Vestfjordveien 40

Vestfjordveien 40, 3142 VESTSKOGEN
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 14, bruksnummer 73, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 275 kvm

BRA-i:
Underetasje 80 kvm: Vindfang, bad, trapperom/gang, tre soverom, bod og vaskerom.
Underetasje (leilighet) 46 kvm: Entré, bad/vaskerom, soverom og stue/kjøkken.
1. etasje 113 kvm: Vindfang, trapperom/gang, to soverom, stue/kjøkken, tv-stue og bad.

BRA-e:
Underetasje 15 kvm: Garasje.
Bod 6 kvm: Utvendig bod.
Garasje 15 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje (leilighet) 14 kvm: Markterrasse.
1. etasje 38 kvm: Takterrasse.

Loftsetasjen består delvis av innredet rom og delvis av lagringsareal (kaldloft). Grunnet en takhøyde på under 1,90 meter er arealet ikke måleverdig som bruksareal (BRA). Loftets gulvareal er oppmålt til ca. 33 kvm og oppført som areal med lav takhøyde (ALH). På grunn av innredning, veggtykkelser og varierende gulvplan er arealet i boligen fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger:
Opprinnelige byggemeldingstegninger datert 02.04.1947.
Tegninger datert 02.05.1973, utarbeidet i forbindelse med tilbygg og etablering av leilighet i underetasjen.
Tegninger fra 1977, utarbeidet i forbindelse med utvidelse av stuen mot øst, over garasjen.

Det foreligger opprinnelige tegninger for underetasje og hovedetasje. Dagens planløsning avviker noe fra disse.

I hovedetasjen er veggen mellom kjøkken og stue fjernet for å etablere en mer åpen stue-/kjøkkenløsning, og tidligere separat bad og toalettrom er slått sammen til ett bad, samt en del av soverommet er integrert i badet. En del av soverommet er i dag benyttet som trapperom/gang.

Loftetasjen har ikke godkjente tegninger. I dag innredet som loftsbod og oppholdsareal.

I underetasjen er det gjort endringer fra opprinnelig planløsning. Tidligere kjøkken i underetasjen hoveddelen er innredet og benyttes i dag som soverom og bad. Videre er vegger mellom tidligere bad, soverom og vaskerom fjernet for å etablere et større vaskerom. Ett av soverommene er innredet i areal som opprinnelig var godkjent som bod.

Leilighet i underetasjefor utleie: Leiligheten var på tegninger ikke romsatt (beskrevet). I dag består leiligheten av, gang, soverom, stue, kjøkken og bad. Det finnes på tegningene fra 1973 en foldedør mellom leilighet og hoveddør, denne er ikke eksisterende i dag.

Se mer under punktet ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1947, med senere tilbygg, ombygginger og moderniseringer, herunder tilbygg og etablering av leilighet i 1973, utvidelse av stue i 1977 samt utskifting av hovedytterdør i 2026. Byggegrunnen består av løsmasser og boligen er fundamentert med betonggrunnmur. Yttervegger har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med stående bordkledning og pussede murfasader i underetasjen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Ved hulltaking i vegg på soverom ble det registrert bruk av plast i den innforede veggen. Det ble målt en fuktverdi på 31,8 % ved det aktuelle måleområdet.

1. Etasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En generell TG 3 er gitt på bakgrunn av feil fallforhold, alder på tettesjikt og synlige overflateavvik på veggoverflater.

Underetasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG 3 er gitt på bakgrunn av alder, synlig skade i flis på vegg, samt forhold ved membran på gulv og vegg, og registrert forhøyede fuktverdier i vegg tilstøtende dusjsonen ved utført hulltaking og fuktundersøkelse i vegg.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt og det er konstaterte forhøyede fuktverdier i det aktuelle måleområdet.

Underetasje Vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. TG 3 er gitt på bakgrunn av standardens krav til tettesjikt, synlige riss i flere av flisene, samt manglende sluk i gulvarealet som ligger lavere enn hovedgulvet.

Underetasje (Leilighet) Bad/vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG3 er gitt på bakgrunn av alder og manglende synlig membran i våtsonene.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Vanntett sjikt på hovedtaket er eldre enn 18 år. Takpappen over leiligheten er opplyst å være lagt som egeninnsats med bistand fra taktekker.

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er påvist avvik i beslagløsninger enkelte steder, hvor det er deformasjon og stedvis aldreslitasje, som avflassing på enkelte beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.

Takkonstruksjon/Loft
- Hovedbolig: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen i området hvor loftet er innredet.

- Takkonstruksjon over leiligheten: Konstruksjonen er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og det mangler dokumentasjon på utførelsen. Innvendig i leiligheten er det registrert noe svanke i takplatene (plater som har løsnet i innfestningen).

- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen, samt manglende lufting bak trekledningen.

- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Flere vinduer er tydelig preget av alder, og det er registrert avvik på innsettingsdetaljer, spesielt med hensyn til beslagsløsninger.

- Ytterdører: Dørene inn til leiligheten og hovedboligen i underetasjen, samt skyvebalkongdøren i stuen, er alderspreget og har utettheter mellom dørbladene og karmene.

- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Terrassedekket har stedvis manglende tilfredsstillende innfesting samt ujevnheter mellom bordene. Utførelsen bæ rer preg av ufagmessig arbeid. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til dagens forskrifter, og rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav.

- Terrasser og plattinger på terreng: Hellene ligger på gruspute og det er synlige ujevnheter i overflaten.

Overflater
- Gulv: Det er registrert stedvis malingssøl på gulvoverflater, ufagmessig utførelse ved montering av laminat, mindre svellskader, sår og slitasjemerker, samt stedvis manglende belistning i overgang mellom vegg og gulv.
- Vegger og himlinger: Overflater har stedvis en del slitasje samt mindre sår og overflateavvik, noe som er vanlig i eldre boliger hvor det er gjort endringer og tilpasninger over
flere år.

- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipen har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.

- Innvendige dører: Enkelte av de innvendige dørene har tydelig slitasje og noen skader i overflatene.

1. Etasje Stue/kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader og fuktskjolder i kjøkkengulvet foran kjøleskapet, samt aldersrelaterte avvik på innredninger og dekksider.

Underetasje (Leilighet) Stue/kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkenet viser tegn til alder og noe slitasje på overflatene.

- Innvendige vannledninger: Vannrørene har passert halvparten av forventet levetid og kan ha begynnende svekkelser som groing, svake skjøter og i noen tilfeller fare for brudd.

- Innvendige avløpsrør: De innvendige avløpsledningene har passert mer enn 50 % av forventet brukstid.

- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstankene er over 20 år gamle, plassert i rom uten tilfredsstillende avrenning ved lekkasje, og er tilkoblet med stikkontakt og ikke fast tilkoblet.

- Fuktsikring og drenering: Det er ikke registrert utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje, og det er heller ikke påvist fuktsperre i grunnen under betongdekket i kjelleren.

- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Eldre vannledning fra det kommunale tilkoblingspunktet har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.

Helse, miljø og sikkerhet
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpene. Det er ikke tilfredsstillende sikring av trappeløpet fra loftstuen og ned.
- Elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger informerer:
Vannlekkasje ved snøsmelting skadet luftekanal på tak med lekkasje inn på soverom i mars–april 2018, utbedret gjennom byggmesterfirma.
Tidligere lekkasje fra avløpsrør fra vask på bad oppe (spiker fra ombygging tidlig 2000-tall) ble utbedret via forsikringsselskap.
I 2024 ble vindskier og isbord skiftet og påmontert blikkbeslag (ufaglært), yttervegger malt, og stort stuevindu i hovedetasje samt vindu og terrassedør i hybel skiftet (ufaglært).
I 2026 ble vindu på hovedsoverom skiftet (ufaglært).
I 2019 ble det satt inn stort rømningsvindu i rom i kjeller og to små vinduer murt igjen (faglært).
Det ble lagt opp egen kurs for boblebad i 2021 av faglært elektriker.
Pålegg etter branntilsyn vedrørende dampluker i kjeller er utbedret.
Selger opplyser også om at det ved kraftig regnvær har forekommet at vann renner over kanten til oppkjørselen og ned i denne.
Lås i stor verandadør fungerer ikke.
Markise utenfor stue er vanskelig.
Sentralstøvsugeren er ikke benyttet, usikkert om denne fungerer.
Stikkontakter ute på veranda har ikke fungert i selgers eiertid.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Ny hovedytterdør montert
- Nye gulvfliser i del av vaskerom, overflatearbeid med maling av enkelte gulv, vegger og tak, samt sliping og behandling av benkeplater på kjøkken

2021:
- El-installasjoner utført av Grythes elektriske

2018:
- Utskifting av utvendig avløpsledning, utført av Terjesen

Ukjent årstall:
- Takpapp over leiligheten lagt med bistand fra taktekker

Ifølge selgers egenerklæring:

2026:
- Byttet vindu på hovedsoverom

2024:
- Vindskier og israftere byttet, samt montert beskyttelsesbeslag i blikk
- Malt yttervegger, byttet stuevindu i hovedetasje, samt byttet vindu og terrassedør i hybel. Vinduer i hybel og verandadør er personinntekt glass.

2019:
- Satt inn rømningsvindu i kjeller og murt igjen to mindre vinduer

Velkommen til Vestfjordveien 40 – en innholdsrik familiebolig med stor tomt og egen utleiedel!

På en solrik og romslig tomt på ca. 1 mål finner du denne sjarmerende eneboligen som gjennom generasjoner har vært et godt hjem for familien. Boligen er opprinnelig oppført i 1947, senere utvidet med leilighet i underetasjen og en romslig stueutvidelse over garasjen, og byr i dag på 5 soverom, flere oppholdsrom og fleksible bruksmuligheter for både storfamilien og deg som ønsker en bolig med utleiedel.

Allerede ved ankomst møtes du av en bolig med hyggelig preg og en planløsning som inviterer til familieliv. I hovedetasjen er det de gode oppholdsrommene som står i sentrum. Den romslige stuen fremstår lys og innbydende med store vindusflater som slipper dagslyset inn fra flere sider. Her er det god plass til både spisegruppe og sofakrok, samtidig som vedovnen skaper en lun og hyggelig atmosfære gjennom årets kjøligere måneder. Fra stuen er det utgang til den store terrassen på ca. 38 kvm, et herlig sted for lange sommerdager, grilling med venner og avslappende kvelder i solen.

Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og blir et naturlig samlingspunkt i hverdagen. Her får du en praktisk innredning med profilerte fronter, heltre benkeplater og god skap- og arbeidsplass. Frontene ble fornyet i 2024, mens benkeplatene ble slipt og behandlet i 2026, noe som gir kjøkkenet et varmt og innbydende uttrykk. Det er også god plass til spisebord, slik at både hverdagsmåltider og hyggelige sammenkomster kan nytes her.

Hovedetasjen rommer videre to gode soverom som enkelt kan tilpasses familiens behov, enten som barnerom, gjesterom, hjemmekontor eller hobbyrom. Badet er innredet med dusjkabinett, servantinnredning og vegghengt toalett, og har varmekabler i gulvet. Det er også plassbyttet et praktisk garderobeskap for god oppbevaring.

I underetasjen finner du boligens mer private del med hele tre soverom samlet rundt gangarealet (det ene soverommet er opprinnelig bodareal og ikke godkjent til varig opphold). Dette er en ideell etasje for barn og ungdom som ønsker sin egen sone i huset. Her finnes også bad, vaskerom og bod, noe som gjør etasjen både funksjonell og praktisk i hverdagen. Vaskerommet har opplegg for vaskemaskin, utslagsvask og varmekabler på deler av gulvet, mens gode lagringsmuligheter gjør det enkelt å holde orden.

Leiligheten i underetasjen fremstår som en verdifull og attraktiv tilleggsdel av eiendommen. Her får man egen entré, et romslig soverom, bad/vaskerom og en hyggelig stue med åpen kjøkkenløsning. Kjøkkenet har heltre benkeplate og god plass til nødvendige hvitevarer, mens stuen gir rom for både spiseplass og sofagruppe. Fra leiligheten er det direkte utgang til en skjermet markterrasse på ca. 14 kvm. Flott mulighet for utleie - eller om du du ønsker plass til storfamilien, ungdomsavdeling, hjemmekontor.

Loftet tilbyr ekstra lagringsplass og har innredede arealer som kan benyttes etter behov (ikke godkjent til varig opphold). I tillegg finner du både integrert garasje, frittstående garasje, utvendig bod og flere oppbevaringsmuligheter, noe som gjør eiendommen svært praktisk for aktive familier.

Eiendommen ligger i et veletablert og barnevennlig område med kort gangavstand til Labakken skole, Teigar ungdomsskole og Teie idrettspark. Her bor du med nærhet til skole, fritidstilbud og daglige servicetilbud, samtidig som du kan nyte fordelen av en stor og privat tomt med god plass til lek, aktivitet og hyggelige sammenkomster.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn.
Frittstående kjøkkenøy og barstoler kan medfølge mot et vederlag.

Boligen varmes opp via elektrisitet og vedfyring.
Det er vedovn i stue og varmekabler på 3 bad, yttergangen, to soverom og på vaskerom i underetasjen.

Det ble gjennomført tilsyn med fyringsanlegget den 29.10.2024.
Det ble registrert avvik fra feiervesenet på vestre skorsteinsløp som selger senere har gitt tilbakemelding om at er utarbeidet. Brannvesenet har registrert dette som tilfredsstillende tilbakemelding på tilsynsrapporten.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1947.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, men det foreligger byggetegninger for boligen datert 02.04.1947.

Det finnes derfor ikke skriftlig dokumentasjon over tiltakets lovlighet.
Boligen er oppført før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg til bolig (leiligheten) datert 20.11.1973, med byggetegninger datert 02.05.1973. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Meldingssak:
- Tilbygg registrert 07.11.2011 (sak D830/11). Tiltaket gjelder utvidelse av gangen/vindfanget på ca 3 kvm.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Tegninger tilbygg/stueutvidelse over garasje datert 25.05.1977.

Det foreligger verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest tilbygget/utvidelsen.

Det er registrert avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens rominndeling og bruk:
- Soverom i 1 etasje er opprinnelig bodareal.
- Oppholdsrom/soverom i loftsetasje fremkommer ikke av tegninger.

Det gjøres oppmerksom på at rommene ikke er godkjent for varig opphold. Rommene oppfyller heller ikke dagens krav til takhøyde. Dette innebærer at en eventuell søknad om bruksendring til rom for varig opphold normalt ikke vil kunne godkjennes.

- Utvidelse av trapp til loft, og trappegang 2. etasje
- Terrassen i 2. etasje(takterrasse)
- Det er satt inn skyvedør/balkongdør i stuen der det tidligere har vært vinduer.
- Det er også gjort en rekke endringer på fasaden i form av plassering og størrelse på vinduer.
- Det foreligger ikke tegninger for frittliggende garasje eller redskapsbod.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at de nevnte tiltakene er omsøkt eller godkjent. Enkelte av tiltakene kan være søknadspliktige. Dersom kommunen på et senere tidspunkt krever forholdene behandlet, kan eier bli pålagt å søke om godkjenning. Det kan ikke garanteres at godkjenning vil bli gitt, og kommunen kan kreve utbedring eller tilbakeføring til lovlig utførelse for eiers regning. Kjøper overtar risikoen knyttet til dette forholdet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i foreliggende dokumentasjon og foreta egne undersøkelser dersom forholdet er av betydning for kjøpet.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Bolig med sokkelleilighet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Selger opplyser at det ble utført radonmåling av forrige eier før 2007 med godkjent resultat.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en svært god beliggenhet på Vestskogen, med kort vei til idrettsanleggene på Teie.

Her bor man med kort vei til flotte rekreasjonsområder. Teieskogen ligger rett ved eiendommen, med turstier på kryss og tvers og skiløyper vinterstid. På noen få minutter er man opp ved idrettsanleggene med fotballbaner, utendørs styrketreningsapparater, basket- og volleyballbaner samt innendørs idrettshall.

Det er kort vei til sjøen, på Vestskogen er det fine badeplasser, bla. på Hella og Munkodden. Og på Teie ligger Rosanes med parker, båthavn, badestrand og badesteder.

Det er matvareforretning og bensinstasjon på Vestskogen. Teie torv ligger i nærheten og byr på et godt utvalg av servicetilbud, som dagligvarebutikker, caféer, bakeri, vinmonopol, apotek og ulike butikker. Og det er gang- og sykkelavstand til Tønsberg sentrum.

Her bor du sentralt og samtidig i rolige omgivelser i midten av det hyggelige boligområdet – perfekt for en aktiv hverdag.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sogner til Vestskogen skolekrets/Labakken.
Teigar ungdomsskole. Nøtterøy og Færder videregående skole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1030,1 kvm.
Eiendommen har en romslig og hyggelig tomt med gode muligheter for både lek, avslapning og sosialt samvær. Tomten er opparbeidet med plenarealer, beplantning og flere lune uteplasser som innbyr til lange sommerdager utendørs. Den solrike hagen gir god boltreplass for både små og store, samtidig som den skjermes av etablert vegetasjon og flotte trær som skaper en grønn og trivelig ramme rundt eiendommen. Fra eiendommen er det også hyggelig utsyn over nærområdet, og den store terrassen byr på gode solforhold og god plass til utemøbler og grill.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering i integrert garasje tilknyttet boligen, i frittstående enkel garasje samt på gruslagte biloppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse og bevaring naturmiljø i henhold til reguleringsplan områderegulering nr. 2016003 «Vestskogen», datert 09.02.2022, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (ID: 2023-2035), vedtatt 06.09.2023. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende, . I kommuneplanen er 1030,13 m² avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende, og 1030,13 m² er omfattet av byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Det er igangsatt planleggingsarbeid for detaljregulering Vestfjordveien (plan-ID: 2022006) med status under arbeid. Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for etablering av fortau eller andre trafikksikkerhetstiltak langs Vestfjordveien. (Fortau vil etableres på andre siden av veien for denne boligen).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 36 340,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 45 000,- pr. år. / 36 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har bygningsforsikring i Gjensidige som koster kr 14 217,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber (150/150) som leverandør av internett og koster ca. kr 900,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 007 303,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 270 000,00 Prisantydning

Omkostninger

181 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
182 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
202 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 452 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 472 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hein Irgens Henriksen og Camilla Irgens Henriksen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Det er frivillig medlemskap i Vestskogen velforening. Velforeningen arbeider for å ivareta og utvikle nærområdet, og arrangerer ulike aktiviteter og tiltak til glede for beboerne. Medlemskap gir mulighet til å bidra til et godt bomiljø og et hyggelig nærmiljø. Du bestemmer selv hvor mye eller lite du vil bidra – alt teller! Medlemskap: kr 100,- per husstand.
Nettside: https://vestskogenvel.no/

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 875,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune m/feier  kr 3 998,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024 kr 1 962,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning 
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto kr 5 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 32 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0113/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26113

Sist oppdatert: 12. oktober 2026 kl. 15:14