Tvaraberget 10

Tvaraberget 10, 4045 HAFRSFJORD
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 39, bruksnummer 114

Totalt bruksareal BRA: 207 kvm

BRA-i:
Kjeller: 88 kvm: Vaskerom, gang, bad, stue/kjøkken
1. etasje 60 kvm: Entré, gang, stue/kjøkken, stue
2. etasje 46 kvm: Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, bad

BRA-e:
Kjeller: 13 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 68 kvm: Terrasse- og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.08.2026 utført av Rogaland Takstpartner AS v/ Alexander Tønnessen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1954 over tre etasjer. Grunnmuren er av mur/betong konstruksjoner. Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning. Etasjeskillene er utført som trebjelkelag. Takkonstruksjonen er en sperrekonstruksjon tekket med betongtakstein. Bygningen har trevinduer med 2-lags glass, malte ytterdører i tre, pvc terrassedør og kjellerdør. Det er takterrasse på 68 m² over garasje og bod. Boligen har pipe med vedovn.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - 1: Noen av vinduene har begynnende råteskader i nedre del av karm. Det ene kjellervinduet har en utetthet under karmen.
- Ytterdører - kjellerdør: Det er påvist råte eller store skader i dører.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): I lukket vegg under terreng ble det målt fuktverdier mellom 17-18% på ett punkt og mellom 22-23% på ett annet. I garasje er det synlig fukt og saltutslag på muren.

Kjeller Vaskerom
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk som medfører at lekkasjevann ikke ledes til sluk og renner ut av våtrommet. Vann vil kunne renne ut mot garasjen.
- Ventilasjon: Rommet har ingen ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Undertak er eldre enn 13 år.
- Takkonstruksjon/Loft: Loftsluken er uisolert. Avstanden mellom sperr er større enn dagens krav/standard.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Ved terrasse er det liten avstand mellom kledning og terreng.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer i kjellervegg/grunnmur er montert uten beslag i underkant av karm.
- Ytterdører: Belistning rundt terrassedør har utettheter/er ufagmessig. Hovedytterdøren har en sprekk og svelling i nedre del av døren.

Innvendig
- Overflater gulv: Overflater bærer stedvis preg av litt slitasje og merker. Noe gulvknirk er registrert i 2.etasje.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år.
- Innvendige avløpsrør: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år.
- Ventilasjon: En ventil er delvis under terreng.
- Varmesentral: Det foreligger ikke service på anlegget siste to år.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er ikke synlig utvendig fuktsikring/grunnmursplate.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Terrengforhold: Ved store mengder nedbør opplyser eier om at det kan være stående vann på plen.

2. Etasje Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Foringen i vinduet har synlige tegn til svelling. Fliser har stedvis merker/hull etter eldre innfestning. En sprekk i flis mellom vindu og badekar.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 22 år. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering.

Kjeller Vaskerom
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: I forbindelse med hulltaking ble det målt mellom 17-18%.

Kjeller Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Fliser er lagt over originalt vinylbelegg av eldre dato.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

2. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Fuktmåling ved hulltaking er foretatt, men ikke i det mest fuktutsatte område.

Kjeller Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Fuktmåling ved hulltaking er foretatt, men ikke i det mest fuktutsatte område.

Helse, miljø og sikkerhet
- Snøfangere: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
- Ildfast plate under sotluke/feieluke: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
- Samsvarserklæring for el-anlegg: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
- Løs stikkontakt i kjeller: En stikkontakt i kjeller er løs.
- Sikring på forstøtningsmur: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende er gjort:

2025:
- Montert brannstige mellom vinduene på de to små soverommene, utført av Espenes AS
- Montert ny trapp levert av Hagen AS, oppført vegger mellom stue/spisestue og gang/stue, samt fjernet en vegg.

2023:
- Montert ny pipehatt, utført av Stavanger Blikk AS
- Fjernet stedsbygd dusj og satt inn badekar på badet i andre etasje

2022:
- Installert varmepumpe, utført av A.I Varmepumper AS

Entré med plass til å henge fra seg sko og yttertøy.
Stuen er romslig med god plass til både sofa med tilhørende møblement, samt spisegruppe. Rikelig med vinduer slipper inn godt med naturlig dagslys. I stuen er det vedovn som gir god varme og stemning på kalde vinterdager. Fra stuen har du direkte adkomst ut til boligens fine uteområder med gode solforhold.

Kjøkkenet er et eget rom. Innredningen har hvite fronter med profilerte rammer, mørk benkeplate og mørke fliser over benkene. Tilliggende kjøkken har man et rom som fungere som kjøkkenets spiseplass.

Trappen fra 1. etasje leder opp til en lys gang på loftet, der dørene til tre soverom og badet samles. Gangarealet gir også plass til en liten arbeidsplass eller lesekrok ved trappeavsatsen.

Alle soverom er av god størrelse med plass til seng og garderobe.

Badet er helfliset og inneholder romslig innredning med dobbel vask, hjørnekar med dusjmulighet og toalett.

Gangen i kjeller er innredet som et praktisk vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Romslig kjellerstue med kjøkkenhjørne. Badet i kjeller er helfliset og med opplegg for vaskemaskin.

Fra kjeller etasjen har man direkte adkomst til garasje, så her går man tørrskodd på sure værdager.

En kjekk bolig som er verdt en titt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
-Kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger.

Vedovn og varmepumpe i stue. Varmekabler i gulv på begge bad, vaskerom og kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1954. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjeller datert 13.06.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken for senere tiltak på eiendommen:
- Tillatelse til tiltak for fasadeendring - 2 vinduer og 1 dør, datert 03.01.2008. Det foreligger ikke ferdigattest.
- Melding om mindre byggearbeid for tilbygg bolig - garasje m/terrasse på tak samt riving eksisterende garasje, datert 28.02.2006. Det foreligger ikke ferdigattest.
- Godkjenning av søknad for utskifting av ett vindu, datert 23.02.1968. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

2.etg: Hovedsoverom er på godkjente tegninger opprinnelig stue og bad er kjøkken.
En del av badet er opprinnelig kott og er ikke godkjent rom for varig opphold.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1103/39/114:
09.04.1954 - Dokumentnr: 1116 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tvaraberget 10 ligger i et etablert og rolig boligområde på Madla/Revheim. Her bor man i landlige omgivelser med kort avstand til flotte tur- og friområder, blant annet turstien langs Hafrsfjord og den populære badeplassen Møllebukta. Boligen ligger barnevennlig til med både skoler, barnehager, fotballbaner og idrettsanlegg i nærheten. Thom Senter Madla ligger en kort kjøretur unna. Her finner du de fleste servicetilbud som dagligvarebutikker, apotek, vinmonopol, restauranter/kaféer og flere butikker.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- International School Of Stavanger avd barnehage (1-5 år) 0,5 km
- Slåtthaug barnehage (1-5 år) 1,1 km
- Bråde barnehage (1-5 år) 1,3 km

Skoler:
- International School Of Stavanger (1-10 kl.) 0,6 km
- Hafrsfjord skole (1-7 kl.) 0,7 km
- Madlamark skole (1-10 kl.) 2,4 km
- Revheim skole (8-10 kl.) 0,9 km
- Gosen skole (8-10 kl.) 2,6 km
- The Inernational School of Stavanger, 0,5 km
- Wang Toppidrett Stavanger, 3,8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 588 kvm.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i garasje og eget gårdstun.

Eiendommen har adkomst via privat vei (gnr/bnr 39/125, 39/126, 39/112, 39/127, 39/111, 39/110, 39/123) med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 2243, "Reguleringsplan for Tvaraberget", datert 11.05.2009, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan:
Id KP 2023-2040
Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.06.2024

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Andre sikringssoner, som gjelder høyderestriksjoner rundt rullebanen. Bestemmelsene angir at det ikke skal etableres tiltak eller være vegetasjon som overstiger høydebegrensningene angitt på restriksjonsplan for lufthavnen (Figur 8: ENZV-P-08 datert 27.11.2015). Nye reguleringsplaner må angi maksimal byggehøyde i tråd med disse. Avvik krever dispensasjon fra Avinor.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.574,26 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Beløpet er beregnet utifra faktura for 1. termin 2026. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 19 000,- pr. år. / 18 300 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr XXX.
Boligen er tilknyttet Fiber Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og har en samlet avgift på kr 919 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 939 080 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 712,- pr år.

7 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

180 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
200 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 381 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 400 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Rafos Baustad og Charlotte Emelie Wiik Baustad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger fra kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligstyling/rådgivning  kr 1 650,00
Foto  kr 4 200,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 36-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandnes
Brannstasjonsveien 8, 4312, SANDNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR36.2650

Sist oppdatert: 15. august 2026 kl. 11:12