Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG 1 i orden 37%
TG 2 Alder, slitasje, skader mv. 57%
TG 3 Strakstiltak nødvendig 0%
TGIU Ikke undersøkt 6%.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1.etg :
- Overflater vegger: Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger. Fuger bør rengjøres/fornyes. Små kakk i fliser ved servant.
- Overflater gulv: Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Fallforhold (gulv): Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Toalettrom (Ikke våtrom) - 1.etg :
- Ventilasjon.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Kjøkken - 1.etg :
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang). Krav etter 2010: Fast tilkobling på bereder over 2000 W. Krav etter 2014: Fast tilkobling på bereder over 1500 W. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
Våtrom - Vaskerom kjeller :
- Fallforhold (gulv): Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsvann fra vaskerom ledes i avløpsrør til terreng/skråning etter opplysninger fra selger. Dette må utbedres.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Sanitærutstyr / innredning: Vaskekum og blandebatteri er aldringspreget. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Innerdører: Innerdører er stedvis lave ( ca 180 og høyere).
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er i tillegg observert skader/symptomer på skader salt/kalkutslag. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak.
Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Det er ikke etablert fuktsperre mot grunn. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
Etasjeskiller - Trebjelkelag :
- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i rom stue og hall. Avviket er målt til 16mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.
Loft - uinnredet / råloft - Kaldtloft :
- Helhetsvurdering: Kaldtloftets tilstand sett i sammenheng med alder på yttertaket tilsier at oppfølging med jevnlig ettersyn er nødvendig slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Eksempelvis nevnes spor etter mus og fugel.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent. Avløpsvann fra vaskerom blir ledet i avløpsrør til terreng/skråning grunnet vaskerom i kjeller ligger lavere enn septiktank. Dette må utbedres.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp. Det er montert vannvakt med fuktsensor.
- Vannbåren varme: Ifølge huseier oppleves tidvis varmeregulering for vannbåren varme i kjeller som ustabil. Forholdet kan tyde på skjulte feil ved systemet. Ytterligere undersøkelser for å avdekke årsak, og eventuelle tiltak bør påregnes.
Øvrige rom:
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av alder, slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker/glipper og knirk i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det er stedvise sprekker i kledning. Sprekker bør tettes/overflatebehandling bør fornyes.
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Nye vinduer er ok.
- Dører: Ytterdører er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taktekkingen bærer preg av elde og slitasje. Det er ikke registrert lekkasjer, men oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. Beslag og takrenner er aldringspreget og slitt. Tilstandsgrad er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Tiltak må påregnes.
Terrasser / platting på terreng:
- Platting på terreng: Plattingen/terasse har slitasje og sprekker/avskalling. Tiltak anbefales.
Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Avskallinger er stedvis tilfelle. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur ved trapper platting. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
Frittstående byggverk - Garasje :
- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Eksempelvis råteskader, manglende beslag ved takrenner, skjevheter.
Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Deler av avløp ledes til terreng/skråning dette gjelder (vaskerom kjeller). Tiltak må påregnes.
- Septiktank: Alder på tanken er omkring byggeår. TG2 settes for å belyse risiko.
Kommentar fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Ja Kommentar Pumpeproblemer i forbindelse med brønn, større utskiftninger ble utført i pumpehus av faglærte sommeren 2023. Det har ikke vært problemer siden.
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun faglært.
Firmanavn Rørlegger Olav Skuggevik AS Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Utført av rørlegger Olav Skuggevik og elektriker Bang Elektro, Mai 2023. Byttet pumpe, lagt nye trekkrør og trekt ny 3-fase strømkabel. Trykktank (100 liter) ble også byttet i Januar 2023 av samme rørlegger.
Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
Ja Kommentar Periodisk observasjon av sølvkre og skrukketroll. Lyder (trolig av mus eller fugl) på kald-loft over bad, men ikke observert eller fanget. I 2019 ble det fanget mus i grovkjeller under
soverom, montert musegitter og plombert hull i mur, ikke observert mus siden.
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja Kommentar Garasje har hatt vanninntrengning i venstre bakvegg ved store mengder regn.
Ufaglærte har gravd drenering fra takrenne og ut mot hagen sommeren 2024, vi har ikke observert vann i garasje siden.
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Firmanavn LA Takpleie Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Tak på hus og garasje ble vasket og behandlet av faglærte sommeren 2024.
Det er gravd ny dren som leder vannet vekk fra garasjeveggen som ble utført av ufaglærte, mer spesifikt huseiere og dugnad fra familie.
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 13.
Ja, kun faglært. Firmanavn Søgne Elektriske Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Byttet sikringer i sikringsskap i hovedhuset. Koblet opp flere sikkringskurser og etablert ny
strømsentral på utside av hovedhus. Satt opp sikringsskap i garasje og strekt strøm og
nettverk til garasjen. Montert elbil-lader, stikkontakter og belysning i garasje.
Ref. også punkt 4, hvor tre-fase strøm ble installert i forbindelse med pumpehuset, utført av Bang Elektro.
1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja Kommentar Samsvarserklæring levert av Søgne Elektriske.
Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja Kommentar Kommunen var innom i 2024 for en kontroll. Ingen elektriske feil ble funnet.
Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag? Nei Ja Kommentar Elbil-lader fra 2020, ref. punkt 12.
Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det
som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
Ja Kommentar Huseiere har gravd opp bedd for graving av bølgeplast på nord- og øst-veggene rundt grovkjeller. Utført ca. 2021.
Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige
vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Ja Kommentar Lillesand kommune skal ha alle over på kommunalt vann og kloakk etter hvert. Det ble
anslått at det skulle skje innen 2018, men har enda ikke hørt noe mere om det. Tilkobling vann og kloakk koster pt. kr. 64.000,- i følge Lillesand kommune.
Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja Kommentar Kjeller ble fornyet før vi flyttet hit. Trolig 2015.
Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja.
Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
Ja Kommentar Brønn deles med en annen husstand. Utgifter forbundet med brønn deles med nabo. Egene rør for vanning av hage, med