Borghilds gate 45C

Borghilds gate 45C, 1721 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1, bruksnummer 1245, ideell andel 1/1
Andelsnummer 24, Sarpsborg Kooperative Borettslag AL, organisasjonsnummer 956347564

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
2. etasje 55 kvm: Gang/hall, kjøkken, bad, stue og to soverom

BRA-e:
Kjeller 12 kvm: Bod i kjeller
1. etasje 5 kvm: Bod i uthus

Boligen disponerer bod i kjeller og uthus samt en bod med skåtak på loft. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Det er også felles vaskerom i kjeller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.07.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Firemannsbolig oppført i 1920. Byggemåte er stående plank i følge sist salg. Vegger her er sannsynligvis isolert inne. Liggende trekledning, denne er i noe varierende stand. Valmet mansard tak. Bord undertak. Bod og felles lagerplass på loftet. Bord undertak. Taktekke er slitt så det skal byttes slik som nabohus. Renner og nedløp i stål. Helbeslag på pipe. Skal byttes når taktekke byttes våren 2026 etter planen. Vinduer med tolags isolerglass fra 2013-14. Ny inngangsdør nede i 2024. Originalt malt dør med enkelt glass inn til leiligheten. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Ventilasjon - Ingen ventilering utover åpning av vindu. Bør sette inn ventiler i vegger. Kostnadsestimat: 10 000 -50 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i bad (ventilasjon), taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, dører, etasjeskille/gulv mot grunn, rom under terreng, elektrisk anlegg, terrengforhold, kjøkken (overflater og innredning) og bad (overflater, sluk/membran og tekkesjikt)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller?
Ja - Kjeller er ikke fuktsikret.

Tilleggskommentar:
Borettslaget jobber med å skifte ut tak. Nytt tak i denne firemanssboligen er planlagt våren 2026.
Det skal settes opp nytt gjerde foran boligen.
Utebodene skal vedlikeholdes av borettslaget jf. vedtektene.

 

Leiligheten ble rundt 2014/2015 pusset opp i sin helhet og samtidig betydelig oppgradert. Ny én-stavs laminat ble lagt i alle rom utenom badet, øvrige overflater ble dels fornyet, dels skiftet ut med nye. Resultatet er tidsaktuell, god standard pakkket inn i et klassisk moderne uttrykk.

I anledning den omfattende oppussingen ble også romløsningen bygget om til fordel for bedre arealutnyttelse, blant annet med stuen og kjøkkenet i åpen løsning. I stuen ble en like stemningsfremmende som varmende vedovn installert, med glass i tre sider som gir innsyn til ilden fra flere vinkler.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning som ble installert ved oppussing og harmonerer meget godt med leilighetens overflater og uttrykk. Innredningen er bruksvennlig utformet med vask og platetopp side om side, samt flere oppbevaringsmuligheter for utstyr til bruk i det daglige vask. Av hvitevarer medfølger de integrerte.

Gjennom flytting av kjøkkenet ble areal frigjort til et ekstra soverom som størrelsesmessig er et velfungerende barne-/gjesterom, tilbaketrukket fra stuen og tilgjengelig fra entreen. Fra hovedsoverommet ble areal skilt av til etablering av bad, soverommet er imidlertid fortsatt av god størrelse til sitt formål og utstyrt med praktisk speildørsgarderobe.

Badet ble i sin helhet etablert rundt 2014/2015 og er av generøs størrelse. Her er både gulv og vegger utført med fliser, i gulvet er det også elektrisk varme. Sanitærutstyret inkluderer dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene. Håndklær og personlige effekter kan oppbevares lett tilgjengelig i hendige servantskuffer og speilskap.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater, malt panel, malte plater, malt mur, fliser og teglstein.
Himlinger: Malt panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og glasskap. Laminert benkeplate. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte lyse fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer følger eiendommen bortsett fra fryser og mikro (står løst)

Boligen er oppvarmet med elekstrisitet kombinert med vedovn i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog finnes det innsendte bygningstegninger fra kommunen datert mars 1919.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er endring fra byggemeldte tegninger fra 1919 opp mot dagens bruk.
- Hovedsoverom var opprinnelig kjøkken
- Soverom 2 var opprinnelig stue
- Bad var opprinnelig entre og del av kjøkken. Opprinnelig var det felles wc i kjeller for beboerne

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen.
Dagboknummer 358 tinglyst 27.06.1946 - rettighet Østfold Energi As, leie av areal. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i borettslagets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten er en del av et veletablert og sentralt boligområde tett opptil Kulåsparken i sentrum av Sarpsborg.

Parken like ovenfor har fine turveier og ulike arrangementer sommerstid. Spiller du tennis, er det verdt å merke seg at også baneanlegget til Sarpsborg Tennisklubb er en del av nabolaget. Mer omfangsrike friluftsområder finner du i Sarpsborgmarka like nord for sentrum som blant annet har lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid.

Alle tilbud i sentrumskjernen er innenfor kort gangavstand, eksempelvis er gågaten ikke mer enn 300 meters gange unna leiligheten. Langs gågaten og i kvartalene omkring finnes et bredt tilbud av forretninger og spisesteder, og ikke minst byens store kjøpesenter med tilknyttet bussterminal. Til sistnevnte er det kun 500 meter å gå om du legger turen gjennom parken. Kort og enkel vei er det for øvrig også til togstasjonen.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Kulås barnehage (0-5 år) 0.1 km
- St Olavs barnehage (1-5 år) 0.2 km
- Bamsebo (1-5 år) 0.4 km

Skoler:
- Sandesundsveien barneskole (1-7 kl.) 0.8 km
- Hafslund barneskole (1-7 kl.) 2.3 km
- Kurland barneskole (1-7 kl.) 2.2 km
- Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 1.2 km
- Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 2.2 km
- St. Olav videregående skole 0.8 km
- Borg videregående skole 4.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2899 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.  

Parkering på biloppstillingsplasser på borettslagets tomt. Se vedlagt skriv fra borettslaget vedrørende parkering for nr 45 og 47.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 20.06.2019 er avsatt til: Boligbebyggelse lav bebyggelse med hensynssone ras-og skredsfare, brann/eksplosjonsfare og spesial områder i henhold til eldre reguleringsplan Kvartal 518 (ID 11072) datert 17.12.1993 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Eiendommen ligger innenfor kommunedelplan sentrum 2019-2031

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 436,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, tv/internett ( grunnpakke), bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt og ytre vedlikehold.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.
Felleskostnader kr 4.558,– pr. md.
Lånekostnad kr 878,– pr. md.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 843 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett (grunnpakke) og avgift er inkludert i felleskostnader. Nåværende eier har lagt inn fiber for 1000/1000 linje som det betales ekstra for. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 570 390,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 281 560,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 17 822,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 190 560,- pr. 01.07.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 371 286- pr. 01.07.2025 fordelt på 3 lån og lånevilkårene er:
Lån 1- Dnb kr 5 704 067,-
Rentebetingelser: 6,65%
Lånets løpetid: 2042

Lån 2 Dnb kr 2 813 624,-
Rentebetingelser: 5,45%
Lånets løpetid: 2048

Lån 3 (Reparasjon av tak) kr 853 595 pr 01.07.2025
Borettslaget har vedtatt et nytt låneopptak på totalt kr 4.000.000,- for reparasjon av tak. Lånet vil bli utbetalt i bolker, så reelt nytt låneopptak fra januar 2025 er på kr 853.595,- Det bør pga dette påregnes en økning av fellesgjeld og felleskostnader. Ved fult låneopptak utgjør dette et tillegg på andel fellesgjeld kr 81.338,- for andelen.

1 990 000,00 Prisantydning
190 560,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 180 560,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 191 600,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janne Bjørnstad og Fredly Andresen Bjørnstad

Leiligheten er tilknyttet Sarpsborg Kooperative Borettslag AL. Borettslaget består av 48 leiligheter.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Eier er forpliktet til å vedlikeholde sin del av fellesarealer som f.eks. snømåking og gressklipping samt vask av trapp/gang inngang til egen leilighet og trapp ned til kjeller.
Dyrehold tillatt under forutsetning av at godkjenning skal innhentes fra de andre som bor i boligen. Styret skal ha kopi av slik godkjenning
Se i tillegg informasjonsskriv fra borettslaget som ligger som vedlegg til denne salgsoppgaven

Foretatt påkostninger de senere år:
2013 - Pipene i alle hus har fått innvendig stålpipe
2016 - Utskifting av enkelte kloakkrør og vannrør etter lekkasje
2022 - Maling av hus startet i 2022 og ventes ferdig i 2023. Fremtidig skal det foretas husvask ca. hvert tredje år, men angrep av svertesopp må vurderes for hver vegg. Takrenner skal også renses hvert år etter at bladene har falt av trærne på høsten.

Styret opplyser:
-Det er ikke noe vanntetting av grunnmur eller kjellergulv. De fleste hus har opprinnelig drenering. Ved kraftig regnvær, kan vanninnsig i kjellere forekomme. Normalt er kjellere ganske tørre, men det er høy relativ fuktighet i vegger og gulv. Ikke oppbevar ting i kjellere som kan ta skade av høy fuktighet
- Det ble tatt opp lån i 2016, 2019 og 2022. Deler av dette er brukt til utskifting av kloakkrør og vannrør etter lekkasje.

Reparasjon av tak og råteskader som oppdages underveis må tas i regi av borettslaget. Reparasjon betyr ny takstein. Ny vanntetting som er under takstein. Nye beslag på pipene. Reparasjon av råteskader i taket på karnapper og utskifting av festebord for takrenner. I Borghilds gate er det fem hus med store tak, to med ca. halvparten av de store taka og ett hus i Oscar Pedersens vei 51. Vi har under vurdering hvilke tak som skal tas i 2025 og fremover. Hus nr. 33 i Borghilds gate skal tas nå i høst.
Hus 51C har nytt tak, og trenger ytterkledning på en vegg. Planlagt til 2025. Utvendig trapp til annen etasje skal byttes ut. Forhåpentligvis i 2025.

Styret har forhandlet oss frem til et byggelån på kr 4 mill. Pengene skal brukes til fornying av tak på flere hus. For 4-mannsboliger, altså de med fire leiligheter pr hus i Borghildsgate, så vil sum reparasjonskostnader bli på mellom ca. kr 850.000,-- opp mot ca. kr 900.000. Lånet vil bli utbetalt i bolker, så reelt nytt låneopptak fra januar 2025 er på kr 853.595,- Det bør pga dette, påregnes en økning av fellesgjeld. Ved fult låneopptak utgjør dette kr 81.338,-.

Styret informerer følgende vedrørende felleskostnader: Det er vanskelig å si eksakt estimat på felleskostnader pr. dd. Utgifter til lånet på 4 mill er lagt inn i fellesutgiftene allerede. I tillegg til ny takstein er det reparasjon av råteskader. Hvor mye det er pr hus, vet vi ikke før de eksisterende takstein er fjernet. Det kan bety at de 4 mill ikke dekker alle gjenstående tak. Skjer det, så er planen at vi skal spare opp penger til det eller de som gjenstår uten å behøve å øke felleskostnadene mer enn vanlig prisstigning pr år. F-eks kommunale avgifter. Sarpsborg kommune varsler at det kan bli økning pga renseanlegget som bygges nå.

Vi har flere vedlikeholdsarbeider i tillegg til takarbeidene. Styret jobber med å få oversikt over dette. Og håper at vi skal unngå økning. Vi skal søke om tilskudd til de vedlikeholdsarbeider som er foretatt og takarbeidene som er i gang. Videre skal vi søke om tilskudd til isolering av tak i stue og kjøkken. Standard takhøyde i 1918 var på 2,6 meter. Dvs det er plass til nedforing til 2,4 m og isolasjon i mellomrommet.

Se for øvrig eget skriv om opplysninger om borettslaget fra styret som ligger som vedlegg til salgsoppgaven.

Sakset fra årsmøte 2025:
Alle har fått nye ytterdører/inngangsdører. Beising av dørlister skal sendes ut på anbud.
Det såkalte Borregårdsrøret som var vannrøret til boliger nederst i Borghilds gate, ble skiftet ut. Vannrør til våre hus er private. Traseen var under eller i nærheten av hekkene, slik at de måtte fjernes. Styret vedtok å fjerne alle hekker i Borghilds gate. Det skal monteres gjerde i trekonstruksjoner, slik at det blir likt hele veien fra Oscar Pedersens vei og opp til Borghilds gate 47.
Styret har kjøpt nytt brannvarslingsutstyr som også gir alarm til leverandørs vaktsentral. Som det gamle, har det egen sone for hvert hus. Leverandør er Østfold Sikkerhetsservice.
Reparasjon av flere tak er foretatt. I Borghilds gate er tre hus ferdige. Det kom stoppordre fra Sarpsborg kommune den 12.05.2025. Dette gjelder alle tak i Borghilds gate og det ene huset i Nansens gate 19. Årsak: Det er brukt takstein med dobbelkrum. Det skulle vært takstein med enkeltkrum slik det ble brukt i 1918. En representant fra kommunen oppsøkte snekkere som holdt på i nr 47 og ba de stoppe med arbeidet. Det gjorde de ikke fordi det gjenstod ca 20 minutters jobb til de var helt ferdige. Det er ingen funksjonell forskjell på disse to taksteintypene. Det er kun utseendet som er annerledes. Stoppordren gjaldt også Nansens gt 19, men der ble taket reparert i 2018 eller 2019. Styret har besvart kommunen og fortsetter med saken etter årsmøtet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr 40 000,-
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Eierskiftegebyr forretningsfører : kr 6 215,-
Innhenting av informasjon forretningsfører : kr 4 554,-
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg inkl tegn. andel: kr 3 033,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring 2,69 promille av prisantydning (kr 2 000 000,-): kr 5 940,-
Foto PBF - dag: kr 4 750,-
Rapport fra takstmann - leilighet: kr 7 500,-

Oppdragsnummer 67-0208/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25208

Sist oppdatert: 15. august 2025 kl. 23:39