Alexander Kiellands gate 18B

Alexander Kiellands gate 18B, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1621, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Alexander Kiellandsgate II Borettslag, organisasjonsnummer 975495671

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
3. etasje 69 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken, stue og innvendig bod.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 6 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en loftsbod med et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 0 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm. Kasser rundt røropplegg for vannbåren varme i leiligheten er vurdert til å være en vesentlig del av bruken til boligen og er derfor medregnet i boligens bruksareal (BRA-i). Energiattesten oppgir et bruksareal (BRA) på 68 kvm, mens tilstandsrapporten oppgir et totalt bruksareal (BRA) på 74 kvm (69 kvm BRA-i og 5 kvm BRA-e).

Godkjente tegninger ble ikke fremlagt på befaringsdagen, og samsvar mellom dagens bruk og byggetillatelsen er derfor ikke undersøkt. Det anbefales en utvidet kontroll av lovlighetsforholdene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.02.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1958. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig murverk. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, og yttertaket er belagt med takstein. Vinduer med karmer og ramme av tre, utvendig kledd med metallplater, er fra 2019. Balkongdøren er av samme type og årgang. Entrédøren er en glatt dør med brannklasse B-30.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Tilhørende røropplegg til vannbåren varme har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

3.etasje
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23mm på 2,0 meter. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen inn! Dette er en gjennomgående og arealeffektiv 3-roms leilighet i 3. etasje, med en praktisk planløsning som skiller soverommene fra de sosiale sonene. Boligen fremstår med en luftig stue og stilrent kjøkken, som sammen skaper en moderne og innbydende atmosfære. Et av leilighetens store fortrinn er det nylig renoverte baderommet fra 2025, utført i regi av borettslaget, som sikrer en moderne og bekymringsfri hverdag.

Entré:
Entréen gir et godt førsteintrykk og har parkett på gulvet. Rommet fungerer som et naturlig bindeledd til resten av leilighetens rom.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning fra Norema med glatte fronter og benkeplate i laminat. Fraværet av overskap bidrar til en ekstra god romfølelse og et moderne uttrykk. Det er godt med oppbevaringsplass i skuffer, underskap og høyskap. Alle hvitevarer er integrerte, herunder stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Kjøkkenet er utstyrt med vegghengt ventilator, komfyrvakt og automatisk vannstopper for ekstra trygghet.

Stue:
Stuen har plass til en naturlig sofagruppe og spisebord, og de store vindusflatene gir godt med lys.
Fra stuen er det direkte utgang til balkongen på 6 kvm. Balkongen er utstyrt med markise for skjerming og er belagt med terrassefliser i tre som gir et lunere uttrykk.

To soverom:
Leiligheten har to soverom med parkett på gulv og malte veggflater. Rommene er av god størrelse og egner seg godt som hovedsoverom, barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Baderommet ble renovert i 2025 i regi av borettslaget. Rommet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Innredningen fra Fliskompaniet består av en vegghengt servant med armatur, speilskap med overlys og stikkontakt, og et vegghengt toalett. Videre er det et dusjhjørne med glassvegg. Badet ble bygget ut slik at det er plass til både vaskemaskin og tørketrommel.

Oppbevaring:
I tilknytning til de øvrige rommene finnes en praktisk innvendig bod som gir ekstra lagringsplass. I tillegg til en innvendig bod, medfølger en bod på 5 m² i kjelleren og en bod på loftet. Loftsboden har et gulvareal på 9 m², men har lav takhøyde.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med fjernvarme via radiatorer og vannbåren varme, inkludert gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.25-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er utstedt midlertidig innflytningsattest for bygningen datert 23.04.1958. Det er ikke utstedt ferdigattest for bygget. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

- Det er utstedt ferdigattest for nye balkonger datert 21.06.1996.
- Det er utstedt ferdigattest for nye vann- og avløpsrør datert 08.06.2016.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Boligen er oppført i ca 1958, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at utleie av hele boligen krever styrets godkjenning. Med styrets samtykke kan andelseier leie ut i inntil tre år dersom andelseier selv eller nær familie har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Utleie kan også godtas ved midlertidig fravær grunnet jobb, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Korttidsutleie av hele boligen er tillatt i opptil 30 døgn i løpet av året, forutsatt at styret varsles på forhånd. Utleie av deler av boligen krever ikke godkjenning dersom eier selv bor der.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Alexander Kiellands gate, en adresse som plasserer deg i et veletablert og rolig boligområde, samtidig som du har hele Lillestrøms byliv innen kort gangavstand. Her bor du tilbaketrukket fra bystøyen, men med den umiddelbare nærheten til alt du trenger. Dette er et nabolag som kombinerer roen fra en etablert bydel med pulsen fra en voksende by.

Hverdagslogistikken er usedvanlig enkel. De daglige innkjøpene gjør du hos Coop Prix eller Meny, som begge ligger kun noen få minutters gange unna. For et større utvalg av butikker, kafeer og restauranter, er det en kort spasertur til Lillestrøm Torv. Skulle du ønske et enda bredere shoppingtilbud, er Strømmen Storsenter kun en kort kjøretur unna.

Området er godt tilrettelagt for familier, med flere barnehager og skoler i gangavstand. Kjellervolla og Volla skoler er blant de nærmeste, noe som gir en trygg og enkel skolevei for barna. For fritidsaktiviteter ligger A.C. Svartstadgt. ballplass og Åråsen stadion like i nærheten, og det er flere treningssentre å velge mellom.

Kollektivtilbudet er utmerket. Nærmeste busstopp ligger bare et minutt unna, og Lillestrøm stasjon når du på et kvarter til fots. Herfra har du hyppige avganger med tog som tar deg raskt til Oslo S eller direkte til Oslo Lufthavn Gardermoen, noe som gjør området ideelt for pendlere.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Måsan barnehage (1-6 år)
Kjeller private familiebhg
Volla barnehage (0-5 år)

Vigernes skole (1-7 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Kjeller skole (1-10 kl.)
Kjellervolla skole (8-10 kl.)

Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 9 062 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget sin felles tomt består blant annet av gressplen med ulik beplantning, benker og asfalterte internveier.

Det medfølger en parkeringsplass.
Borettslaget har mulighet for tilrettelegging av elbillading på noen plasser, hvor kostnader belastes andelseier.
Gjesteparkering er tilgjengelig.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er ikke omfattet av detaljregulering og reguleres av kommuneplanens arealdel 2023–2035. Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen grenser til offentlig vei, og deler av ytterkant av tomten omfattes av reguleringsplan 447/08 for Alexander Kiellands gate.

Eiendommen ligger innenfor gul støysone for vei.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fra og med mars 2026 øker felleskostnadene til kr 8 007,- per måned. Beløpet inkluderer kommunale avgifter, snøbrøyting, gressklipping, trappevask, forretningsførsel, bygningsforsikring, grunnpakke TV/bredbånd, drift og vedlikehold, samt kostnad for motorvarmer.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fra mars 2026 er fordelt slik:

Felleskostnader: kr 5 348,-
IN avdrag: kr 580,-
IN renter: kr 2 052,-
Motorvarmer: kr 27,-

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.25-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 110 222,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 175 906,- pr. 01.01.2026
Andel fellesgjeld er kr 488 044,- pr. 28.02.2026

Borettslaget har følgende lån og vilkår:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 28.02.2026: kr 44 342 567,-
Innfrielsesdato: 31.12.2055
Type Rente: Flytende
Rente: 4,95%
Merknad: Lånet er et resultat av at et eksisterende lån og et nytt lån på 34 mill. til baderomsprosjekt ble slått sammen i desember 2025.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Borettslaget har IN-ordning på lånet.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

4 500 000,00 Prisantydning
488 044,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 988 044,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 007 296,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tonje strøm Jensen og Robin Aleksander Hansen

Leiligheten er tilknyttet Alexander Kiellandsgate II Borettslag. Borettslaget består av 96 leiligheter.
Forretningsfører er BORI Boligbyggelaget.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Det er tillatt med dyr i borettslaget under forutsetning av at andelseier aksepterer borettslagets regler for dyrehold og søker styret om dette før man går til anskaffelse.
Fellesvaskeri mot en månedlig kostnad på kr 250,-

Påkostninger:
Baderomsprosjekt med bakgrunn i nødvendig utskiftning av soilrør.
Prosjektkostnad er estimert til 34 millioner og borettslaget har tatt opp lån gradvis over prosjektets gang.
Ingen større påkostninger som er planlagt grunnet baderomsprosjektet.
Styret opplyser om ingen planlagte påkostninger pt.

Det er ikke budsjettert for andre større utgifter for de neste årene. Likevel må det gjøres noe med parkeringsplassene (estimert for ca 5 millioner) og muligens også takrenner.
Parkeringsplassene er ønskelig å ta i 2026, men det vil være opp til nytt styre å avgjøre om det er en kostnad man må/kan ta. Utbedringen må vedtas på GF, men vil ikke bli lagt til GF for 2026.
Takrenner er ønskelig å utsette så lenge som mulig, men tilstanden er dårlig og det kan hende de må tas i løpet av de neste fem årene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 33 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4000, 1. visning inkl  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 0,00
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0112/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26112

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 18:20