Prost Holms vei 289

Prost Holms vei 289, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 21, bruksnummer 31, ideell andel 1/1
Andelsnummer 59, Vestvollen Terrasse Borettslag, organisasjonsnummer 948722852

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
2. etasje 56 kvm: Entré, bad, kjøkken og stue.
Loftsetasje 34 kvm: Gang, bod, toalett og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 15 kvm: Garasje.
2. etasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 41 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 34 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.11.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en firemannsbolig oppført i 1984. Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn, etasjeskillere i trekonstruksjoner og yttervegger i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner, tekket med takplater av metall fra ukjent årstall. Renner, nedløp og helkledd pipe er i metall. Boligen har elementpipe fra byggeår og peisovn med glassdør i stue. Vinduer har karmer og rammer av tre (fra byggeår, 2007, 2018 og 2020). Entrédør med dørkikkert har brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør med trekarm fra 2007, med utgang fra stue til vestvendt balkong på 6 m² oppført i trekonstruksjoner med terrassebord og trerekkverk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i entré og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det er registrert manglende låsemekanisme på feieluke.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vanninntaksrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

2. Etasje Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft på befaringsdagen grunnet manglende adkomst.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.

Ytterdører og omramming
- Ytterdører og omramming: Funksjonstest viser at lås/håndtak på balkongdør er defekt.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Deler av boligen har en lukket takkonstruksjon.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og eksakt alder er ikke kjent.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Eksakt alder på undertaket er ikke kjent.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere da inspeksjonsområdet stedvis er skjult.

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke undersøkt.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen lot seg ikke undersøke på bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider, og det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Kjenner du til om det er eller har vært utført kontroll/tilsyn på det elektriske anlegget?
Ja.
Beskriv resultatet av kontrollen: 01.07.2016, av det lokale eltilsyn i Hafslund Nett As

Er det tegnet Norgespris på strøm?
Ja.

Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn/kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller lignende?
Ja.
Beskriv feilen eller omfanget: Tilsyn av brannvesenet i 2025, manglet låsen på feieluken. Ikke gjort noe med

Kjenner du til om boligen/eiendommen er eller har vært endret, innredet, ombygget eller utvidet etter opprinnelig byggeår,av deg eller tidligere eiere?
Ja.
Hva ble gjort og når?
Takoppløft, men vet ikke når og hvem som utførte dette
Hvem utførte arbeidet
Faglært
Hva ble utført av faglært og hvilke(t) firma utførte arbeidet?
Vet ikke hvilket firma
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.

Er boligen en del av et sameie, borettslag eller boligaksjeselskap?
Ja, borettslag.

Kjenner du til om det er eller har vært skader eller feil på tilbehør som følger med eiendommen?
Ja.
Beskriv feilen/skaden og omfanget: Ovnen fungerte ikke med varmluft eller undervarme. Den er byttet ut i 2026. Det var innbygd oppvaskmaskin som ble ødelagt, men den er byttet ut til en ny oppvaskmaskin i 2025.

Det er utført takoppløft på boligen, men selger kjenner ikke til tidspunkt eller hvilket firma som utførte arbeidet, eller mottatt dokumentasjon. Det foreligger riktignok tillatelse til tiltak og tegninger hos kommunen, som interessenter kan få tilsendt ved forespørsel. Se forøvrig mer informasjon under punkt "ferdigattest" i salgsoppgaven.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Skiftet servantarmatur på bad

2020:
- Utskifting av vinduer med karmer/ramme av tre

2018:
- Utskifting av vinduer med karmer/ramme av tre

2009:
- Montering av ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate i tre og integrerte hvitevarer

2007:
- Oppgradering av baderom med flislagte gulv og vegger, gulvvarme, innredning, dusjkabinett, vegghengt toalett og rør-i-rør-system

Ukjent årstall:
- Ombygging og innredning av loftsetasje
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Oppmerking av parkeringsplasser

2025/2026:
- Fysisk stenging av gjennomkjøring mellom Sollia og Vestvollen
- Forbedring av belysning på fellesområder

2025:
- Rehabilitering av balkonger, utskifting av kledning og bytte av terrassedør

Ukjent årstall:
- Utbygging av infrastruktur for Zaptec ladeanlegg i samtlige garasjerom på fellesrekker, samt to ladeplasser for gjester og beboere

Leilighet over to plan i firemannsbolig, med gjennomgående god planløsning, vestvendt balkong og peisovn i stuen. Boligen har en helhetlig standard hvor 2. etasje inneholder entré, stue med åpen kjøkkenløsning og bad, mens loftsetasjen rommer to soverom, toalettrom og bod.

Entré:
I entréen er det flislagt gulv med gulvvarme og panelplater på veggene. Rommet har plass til klesoppheng og skoskap, og tretrappen gir adkomst videre opp til loftsetasjen.

Stue:
Stuen danner et lyst allrom med plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har laminatgulv med gulvvarme, og en peisovn med glassdør gir varme på kjølige dager. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, og rommet har en åpen overgang mot kjøkkenet via en barløsning.

Balkong:
Den vestvendte balkongen er oppført i trekonstruksjoner med dekke av terrassebord og rekkverk i tre. Uteplassen har plass til sittegruppe og grill, og er utstyrt med markise, utebelysning og utvendig stikkontakt.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning fra 2009 med hvite, profilerte fronter og benkeplate av tre. Rommet er utstyrt med kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk og fliser på veggen over arbeidsflaten. Hvitevarene er integrerte og omfatter stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser, og det er montert ventilator i overskapet. Kjøkkenet har også gulvvarme og barløsning mot spiseplassen.

Bad:
Badet i 2. etasje har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme, samt panelbord i himlingen. Rommet er innredet med gulvstående servantinnredning med hvite profilerte skuffer og skap, ovenpåliggende servant med armatur, speil med sidelys og et vegghengt overskap. Videre har badet dusjkabinett med dusjarmatur, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i himling og avtrekksvifte i vegg.

Toalettrom:
I loftsetasjen ligger et eget toalettrom med flislagt gulv, panelplater på veggene og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur og gulvstående toalett, samt mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

To soverom:
Loftsetasjen rommer to soverom under skråtaket, begge med vinduer i gavl og takoppløft. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, mens det andre soverommet har plass til seng og skrivebord. Begge rommene har laminat på gulv og malte eller panelkledde flater.

Overflater:
Gulv: Fliser i entré, bad og toalettrom. Laminat i stue, kjøkken, øvrige rom i 2. etasje og loftsetasjen.
Vegger: Flislagte vegger på bad, panelplater på veggflater i 2. etasje, toalettrom og loftsetasje, malte veggflater i loftsetasjen samt fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Himling: Malte flater i himling i 2. etasje, toalettrom og loftsetasje, samt panelbord i himling på bad.

Lagring:
Boligen har bod i loftsetasjen, disponerer en ekstern bod på 4 m² i 2. etasje, samt uinnredet kaldt loft over deler av boligen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Alt av hvitevarer. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: Tv benk, skap i stue, speil på bad oppe.

Elektrisitet og vedfyring. Peisovn i stue. Gulvvarme i entré, stue, kjøkken og på bad, for øvrig panelovner.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1984. Midlertidig innflytningstillatelse ble gitt 26.11.1984. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Noe småarbeide gjenstår.
Gjenstående arbeider må utføres og ferdigbesiktigelse avholdes innen 1 år fra dato. Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig innflytningstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Den midlertidige innflyttingstillatelsen omfatter ikke loftetasjen. Det foreligger vedtak om tillatelse til tiltak og endringstillatelse. Omsøkte tiltak har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Tiltaket kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen iverksette oppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket. Iht. Lillestrøm kommune sine nettsider koster utstedelse av ferdigattest mer enn 5 år etter igangsetting og mer enn 2 år etter midlertidig brukstillatelse kr. 3 700,-. Megler har forsøkt å kontakte kommunen i forbindelse med dette for å få en avklaring til søknadsprosessen, og om det må søkes. Det er per 13.11.26 ikke mottatt svar fra kommunen. Det tas derfor et spesifikt forbehold om at loftetasjen er godkjent i den stand den fremstår, og at ferdigattest mangler. Det vil være kjøpers ansvar og risiko å gjennomføre søknadsprosessen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjerekke oppmålt til 15 m² (BRA-e). Garasjebygg i borettslaget er i matrikkelen registrert med ferdigattest datert 18.09.2020.

Det foreligger tillatelse til tiltak for påbygg/takoppløft datert 30.11.2006, samt endringstillatelse datert 23.01.2007 for takoppløft på takets østside (BRA 4 m²). Tillatelsen ble gitt på vilkår om at det må etableres alternativ rømningsvei fra loftsetasjen via rømningsvindu i gavlvegg og utfellbar stige. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger vedtak fra Skedsmo bygningsråd i sak nr. 33/90 (jnr. 3601/89) for generell godkjenning av innredning av loft i 72 leiligheter i borettslaget (herunder hustype A2). Vedtaket stiller blant annet vilkår om rømningsmuligheter fra rom for varig opphold, montering av branntau/stige i rom med vindu, samt at innredningsarbeid skal anmeldes særskilt for hver enkelt boligenhet. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Dette kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger for opprinnelig oppføring approbert 16.02.1984, tegninger for loft datert 1990, samt tegninger for påbygg/takoppløft fra 2006/2007. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom opprinnelige byggetegninger og dagens planløsning. I 2. etasje er tidligere soverom innlemmet i stuen. I loftsetasjen er godkjent loftstue tatt i bruk som soverom, slik at etasjen har to soverom. Omdisponering mellom rom godkjent for varig opphold er normalt ikke søknadspliktig.

I loftetasjen er det etablert et toalettrom som fremkommer av tegninger som foreligger hos kommunen, men tegningene er ikke stemplet av kommunen. Det tas derfor et spesifikt forbehold om at planløsningen er godkjent slik den fremstår i dag, dog med betegnelsen "stue" på det som brukes som soverom 1. Det tas videre spesifikt forbehold om at planløsningen i 2. etasje også er godkjent til dagens bruk, dog med soverom i deler av stuen. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr 106958, tinglyst 14.10.1983, type heftelse: Bestemmelse i skjøte. Skjøte for overdragelse av eiendommen til borettslaget inneholder særlige bestemmelser om at Skedsmo kommune kan tegne og eie andeler i samsvar med borettslagsloven § 13. Kommunen har videre forkjøpsrett på vegne av fysiske personer som kommunen utpeker, til hver tredje andel som overdras. Antall andelshavere tilvist leilighet av kommunen må til enhver tid ikke overstige 35 % av borettslagets enheter. Dersom kommunen ikke gjør forkjøpsretten gjeldende, har borettslagets styre omsorg for at kommunen, andelseierne i borettslaget og styret i boligbyggelaget får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende.

Dagboknr 109196, tinglyst 29.09.1989, type heftelse: Skjønn. Skjønn avhjemlet av Strømmen herredsrett 21. juni 1989 i sak B. 23/1985 mellom Statkraft og blant andre Vestvollen terrasse borettslag. Saken gjaldt krav om erstatning for ulemper og helserisiko fra elektromagnetiske felter i forbindelse med anlegg av en 420 kV høyspent kraftlinje (Follolinjen), som parallellføres med eksisterende 300 kV-linje over borettslagets eiendom. Retten konkluderte med at de elektromagnetiske feltene ikke representerer en påvist helserisiko eller ulempe som overstiger tålegrensen etter nabolovens § 2, og det ble ikke utmålt erstatning utover tidligere ekspropriasjonsskjønn. Det ble lagt til grunn som skjønnsforutsetning at eventuelle gnistutladninger fra oppladede gjenstander elimineres av Statkraft ved enkle tiltak.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en fin og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert boligområde på Holt Vestvollen. Her bor du med pent opparbeidede fellesarealer og lekeplass rett utenfor inngangen, skjermet i rolige omgivelser. Nabolaget byr på trygge oppvekstvilkår med gangavstand til hverdagens gjøremål. Både Holthagen barnehage og Sten-Tærud skole (1-10. trinn) ligger en kort spasertur unna boligen. Skolen er pt. under rehabilitering, som skal vare ut dette skoleåret. Etter planen åpner skolen igjen til skolestart i august 2027. Ved interesse finnes mer informasjon her: https://www.lillestrom.kommune.no/aktuelt/nyhetsarkiv/2024/sten-tarud-skole-skal-rehabiliteres/

Dagligvarehandelen ordnes enkelt i nærområdet med både Kiwi og Rema 1000 på Holt Vestvollen innen gangavstand. Her finner du også Apotek 1. For et mer omfattende servicetilbud med et variert utvalg av forretninger, spisesteder og vinmonopol ligger Skedsmo Senter en kort biltur eller sykkeltur unna på Skedsmokorset. Nærområdet har også et godt treningstilbud med blant annet SATS, Avancia og Fresh Fitness.

For den friluftsglade byr området på helårs rekreasjonsmuligheter. Tæruddalen ligger like i nærheten og fungerer som innfallsporten til Romeriksåsene. Her finnes et moderne skianlegg, oppkjørte skiløyper om vinteren samt et godt nettverk av merkede skogsstier og turveier for løping og sykling i sommerhalvåret. Tærudtjerna er et populært turmål for både bading og skogsfiske, og i nabolaget finner du også balløkke og lokale friområder.

Beliggenheten er praktisk for pendlere, med bussholdeplass i Prost Holms vei bare en kort gåtur unna. Busslinjene knytter området sammen med blant annet Lillestrøm for overgang til tog. Det er en kort kjøretur på rundt syv minutter til Leirsund stasjon for lokaltog, og med bil når du Oslo sentrum og Oslo lufthavn Gardermoen på rundt 20 til 25 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Sten-Tærud barnehage: 6 min. gange
Holthagen barnehage: 7 min. gange
Toppen barnehage: 10 min. gange

Idrett og fritid:
Sollia terrasse - balløkke: 8 min. gange
SATS Skedsmokorset: 20 min. gange
Fresh Fitness Skedsmokorset: 6 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33 063 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, variert beplantning, blomsterkasser, sittegrupper, lekeplasser samt asfalterte gang- og stikkveier. Andelseierne disponerer arealer i tilknytning til egen bolig.

Det medfølger en parkeringsplass i felles rekkegarasje. Dersom husstanden ikke disponerer eget kjøretøy, plikter beboer å stille plassen til intern fremleie gjennom styret, hvor leiesum (oppad begrenset til kr 700,- per måned) tilfaller utleier.

Det er bygget ut infrastruktur for ettermontasje av Zaptec ladestasjon i garasjen, som kan bestilles via styret. Lading av el- og hybridbil må skje på godkjent installasjon.

Borettslaget har nummererte utendørs parkeringsplasser som tildeles etter venteliste (kr 350,- per måned), forutsatt at plass i rekkegarasje allerede er i bruk. Borettslaget har i tillegg to ladeplasser forbeholdt ladende beboere og gjester, samt oppmerket gjesteparkering mot registrering.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområder - rekkehus-/kjedehusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 193B/82, «Reguleringsplan for Vestvollen, del av gnr. 21 bnr. 1, 2, 20, 24 og gnr. 36 bnr. 2», datert 05.08.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035 for Lillestrøm kommune, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Reguleringsplaner gjelder ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, med spesifikke unntak som følger av kommuneplanens § 1-2.1. Kommuneplanens generelle bestemmelser og retningslinjer supplerer gjeldende reguleringsplaner der reguleringsplanen ikke selv inneholder tilsvarende bestemmelser.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone i kommuneplanens arealdel:
- Hensynssone H740_1: Båndlegging etter energiloven (kraftledning)
Hensynssonen berører den sørlige kanten av eiendommen i forbindelse med Statnetts kraftledningskorridor. I henhold til bestemmelsene § 8-3.5 er det ikke tillatt med ny bebyggelse innenfor hensynssonen. Alt anleggsarbeid og alle tiltak i terrenget innenfor hensynssonen skal på forhånd avklares med ledningseier. Det gjelder varslingsplikt for sprengningsarbeid, øvrig anleggsarbeid og skogsarbeid nærmere enn 30 meter målt horisontalt fra nærmeste strømførende linje.

I henhold til områdeanalysen er det registrert følgende naturfare- og miljøforhold:
- Kvikkleire: Eiendommen ligger i aktsomhetsområde for kvikkleireskred (skredtype 141) og befinner seg under marin grense med mulighet for marin leire. Det er ikke registrert kvikkleirefaresoner på eiendommen. Ved planlegging og tiltak kreves det vurdering og dokumentasjon av områdestabilitet i tråd med TEK17 § 7-3 og NVEs veileder 1/2019.
- Radon: Området er klassifisert med middels aktsomhet for radon.
- Støy: Deler av eiendommen mot vest/nordvest berøres av beregnet gul og rød støysone for veitrafikkstøy (T-1442) knyttet til hovedveinettet/E6.

Det er for tiden ingen reguleringssaker under behandling som berører denne eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 977,- pr. mnd. og inkluderer: grunnpakke kabel-TV og bredbånd, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, snømåking, gressklipping, påbyggstillegg, samt betjening av andel fellesgjeld (renter og avdrag Handelsbanken).

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 2 423,-
Kabel - TV: kr 663,-
Påbygg: kr 438,-
Stipulert renter: kr 1 103,-
Stipulerte avdrag: kr 350,-

Borettslaget planlegger vedlikeholdsarbeid på VVS og installasjon av kommunale og individuelle vannmålere, med stipulert låneopptak på ca. 3,5–4 millioner kroner. Styret har fått fullmakt til nødvendig låneopptak og reforhandling av lånevilkår. I følge bori vil dette kunne påvirke felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld noe. Forventet at arbeidet starter etter nyttår. Styret prøver også å samle de 2 lånene de allerede har 1 i tillegg til en opplåning på 3-4 mill.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget har kollektiv avtale med Telenor på TV og internett via fiber. TV-dekoder/tuner medfølger salget. Ved eierskifte må ny andelseier selv kontakte Telenor for overføring av utstyr.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inngår i borettslagets felles driftskostnader og dekkes gjennom de månedlige felleskostnadene. Fellesfaktura sendes til Vestollen Terrasse Borettslag. I henhold til borettslagets vedtekter innkreves kostnad knyttet til vannforbruk à konto gjennom de månedlige felleskostnadene, med årlig avregning.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet for fjoråret.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 072,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 255 849,- pr. 31.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 45 086 715,- pr. 31.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 94927030017
Type: Annuitetslån, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 31.10.2026: kr 29 791 478,-
Andel av saldo: kr 169 055,-
Innfrielsesdato: 30.08.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,64 %
Merknad: Lånet har flytende rente

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 94927035329
Type: Annuitetslån, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 31.10.2026: kr 15 295 237,-
Andel av saldo: kr 86 794,-
Innfrielsesdato: 30.11.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,64 %
Merknad: Lånet har flytende rente

3 950 000,00 Prisantydning
255 849,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 205 849,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
12 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 206 939,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 217 929,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Ved benyttelse av forkjøpsretten må kjøper påregne gebyr for benyttet forkjøpsrett, fastsatt av bori.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vilde Ryen Henden og Carl Christian Björk

Leiligheten er tilknyttet Vestvollen Terrasse borettslag.
- Borettslaget består av 129 andeler, fordelt på rekkehus og firemannsboliger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 1753406.
- Borettslagets hjemmeside er www.vestvollenterrasse.no.

Dugnad må påregnes. Styret arrangerer dugnader etter behov, minimum 2 ganger årlig.
Dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Dyr skal ikke luftes i andres hager eller i umiddelbar nærhet til lekeplasser, og etterlatenskaper må fjernes umiddelbart.
På balkonger kan det kun benyttes elektrisk eller gassbasert grill i god avstand fra bebyggelsen.
Montering av varmepumper, markiser, terrasser og andre ytre innretninger/fasadeendringer krever styrets forutgående samtykke etter søknad med målsatte tegninger.
Lading av el- og hybridbil skal skje på godkjent installasjon; det er ikke tillatt å lade på eksisterende stikk.
Kjøring innenfor bomstengte områder er kun tillatt i gangfart for nødvendig av- og pålessing.
Fyrverkeri må benyttes utenfor borettslagets eiendom.
Hekker langs veier skal holdes under 180 cm (maks 240 cm), gjerder maksimalt 120 cm og levegger maksimalt 180 cm.
Borettslaget har fellesarealer, avfallsstasjoner med avfallsbrønner (MIDT og SYD), lekeplasser og telefon-/appstyrte bommer for innkjøring.
Borettslaget har kollektiv avtale med Telenor på TV og internett via fiber.

Saker behandlet på ordinær generalforsamling 20.04.2026 og styrets arbeid:
- Årsregnskap for 2025 ble godkjent og resultatet overført til egenkapital.
- Styret ble enstemmig gitt fullmakt til å gjennomføre nødvendig låneopptak i forbindelse med vedlikehold/rehabilitering (anslått lånebehov 3,5–4 mill. kr til bl.a. VVS-arbeid med tilrettelegging for kommunal/individuell vannmåling og utskifting av stoppekraner) med panteprioritet foran borettsinnskuddene, samt gjennomføre reforhandling av dagens lånevilkår/refinansiering.
- Styrehonorar for perioden 2025–2026 ble fastsatt til kr 321 250,-.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av balkonger samt utbedringer med panel og terrassedører (2025).
- Utbygging av infrastruktur for ettermontasje av Zaptec ladestasjoner i samtlige garasjerom på fellesrekker, samt etablering av 2 ladeplasser for beboere/gjester.
- Fysisk stenging av gjennomkjøring mellom Sollia og Vestvollen (2025/2026).
- Oppmerking av parkeringsplasser (2026).

Planlagte påkostninger:
- VVS-arbeid med tilrettelegging for kommunal og individuell vannmåling, utskifting av stoppekraner og gravearbeid med etablering av brønner (forventet oppstart etter nyttår, anslått samlet lånebehov 3,5–4 mill. kr). Prosjektet vil kunne påvirke felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld noe.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 954 046,- (driftsresultat kr 3 368 796,-).
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 2 785 125,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr -4 484 949,- (innskutt andelskapital kr 12 900,- og udekket tap kr -4 497 849,-). Negativ egenkapital skyldes at vedlikehold kostnadsføres på gjennomføringstidspunktet og finansieres med opptak av lån.
- Budsjett for 2026: driftsinntekter kr 9 623 913,-, driftskostnader kr 6 506 549,- og et budsjettert årsresultat på kr 784 031,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Overtakelse kan ikke finne sted før forkjøpsrett er avklart, styregodkjennelse foreligger og kjøper har betalt lovpliktig innmelding i boligbyggelaget (BORI BBL).

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. I tillegg har Lillestrøm kommune gjennom tinglyst skjøte fra 1983 en forkjøpsrett til hver tredje andel i borettslaget. Forkjøpsretten vil avklares i etterkant av salget.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Vestvollen Terrasse Borettslag som ble stiftet i 1983. Borettslaget består av 129 andelsboliger fordelt på leiligheter i 4-mannsboliger samt rekkehus og eneboliger.
Forretningsfører er BORI BBL
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Alminnelig dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Planlagte påkostninger: Etter samtale fra styret er det planlagt å installere 3 kummer med kommunale vannmålere og etter hvert individuelle vannmålere til den enkelte andelseier. Kostnadene vedrørende installasjon av dette vil trolig dekkes av borettslaget, men det kan påregnes en liten økning i felleskostnader forbundet med dette.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Lillestrøm har gjennom tinglyst skjøte fra 1983 en forkjøpsrett til hver tredje andel i borettslaget.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett.  

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 59-0100/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25100

Sist oppdatert: 13. november 2026 kl. 18:02