Kruttverkveien 30A

Kruttverkveien 30A, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 672, seksjonsnummer 57, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
2. etasje 47 kvm:
Entré, baderom, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning, samt soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 15 kvm:
Balkong.

BRA-e:
2. etasje 3 kvm:
Bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1973. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur i betong og yttervegger i betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av betong og lettklinkerelementer. Taket er en flat konstruksjon tekket med asfaltpapp/membran. Vinduer med karmer og rammer av tre er fra 1994. Leiligheten har en entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB, samt en balkongdør i tre. Fra stuen er det utgang til en balkong på 15 m² i betongkonstruksjon. Sameiet renoverte fasaden i 2024.

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slukkeutstyr. Komfyrvakt er ikke montert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
Kjøkken
Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventiler.

Etasjeskiller og gulv på grunn
Skjevhetsmåling: På stue/kjøkken er det målt lokale høydeforskjeller opptil 12 mm.

Vinduer og ytterdører
Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Ytterdører og omramming: Balkongdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Balkonger
Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
Baderom
Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg
Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Sameiet renoverte fasaden og frontene på hele blokken sommeren 2024. Arbeidet ble utført av faglærte fra firmaet Consolvo.

Kruttverkveien 30 A ligger attraktivt og trafikkskjermet til i frodige omgivelser, grensende til et stort friområde med blant annet turveier og slalåmbakke. Beliggenheten er svært sentral, med umiddelbar nærhet til alt området har å by på, herunder offentlig kommunikasjon, turområder, skole, frisør og søndagsåpen dagligvarebutikk.

Leiligheten har en usjenert beliggenhet uten gjenboere og med minimalt innsyn, samt flott utsyn over omkringliggende grøntområder. Boligen ligger i byggets 2. etasje og har en arealeffektiv planløsning som består av stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning med utgang til en romslig terrasse, soverom, bad og entré.

Adkomsten til leiligheten er enkel via heis. Det er trappefritt inngangsparti fra byggets bakside i 4. og 8. etasje, samt felles inngangsparti i 1. etasje på forsiden av bygget. Heisen betjener alle etasjer, inkludert garasjeanlegget.

Stue, spisestue og kjøkken har flott 1-stavs parkett på gulvene. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en lys og luftig atmosfære med en særdeles god romfølelse.

Entré/gang:
Leiligheten ønskes velkommen med en entré som har god oppbevaringsplass i romslig skyvedørsgarderobe.

Baderom:
Fra entréen er det direkte adkomst til badet, som har flislagte vegger og gulv med gulvvarme. Himlingen er kledd med panelbord og utstyrt med downlights som gir god belysning. Videre er det innredet med vegghengt servantseksjon med lyse, profilerte fronter, samt speilskap med integrert belysning og stikkontakt. Dusjhjørnet er utstyrt med skyvedører og hånddusj. Gulvstående toalett samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vaskemaskin medfølger. Badet har mekanisk avtrekk. Vannrør er utført i kobber, og synlige avløpsrør er av plast.

Stue, spisestue og kjøkken:
Videre fra entréen åpner leiligheten seg opp til et lyst og innbydende oppholdsrom med stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning. Rommet har en sosial og arealeffektiv utforming med god plass til både sofagruppe, spisebord og plassbygget hjemmekontor. De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en luftig romfølelse. Fra oppholdsrommet er det utgang til en romslig terrasse. Ved større sammenkomster er det god plass til å dekke opp langbord for familie og venner.

Kjøkkenet ble modernisert i 2016 og fremstår med tidløs design og hvit innredning. Den praktiske utformingen gir gode arbeidsflater og rikelig med skap- og oppbevaringsplass. Kjøkkenøya fungerer både som en sosial samlingsplass og en naturlig avskjerming mellom kjøkken og stue. Innredningen er utstyrt med laminat benkeplate, nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur, flislagt vegg over benk samt belysning og stikkontakter over arbeidsflaten. Kjøkkenet er utrustet med integrerte hvitevarer som inkluderer: induksjonstopp, stekeovn og kjøleskap med fryser, samt frittstående oppvaskmaskin. Alle hvitevarer medfølger boligen. Ventilator i overskap tilkoblet avtrekk. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Kjøkkenet har lekkasjestopper.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse på ca. 15 kvm med hyggelig utsyn over grønne og naturskjønne omgivelser. Terrassen har god plass til både spisegruppe og loungemøbler, og danner en flott ramme for hyggelige sammenkomster med familie og venner på varme sommerdager. Terrassen er utstyrt med markise, utvendig belysning og stikkontakt.

Soverom:
Soverommet har adkomst fra stuen og har plass til dobbeltseng. Rommet er utstyrt med garderobeskap som gir gode oppbevaringsmuligheter.

I tillegg disponerer leiligheten 1 bod ca. 3 kvm som er praktisk plassert i samme etasje som leiligheten. Denne boden er utrustet med hyller og benkeplate, samt vegghengt sykkelstativ. I byggets 5. etasje ligger flott felles trimrom til fri benyttelse for alle beboerne i sameiet. Trimrommet har en rekke apparater, samt garderober og badstue. Kortere vei til trimsenteret skal man lete lenge etter! Egen garasjeplass med lader (merket 502) i felles garasjeanlegg i underetasjen. I garasjeanlegget er det vaskeplass for biler og felles oppbevaringsrom for bildekk.

Kort oppsummert:
Dette er en lys leilighet med en meget sentral beliggenhet i et veletablert og attraktivt boligområde hvor man har alle forutsetninger for å kunne trives særs godt.

Elektrisitet. Oppvarming skjer i hovedsak ved bruk av panelovner og gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest for nybygg datert 27.01.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for rehabilitering av vann- og avløpsledninger, datert 12.09.2023.
- Ferdigattest (for mindre arbeider) vedrørende ventilasjonsanlegg, datert 21.07.1980.
- Approbasjon vedrørende ventilasjonsanlegg, datert 27.08.1971.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.01.1972. Dagens planløsning avviker fra disse ved at deler av stuen er avdelt og benyttet som soverom. Det er ikke avklart hvorvidt endringen er søknadspliktig. Dersom endringen ikke kan godkjennes, kan det være nødvendig å tilbakeføre arealet til stue ved å fjerne lettveggen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 15450, tinglyst 24.08.1973: Sameiet har panterett i seksjonen på kr 5.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 940658, tinglyst 01.09.2023:
Overenskomsten gir Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten rett til å legge og ha liggende hovedledninger med kummer på eiendommen, samt fri adgang for tilsyn og vedlikehold. Eier forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene vanskelig tilgjengelig.

Kruttveien er regulert noe bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det kan sameiet evt. bli pålagt å opparbeide vei til regulert bredde, samt vederlagsfritt avstå regulert veigrunn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har en flott og meget trafikkskjermet beliggenhet i grønne og naturskjønne omgivelser på Ljan. Enkel adkomst med heis både fra toppen og i bunn av terrasseblokken. Ingen gjenboere og fritt utsyn mot friområde fra terrassen. Unik nærhet til store og frodige friområder langs Ljanselva med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter og Sloreåsen slalåmbakke. Innen få minutters gange finner man Joker matbutikk (søndagsåpen) butikk, frisør, pizza restaurant, idrettsanlegg, skole og barnehager mm. En perfekt og meget barnevennlig beliggenhet for de som ønsker nærhet til fjorden og et rikt frilufts- og fritidstilbud, en kort reisevei unna sentrum.

Umiddelbar nærhet til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven, med bl.a. turvei som fører ned til Hvervenbukta. Kun ca. 200 meter og ved riktige forhold ski inn til den lokale og populære slalåmbakken Sloreåsen.

Kort vei til friområdet på Skredderjordet og omkringliggende skogsområde. Skredderjordet har tre sandvolleyballbaner, mens den andre delen er gruslagt fotballbane. Om vinteren forvandles fotballbanen til skøytebane og skogsområdet er en drøm for akeglade barn.

Flotte badeplasser langs Bunnefjorden, hvor bl.a. Fiskevollsbukta, Katten og Nordstrand bad kun er en kort sykkeltur unna. Ved innmelding i Ljans Vel har man tilgang til privat badeplass på Ljansbadet, samt at Vellet også har egen båtforening med mulighet for leie av bøye dersom ledig.

Gangavstand til buss i Ljabruveien og Ljan togstasjon. Både buss og tog tar deg raskt inn til Oslo sentrum. (Se ruter.no for mer informasjon.)

Østmarka med flotte turmuligheter – sommer som vinter - er heller ikke langt unna. Mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, den nye skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Umiddelbar nærhet til Joker (som også er søndagsåpen), samt få minutter med bil til de lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. På Sæter finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, og Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger. Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker bla. jernvareforretning (Jernia), Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, delikatesse butikken Jacobs, samt andre nisjebutikker. På Lambertseter Senter finner du et rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo kan tilby et ypperlig utvalg av frukt og grønt, og er også søndagsåpent.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Ljan Tennisklubb i Peder Holters vei. Boble over 2 baner i vinterhalvåret.
Sloreåsen med tilknytning til Ljan IF/Ljan Alpint.
Fotballbaner i Herregårdsveien.
Nordstrand IF på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre. Flott ny hall er ferdigstilt. Her serveres det daglig både lunsj og middag til en billig penge.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter - svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Ta inn Kruttverkveien som en liten blindvei fra Herregårdsveien. Følg blindveien helt ned til inngangspartiet på forsiden av bygget. Trappefri adkomst via heis i toppetasjen på baksiden av bygget. Alternativt følg blindveien helt ned til inngangspartiet i 1. etasje på forsiden av bygget der det også er heis fra 2. etasje.

Flere private og offentlige barnehager i nærområdet.
Leiligheten sogner til Ljan barneskole som ligger rett i nærheten.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 12 797 kvm Eiet tomt på 12.797 kvm som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet med store plenarealer med bl.a. beplantning og lekeplass som ble oppgradert i 2020. Asfalterte adkomstveier nylig oppgradert med bl.a. varmekabler i gangpartiet frem til hovedinngangen på forsiden av bygget.

Fra stuen er det utgang til usjenert terrasse på ca. 15 kvm. som fungerer som en flott og skjermet utvidelse av stuen på sommerstid. Her kan man nyte gode sol- og utsiktsforhold over naturskjønne omgivelser. Det er god plass til flere sittegrupper, og innbyr til en flott uteplass å samle familie og venner.

Grensende til sameiets tomt er store friområder med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter.

Det følger 1 garasjeplass merket 502 med elbil-lader i felles garasjeanlegg. Automatisk portåpner. Utendørs gjesteparkering på oppmerkede plasser. Felles oppbevaringsrom for bildekk, samt felles vaskeplass for bil rett utenfor garasjen. Heis fra garasjeanlegget til de respektive etasjer.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1632 datert 15.04.1970, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. I henhold til planen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Byggesaker i området:
Det foreligger rammetillatelse til oppføring av 9 boliger, fordelt på 3 rekker med parkeringskjeller i Herregårdsveien 12B.
Det er søkt om bruksendring og fasadeendring i Herregårdsveien 10 C.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 066,- pr. mnd. og inkluderer: Tv og internett (basispakke fra Telia), garasje, vaktmestertjeneste, renhold av fellesarealer, nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, kommunale avgifter og bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Spesifikasjon av månedlige fellesutgifter:
- Felleskostnader: kr 3 148,24
- TV/Internett: kr 449,-
- Akonto renter (lån nr. 98207891274): kr 369,09
- Akonto avdrag (lån nr. 98207891274): kr 99,54

Sameiet har en kollektiv avtale for TV og bredbånd fra Telenor (Frihet L med 320 poeng) etter at den tidligere avtalen med Telia ble sagt opp.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 3770,22 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv /internet og basispakke er inkl. i mnd. fellesutgifter. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 088 116,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 14 962,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 88 884,- pr. 13.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 15 064 633,25 pr. 13.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207659673
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 4 832 790,-
Andel av saldo: kr 20 304,-
Innfrielsesdato: 30.11.2037
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,70 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207891274
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 10 231 843,25
Andel av saldo: kr 68 580,-
Innfrielsesdato: 30.08.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,70 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.
Nedbetaling kan gjøres på lån nr. 98207891274 per 28.02. og 30.08.

3 200 000,00 Prisantydning
88 884,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 288 884,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

82 200,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 290,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
93 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 372 174,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 382 124,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristian Aandal

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Herregårdsterrassen sameie, med sameiebrøk 515/122080.
Sameiet består av 141 seksjoner.
Hjemmeside: https://herregardsterrassen.boligsameie.net/
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, etter nærmere bestemmelser i husordensreglene.
Nye eiere blir fakturert kr 506,- (inkl. fakturaomk.) for nytt skilt til dør, ringetablå og postkasse.
Ekstra boder og fryseboks-uttak kan leies ved ledig kapasitet, utleie organiseres gjennom styret.

Sameiet har eget trimrom til benyttelse for beboere for kr 750,- pr. år og fellesvaskeri som kan benyttes for kr 1000,- pr husstand pr. år, etter nærmere bestemmelser og kostnad for nøkkelbrikke/depositum for nøkkel.

Planlagte påkostninger:
- For 2026 er det budsjettert med ca. kr 1 400 000,- til større vedlikehold, som omfatter sjekk av innvendige soilrør, utbedring av gangvei og uteplasser.
- Sameiet har en vedlikeholdsplan som omfatter rørfornying med strømpe i soilrør i 2026/27. Dette er ikke vedtatt, og vil måtte godkjennes av sameiet. Det vil trolig finansieres ved låneopptak, som vil føre til økt fellesgjeld og felleskostnader.

Det er pågående reklamasjonssaker mot utbygger Selvaag angående vannlekkasjer i tak ved inngangsparti og i garasje. Arbeidet med å utbedre dette fortsetter 2026.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025 - Rehabilitering av terrassefronter i B
2024 - Rehabilitering av terrassefronter i A
2023 - Nye varmekabler i i inngangspartiet i B
2022 - Pusset opp muren ved garasjen til inngangen til B-blokken. Fått vaktmesterleilighet godkjent som bolig. Styret vil innhente et kostnadsbilde på hva det vil koste å sette denne i stand. Styret har jobbet med å rette vannlekkasjer, som trolig skyldes gamle rør og vanninntrenging gjennom grunnmur.
2021 - Betongrehabilitering i garasjen. Rens av ventilasjonsanlegget.
2020 - Oppgradering av lekeplassen. Betong-rehabilitering av underetasje og klargjøring for mulighet for montering av el-billader.
2018 - Rehabilitering av resterende gavlvegger. Malingsfjerning og maling av bakside av blokk, samt maling av alle inngangspartier. Rehabilitering av gangbro. Spyling av avløpsrør.
2018 - Avtrekksvifter skiftet og motorer i anlegget ble utbedret.
2017 - Bytte av punkterte vinduer i fellesområder.
2016 - Rehabilitering av terrasser. Reklamasjon i forhold til avrenning fra terrassene pågår.
2013 - Fornying av bunnledningene i A og B og oppstikk til garasjen.
2012 - Spylt rør i hele bygget. Nytt dekke på tak.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører + energiattest   kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport med planskisse  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 15 801,00
Foto - Dagfoto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0164/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26164

Sist oppdatert: 26. august 2026 kl. 16:57