Balderveien 4H

Balderveien 4H, 1920 SØRUMSAND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 241, bruksnummer 461, ideell andel 1/1
Andelsnummer 16, Balderveien Borettslag, organisasjonsnummer 976286766

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
-1. etasje 42 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, bod og sovealkove

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Utvendig bod

Boligen disponerer 1 boder utenfor inngangspartiet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1973.Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av
trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med glassfelter. Vinduer
med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2 (TG2) av takstmann:
Kjøkken:
> Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
> Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
> Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
> Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg:
> Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
> Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
> Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
> Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng:
> Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
> Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 44,1 prosent, ved 21,6 celsius med duggpunkt på 8,9 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå.

Yttervegger inkl. fasader:
> Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.

Terrasser/platting:
> Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje

Utvendig trapp:
> Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Drenering:
> Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
> Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Følgende punkt har fått tilstandsgrad 3 (TG2) av takstmann:
Våtrom - bad:
> Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende
hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Baderomsplater har synlig slitasje og er aldringspreget.
- Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning.
- Baderomsplater er montert uten bruk av tettemasse i overganger, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning.
- Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen som ikke er tettet, noe som medfører brudd i
- Våtrommets vanntette sjikt. Siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet ikke til å medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget.
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.
- Høydeforskjellene med tanke på lekkasjesikkerhet er mindre enn det som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). Basert på en samlet vurdering og gjennomført egenanalyse vurderes forholdet likevel å gi våtrommet tilfredsstillende lekkasjesikkerhet, til tross for at fallforhold og eventuell oppkant ved dørterskel er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
- Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Toalettet er løst/ikke tilstrekkelig festet.
Oppsummert:
> Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnesfornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.

Følgende punkter har ikke blitt vurdert av takstmann (TGIU):
Tekniske anlegg:
> Innvendig stakeluke Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl. fasader:
> Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Terrasse / platting:
> Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet at disse er skjult, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Drenering:
> Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.
Konsekvens er at fallforholdene inn mot grunnmur ikke er kartlagt.

Interessenter bes lese nøye gjennom tilstandsrapporten før bud avgis.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, løs do.
Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
- Ja, Vannlekkasje fra leilighet over.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, Byttet og oppdatert sikringsskap i alle leiligheter i sameiets regi.
Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja, Lekkasje fra bad i leilighet over.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja, Fikset lekkasje. Arbeid utført av faglærte i 2025.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Ja, Har pipeløp men ingen ildsted.
Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
- Ja, mus.

KJØKKEN:
Innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Ventilator i overskap. Frittstående komfyr og kjøleskap med fryser. Oppvaskmaskin under kjøkkenbenk. Fliser og laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Varmtvannsbereder på 120 liter (fra 2004) og leilighetens stoppekran plassert under kjøkkenbenk. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Gulvbelegg: laminat. Innredningen bærer preg av slitasje.

STUE OG ALKOVE:
Lys og romslig stue med store vindusflater ut mot inngangspartiet som gir rikelig med dagslys inn i boligen. Det er satt opp en lettvegg i stuen og etablert en praktisk sovealkove med plass til sengen. Ved siden av alkoven er det en innvendig bod som er brukt som klesskap med gode lagringsmuligheter.

BAD:
Baderom fra byggeår. Gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap over servant. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil i himling. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Gulv: gulvbelegg. Vegger: baderomsplater. Himling: malt. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og kjøkken. Gulvbelegg i entré og bad. Gulvteppe i innvendig bod.
Vegger: Malte veggflater med malt panel i entré, stue, sovealkove og bod. Malte og tapetserte veggflater på kjøkken. Baderomsplater på bad.
Himling: Malte flater i alle rom.

Følgende hvitevarer vil medfølge eiendommen:
Komfyr, kombiskap-kjøl/frys, oppvaskmaskin, vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg bolig datert 21.09.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetillatelse for endring av 20 boder datert 18.06.1996.

Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger datert 28.09.1995. Godkjent stue er i dag avdelt, og det er etablert sovealkove. Godkjente byggetegninger kan fås ved henvendelse til megler.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger sentralt og tilbaketrukket til på Sennerud, et veletablert og rolig boligområde i Sørumsand. Her bor du med kort gange til alt du trenger i hverdagen. Med Sørumsand skole og Trikken ballplass kun tre minutter unna til fots, er dette et praktisk utgangspunkt for store og små.

Den daglige logistikken er enkel, med flere barnehager, dagligvarebutikk, og Sørumsand stasjon innenfor ti minutters gange. Fra stasjonen er det hyppige avganger som tar deg effektivt videre mot Lillestrøm og Oslo. For en større handel eller et restaurantbesøk er Fokus Butikksenter med tilhørende apotek og vinmonopol også en kort spasertur unna.

Sørumsand byr på et aktivt fritidstilbud med treningssentre som Spenst og Trento, samt nærhet til flotte turområder langs Glomma. Med både skoler for alle trinn og gode kollektivforbindelser, inkludert kort reisetid til Gardermoen, kombinerer Sennerud småstedets ro med enkel tilgang til resten av Romerike og hovedstaden.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Sørumsand barnehage 0.5 km
Sennerud Fus barnehage 0.8 km
Idrettsparken barnehage 0.9 km

Skoler
Sørumsand skole 0.3 km
Bingsfoss ungdomsskole 1.7 km
Sørumsand videregående skole 0.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en felles eiet tomt på 7474 kvm. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, blomsterkasser, biloppstillingsplasser, plenarealer og diverse beplantninger.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass på felles parkeringsplass, merket med nummer H, som er plassert rett nedenfor leiligheten. Det betales ikke separat leie for plassen.

Styret i borettslaget kan fastsette og endre regler for disponering og bruk av parkeringsplassene, herunder omfordeling av plasser. Styret har vedtak på å jobbe med en løsning for el-bil lading.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 14.06.2023 avsatt til boligbebyggelse.
Eiendommen omfattes også av reguleringsplan P 115, "Reguleringsplan for del av Skolevegen og Odinvegen", datert 30.04.1998. Planen har ingen egne reguleringsbestemmelser.

Nærliggende områder rundt eiendommen er blant annet regulert til frittliggende- og konsentrert småhusbebyggelse, allmennyttig barnehage og offentlig undervisning.
Nærliggende områder rundt eiendommen er i kommuneplanen avsatt til tjenesteyting-nåværende og friområde-nåværende.

Eiendommen er berørt av aktsomhetsområde for kvikkleireskred, kartlagt av Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 139,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, bygningsforsikring, kabel-TV og internett, samt renter og avdrag på andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 502,-
- Kabel-TV og internett: kr 574,-
- Stipulerte avdrag: kr 331,-
- Stipulerte rentekostnader: kr 732,-

På generalforsamling 29.04.2026 ble det vedtatt at styret skal starte arbeidet med en løsning for elbillading, noe som kan medføre fremtidige kostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000 - 8 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 699 569 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 15 800,- pr. 17.06.2026.
Andel fellesgjeld er kr 167 172 pr. 17.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 740 713,- pr. 17.06.2026 og lånevilkårene er:
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentebetingelser: 5,60%
Lånets løpetid: 01.12.2022-30.11.2047

1 790 000,00 Prisantydning
167 172,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
1 957 172,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 966 474,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 976 424,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Asbjørnsen

Leiligheten er tilknyttet Baldervegen Borettslag.

- Borettslaget har organisasjonsnummer 976 286 766 og består av 32 boenheter fordelt på 5 bygninger.
- Forretningsfører er BORI BBL, som også er boligbyggelaget borettslaget er tilknyttet.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer SP587102.16.1.

Dugnad må påregnes. Beboerne er selv ansvarlig for snømåking og feiing foran egen dør. Styret kan også vedta at annet vedlikehold skal utføres som dugnad.

Det er tillatt å holde dyr i borettslaget. Dyret kan forlanges fjernet dersom det er til vesentlig sjenanse for beboerne. Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område.

Det skal være ro mellom kl. 22.00 og 07.00. All forandring av fasaden, inkludert varmepumper og markiser, må godkjennes av styret. Andelseier plikter å søke styret skriftlig før igangsetting av større vedlikeholdsarbeider, oppussing, ombygging eller renovering i boligen.

På generalforsamling 29.04.2026 ble det vedtatt at styret skal jobbe videre med en løsning for elbillading. Det ble også vedtatt endringer i vedtektene angående søknadsplikt ved større oppussing og regler for parkering.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Drenering og vedlikehold av inngangsparti (2020)
- Installert vannmålere (2025)
- Kontroll av brannslokningsutstyr (2025)

Planlagte påkostninger:
- Styret har startet arbeidet med å finne en løsning for lading av el-biler, noe som kan medføre fremtidige investeringer og kostnader.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Første visning gis kostnadsfritt (Deretter kr. 4.000 pr visning / Overtakelse)   kr 4 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 200,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 665,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00
Tilstandsrapport   kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0080/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2680

Sist oppdatert: 07. juli 2026 kl. 19:23