Grindbråtan 38D

Grindbråtan 38D, 1484 HAKADAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 40, bruksnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 118, Bliksrud Borettslag AL, organisasjonsnummer 948485516

Totalt bruksareal BRA: 116 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
1. etasje 49 kvm: Vindfang, Gang, Soverom, Soverom 2,
Toalettrom, Bad, Bod, Mellomgang
2. etasje 49 kvm: Stue, Kjøkken, Soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 13 kvm: Garasje

Rekkehus:
1. etasje 5 kvm: Bod ute

Terrasse/balkong areal:
Rekkehus:
1. etasje 20 kvm
2. etasje 12 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.08.25 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. HER KAN DU BEKSRIVE ALDER OG BYGGEMÅTE OG PÅPEKE AVVIKENE. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Utvendig > Utvendige trapper
Plassbygget tretrapp.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
Det mangler rekkverk/sikring.
Konsekvens/tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes pga. sikkerhet, person skader kan
oppstå.
Kostnadsestimat: Under 10 000

Innvendig > Overflater
Innvendig er det gulv av laminat, teppe og belegg. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
• Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Slitte/skadet overflater pga. bruk og manglende vedlikehold.
Konsekvens/tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Konsekvensen
vurderes å være liten. Ved manglende vedlikehold av innvendige overflater kan dette medføre redusert brukstid for overflatematerialer.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Innvendig > Innvendige trapper
Boligen har lakkert tretrapp.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Liggende rekkverk, kan klatres i.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Nytt rekkverk må etableres pga. sikkerhet, sikker adkomst etc. Person skader kan oppstå. Fare for fall ved bruk.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Bad med belegg på gulv og tapet på vegger. Servant og badekar.
1 ETASJE > BAD
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav/bruk. Kan oppstå fuktskader. Badet har et høyst usikkert tettesjikt, eldre sluk etc.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.
• Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er
dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende
konstruksjoner.
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå ytterligere skader. Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot
kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav. På bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom
årene. Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå skader. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom.
Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Risiko ved bruk/endret bruk er vannskader på badet og tilstøtende konstruksjoner. Eldre membran sprekker og
blir porøst som da ikke holder vanntetthet.
Kostnadsestimat: Over 300 000

Kjøkken > 2 Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Hvitt glatt kjøkken med laminert benkeplate. Fliser samt lys mellom over og underskap. Oppvaskkum og opplegg for oppvaskmaskin. Benkebreder.
2 ETASJE > KJØKKEN
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Eldre innredning med slitasje grunnet bruk, manglende vedlikehold etc.
Konsekvens/tiltak
• Påviste skader må utbedres.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes for å få innredningen
opp til dagens standard og forventet utsende og bruk. Konsekvensen anses som liten utover det estetiske. Det anbefales montering av komfyrvakt og
lekkasjesikring for å begrense skader ved lekkasje og brann hvor konsekvensen kan være stor.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Kjøkken > 2 Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
2 ETASJE > KJØKKEN
Vurdering av avvik:
• Avtrekksvifte er defekt.
Konsekvens/tiltak
• Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Økt matos og dårlig inneklima kan forekomme ved mattilbredning.
Kostnadsestimat: Under 10 000

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Se punktene i taksten.

Tomteforhold > Terrengforhold
Skrånet tomt, opparbeidet rundt boligen.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
• Eiendommen ligger i flomutsatt område.
• Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
• Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Boligen ligger innenfor faresoner iht. sonekart.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas terrengjusteringer.
• Det er behov for umiddelbare tiltak.
Ytterligere undersøkelser anbefales.
Det er normalt at dette omhandles av borettslaget selv og ikke den enkelte andelseieren. Det vises til vedlegg/risikorapport til denne rapporten.
Det anbefales undersøkelser angående hyppighet og risiko for flom og ras innenfor berørte områder. Konsekvens er at ras og flom kan oppstå som berører
eiendommen. Terrengfall inn mot bygninger gir økt fuktbelastning, terrengjusteringer må foretas for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Over 300 000

TG2

Utvendig > Nedløp og beslag
Takrenner og nedløp i stål/blekk.
Vurdering av avvik:
• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Konsekvens/tiltak
• Plattform for feier må monteres.
Det er montert stigetrinn, mangler plattform. Det er normalt at dette omhandles av borettslaget selv og ikke den enkelte andelseieren.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Ikke adkomst til loft befaringsdagen, kjøper oppfordres til ytterligere undersøkelser.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Konstruksjoner fra byggeår, mer en halvparten av forventet levetid er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Tilgang til hele loftet bør etableres. Eldre konstruksjon, ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes avvik. Det kan ikke utelukkes skjulte
fuktproblematikk. Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Terrasse på ca. 10 m² ved inngangsparti. Terrasse på ca. 10 m².
2 etg.
Terrasse på ca. 12 m² med adkomst fra stue.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre/værslitt terrasse grunnet manglende vedlikehold, værslitasje etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes pga. sikkerhet, person skader kan
oppstå.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Det er målt høydeforskjell igjennom boligen, målt i to rom i hver etasje, gang og vindfang i 1 etg. og stue samt kjøkken i 2
etg.
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Årsak vurderes å være setninger, belastninger med møbler og løsøre etc.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Konsekvensen ved ikke utbedringer anses som liten men kan
påvirke innrednings-muligheter, skap etc.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
I følge selger er det målt radon av styret i borettslaget.
Det må gjennomføres radonmålinger for å lukke avviket i NS3600. Konsekvens med radon i boliger kan være helsemessige skader.

Innvendig > Innvendige dører
Innvendig har boligen malte glatte dører.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Stedvis dører subber mot karmer, stedvis slitasje på dører, årsak kan være manglende vedlikehold, bruksbelastning og skjevheter i etasjeskiller.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/utskiftninger må påregnes. Det må påregnes
justeringer, oppussing av overflater og manglende vedlikehold gir avkortet brukstid.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Innvendige vannledninger er av kobber. Kun vurdert konstruksjoner med nær tilknytning til boligen, da dette er sameiets ansvar.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre
vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc. Ingen dokumentasjon på rør. Usikkert bruk av type rør etc.
Konsekvens/tiltak
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
• Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg med avvik, rørbrudd kan forårsake store vannskader i boliger. Utskiftninger må påregnes. Avvikene gir grunn til
å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avløpsrør av plast. Kun vurdert konstruksjoner med nær tilknytning til boligen, da dette er sameiets ansvar.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre
vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc. Ingen dokumentasjon på rør. Usikkert bruk av type rør etc.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
• Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg med avvik,
rørbrudd kan forårsake store vannskader i boliger. Utskiftninger må påregnes. Ingen dokumentasjon på avløpsrør.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Ikke dagens krav til ventilasjon som er balansert ventilasjonsanlegg, naturlig ventilasjon med klaffventiler, vurderes til å ikke virke optimalt til dagens
forventet bruk og bruksbelastning.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Boligen tilfredsstiller ikke dagens krav til ventilasjon samt inneklima, det må foretas nærmere undersøkelser samt utbedringer for å oppnå dagens krav til
ventilasjon. Ved dagens bruk vurderes ikke ventilasjonen til å fungere optimalt eller være tilstrekkelig. Dårlig inneklima kan oppstå samt kondensskader
om oppussing/rehabiliteringer ikke foretas.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Varmtvannstanken er på ca. 120 liter.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
• Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Nedsatt funksjonsevne på VVB kan gi økte kostnader ved
oppvarming av vann samt kostnader med utskiftninger må påregnes.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Dreneringen er fra 1978. Ukjent drenering/type drenering.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen
symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Eldre drenering pga. manglende vedlikehold og utskiftninger av drensledninger og drenerende masser.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Eldre drenering, drenering er anbefalt vedlikehold ca. hvert 5
år. Dreneringens funksjon vil naturlig være nedsatt pga. alder og bruksbelastning over tid samt manglende vedlikehold. Skader kan plutselig oppstå.
Utskiftninger må påregnes. Om oppussing/utskiftning ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. På bakgrunn av innvendige observasjoner med saltutslag
og fuktmerker må det påregnes utskiftninger av drenering og tilstøtende masser mot grunnmur.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Ringmur
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre grunnmur, eldre betongmur med flass, eldre betong kan ha redusert kvalitet. Det er ikke registrert avvik som tilsier at man må påregne umiddelbare
tiltak, men da deler av konstruksjon er skjult medfører dette økt risiko for skader som ikke er synlige for takstmannen.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at det nærmer seg forventet brukstid grunnmur og fundamenter. Vær oppmerksom på at dette er en
risikokonstruksjon. Deler av fundamentering er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil. Deler av fundamentering er skjult og har en
alder som øker sannsynligheten for skjulte feil. Kontrollen er stikkprøvebasert. Overvåk tilstanden jevnlig. Tidspunktet for reparasjon og eventuelt når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetasje/kjeller vil også
være avgjørende. Grunnmur anbefales isolert på utsiden.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige avløpsrør er av ukjent type Utvendige vannledninger er av ukjent type Det er offentlig avløp via private stikkledninger Det er offentlig
vannforsyning via private stikkledninger og er fra 1978.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Opplysninger om utv. vann og avløpsledninger baserer seg kun på alder. Ledningsnettet er eldre og anses med svekket gjenstående brukstid.
Konsekvens/tiltak
• Avløpsanlegget må sjekkes.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Brudd på avløp og vannledninger kan oppstå og lekkasjer kan forekomme. Ved nærere undersøkelser må det benyttes rør inspeksjon. Avvikene gir grunn
til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader.

Spesialrom > 1 Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom med toalett og servant.
1 ETASJE > TOALETTROM
Vurdering av avvik:
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Eldre toalettrom og innstallasjoner.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Eldre installasjoner kan plutselig få brudd/funksjonssvikt. Eldre servant og røropplegg, eldre installasjoner kan
plutselig få rørbrudd som kan gi fuktskader. Det kommer ikke tilstrekkelig luft til våtrommet, konsekvens kan være undertrykk/overtrykk samt dårlig
inneklima som kan gi kondensskader.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltakning er ikke utført da det allerede er påvist avvik i konstruksjon, membran/tettesjikt.
1 ETASJE > BAD
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen, behov for oppgradering av store deler av boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen på visning av denne boligen sentralt på Åneby!

Her får du et eldre rekkehus med potensial, beliggende i et rolig og barnevennlig område. Boligen går over to etasjer med inngang i 1. etasje. Utvendig har boligen nylig gjennomgått en større oppgradering med blant annet nye vinduer, dører, tak og panel. I samme forbindelse ble det bygget ny terrasse foran boligen, og det er også en praktisk bod tilknyttet inngangspartiet.

Innvendig består 1. etasje av en romslig entré, to store soverom, separat WC og eget bad. I enden av gangen finner du et mindre rom som passer perfekt som hjemmekontor – herfra har du også utgang til en eldre, men skjermet uteplass. Med litt hagearbeid kan dette bli en koselig krok.

I 2. etasje finner du et tredje soverom, eldre kjøkken og en stue med utgang til en solrik balkong med fint utsyn.

Elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygget fra datert 17.01.79. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det ble gjort en stor oppgradering av boligene utvendig nå i 23/24 her er det gitt ferdigattest 13.02.24.

Boligen er endret innvendig ut i fra opprinnelig plantegninger. Rommet i 1. Etasje som benyttes som kontor i dag dette er opprinnelig åpent ut mot gangen.
I 2. Etasje er det fjernet ett soverom og laget ett en spiseplass for kjøkkenet, inngangen til kjøkkenet er flyttet og satt inn mot spiseplass i stede for ut i stuen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen har en god beliggenhet i et etablert boligområde på Åneby. Uteplass på begge sider av huset. Kort gangavstand til garasjerekkene hvor det følger med en garasjeplass.

Området er meget barnevennlig hvor det er flere lekeplasser med sandkasse og lekeapparater i umiddelbar nærhet, også ballbinge. Kort avstand til barnehage, butikksenter med Meny matbutikk, post i butikk, blomsterbutikk, apotek, legesenter, optiker og veterinær.
God offentlig kommunikasjon med tog fra Åneby stasjon eller med buss på riksvei 4. Fra Åneby stasjon tar toget ca 20 min til Nydalen stasjon og ca 30-35 min til Oslo S. Bussen tar ca 45 minutter til byen. Ekspressbusser i rushtiden. Meget gode muligheter for friluftsliv både sommer og vinter, Varingskollen Alpinsenter ligger ikke langt unna. Her finnes både snowboardpark, barnebakke og utfordrende løyper for de litt mer vågale. Eller ta heisen til toppen og du har Nordmarkas eldorado rett foran deg. Det er flere gode golfbaner i området. Gangavstand til populær badeplass ved Nitelva som ligger ved Rulse bru. Elvetangenbadet ligger en kort kjøretur nordover. I kombinasjon med skolen er det laget et flertall av kunstgressbaner og en idrettshall.
Nittedal kommune har et rikt og variert idretts- og kulturmiljø med korps, teatergrupper, flere kor og idrettsklubber.

Borettslaget har etablert BUA-ordning, der diverse sportsutstyr, sykler, telt og leker kan lånes gratis

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Ved fellesvisning vil det bli skiltet til gjeste parkeringen og internt på feltet. Gjesteparkeringen ligger helt nederst på feltet første parkering på venstre hånd når man ser Grindbråtan feltet.

Elvetangen skole (1-7 kl.) 3.7 km
Hakadal ungdomsskole (8-10 kl.) 3.4 km
Bjertnes videregående skole 5.4 km

Åneby barnehage (1-5 år) 0.4 km
Maristua barnehage (1-5 år) 0.7 km
Varingskollen barnehage (1-5 år) 3.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Tomten for boretslaget er på 53 297 kvm. Boligen ligger midt i rekken, fremsiden av tomten opparbeidet med en stor platting.
Baksiden er det laget en koselig uteplass med en utepeis og stor platting.

Flere små lekeplasser og en litt større med ballbinge på feltet. Asfalterte internveier. Borettslagets tomt er festet. Bortfester er Inger Opsahl og Kari Fagernæs. Festekontrakt er inngått i 16.06.1976 for 99 år og kan fornyes for nye 99 år.

Følger med en garasje plass med boligen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 206 datert 09.07.1974 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Felleskostnadene er kr  9.808,-  pr. mnd. og inkluderer: Forretningsfører, bygningsforsikring, snøbrøyting, parkering, lån og renter og kommunale avgifter.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 3990,-
Avdrag kr 1117,-
Driftsutgifter kr 4701,-
Ytterligere oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ingen oversikt over forbruket.
Internett inkludert i husleien.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 823 166,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 292 664,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21.967,-
Andel fellesgjeld er kr 916.069,- pr. 2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 123.303.147,- pr. 24.08.25 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 16369582511, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 24.08.2025: 5.2% pa.
Antall terminer til innfrielse: 118
Saldo per 24.08.2025: 123 303 147
Andel av saldo: 916 069
Første termin/første avdrag: 30.03.2025 ( siste termin 30.12.2054 )
IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest
to uker før nedbetaling

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 916.068,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene, felleskostnader uten lån kr 4701,-.

2 250 000,00 Prisantydning
916 069,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 166 069,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 177 109,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Håvard Dahlby og Johnny Johnsrud

Leiligheten er tilknyttet Bliksrud Borettslag AL.
Borettslagets hjemmeside er www.bliksrudbl.no.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Styreleder er Geir Rune Andersen Thaule.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret.
Dugnad må påregnes.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Selskapet har avtale på internett 1000/1000 fra Global Connect.
- Borettslaget har inngått avtale med BUA. Det er en gratis ordning med utlån av utstyr til sport og friluftsliv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget, storbyfellesskap (Bate, BOB og Vestbo) og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 27.200,- av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.800,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Foto 5.100,-
Opplysninger kommune og usbl 5.478,-
Eierskifte gebyr 6.575,-

Oppdragsnummer 62-0059/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2559

Sist oppdatert: 18. oktober 2025 kl. 22:15