Mårstien 37

Mårstien 37, 2014 BLYSTADLIA
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 103, bruksnummer 330, ideell andel 1/1
Andelsnummer 37, Fagerlia Borettslag, organisasjonsnummer 952154370

Totalt bruksareal BRA: 147 kvm

BRA-i:
1. etasje 74 kvm: Entré, stue/kjøkken og vaskerom
2. etasje 73 kvm: Gang, bod, baderom og fire soverom (ett soverom ikke godkjent hos kommunen)

Åpent areal:
1. etasje 26 kvm: Terrasse
2. etasje 4 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.10.2025 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Soverom 4 er ikke godkjent som soverom hos kommunen, men benyttes som dette pt.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at badet er gitt TG3 av en helhetsvurdering på bakgrunn av registrerte avvik i kombinasjon med alder.

I tillegg er det gitt TG2 for følgende:
Vaskerom - Helhetsvurdering
Kjøkken:
- Vannrør
- Innredning
- Avløpsrør
- Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet
Øvrige rom:
- Overflater vegger og gulv
- Innerdører
Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak
- Kontroll av diffusjonssperre
Skorsteiner inne i boligen
Innvendige trapper
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder
- Vannrør
- Stakeluke
- Hovedstoppekran
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Yttertak:
- Tekking
- Konstruksjon
- Inspeksjonsmulighet
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere
Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer)
Platting på terreng
Det er registrert malingsavskalling samt antydning til råteskader på levegg
Drenering - Helhetsvurdering
Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)
Utebod - Helhetsvurdering

Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Denne innbydende boligen er plassert i et rolig og attraktivt nabolag, med umiddelbar nærhet til Østmarka, og byr på en fin kombinasjon av praktisk planløsning og god standard.
Boligen går over to etasjer og har blant annet åpen stue-/kjøkkenløsning, tre soverom, bad, vaskerom og gode lagringsmuligheter.

E n t r é
Boligen ønsker deg velkommen med en hyggelig og romslig entré, hvor det er god plass til oppbevaring i en stilren, plassbygget skyvedørsgarderobe.
På gulvet finner vi fliser og varmekabler, som gir en behagelig og innbydende atmosfære.

S t u e /
k j øk k e n
Stue og kjøkken er flott integrert i en åpen løsning, med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys.
Fra stuen er det utgang til en stor terrasse på ca. 26 kvm, som er perfekt for solrike dager med grilling og sosialt samvær.
En praktisk markise er installert for å gi solskjerming på varme dager.
I stuen er det også en koselig peisovn, som gir god varme på kalde vinterdager.

Kjøkkenet er moderne og funksjonelt, med hvite, profilerte fronter og enkelte dører med glassfelt.
Benkeplaten er i slitesterk laminat, og det er både fliser, belysning og stikkontakter under overskapene.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin.
Det er en praktisk og innbydende plass å tilberede måltider.
Flislagt gulv og gulvvarme.

S o v e r o m
Boligen har tre soverom, i tillegg til et ekstra disponibelt rom som i dag benyttes som soverom.
Hovedsoverommet er spesielt romslig, og har både skyvedørsgarderobe og garderobeskap.
Fra hovedsoverommet er det også utgang til en vestvendt balkong, hvor du kan nyte kveldssolen.
Alle soverommene har godt med naturlig lys og medfølgende garderobeskap.

I boligens andre etasje finner du en stor bod som kan benyttes som for eksempel trimrom eller ekstra lagringsplass.

B a d
Badet er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Badet er gitt TG3 i tilstandsrapporten.
Her er det flislagte overflater på gulv og vegger, holdt i duse farger med brytningsfliser.
Innredningen består av skuffer og skap med servant, speil og belysning over.
Det er et gulvstående toalett og et hjørnebadekar.
Varmekabler i gulvet gir god komfort.

V a s k e r o m
Vaskerommet er også i eldre stand og trenger modernisering.
Det er benkeplate med servant og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel under, samt et gulvstående toalett.
Rommet oppvarmes med en stråleovn montert på veggen.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Varmekabler i gulv på bad, entrè og kjøkken.
Peisovn i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehus datert 28.02.1983.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke påbygg i 2 plan med skråbod i 1.etg. Påbygget inkluderer større stue nede, og to nye rom oppe.
Det foreligger godkjente bygningstegninger datert 26.07.2007 som viser tiltaket.
Soverom 4 på vedlagte plantegninger er byggemeldt som disponibelt rom, og har tilkomst via soverom 3 og bad. Soverom 3 er delt av, og det er opprettet bod mellom soverom 1 og 3.
Byggemeldt bod med skråtak, har taket inntil boligen, men det er etablert passasje mellom husvegg og bod.
Det er ikke søkt om ferdigattest for tiltaket.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Mårstien ligger i et attraktivt og svært barnevennlig område i Rælingen kommune. Boligen ligger på Blystadlia, et område bestående hovedsakelig av blokkbebyggelse, rekkehus og eneboliger. Den aktuelle boligen har en svært god intern beliggenhet på feltet, med kort vei til matbutikk, fotballbane og lekeplass. Videre ligger skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, idrettstilbud, og fine tur- og friluftsområder i umiddelbar nærhet til boligen. Dette kan være en perfekt mulighet for deg som ønsker en bolig med sentral beliggenhet og nærhet til marka.

Idrettstilbud og friluftsliv:
Blystadlia ligger i umiddelbar nærhet til Østmarka og tilbyr flotte tur- og friluftsområder sommer som vinter, med godt utbygget gang- og sykkelnett og lysløype om vinteren. For barn og unge er det kort avstand til blant annet fotballbaner, ballbinge, idrettshall, skøytebane, svømmehall, skiløyper og badevann (Åmotdammen). Alpint, langrenn og hopp er også utbredt, med organisering gjennom lokale klubber.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan gjøres i nærbutikken Kiwi, som ligger kun en kort spasertur unna. For større servicetilbud tar det ca. 5 minutter med bil til Strømmen eller Lillestrøm, hvor du finner et bredt utvalg av butikker, treningssentre, serveringssteder og kulturtilbud. Lillestrøm sentrum tilbyr blant annet kino, kultursenter, messevirksomhet og flere handlemuligheter. I tillegg gir beliggenheten deg mulighet til enkelt å nå attraksjoner, turområder og rekreasjonsmuligheter i regionen.

Offentlig kommunikasjon:
Området har gode busstilbud – nærmeste holdeplass Blystadlia ligger i gangavstand. Reisetiden med buss til Lillestrøm er cirka 12 minutter, og til Oslo cirka 35 minutter. Bussene går med høy frekvens, ofte hvert 10. minutt, og fra Lillestrøm kan du videre benytte tog og flytog til Oslo og Gardermoen.

Blystadlia skole (1-7 kl.)
Fjerdingby skole (1-10 kl.)
Løvenstad skole (1-7 kl.)
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.)
Marikollen ungdomsskole (8-10 kl.)
Rælingen videregående skole
Strømmen videregående skole

Blystadlia barnehage (0-5 år)
Kurland barnehage (1-5 år)
Løvenstad barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 22 989 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med bl.a asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Hagen er opparbeidet med plen og hekk.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg.
Biler som har parkeringsplass i garasjene skal parkere der og ikke på borettslagets uteområde.
Parkeringsplassene på uteområdet skal brukes av biler som ikke har plass i garasjene og av besøkende.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Det er ikke vannmåler på eiendommen.

Eiendommen er iht kommuneplanen 2022-2033 avsatt til nåværende boligbebyggelse, med tilhørende bestemmelser.
Delareal på 78 kvm er avsatt til nåværende offentlig eller privat tjenesteyting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 116,- pr. mnd. og inkluderer: Betjening andel fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, vaktmester tjenester, parkeringsutgifter, bygningsforsikring, kabel tv, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.

Felleskostnadene fordeles slik:
Driftsutgifter kr 5 091,-
Renter felleslån 1 kr 2 079,-
Avdrag felleslån 1 kr 656,-
Renter felleslån 2 kr 99,-
Avdrag felleslån 2 kr 190,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14.000,- pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 489 966,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 959 862,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 28 204,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 483 662,- pr. 07.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 46 985 207,- pr. 07.10.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1 - Saldo kr 2 714 990,-
Andel av saldo kr 27 948,-
Rentebetingelser: 4,47%
Første termin/første avdrag: 01.07.2016 ( siste termin 01.07.2035 )

Lån 2 - Saldo kr 44 270 217,-
Andel av saldo kr 455 715,-
Rentebetingelser: 5,5%
Første termin/første avdrag: 30.09.2025 ( siste termin 30.06.2052 )

5 600 000,00 Prisantydning
483 662,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 083 662,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 102 914,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jo Aslaksen

Leiligheten er tilknyttet Fagerlia Borettslag. Borettslaget består av 100 andelsboliger.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl tlf. 22 98 38 00.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt.
Man kan anskaffe 1 hund eller 1 katt uten søknad og forhåndsgodkjenning av styret.
Utover dette må det søkes styret, og det er maksimalt lov å anskaffe seg 2 dyr pr bolig. Styret skal varsles skriftlig før anskaffelse av dyr nr to.
Dyrehold skal ikke medføre sjenanse for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år: Normalt vedlikehold
Planlagte påkostninger:

Iht ekstraordinær generalforsamling 23.04.2025:
Inspeksjoner med entreprenører har avdekket behov for rehabilitering utover det vanlige vedlikeholdsbudsjettet.
- Rundt 50 vinduer må skiftes.
- 20 luftebalkonger er i svært dårlig stand.
- 10 gavlvegger må skiftes.
- Hele borettslaget må males der det er nødvendig.
Full ekstern maling vil koste mellom 7–8 millioner kroner.
Med en prioritering av nødvendig maling og delvis egeninnsats (beboer maler noe selv), blir samlet kostnad estimert til 3,5 millioner kroner for maling.
Totalt estimert kostnad for rehabilitering og maling som er nødvendig med egeninnsats fra beboere, er 6,4 millioner kroner.
Dette er 4,2 millioner kroner mer enn det som er budsjettert til vedlikehold.

Finansiering:
Låneopptak nødvendig, med en beregnet økning på cirka 250,- kroner per måned i avdrag og renter. Dette er basert på dagens rente.

* Vedlikehold av terrasser, plattinger , levegger, boder utvendig og innvendig, som er en del av opprinnelig bygningsmasse, er andelseiers ansvar.

* Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter utskiftning av vinduer, termoruter og ytterdører, reparasjon/utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjon, samt varmtvannsbereder, sikringsskap, hovedstoppekran, rør eller sluk samt ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner, med unntak av varmekabler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Ingen medlemmer har meldt forkjøpsrett.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver med omslag  kr 5 000,-
Salgsoppgaver vanlige  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse  kr 4 000,- pr stk

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 914,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 895,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0334/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25334

Sist oppdatert: 30. oktober 2025 kl. 18:16