bnr. 1 A-H)
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3226 GNR: 182 BNR: 29

2024/1936302-1/200 11.09.2024 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3226 GNR: 182 BNR: 29 FNR: 3
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3226 GNR: 182 BNR: 29
Overført fra: KNR: 3226 GNR: 182 BNR: 29 FNR: 3 m.fl.
ELEKTRONISK INNSENDT

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det er ikke utført radonmåling på eiendommen. Det anbefales å gjennomføre radonmålinger. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. For mer informasjon om radon, se www.dsa.no/radon.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger rolig og usjenert til like ved Ulviksjøen (Floen), ca. 9 km nordøst for Aursmoen, i Aurskog-Høland kommune. Eiendommen er omgitt av flotte tur- og friluftsområder med god jakt- og fiskemuligheter. Ulviksjøen har fiskearter som gjedde, abbor, mort og laue.

På Aursmoen ble det i august 2025 åpnet en splitter ny 1-10 skole, med flerbrukshall og svømmebasseng. På dagtid vil svømmebassenget, flerbrukshallen og barnehage- og skolebygget bli brukt til undervisning, og på ettermiddagene, kveldene og i helgene kommer det til å være ulike aktiviteter og tilgjengelighet for innbyggerne på Aurskog. Her blir det nye, gode møteplasser, sentralt plassert på Aursmoen med god tilknytning til idrettsanlegget og til sentrum med butikker og servicetilbud.

Aurskog har også et flott golfanlegg med flere baner, driving range og treningsområder. Det er skytterbaner i nærheten, samt jakt- og fiskeforeninger. På Eksismoa motorpark ca. 2 km utenfor Bjørkelangen sentrum, er det et godt motorsportmiljø i NMK Aurskog-Høland.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi, Rema 1000 og Coop XL, hvor førstnevnte ligger på Aurskog Senter. Senteret har et fint utvalg med blant annet café, bank, apotek og frisør. Det er eget helsesenter i andre etasje med lege, tannlege, fysioterapeut, massør og fotterapeut. Ønsker du ytterligere servicetilbud er Alti Bjørkelangen et moderne kjøpesenter som byr på fine konsepter i en hyggelig atmosfære. I tillegg finner du også bibliotek i bygget. Strømmen og Lillestrøm ligger også godt innen rekkevidde med buss eller bil, og byr på shoppingsenter og bymessige fasiliteter.

Med bil tar det ca. 13 min til Aursmoen, 21 min til Bjørkelangen, 29 min til Fetsund, 35 min til Lillestrøm og 51 min til Oslo lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1562,8 m². Tomten er opparbeidet med gruset/singlet adkomst og gårdsplass, samt plen. For øvrig består den av naturtomt med naturlig vegetasjon og trær. Eiendommen er skrånende ned mot syd og øst, og har normale lys- og solforhold.

Eiendommen har dobbel garasje og gruset gårdsplass med gode parkeringsmuligheter. Det er mulighet for montering av ladeboks i garasjen eller på husvegg.

Eiendommen har privat vei, vann og avløp. Det er privat grunnborret brønn for vann og privat minirenseanlegg for avløp. Det må påregnes kostnader for veivedlikehold, snømåking samt for drift/service av det private vann og avløpet..

Eiendommen er uregulert og omfattes av Kommuneplan for Aurskog-Høland. I kommuneplanen er hele eiendommen på ca. 1563 m² avsatt til LNFR for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse, mv - Nåværende.

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av hensynssone for flomfare i kommuneplanen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter ca. kr. 8100,- for 2026. Eiendomsskatt for 2025 utgjorde kr 1 719,-. Opplysninger iflg. selger. Det tas forbehold om endringer.
Det må påregnes kostnader for drift/service av det private vann og avløpet (Biovac). Kjøper er pliktig til å tegne serviceavtale med Biovac.

Opplysninger om formuesverdi er iflg. Skatteetaten sin boligkalkulator.

2 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

64 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
85 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 675 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inge Slorbak

Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0116/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26116

Sist oppdatert: 23. februar 2026 kl. 14:36