Solligrenda 22

Solligrenda 22, 0491 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 956, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 3, ideell andel 1/80

Totalt bruksareal BRA: 156 kvm

BRA-i:
Underetasje 57 kvm: 2 soverom, toalettrom, bad/vaskerom, kjellerstue, bod.
1. etasje 57 kvm: Stue/kjøkken, bod, toalettrom, entré.
2. etasje 38 kvm: 3 soverom, bad, trapperom.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
Underetasje 21 kvm: Markterrasse.
1. etasje 13 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.03.2026 utført av Tronsen AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med yttervegger i isolert bindingsverk.
Tak er tekket med takstein.
Utvendige beslag, takrenner og nedløp i lakkert/foliert metall.
Utvendig fasader er kledd med liggende panel.
Saltak med ark i trekonstruksjon.
Vinduer med isolerglass i tre ramme og karm av ulik alder 1993, 2017 og 2019.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Boligen fremstår i god stand og har hovedsakelig fått TG1 på de fleste bygningsdeler.
Det er gitt TG2 på følgende bygningsdeler:
Utvendige vinduer - Karmene er slitte og det er sprekker i treverket.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Etasjeskille/gulv mot grunn - Noe høydeforskjeller i etasjeskiller i boligen.
Radon - At det ikke er gjennomført radonmåling i boligen og ikke har radonsperre.
Innvendige trapper - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Innvendige dører - Noe sår på karmer og dørblader er observert.
Bad 2. etasje: Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm og på grunn av alder på membran.
Bad/vaskerom underetasje - grunnet manglende dokumentasjon, avvik i fuger på gulv, samt alder på membranløsning.
Sanitærutstyr og innredning grunnet alder og slitasje.
Avløpsrør - Grunnet alder.
Ventilasjon - Grunnet naturlig ventilasjon.

Det er gitt TGIU på følgende bygningsdeler:
2.etasje bad og bad/vaskerom i underetasje- Det er ikke foretatt hulltaking da dette ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som er gitt TG2 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Solligrenda har en unik beliggenhet langs Akerselva, med sine bilfrie internveier, sittegrupper og lekeplasser omtales det gjerne som en "bakkebygrend" med kort vei til det meste man trenger i hverdagen. Områder består av rekkehus og tomannsboliger, samt terrassehus i nabosameiet. Det er gangavstand til butikk på Stillatorvet, Oslos kanskje fineste badeplasser ved Brekkedammen og langs Akerselva, fantastiske turmuligheter, buss fra Kjelsåsveien og tog fra Kjelsås stasjon, samt barnehager og skole.

Huset ligger fint til på feltet, med lekeplass rett ved inngangsdøren. I 2017 ble det utført omfattende arbeider av tidligere eier, blant annet med ny drenering, tilbygg, nytt Kvik-kjøkken og gulvvarme i hele 1. etasje. Huset har en god planløsning med totalt 5 soverom, kjellerstue med peis, stor og sosial kjøkken/stueløsning, toalett i alle etasjer og eget vaskerom. Flere uteplasser med balkong i 1. etasje, markterrasse og hage med dukkestue i underetasjen og platting på utsiden av inngangsdøren.

Inneholder:
1. etasje:

Romslig og praktisk entré med flislagt gulv og gulvvarme. Den gode takhøyden og takvinduet gir et svært godt førsteinntrykk. Fra entréen er det inngang til toalettrom/gjestetoalett som er innredet med vegghengt WC og servant med skuffemøbel. Det er gulvvarme i toalettrommet.

Åpen stue-/kjøkkenløsning med god soneinndeling. Rommet er gjennomgående med svært gode lysforhold. Kjøkkenet er fra kvalitetsleverandøren Kvik og var nytt i 2017, med matte hvite fronter, integrerte hvitevarer og benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Kjøkkenet er svært godt utnyttet med både skap og benkeplass, og har en fin barløsning med plass til to stoler i enden av benkeplaten. I tilknytning til kjøkkenet er det plass til stort spisebord. Kjøkken og stue har gulvvarme.

Romslig stue med god plass til stor sofagruppe. Store vindusflater ut mot terrassen gir mye naturlig lys inn i rommet, i kombinasjon med takvinduet på kjøkkenet gir dette en god og luftig romfølelse. Gulvene i 1. etasje ble slipt i 2025. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 12 kvm. Balkongen vender mot sørvest og har fin plass til sittegruppe/spisebord og grill. Balkongen har hyggelig utsyn og trapp direkte ned til hagen.

Ved trappen er det inngang til praktisk bod med plass til for eksempel ytterklær og sko eller som matbod med ekstra kjøleskap.

2. etasje:

Lekkert, flislagt familiebad som ble pusset opp av tidligere eier i 2013. Badet er holdt i tidløse farger med beige fliser på vegg og grå gulvfliser. Dusjnisje med glassdører og vegghengt WC. Godt med oppbevaringsplass i i veggskap som er i samme stil som servantmøbelet. Det er gulvvarme på badet.

Etasjen har 3 gode soverom. Alle soverommene har plass til seng og garderobe, det er ikke biltrafikk på området så her sover man godt uten trafikkstøy. Gulvene i 2. etasje ble slipt i 2025.

Underetasje:

Underetasjen har en fin planløsning, med 2 soverom, kjellerstue, flislagt bad, separat toalett og utgang til hage. I tillegg er det innendørs lagringsbod.

Kjellerstuen har fin størrelse, med plass til TV og sofa, arbeidspult eller seng dersom man ønsker å bruke rommet som soverom. Det er peisovn, som varmer godt på de kalde vinterdagene. Fra kjellerstuen er det utgang til markterrasse og fin hage. Markterrassen er på ca. 21 kvm og er delvis overbygget, her kan man nyte sommerkveldene selv om det kommer en skur. Tilgang til lagringsbod med oppbevaringsplass for hageputer og lignende. Fra markterrassen kommer man videre ned til hyggelig hage som er pent opparbeidet med gressplen, dukkestue og skjermende hekker mot naboene. Hagen og markterrassen vender mot sørvest og har gode solforhold.

Bad/vaskerom med gulvvarme. Rommet har delvis flislagte vegger og belegg på gulvet, samt badekar, servant og opplegg for vaskesøyle.
Vegg i vegg med bad/vaskerommet er det et separat toalettrom som er innredet med gulvstående WC og servant.

Etasjen har to fine soverom hvorav den ene har inngang fra kjellerstuen og det andre har inngang via bod fra trappegangen. Begge soverommene har plass til seng og arbeidspult, og egner seg godt som gjesterom eller hjemmekontor.

Boligen disponerer en garasjeplass i rekke. Det er vedtatt at eksisterende garasjer skal rives og at det skal bygges nye garasjer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Taklamper over spisebord og på kjøkken medfølger ikke boligen ved salg. Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Elektrisk oppvarming i kombinasjon med lukket peisovn i kjellerstuen. Det er gulvvarme i hele 1. etasje, bad i 2. etasje, vaskerom og rom under kjøkken/gang i underetasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehus, datert 22.01.1988. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger også ferdigattest på oppføring av utendørs trapp datert 12.10.2016 og på tilbygg og fasadeendring datert 25.11.2021.

Det er ikke gitt ferdigattest på oppføring av balkong, approbasjon ble gitt 10.09.1986 og byggetillatelse ble gitt 12.06.1987. Plan- og bygg hadde ikke mottatt melding om at arbeidene var ferdigstilt og saken ble henlagt uten ferdigattest 25.05.1993.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På byggetegningene i forbindelse med tilbygg/fasadeendring, er to av soverommene i 2. etasje vist som et stort soverom og badet er vist som et noe mindre toalettrom. I kjeller er kjellerstuen på byggetegninger inntegnet som soverom. Boden i kjelleren er utvidet noe, da det på byggetegningene er vist en gang fra trapperom inn til soverommet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Huseierforeningen forbeholdes panterett i hver boligenhet med kr 10.000,-, som sikkerhet for huseierens forpliktelser. Denne panterett er uten opptrinnsrett og skal ha prioritet etter 90 % av lånetakst avholdt etter forsikringsrådets regler. Panteretten er tinglyst som heftelse på boligen.
Huseierforeningens styre plikter å gjennomføre nødvendig prioritetsviking uten unødig opphold etter anmodning fra boligens eier.
Innehaver av den enkelte bolig er ansvarlig for at ubetalt andel driftsutgifter til huseierforeningen, eventuelt andre utgifter som huseierforeningen har bestemt, blir betalt, og hefter også for tidligere eiers forpliktelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.
Det er tinglyst 14 servitutter for realsameiet. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, skjønn, kommunens rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m., elektriske kraftlinjer, trafostasjon/kiosk, vann-/kloakkledninger, garasje/parkering, og erklæring/avtale vedr. åpen turvei for allmennheten.

Servituttene vil følge realsameiet. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Flott, solrik beliggenhet i naturskjønne og rolige omgivelser rett ved Akerselva. Solligrenda er et svært rolig og tilnærmet bilfritt boligområde og ligger perfekt til i forhold til turstien langs Akerselva, skoler, barnehager og butikker.

Teknisk museum og badeplassen på Stilla er kun en kort rusletur unna. Flere hyggelige badeplasser langs Akerselva som f.eks. "badestenen", eller hva med en forfriskende dukkert under "fossen"?

Akerselva er nærmeste nabo, og byr på unike turmuligheter opp Maridalen og i marka, eller nedover langs elva til Nydalen og videre langs Grünerløkka og helt ned til sentrum. Nordmarka byr på et eldorado av trenings- og turmuligheter både for ski, sykkel og til fots.

Flere treningssentre, blant annet Avancia og Evo i Frysjaparken, og andre fritidstilbud i nærområdet med allsidige tilbud til barn og voksne. Kort vei til Trollvann/Grefsenkollen alpinsenter. Svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge.

Kort vei til togstasjonen (Kjelsås stasjon), trikkeholdeplassen på Kjelsås og bussholdeplassen i Kjelsåsveien (buss 25/54). Gangavstand langs elven til Stillatorget med det meste man trenger av butikker og servicetilbud som en stor Rema 1000, legesenter, frisør, apotek m.m.

Fra boligen er det også kort vei til Frysjaparken hvor du har har mye av hva du trenger i hverdagen, som MENY med ferskvaredisk, søndagsåpen Joker, blomsterbutikk, frisør, apotek, by Bjørheim, Evo, Avancia, Express Frysja, Quick Style Studio, Under Livet kvinnehelsesenter, fysioterapeut, Kjelsås legesenter, restaurant, sushi, Grains fransk håndverksbakeri, samt Jønk. En kort spasertur unna ligger Frysja kunstsenter, Teknisk museum og Frysja 33 som er et trivelig selskapslokale i den gamle kraftstasjonen fra 1850.

Det er gangavstand til Nydalen med flere restauranter og kaféer.

Storo Storsenter med over 130 butikker og servicetilbud ligger en kort kjøretur eller en gåtur langs elven via Nydalen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Kjelsås skole (1.-7. trinn) og Engebråten skole (8.-10. trinn). Det er også flere kommunale og private barnehager i området som blant annet Stilla barnehage, hvor beboere i Solligrenda fortrinnsrett, som ligger ved innkjøringen til Solligrenda. Andre barnehager i nærheten er Engebråten barnehage og Kjelsås skole barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmeside som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 119,8 kvm. Tomten er pent opparbeidet med markterrasse/platting og gressplen med dukkestue. Hagen er skjermet fra naboene med hekk.

Det medfølger bruksrett (jf. §1 i vedtektene) til en garasjeplass i rekke. Det er montert ladeboks i garasjen.

Det er vedtatt at eksisterende garasjer skal rives og at det skal bygges nye. Dette medfører en ekstraordinær innbetaling anslått til ca. kr 220 000,- for denne enheten. Nåværende eier har betalt inn første innskudd på kr 60 000,-, resterende beløp som ny eier må betale er ca. 160 000,-.

I tillegg er det flere felles parkeringsplasser i Solligrenda på utsiden av garasjerekkene. Parkeringsplassene er eksklusive for Stilla Huseierforening.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via private internveier med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2383 datert 30.05.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I Kjelsåsveien 160 er det en pågående reguleringssak i forbindelse med at eier av bygget ønsker å rive eksisterende bygg og bygge nye leiligheter. Dette ble satt på vent i forbindelse med kvikkleirefunn høyere opp i Frysjaveien. Siste korrespondanse mellom eier og Plan og bygningsetaten var i 2024. Se saksnummer 201917652 på Planinnsyn for mer informasjon.

I forbindelse med at plansaken i Kjelsåsveien 160 ble satt på vent, er det søkt om bruksendring/ombygging og fasadeendring av bygget, fra næring til boliger. Se saksnummer 202456621 og 202508393 på Planinnsyn for mer informasjon. Eiendommen er lagt ut som nytt boligprosjekt via Røisland&Co: https://roislandco.no/boligprosjekter/kjelsasveien-160/

På andre siden av elven, i Frysjaveien 31, er det satt i gang reguleringsprosess i forbindelse med bygging av ny skole. Saken er foreløpig avsluttet. Se saksnummer 201709746 og 2025/06799 på Planinnsyn for mer informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger i nærheten av et område i Solligrenda og ved Kjelsåsveien 160/162 der det er påvist kvikkleire. Det er pt. ikke påvist kvikkleire for denne eiendommen, men eiendommen ligger i et "aktsomhetsområde for kvikkleireskred", slik store deler av Oslo gjør på NVE sine kart: https://temakart.nve.no/tema/kvikkleire.

Kommunale avgifter er kr 14 642,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Fellesutgiftene til huseierforeningen er kr 6 838,- pr. kvartal og inkluderer kostnader til drift og vedlikehold av fellesområdene med veier, kabelanlegg, ledningsanlegg, lekeplasser, gjesteparkeringer, garasjeplasser tilrettelagt for ladestasjoner, grøntarealer, beplantninger og fellesinnretninger av enhver art, samt felles forsikringer og felles kommunale avgifter.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til huseierforeningens faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000,- pr. år. Det er tegnet Norgespris, boligen er låst til dette frem til høst 2026.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Eiendommen er en del av Stilla Huseierforening, og.nr. 975.459.020 og eier av hus i Stillafeltet har rett og plikt til å være medlem av Stilla Huseierforening.
Huseierforeningen består av 80 boenheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.

Planlagte påkostninger:
Det er vedtatt at de gamle garasjene skal rives og det skal bygges nye. Anslått kostnad er satt til kr 220 000,- pr. enhet som vil bli innkrevet i tre omganger i løpet av 2026. Nåværende eier har dekket første innbetaling på kr 60 000,-. Neste betaling vil være kr 60 000,- etter godkjenning fra Plan- og bygningsetaten og kr 100 000,- til høsten, total sum for ny eier vil være kr 160 000,-. Ved ekstraordinært årsmøte 03.02.2026 la styret frem revidert prosjektplan. På møtet gikk styret inn på detaljer på hvor nybygg skal stå (hvilket areal) og teknisk løsning på nybygg. Stilla boligsameie (blokkene) har vedtatt at de skal bygge sammen med Stilla Huseierforening, avtalen som skal inngås ble også lagt frem på møtet.
Dersom faktura for de neste innbetaling er mottatt og forfaller før boligen er overtatt av ny eier, betales dette av selger, men kjøper plikter å betale beløpet til selger før overtakelse.

Ved nybygg av garasjene vil det være mulig å velge en "loftspakke" for lagring på garasjeloft til ca. kr 7-8 000,- og montert el-billader til ca. kr 16-20 000,-. Dette er tilvalg og faktureres separat.

Iht. sameiets vedtekter må medlemmene ikke inngå bindende avtaler om utleie av bolig eller garasjeplass før leietakeren har skriftlig forpliktet seg til å følge huseierforeningens vedtekter, samt vedtak fattet av årsmøtet og styret. kjøper godkjennes av styret som ny sameier.

Dokumenter for huseierforeningen slikt som årsberetning og protokoll fra årsmøte samt fra ekstraordinær generalforsamling fås ved henvendelse til megler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 5 807 452,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 6 066,-  for 2026.

13 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

342 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
343 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
353 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
14 043 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 053 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fartein Ask Torvik og Pernille Adine Nordby

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger/Overtagelse kr. 4.500,- pr stk - 2 visninger inkludert

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 840,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet -  kr 65 000,00
Foto - ca kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2633

Sist oppdatert: 11. april 2026 kl. 09:38