Refstadsvingen 5

Refstadsvingen 5, 0589 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 173, ideell andel 1/1
Andelsnummer 289, Bjerke Borettslag, organisasjonsnummer 948 183 382

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm.

BRA-i:
Leilighet:
12. etasje 53 kvm: Gang, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Loftsetasje 3 kvm: Loftsbod.
Kjelleretasje 2 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
12. etasje 7 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 5 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026, utført av Anticimex AS v/John O. Ljungblom.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1961. Dette er et leilighetsbygg med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Etasjeskillere er av betong. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader av murpuss og liggende trekledning. Boligens yttervegger mot balkong er i trekonstruksjon. Yttertaket er en saltakskonstruksjon belagt med asfaltpapp fra et ukjent årstall. Boligen har en entrédør med kikkehull, brannklasse B30. Innvendig er det glatte innerdører og to dører med innfelt glassfelt. Vinduer med karmer og rammer av treverk, samt balkongdør med karmer av treverk, er fra 2014. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert på vegg i felles trappegang og er sikret med automatsikringer. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Kjøkken: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) pga. alder. Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Pga. alder.
- Overflate himling: Himlingsflater har betydelig slitasje og enkelte skader.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader samt fuktskade på foring til vindu ved stue.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper, hakk og gliper mellom gulvbord. Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader ved stue.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje og glass til dør ved kjøkken er sprukket.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og balkongen. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
- Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Basert på bygningsdelens samlede ukjente tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Bad: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

2015:
- Oppgradert bad med nye overflater, elektrisk gulvvarme, nytt sanitærutstyr og rør-i-rør. Samsvarserklæring foreligger for elektriske arbeider.
- Oppgradert sikringsskap til automatsikringer. Samsvarserklæring foreligger.

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2025:
- Prosjekt balkong og utvidelse leiligheter.

Leilighet i 12. etasje med heisadkomst og en vidstrakt utsikt over byen og fjorden. Dette er et objekt med potensial, hvor overflater og kjøkken har behov for modernisering. Badet ble oppgradert rundt 2015 og har en god, tidsmessig standard med dokumentasjon. Med nyere vinduer fra 2014 og en fin plassering i bygget, er dette et godt utgangspunkt for å skape sitt eget hjem.

Entré: Fra felles trappegang med heis kommer du inn i leilighetens entré. Entréen har parkett på gulv og gir tilgang til alle rom i boligen. En dør med glassfelt leder inn til kjøkkenet.

Kjøkken: Kjøkkenet har innredning fra byggeår med glatte fronter og benkeplate i rustfritt stål. Et vindu gir utsyn og lys til arbeidsplassen. Rommet er av eldre standard og har et moderniseringsbehov. Det er ikke installert kjøkkenventilator.

Stue: Stuen har plass til en sofagruppe og mediamøbler. Et stort vindu fra 2014 slipper inn dagslys, og rommet har direkte utgang til balkong på 7 m². Herfra er det en flott utsikt over nærområdet, byen og fjorden.

Soverom: Soverommet har garderobeløsning og god plass til dobbeltseng, samt nattbord.
Det er mulighet for et soverom 2, med følgende kommentar fra styret: "Det stilles krav til at vann og elektrikerarbeid gjøres av fagfolk. Når en flytter kjøkkenet må en være obs på at det ikke er tillatt å koble seg på ventilasjonsanlegget. Vannrør må også kobles på egne rør, enten fra badet eller kjøkkenet." Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette.

Bad: Badet ble oppgradert i 2015 og har en tidsmessig standard. Rommet er helfliset med varmekabler i gulvet og downlights i taket. Innredningen består av en vegghengt servant med underskap, speilskap med belysning, dusjhjørne med innfellbare dører og et vegghengt toalett. Ventilasjon skjer via en naturlig avtrekksventil. Det foreligger ferdigattest for baderomsrehabiliteringen.

Lagring: Leiligheten disponerer to boder. En loftsbod med et gulvareal på 5 m² (3 m² måleverdig areal) og en kjellerbod på 2 m². Begge bodene er merket 1223.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen har fjernvarme med vannbåren oppvarming via radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 02.04.1965 som gjelder nybygg av høyhus. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon for eiendommen:
- Ferdigattest (udatert, saksnummer 200506048-9) for vesentlig endring/reparasjon av balkonger.
- Ferdigattest datert 08.11.2007 for oppføring av bygningstekniske installasjoner.
- Ferdigattest datert 16.08.2016 for rehabilitering av bad og endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner.

Det foreligger godkjente byggetegninger, datert 1960 og 2005. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.
Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et attraktivt, sentralt og barnevennlig boligområde på Bjerke i Oslo. Området har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, idrettsanlegg og gode shoppingmuligheter. Det er kort gangavstand til stort grøntareal ved boligen, samt Bjerkedalen hvor det er bygget en flott promenadepark.

Få minutters gange fra eiendommen finner du flotte Bjerkedalen Park som kan by på fine promenader, sandstrand og dam. Parken er svært pent beplantet, og en av parkens hovedattraksjoner er Hovinbekken med fossefall.

Her bor du et steinkast fra matbutikker som Coop Extra og Kiwi på Bjerke, flere restauranter og kaféer i nærheten. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Linderud Senter et godt utvalg med hele 60 butikker med bl.a. matbutikker, restauranter, vinmonopol og apotek. Ønsker du ytterligere servicetilbud har du videre Årvoll Senter, Løren Torg, samt Storo Senter. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde, via offentlig kommunikasjon og bil.

Det også kort gange til Årvoll idrettsplass med fotballbaner som islegges vinterstid. Like ved anlegget ligger også Årvoll Gård - et kulturelt og sosialt møtested for store og små.
Ved isdammen på Årvoll er det en flott badeplass til glede for alle, og her blir det laget skøyteis på vinteren.
Videre er det gåavstand til Linderud Gård - ett av Oslos mest fornemme gods med fantastisk hageanlegg for rekreasjon og nytelse. Gården er åpen for publikum i store deler av året og arrangerer en rekke utstillinger og konserter.

Kort gangavstand til Lillomarka med lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier - sommer som vinter. Området er rikt på aktivitetstilbud med tilknytning til Lillomarka med svært flotte turmuligheter hele året.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort gangavstand til flere barnehager. Det er også gangavstand til barneskole, ungdomsskole og sykkelavstand til Bjerke vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 29.779 kvm. som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer, diverse beplantning, ballplass og grillplass.

Leiligheten disponerer ingen egen parkeringsplass. Borettslagets 100 parkeringsplasser leies ut etter venteliste til kr 300,- pr. måned.

Utover dette er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-981, datert 12.06.1962. Deler av eiendommen er også regulert til byggeområde for bolig (trygdeboliger) i henhold til reguleringsplan S-923, datert 07.07.1961. Begge planer er eldre og har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-4583 «Refstadveien - Brobekkveien», datert 15.06.2011. Planen regulerer arealer langs Refstadsvingen/Refstadveien, hvor deler av eiendommen er regulert til gang-/sykkelveg.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til «Bebyggelse og anlegg, eksisterende». Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved eventuell motstrid.

Eiendommen berøres av hensynssone for frisikt i henhold til reguleringsplan S-4583. I frisiktssoner skal det være fri sikt i henhold til kravene som følger av Oslo kommunes til enhver tid gjeldende gate- og veinormaler.

Det er registrert et planforslag under arbeid i nærområdet (referanse 202315589). Det er per d.d. ingen kjente byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.169,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, kommunale avgifter, vaktmester, trappevask, internett, nedbetaling av felleslån og renter, drift og vedlikehold.

Kostnader for varmt tappevann og kaldt forbruksvann faktureres månedlig i tillegg til felleskostnadene basert på individuelt forbruk. Avregning skjer via EcoGuard fra og med juli 2025. Beløpet vil variere.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.048.107,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 192 428,-/4 192 428,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 23.467,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 296.136,- pr. 24.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 104.201.221,- pr. 24.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11498722
Type: Annuitetslån, 2 terminer pr. år.
Restsaldo pr. 24.04.2026: kr 36.581.124,-
Andel av saldo: kr 104.207,87,-
Innfrielsesdato: 01.06.2037.
Rente: 4,08%

Bank: OBOS-banken AS
Type: Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Restsaldo pr. 24.04.2026: kr 67.620.097,-
Andel av saldo: kr 191.927,92,-
Innfrielsesdato: 28.02.2045.
Rente: 4,89%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 990 000,00 Prisantydning
296 135,79 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 286 135,79 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 295 631,79 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Harriet Synnøve Gundersens dødsbo

Leiligheten er tilknyttet Bjerke Borettslag.
Borettslaget består av 303 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Boligselskapets hjemmeside er https://vibbo.no/bjerke.
Dyrehold er tillatt i henhold til husordensreglene. Det er båndtvang på borettslagets eiendom hele året. Ekskrementer skal fjernes umiddelbart. Dyreholdet skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Det er fellesvaskeri i alle bygg. Kort kan kjøpes av styret.
Det er kun tillatt å grille på grillplassen på uteområdene. Det er ikke tillatt med kullgrill på balkong.
Andelseier har ansvar for vedlikehold av egen bolig, inkludert rensing av innvendige avløp og ventiler for det mekaniske avtrekket.
Det er ikke tillatt å gjøre endringer på fasaden, som montering av parabol eller markiser, uten skriftlig godkjenning fra styret.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Fasadevask (2025).
- Installasjon av individuell måling av vannforbruk (2025).
- Etablering av felles beredskapslager (2025).
- Radonmåling utført (2025).
- Nytt søppelsystem (2024).
- Oppgradert nøkkelsystem (2024).
- Ny lekeplass (2022).
- Utskiftning av heiser i høyblokkene (2021-2022).
- Nye inngangstrapper i 1, 2 og 5 (2021).
- Oppgradert uteområdet foran lavblokkene (2021).
- Montert el-billadere på borettslagets parkeringsplasser, som kan leies (2020).
- Montert nye trapper i 1, 2 og 5 (2018).

Planlagte påkostninger:
- På ekstraordinært årsmøte 28.01.2026 ble det vedtatt å endre energikilde til varmepumpe med energibrønner. Prosjektet har en estimert kostnad på 22.000.000,- og finansieres delvis ved låneopptak.
- På årsmøtet 08.04.2026 ble det vedtatt å bygge utendørs sykkelhus og sportsbod.
- Borettslaget har inngått en ny kollektiv avtale om TV og internett med Telia fra september 2026.
- Forslag om individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning) ble ikke vedtatt på årsmøtet 08.04.2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer av boligbyggelaget (OBOS) har forkjøpsrett. Andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 56.250,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 4.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.725,-
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører (kjøper)  kr 8.406,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4.950,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Fotopakke Leilighet inkl. dronefoto kr 5.500,-
Tilstandsrapport leilighet kr 9.950,-
Valgfri Boligselgerforsikring Gjensidige Andel 2,69 promille av prisantydning.

Oppdragsnummer 46-0061/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2661

Sist oppdatert: 08. mai 2026 kl. 18:47