Nadderudveien 154B

Nadderudveien 154B, 1359 EIKSMARKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 610, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 4, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 250, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 251, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 508, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 509, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 510, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 511, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 514, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 515, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 516, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 517, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 518, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 712, ideell andel 568/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 735, ideell andel 568/830186

Totalt bruksareal BRA: 279 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 78 kvm: Gang, toalettrom, dusjrom, stue, kjøkken, to soverom og bod/teknisk rom. (Etasjen er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under pkt. om ferdigattest.
1. etasje 77 kvm: Entré, trapperom, to bad og fire soverom.
2. etasje 87 kvm: Stue, kjøkken, spisestue og soverom.

BRA-e:
1. etasje 37 kvm: Garasje på 36 kvm og bod på 1 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 35 kvm: Terrasse.
2. etasje 53 kvm: Takterrasse på 41 kvm og to balkonger på henholdsvis 8 kvm og 4 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1966. Grunnmuren er av betong og bygget er oppført med kjeller. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med stående trekledning og murpuss. Etasjeskillere er av betong mellom kjeller og 1. etasje, og av trekonstruksjoner mellom 1. og 2. etasje. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takplater av metall fra 2024. Vinduer er fra 2012 og 2014, og balkong-/terrassedør er fra 2012. Boligen har entrédør med glassfelter, balkonger, takterrasse og terrasse. Det er skorstein i teglstein fra byggeår med åpen peis i stuen. Drenering er fra 2015.

Integrert garasje i betongkonstruksjon med fasader av murpuss. Pulttak i trekonstruksjon tekket med asfaltpapp. Konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskapet er plassert i entré. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automatsikringer og skrusikringer fra byggeår.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Dusjrom i hybeldel.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Sjablongmessig prisanslag kr 100 000 - 300 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - 2 Med adkomst fra entré.
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Dusjrom i hybeldel.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken - Hoveddel
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - Hybeldel.
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Toalettrom - Hybeldel.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Det er en ulyd i varmepumpen ved bruk på kalde dager under -10 grader.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Yttertak
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - 1 Med adkomst fra trapperom i 1.etasje.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Våtrom - 2 Med adkomst fra entré.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Våtrom - Dusjrom i hybeldel.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, og det har ikke vært mulig å kontrollere skjulte deler.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Mellom 1.etasje og 2.etasje. - Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Innvendige trapper
- Til kjeller. - Rekkverk og håndløper: Trappen har ingen håndløpere. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt og smal.

Balkonger
- Utgang fra stue - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Balkonger
- Utgang fra spisestue - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Trapp til terrasse fra soverom 3 - Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk.

Utvendig trapp
- Inngangsparti - Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen har kun rekkverk på en side.

Utvendig trapp
- Ned til kjeller - Rekkerkshøyde og lysåpninger: Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring.

Forstøtningsmur
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom i 2014, 2015 og 2020. Arbeidet i 2014 på bad i 1. etasje ble utført av faglærte (strøm, vann, membran) og ufaglærte (flislegging, snekring). Flislegging av bad i kjeller i 2015 ble utført av eier. I 2020 satte eier selv opp nytt toalett og vaskekum. I 2015 ble det utført vannkobling av faglært, mens eier bygget og monterte toalett på soverom i 2. etasje. Det er utført arbeid på tak, yttervegg og vinduer. I 2024 skiftet eier selv alle takplatene. I 2013 skiftet eier kledning, etterisolerte og skiftet alle vinduer. Drenering ble utført av eier i 2015. Det er utført arbeid på det elektriske anlegget av faglærte i 2013, 2007 og 2015, som inkluderer bytte av sikringer, nye kurser, og installasjon av varmtvannstank. Det ble lagt nye rør-i-rør av faglærte i 2015 da badet ble pusset opp. En nedgravd oljetank ble fjernet før selger kjøpte boligen. Peis i kjeller og første etasje er fjernet og blendet, kun peis i andre etasje gjenstår.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Yttertak utvendig tekket med nye takplater av metall

2015:
- Dusjrom i hybeldel oppgradert med flis på flis
- Montert ny kjøkkeninnredning i hybeldel med glatte fronter, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer
- Lagt ny drenering, ettermontert utvendig isolasjon og synlig fuktsperre

2014:
- Baderom i første etasje oppgradert og flislagt, med gulvvarme og nedsenket himling med downlights

2013:
- Montert ny kjøkkeninnredning i hoveddel med glatte fronter, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer

2008:
- Baderom oppgradert med flislagt gulv og baderomsplater på vegger

2002:
- Etablert undertak av asfaltpapp

2000:
- Dusjrom i hybeldel oppgradert
- Kjeller innredet

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2020:
- Montert nytt toalett og vaskekum

2015:
- Etablert og montert toalett på soverom i andre etasje (vannkobling utført av Melgård)
- Lagt nye rør-i-rør i forbindelse med oppgradering av baderom (utført av Melgård)
- Lagt strøm til kjøkken i kjellernivå (utført av Christiania Elektrokompagni)

2013:
- Skiftet utvendig kledning, etterisolert yttervegger og skiftet vinduer
- Sikringsskap oppgradert med nye sikringer, samt lagt nye strømkurs og kabler til kjøkken og deler av stuen (utført av Christiania Elektrokompagni)

Tomannsboligen fra 1966 er fordelt over tre plan og gir en sjelden romslighet med fem soverom i hoveddelen, en stor hage, og til sammen over 90 kvadratmeter med terrasser og balkonger. Boligen er oppgradert jevnlig gjennom eiertiden: nytt yttertak i 2024, nye vinduer i 2012 og 2013, ny drenering med utvendig isolasjon i 2015, og fasaden malt i 2025/2026. Kjøkkenet i 2. etasje ble innredet i 2013, badet med adkomst fra trapperom ble oppgradert i 2014, og badet med adkomst fra entré ble oppgradert i 2008. I tillegg er det innredet en hybeldel i kjelleren, med stue, kjøkken, to rom og dusjrom. Hybeldelen er ikke godkjent for beboelse av kommunen. Boligen har åpen peis i stuen i 2. etasje og varmepumpe i hybeldelen i kjelleren, i tillegg til panelovner og gulvvarme i utvalgte rom.

Entré:
Inngangspartiet er belagt med fliser og har en overbygget trapp med rekkverk på én side. Inne i entréen møter du gulvbelegg med gulvvarme, malt panel på vegger og en romslig garderobevegg med skap i lyst tre. Herfra leder trappen i trekonstruksjoner opp til 2. etasje, og dørene til soverommene og badene i 1. etasje åpner seg til begge sider. Sikringsskapet er plassert i entréen.

Soverom i 1. etasje:
Fire soverom ligger samlet i 1. etasje. To av dem har parkett, ett har laminat, og ett har malt panel på vegger. Soverom 3 har utgang til terrassen i 1. etasje via en utvendig trapp. Det største soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og en bred garderobevegg. Et av de mindre rommene er i dag innredet med skrivebord og fungerer godt som hjemmekontor. Takhøydene i etasjen varierer mellom ca. 2,36 og 2,38 meter.

Bad 1 (adkomst fra trapperom):
Badet ble oppgradert i 2014 med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys, og vegghengte høyskap på hver side av servanten. Dusjhjørnet har dører, med vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Toalettet er vegghengt. Mekanisk avtrekksvifte i himling.

Bad 2 (adkomst fra entré):
Dette badet ble oppgradert i 2008 og har flislagt gulv, baderomsplater på vegger og takplater i himling. Innredningen inkluderer vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys, og dusjhjørne med forheng. Dusjarmatur er vegghengt, og toalettet er gulvstående. Det er opplegg for vaskemaskin og stråleovn på vegg. Naturlig avtrekksventil på vegg.

Terrasse i 1. etasje:
Fra soverom 3 er det utgang til en terrasse i trekonstruksjoner med terrassebord. Terrassen er godt skjermet av beplantning og gir direkte kontakt med hagen. Trappen ned fra terrassen mangler fullverdig rekkverk.

Stue (2. etasje):
Oppe i 2. etasje åpner boligen seg. Stuen har skråtak med takhøyde fra ca. 2,17 til ca. 3,20 meter, og tregulv gjennom hele etasjen. Den åpne peisen med teglsteinsomramning og skorstein av teglstein fra byggeår gir rommet tyngde og varme. Fra stuen er det utgang til en balkong på 6 m². Rekkverkshøyden på denne balkongen er under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Spisestue (2. etasje):
Spisestuen ligger i forlengelsen av stuen, med malt panel på vegger og tregulv. Rommet har plass til et stort spisebord og har utgang til balkongen på 8 m² med markise. Rekkverkshøyden på denne balkongen er under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Balkonger og takterrasse (2. etasje):
Fra balkongen mot vest er det adkomst til takterrassen på 41 m², med terrassebord og rekkverk av tre. Takterrassen gir plass til både sittegruppe og spisemøbler, og er omgitt av grønt. Selger opplyser at baksiden av huset får sol når solen er på sitt høyeste. Balkong fra stue er på 6 m² og balkong fra spisestue er på 8 m², begge med terrassebord og rekkverk av tre. Begge balkongene i 2. etasje har rekkverkshøyde under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Kjøkken (2. etasje):
Kjøkkenet fra 2013 har glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken, samt laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp og mikrobølgeovn er fast montert. Oppvaskmaskinen er frittstående, det samme er kjøleskap og fryser. Vegghengt ventilator. Gulvet er belagt med laminat.

Soverom (2. etasje):
Soverommet i 2. etasje har tregulv og malt panel på vegger, med skråtak og takhøyde fra ca. 2,17 til ca. 3,20 meter. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord.

Hybeldel (kjeller): Hybeldelen er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under pkt. om ferdigattest.
Kjelleren er innredet i 2000 og har utlektede vegger. Hybeldelen består av stue, kjøkken, to rom og dusjrom, og er ikke godkjent for beboelse av kommunen. Stuen er romslig med malt panel på vegger, laminatgulv og varmepumpe montert på veggen. Varmepumpen ble servicert i 2023, men selger opplyser at den kan lage støy på kalde dager under minus 10 grader.

Kjøkken i hybeldel (kjeller):
Kjøkkenet i hybeldelen ble innredet i 2015 med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Gulvet er belagt med fliser, veggene er malt og laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap.

To rom i hybeldel (kjeller):
De to rommene i hybeldelen har laminatgulv og malt panel på vegger. Takhøyden er ca. 2,10 meter i begge rom. Rommene har plass til seng og skap.

Dusjrom i hybeldel (kjeller):
Dusjrommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himlingsflate. Innredningen består av dusjhjørne med forheng, vegghengt dusjarmatur, vegghengt servant med armatur og gulvstående toalett. Naturlig ventilasjon. Dusjrommet har et oppgraderingsbehov knyttet til sluket.

Toalettrom i hybeldel (kjeller):
Toalettrommet har flislagt gulv, flislagte vegger og malt himlingsflate. Vegghengt servant med armatur, speil og belysning på vegg over servant, og gulvstående toalett. Stråleovn på vegg. Naturlig ventilasjon.

Hage:
Tomten er opparbeidet med belegningsstein, plenarealer og variert beplantning. Hagen er godt skjermet av hekk og gir gode muligheter for den som ønsker å dyrke. Selger opplyser at det er stor hage for de som har grønne fingre.

Overflater:
Gulv: Tregulv i stue, spisestue og soverom i 2. etasje. Parkett i soverom 2, 4 og 5 i 1. etasje. Laminat i soverom 3 i 1. etasje og i trapperom. Gulvbelegg med gulvvarme i entré. Laminat i kjellerstue, kjellerkjøkken og to rom i kjelleren. Fliser på bad, dusjrom og toalettrom i kjelleren. Flislagt gulv med gulvvarme på bad med adkomst fra trapperom i 1. etasje. Flislagt gulv på bad med adkomst fra entré i 1. etasje.
Vegger: Panelplater, panel, malt strie og malte flater generelt i boligen. Malt panel i entré, spisestue og soverom 1 i 1. etasje. Malt panel på vegger i kjeller. Flislagte vegger på bad og dusjrom i kjelleren. Baderomsplater på bad med adkomst fra entré i 1. etasje. Flislagte vegger på bad med adkomst fra trapperom i 1. etasje.
Himling: Takplater i himling i trapperom og soverom 2. Nedsenket himling med downlights på bad med adkomst fra trapperom i 1. etasje. Takplater i himling på bad med adkomst fra entré i 1. etasje. Malte flater i himling i øvrige rom.

Lagring:
Kjeller: Bod/teknisk rom med åpne fordelerstammer for rør-i-rør-systemet og varmtvannsbereder. Eksternt: Integrert garasje på ca. 36 m² i betongkonstruksjoner med pulttak. Ekstern bod på ca. 1 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Oppvarming skjer via elektriske panelovner, en åpen peis i stuen, samt en varmepumpe plassert i stuen i hybeldelen. Det er installert gulvvarme i entré, på baderom med adkomst fra trapperom i første etasje, og på dusjrom i hybeldelen. Det er også montert stråleovn på vegg på baderom med adkomst fra entré samt på toalettrom i hybeldelen.

Det er registrert avvik hos det lokale feiervesenet. Dette gjelder brennbare materialer plassert for nær sotluken til røykløpet, samt manglende montering av tilfredsstillende beskyttelsesplate foran ildstedet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1966. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 27.04.1970. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
6. W.c. i 1. etg. må ha frisklufttilførsel.
7. Reviderte plantegninger i 2 eksemplarer av 1. etg. må sendes inn til godkjenning. Jfr.bygningslovens § 97.
8. Reviderte plantegninger i 2 eksemplarer av kjelleren må sendes inn til godkjenning. Jfr. bygningslovens § 97.
9. Gulvbelegg i kjøkken må sveises.
10. Løs tapet i diverse rom må festes.
11. Døren til fyrrom må utføres som selvlukkende massivdør. Jfr. spesielle approtasjonsbetingelser pkt. 3.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for garasje som tilbygg datert 20.02.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
- For saken om gjerde/levegg/støyskjerm/mur (arkivsak 1986/906) er det ikke utstedt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 15.07.1965, samt for tilbygg datert 08.06.1977. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning og bruk samsvarer ikke med de godkjente tegningene. Underetasjen er opprinnelig byggemeldt som vaskerom og tørkerom, boder og disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen er en tomannsbolig. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens kjeller som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Radonmåling ble utført i 2014, og verdiene var akseptable.

Tomannsboligen ligger på Eiksmarka i Bærum, i et rolig boligstrøk langs Nadderudveien. Skogen begynner rett bak eiendommen, og tomten er skjermet av hekk og vegetasjon på flere sider. Det er stille her, med lite gjennomgangstrafikk i nærmiljøet.

For barnefamilier er skoletilbudet godt. Eikeli skole og Eiksmarka skole, begge barneskoler, ligger begge rundt tolv minutters gange herfra. Østerås skole for ungdomstrinnet er nærmere, under ti minutter til fots. Av barnehager i området finnes blant annet Eiksmarka foreldrelagsbarnehage, Eikebo barnehage og Lijordet barnehage, alle innen ti til tolv minutters gange.

Dagligvarehandelen er grei: Coop Extra Eiksmarka nås på rundt syv minutter til fots, og Joker Eiksmarka ligger et par minutter lenger unna. Eiksmarka Senter med apotek er også innen ti minutters gange. Kollektivtilbudet er praktisk med busstopp på Lijordet, linje 2, et par minutters gange fra boligen. Lysaker stasjon med tog og flere busslinjer nås med bil på under ti minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Eiksmarka foreldrelagsbarnehage: 9 min. gange
Eikebo barnehage: 9 min. gange
Lijordet barnehage: 11 min. gange

Idrett og fritid:
Galla Trening: 9 min. gange
Østerås Treningssenter: 16 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 726,3 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med belegningsstein, terrasse på terreng, plenarealer og diverse beplantninger.

Det medfølger integrert garasje og biloppstillingsplass på eiendommen.

Det er mulighet for montering av ladeboks. Nærmeste ladepunkt er Circle K Nadderud (1,5 km), Eiksmarka senter (500 meter) og Østerås senter (500 meter).

Eiendommen har adkomst via offentlig til privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Konsentrert småhusbebyggelse (470 m²) og Kjørevei (98 m²) i henhold til reguleringsplan 1953290, EIKSMARKA, søndre del av områdene G og B, datert 07.01.1955, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I henhold til reguleringsbestemmelsene skal bebyggelsen være åpen, villamessig og ikke overstige 2 fulle etasjer.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 1992028, LIJORDET STASJON, Røabanen, datert 26.05.1993. En del av eiendommen på 158 m² er her regulert til Sporvei/forstadsbane.

Eiendommen omfattes av KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 (ID: 202101), med ikrafttredelse 04.07.2025. Her er eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. I henhold til kommuneplanens bestemmelser (§ 2.1) gjelder eldre reguleringsplaner så langt de ikke er i strid med kommuneplanens arealdel.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred er i områdeanalysen vurdert til 'Ingen'.

Eiendommen er berørt av rød støysone fra vei (Nadderudveien). I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 25.5 er det forbud mot å oppføre nye bygninger til støyfølsomt bruksformål i rød sone. Gjenoppbygging, utvidelse og påbygging av eksisterende bygning kan tillates forutsatt at det ikke fører til flere boenheter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 697,92 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 26 288,72. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000–18 000,- / 18 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Landkreditt Bank som koster kr 14 799,- pr. år.

Velavgift til Eiksmarka vel er ca. kr 500,- pr. år.

Det er tilkoblingspunkt for fiber fra Altiboks og kabel-tv/internett fra Telenor. Nåværende eier benytter Starlink for internett, som koster kr 600,- pr. mnd. Utstyr for Altiboks kan følge med.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 483 887,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 935 548,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

10 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

255 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
256 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
275 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 456 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 475 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Giti Hadidi og Seyed Mohammadesmaeil Sajjadi Ghaemmaghami

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Eiksmarka vel.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto   kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: XX: (belastes megler)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 4.000,- To stk inkl  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 62 810,00

Oppdragsnummer 10-0270/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26270

Sist oppdatert: 21. august 2026 kl. 15:04