Kjølholtveien 3

Kjølholtveien 3, 1680 SKJÆRHALDEN
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 3, bruksnummer 26, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 158 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje - 77 kvm: Stue/kjøkken, gang, bod, bad/vaskerom, 2 soverom og entré
Hems - 22 kvm: TV-stue

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje - 24 kvm: Garasje, ekstern bod i bygningen og ekstern bod i garasjebygget.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 41 kvm: Terrasse

Leilighetens hems har et totalt gulvareal (GUA) på 30 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 22 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Hemsen tilfredsstiller ikke kravet til oppholdsrom pga. manglende rømningsvei og ikke tilstrekkelig lys/glassflate og utsyn. Dagens bruk strider derfor mot formålet til hemsen og hems er ikke godkjent som oppholdsrom.

Boligen disponerer 2 boder, en bod utenfor leiligheten på 5 kvm og en bod ved garasje på 2 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Beliggende i 2. etasje over Kiwi butikken på Skjærhalden. Leiligheten inneholder 2 soverom, gang, bad, bod og stue/kjøkken med utgang til terrasse. Inngang via trapp eller heis til felles gang. Malte trevinduer. Skyvedør fra 2024 med utvendig aluminium. Entredør i gang. Tregulv på terrasse lagt over opprinnelige fliser. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende:
- Vinduer og takvinduer: Mer enn halvparten av forventet levetid har passert på vinduer.

- Balkonger/veranda/takterrasser og altaner: Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Innvendige dører: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

- Bad/vaskerom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).

- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2019. Faglært. Byttet toalett.

- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
For noen år siden var det en lekkasje over verandadør. Utbedret ved Hvaler tak og membran.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
2024. Faglært. Byttet til skyvedør i stue.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
2024. Faglært. Modernisering av el-skap.

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja.
2024. Faglært. Byttet ventilator på kjøkkenet. Avtrekk fra bad og boder.

- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja.
Næringsdelen har fått godkjent utvidelse av parkeringsplassen.

Siden byggeåret er det gjort ulike oppgraderinger i leiligheten, flere i løpet av de seneste årene. Sikringsskapet ble modernisert så nylig som i 2023, samme år ble også Mitsubishi luft-luft varmepumpe installert. Oppussing og overflatebehandling som malerarbeid og tapetsering er utført i de fleste rom. Ytterligere påkostninger er det stedvis naturlig å påregne. Standarden er imidlertid god og funksjonell.

Stuen er i senere år oppgradert med både MDF-panel i himlingen og nytt gulv av tidsaktuell én-stavs klikkvinyl, lagt gjennomgående og helhetlig til gangen. Heve-/skyvedør som gir enkel tilgang til altanen ble montert i 2024. Verdt å fremheve er for øvrig også himlingen over stuen som skråner helt opp til hemsen - en meget luftig høyde som i betydelig grad påvirker romfølelsen. Vindusrekken over hemsen besørger i tillegg naturlig overlys til stuens indre del.

Leilighetens opprinnelige kjøkken ble i 2023 skiftet ut til fordel for en langt mer omfangsrik og ikke minst moderne løsning fra IKEA. Innredningen er montert åpent i stuen og fyller foruten sin rent praktiske funksjon også rollen som et stort møbel. Med integrerte hvitevarer som medfølger er kjøkkenet komplett med hensyn til hvitevarer og klart til bruk.

Badet er fra byggeåret og på sikt naturlig gjenstand for renovering grunnet blant annet forventet levetid. Det er likevel funksjonelt og ble i 2019 oppgradert med nytt klosett. Badet benyttes med dusjkabinett som trolig er fra 2010, noe som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger som alle er flislagt. I gulvet er det for øvrig også varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, klikkvinyl, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet og fliser.
Himlinger: MDF-panel og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminerte mørke benkeplater og plater på vegger over benker. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri i messing. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte tre-mønstrede fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Boligen oppvarmes via varmepumpe og elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Kombinert bygg med forretning i 1. etg og leiligheter i 2. etg samt uteanlegg, datert 15.12.2004. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente byggetegninger, datert 17.09.2002 som samstemmer med boligens innvendige bruk.

Det gjøres oppmerksom på at hems (TV-stue) ikke tilfredsstiller kravet til oppholdsrom pga. manglende rømningsvei og ikke tilstrekkelig lys/glassflate og utsyn. Dagens bruk strider derfor mot formålet til hemsen og hems er ikke godkjent som oppholdsrom.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst to servitutter på eiendommen. Disse omhandler en grensegangssak og et fredningsvedtak.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Nærhet til sjøen og omfangsrike naturområder er blant de fremste kvalitetene ved å bo på Hvaler. Allerede i skogen rett over gaten finner du både lysløype og stier du kan følge videre ut i skog og mark, ikke minst til den store og familievennlige badestranden på Storesand. Her er det kafé som holder åpent i helger samt på daglig basis i høysesong. Verdt å besøke er også den flotte bystranden på Skjærhalden som yrer av liv i sesong. Her ligger også en flytende badstue med flott utsikt over sjøen.

Har du båt, er det verdt å merke seg at det finnes en rekke småbåthavner i nærområdet. I den omfangsrike Hvaler-skjærgården finnes nærmest utallige utfluktsmuligheter. I tillegg er det kort avstand til den svenske vestkysten og de nærliggende Koster-øyene.

Mellom Hvalers mange øyer og holmer finnes det også store områder med smult farvann som er utmerket for padling med kajakk. Fra Skjærhalden er det fergeforbindelse til de store østre øyene, samt til Strømstad.

Ned til selve sentrumsområdet av Skjærhalden tar det rundt 10 minutter å gå kun et fåtall minutter å sykle. Her finner du flere gode spisesteder og et knippe forretninger som holder åpent året gjennom. Stor dagligvareforretning i samme bygg som leiligheten gjør handlerunden meget enkel. Denne holder åpent også på søndager.

Hvalers nye og moderne barneskole åpnet høsten 2021 og er samlokalisert med både ungdomsskole og idrettsanlegg på Asmaløy. Skolebuss kjører til og fra Skjærhalden. Bussforbindelse er det også til Oslo, via Fredrikstad sentrum som for øvrig er ca. 30 min. unna med bil. Holdeplasser er rett utenfor.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 9.9 km
Hans Nielsen Hauge vgs
WANG Toppidrett Fredrikstad 29 km

Barnehager:
Brekke barnehage (1-5 år) 2 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 8 km
Asmaløy barnehage (1-5 år) 10 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 292 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Med boligen følger det med en garasje i felles rekke i følge opplysninger fra styreleder. Det gjøres oppmerksom på at garasjerekkene tilhører sameiets fellesareal, og således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for garasjen.

Sameiet fester nabotomten hvor det er parkering for KIWI bygget.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 120 - Forretning, 320 - Gang-/sykkelvei, 342 - Bussholdeplass, 1801 - Bolig, forretning og 2012 - Gate med fortau i henhold til reguleringsplan for 50 Gnr. 3bnr. 26-31 og bnr. 3, Bnr. 1, feste nr. 88 152 Floren datert 20.12.2000 og 12.09.2024 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2019-2031 datert 20.6.2019 med formål miljøhensyn, bebyggelse og anlegg, samt veg.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan Skjærhalden 2024-2036 med formål 5 - Byggegrense, utb. volum, funksjonskrav, 1800 - Kombinert bebyggelse og anleggsformål, samt 2010 - Veg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 148,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr. 5.665 pr år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Fellesutgiftene er kr 1.440,- pr. mnd. og inkluderer: vaktmester, forretningsfører, heis, felles bygningsforsikring, strøm i fellesareal og festavgift.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7.600,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Hvaler Bredbånd som leverandør av internett.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 858 613,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 11 434 452,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5.665 pr år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Andel formue er kr 0,- pr. 08.09.2026
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 08.09.2026

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
109 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 049 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 059 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frøydis Strømme-Larsen og Christian Strømme-Larsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Kiwibygget, med sameiebrøk 95/1560.
Sameiet består av 8 boligseksjoner og 1 næringsdel.
Sameiet har ikke forretningsfører. Styreleder fører regnskap og budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.
Dyrehold er tillatt.
Felles yttergang må vaskes 1 gang i måneden.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2025: Lagt nye fliser på en liten del av svalgangen ved rømningstrappen
2025: Vinduene på hems ble reparert, byttet vinduslister, samt sparklet og malt

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser om at det ikke er planlagt noen påkostninger som vil øke felleskostnadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. 3 visninger er inkudert i tilbudet.  kr -4 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 18 091,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann - Leilighet   kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0212/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26212

Sist oppdatert: 22. september 2026 kl. 11:13