Øvre Skottlandsveg 17

Øvre Skottlandsveg 17, 3715 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 3568, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
1. etasje 70 kvm: Entré/gang, kjøkken, stue, spisestue, bad, soverom
2. etasje 4 kvm: Loftetasje - Delvis innredet loft med 2 isolert rom (ikke målbart areal) og råloft.

BRA-e:
Kjeller: 41 kvm: Underetasje med Entré, stue/kjøkken 2, bad, bod, soverom?

Åpent areal:
1. etasje 16 kvm: Platting med pergola på utsiden av kjøkken
1. etasje 17 kvm: Frittstående terrasse

Boligen har delvis innredet loft med to isolerte rom og råloft. Loftsetasjen har et samlet gulvareal (GUA) på 30 m². Av dette er 4 m² måleverdig som internt bruksareal (BRA-i), mens 26 m² er oppgitt som ikke måleverdig areal (ALH), hovedsakelig som følge av lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.10.2026 utført av Telemark Takst og Byggvurdering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt om ferdigattest for utfyllende infomasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre med grunnmur i gråstein/natursteinsblokker. Ytterveggene består av tradisjonelt laftet tømmer i den eldre delen og isolert bindingsverk i tilbygget del, utvendig kledd med stående trepanel. Etasjeskillene er utført i tradisjonelt trebjelkelag. Taket er utført som plassbygget saltak i trekonstruksjon, med undertak av trepanel/over- og underliggere på åser i rundtømmer, og er hovedsakelig tekket med krum betongtakstein. Deler av tilbygget er tekket med profilerte stålplater. Ytterveggene ble etterisolert og det ble etablert vindsperre i forbindelse med utskifting av fasadepanel i 2024.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i tilstandsrapporten

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkning med TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

TG3:

Enkel, malt loftstrapp til loftsareal med manglende rekkverk. Trappen er ikke etablert i henhold til dagens krav.
Sjablongmessig prisanslag: under kr 20 000 ,-

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

TG2:

- Taktekking: Taktekking fra 1980-tallet har høy alder og synlige aldersrelaterte svekkelser. Videre vedlikehold og oppfølging må påregnes, da vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Taksteinen er overflatebehandlet med maling på 2000-tallet.

- Takrenner, beslag og skorstein over tak: Takrenner og nedløp er utført i lakkerte metallbeslag tilpasset bygningens tradisjonelle utforming, og ble skiftet på 1980-tallet. Takrenner og beslag har høy alder, noe som medfører økt risiko for slitasje og behov for vedlikehold. Tilstandsgrad 2 er derfor satt her. Pipen er helbeslått, men det er synlige rustskader. Stedvis synlig overflateslitasje og værpåvirkning på enkelte beslag og komponenter.

- Takkonstruksjon/loft: Innredet loftsrom er lukket med panel i himling. Ifølge eier er skråhimlinger isolert. Resterende konstruksjon består av åpen loftskonstruksjon. Det er registrert fuktskjolder/skader og begrenset ventilasjon i henhold til dagens krav. Vurderingen er begrenset til synlige og tilgjengelige konstruksjoner.

- Balkonger/verandaer/terrasser: Det er etablert en romslig terrasse med fundamentering av eldre vegg i murverk og søyler til fundament. Det er registrert nedbøyning/tegn til svak konstruksjon. Rekkverket har lav høyde 82 cm, mens datidens forskriftskrav var 90 cm.

- Utvendige trapper: Trapp til terrasse er utført i impregnert trevirke. Trappen mangler rekkverk og bærer preg av egeninnsats/lite fagmessig utførelse som kan medføre redusert kvalitet og økt risiko for skjulte feil eller fremtidige skader. Det anbefales å montere rekkverk i henhold til gjeldende forskrifter.

- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt høydeforskjeller på over 30 mm og noe knirk. Ved kontroll av gulvenes planhet i stue, kjøkken og gang ble det målt avvik på overflatene. Målt avvik utgjorde ca. 25 mm. Ved kontroll av planhet på gulvoverflater i underetasjen ble det målt 30–40 mm avvik på overflatene. Slike høydeavvik er vanlig i eldre bygg og behøver ikke nødvendigvis skyldes konstruksjonsmessige svakheter, men bør vurderes nærmere dersom det planlegges oppussing eller utskifting av gulv.

- Rom under terreng: Det er registrert indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Boden har fritt eksponert murverk. Konstruksjonen mangler diffusjonssperre. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskade Det er installert avfukter i boden for å forbedre inneklimaet.

- Innvendige vannledninger: Eldre kobberrør har usikker restlevetid, og rør-i-rør-anlegget mangler rørskap/oppsamlingsskap. Deler av røranlegget er skjult i konstruksjoner og dermed ikke tilgjengelig for kontroll. Synlige rørføringer er visuelt kontrollert på
tilgjengelige områder.

- Ventilasjon: Boligen har hovedsakelig naturlig ventilasjon, og det mangler luftventiler på flere rom. Dette bør etableres i oppholdsrom der dette mangler.

- Fuktsikring og drenering: Dreneringen er av eldre dato og bør overvåkes. Utskifting kan bli nødvendig på sikt. Det ble ikke registrert synlige fuktskader. Med tanke på byggeår og datidens byggemåte vil konstruksjonen alltid ha en vis form for kapilæropptrekk fra grunn og fuktinntrengning mellom steinblokker og grunn.

- Grunnmur og fundamenter: Den bærende grunnmuren består av gråsteinsmur i natursteinsblokker og betong med sparestein. Det er registrert noen eldre sprekkdannelser i grunnmuren og anses ikke å ha konstruksjonsmessig betydning. Lokal utbedring anbefales.

- Terrengforhold: Det er observert fjellvegg mot øst med synlig fall av mindre steinmasser. Det bør vurderes sikring eller tiltak mot steinras. Selger opplyser om at eiendommens tomtegrense mot øst grenser eies av Skien kommune. Selger har vært i dialog med kommunen vedrørende sikring av terrenget mot ras og steinsprang, men konkrete tiltak og tidspunkt for gjennomføring er foreløpig ikke avklart.

- Utvendige vann- og avløpsledninger: Deler av avløpsanlegget er av eldre/ukjent type, og fremtidig funksjon er derfor usikker. Utvendige vann- og avløpsledninger er hovedsakelig ført under terreng frem til bygningen og er ikke tilgjengelige for inspeksjon. Vurderingen er derfor begrenset til synlige og tilgjengelige deler av installasjonene. Synlig inntaksledning i PEL. Avløpsrør i eldre soil fra grunnmur til kommunalt nett.

- Avtrekk på kjøkken i 1. etasje: Har etablert kullfilter. Mekanisk avtrekk anbefales.

- Manglende dokumentasjon for bad i 1. etasje: Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran.

- Avtrekk på kjøkken i underetasjen: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre
forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Mekanisk avtrekk anbefales om mulig.

- Manglende dokumentasjon for bad i underetasjen: Dokumentasjon er ikke fremlagt for utførte arbeider på våtrommet. Det foreligger derav ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

- Overflater på gulv på bad i underetasje: Belegget har skader og svimerker etter varmekabler.

Utover dette understreker rapporten følgende punkter som omfattes av (HMS) Helse, miljø og sikkerhets hensyn:

HMS:
- For lavt rekkverk på terrasse/balkong
- Manglende rekkverk på utvendig trapp
- Utvendig trapp er smal/bratt og vanskelig å gå i
- Manglende rekkverk på innvendig trapp
- Innvendig trapp er smal/bratt og vanskelig å gå i
- Det er ikke utført radonmåling
- Boligen har ikke radonsperre

Det er ingen anmerkninger med TGIU i rapporten (Ikke undersøkt/avvik eller skader som ikke er avdekket).

Selger oppløser samtidig om følgende forhold:
- Det har tidligere vært spor etter mus og rotter i konstruksjonen. Dette er utbedret etter at fasadepanelet ble skiftet, og det er ikke registrert tegn til aktivitet etter oppgraderingene.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i senere tid med følgende arbeider:

- Ny treplatting og overbygget pergola i 2026
- Nytt dusjkabinett på bad i underetasjen i 2026
- Etterisolering og vindtetting av yttervegger i 2024
- Ny Barokk-kledning i 2024
- Montert gnagersikring med musebånd/netting i forbindelse med utskifting av kledning i 2024
- Nye vannbord og utvendig listverk i 2024
- Nye, tradisjonstro håndkittede vinduer i under- og hovedetasje i 2024
- Nye ytterdører i 2024
- Ny terrassedør montert i 2024
- Fasade malt i 2025
- Opplegg for utelys utført av elektriker i 2024
- Pipeløp rehabilitert med innvendig stålrør i 2022
- Komfyr i underetasje kjøpt i 2026
- Maling av alle rom utført i 2021
- Oppvaskmaskin på kjøkken 1. etasje fra 2021
- Bad i hovedetasjen renovert i 2019
- Kjøkken i hovedetasjen fornyet rundt 2019

Sjarmerende enebolig fra 1868 med bevart karakter og flere betydelige oppgraderinger i senere tid.
Boligen har en praktisk planløsning med alle hovedfunksjoner på hovedplanet, i tillegg til innredet underetasje.

Boligen er påkostet og oppgradert med hensyn til å ivareta det historiske uttrykket. I 2024 ble vinduer og ytterdører i boligens oppholdsrom og hovedetasjer skiftet, og det ble montert tradisjonstro, håndkittede vinduer og nye ytterdører.
Samme år ble fasaden vesentlig oppgradert med etterisolering, vindtetting og ny Barokk-kledning i tråd med boligens historiske uttrykk. Det ble samtidig montert nye vannbord og utvendig listverk. En mindre veggflate mot nabovegg ble ikke tilsvarende oppgradert grunnet begrenset tilkomst.

I forbindelse med fasadearbeidene ble det også montert gnagersikring i form av netting og musesperre. Arbeidene er i hovedsak utført av Byggmester Gisle Sølland AS.

Innvendige overflater består hovedsakelig av parkett og laminat på gulv, malte himlingsflater samt en kombinasjon av synlig laftet tømmer og malte veggflater.

Kjøkkenet i 1. etasje har innredning fra 2019 med profilerte fronter og benkeplate i tre. Det er nedfelt oppvaskkum, integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Mellom benk og overskap er det fliser, og ventilatoren har kullfilter.
I underetasjen er det eget kjøkken med glatte fronter, laminert benkeplate, nedfelt oppvaskkum og frittstående hvitevarer. Kjøkkenet har gulvbelegg, malte vegger og malt himling.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med herunder integrert komfyr, integrert oppvaskmaskin ny i 2021, integrert kjøleskap og mikrobølgeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene med unntak av oppvaskmaskin er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen har to bad. Badet i 1. etasje er ifølge selger oppgradert av tidligere eier og har flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og panel i himling. Badet er innredet med servant, speil, dusjnisje og toalett, og har mekanisk avtrekk samt opplegg for vaskemaskin.
Badet i underetasjen er av ukjent årstall og har gulvbelegg, baderomsplater, malt himling, servant, dusjkabinett, toalett og opplegg for vaskemaskin.

Boligens tekniske installasjoner er av varierende alder. Det er både rør-i-rør-system og eldre kobberrør. Deler av røropplegget på kjøkken og bad ble ifølge selger oppgradert av tidligere eier. Varmtvannsberederen er ifølge selger på 200 liter. Innvendige rør og komponenter på bad/kjøkken ble oppgradert av tidligere eier i 2015.

Pipeløpet ble ifølge selger rehabilitert med innvendig stålrør av Norsk piperehabilitering AS i 2022.

Utvendig ble det i 2026 etablert treplatting på bakkeplan ved kjøkkenet med overbygget pergola. I tillegg har eiendommen en eldre, forhøyet terrasse i hjørnet av tomten. Her er det gode solforhold og utsyn mot vest. Terrassen har tilkomst via trapp og ligger godt skjermet for innsyn. Koselig overbygd inngangsparti som gir en lun og innbydende adkomst til boligen - gulvet her er byttet i 2024.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Selger opplyser om at Integrert komfyr, integrert oppvaskmaskin ny i 2021, integrert kjøleskap og mikrobølgeovn medfølger salget. Utover dette har selger opplyst om at lysekrone i spisestue, speil på bad i hovedetasje, bilder og lite veggskap i inngangsparti samt 2 hvite knagger på vegg i gangen ikke vi medfølge salget.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår, dette anslås å være rundt 1868. Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Etter informasjon fra Skien kommune opplyses det om at midlertidig brukstillatelse og ferdigattest ikke finnes i deres arkiver. Dette var heller ikke vanlig praksis på oppførings tidspunktet.
Kjøper overtar all risiko forbundet med ovennevnte.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter/rettigheter som ansees å ha betydning for kjøpers bruk på eiendommen.

Underetasjen har tidligere vært utleid til kontorvirksomhet og fremstår i dag som en egen enhet, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Både etablering av selvstendig boenhet og eventuell bruksendring er søknadspliktige tiltak, og det gis ingen garanti for at slike tiltak vil bli godkjent. Ved en eventuell søknad kan dagens krav til blant annet planløsning, lysforhold, utsyn, isolasjon, oppvarming, ventilasjon, brannsikring og parkering bli lagt til grunn. Kjøper må selv avklare lovlig bruk med kommunen og bærer risikoen for konsekvenser dersom arealet benyttes eller leies ut i strid med gjeldende godkjenninger.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved eventuell utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Eiendommen ligger fint til i et eldre, veletablert og historisk boligområde ved Snipetorp i Skien. Snipetorp var en av de gamle innfartsveiene til byen, og området er i dag kjent for sitt sjarmerende miljø og sammenhengende trehusbebyggelse.
Boligen har en skjermet beliggenhet i Øvre Skottlandsveg, med begrenset trafikk og et rolig bomiljø. Samtidig er det kort vei til Skien sentrum, med gangavstand til butikker, servicetilbud og øvrige sentrumsfunksjoner. Det er også kort vei til skole, idrettsanlegg, nærbutikk og rekreasjonsområder som Brekkeparken.
Området passer godt for deg som ønsker å bo sentralt, men samtidig i rolige og veletablerte omgivelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Boligen er merket med Krogsveen til salgs plakat, og det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Skoler

Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
345 elever, 21 klasser 0.4 km

Lunde barneskole (1-7 kl.)
499 elever, 24 klasser 1.1 km

Skauen Kristelige skole (1-10 kl.)
230 elever, 20 klasser 1.8 km

Gimsøy skole (8-10 kl.)
367 elever, 19 klasser 2.2 km

Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8-10 kl.)
91 elever, 6 klasser 2.1 km

Skien videregående skole
1100 elever, 40 klasser 1.8 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 2.1 km

Barnehager

Gustavas Hage barnehage (1-5 år)
45 barn 0.7 km

Kapitelberget natur- og kulturbarnehage
31 barn 0.7 km

Harmonien Doremi barnehage (0-5 år)
117 barn 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Romslig og veldisponert eiertomt på 510,6 kvm godt tilpasset de naturlige terrengforholdene. Tomten består hovedsakelig av fjell/naturtomt mot øst. Tomten ellers er pent opparbeidet med plen, samt asfaltert innkjørsel og gangsti frem til hyggelig overbygget inngangsparti. Mot tomtegrense i sør er det oppført en frittstående terrasse. Terrassen ligger fint og skjermet til i hjørnet av tomten og er forhøyet over bakkeplan, med adkomst via trapp og flott utsikt mot vest. Ellers er det nylig etablert et svært hyggelig sitte område i hagen med platting og pergola mot naboens teglsteinsvegg, hvor man kan sitte lunt og godt skjermet mot innsyn, vær og vind. I tillegg er det etablert en frittliggende bod til oppbevaring av diverse redskap og hage utstyr.

I kommunens grunnkart fremstår bebyggelsen på eiendommen å ligge tett mot, og stedvis mulig over, eiendomsgrensen mot vest. Tilsvarende forhold synes å gjøre seg gjeldende for flere eiendommer i området. Bebyggelsen er etablert for over 100 år siden, i en tid hvor dagens krav til oppmåling og plassering mot eiendomsgrenser ikke var tilsvarende som i dag. Kjøper overtar risiko for avviket.

Selger opplyser at eier av naboeiendommen mot vest har etablert trapp og adkomst til sin bolig over eiendomsgrensen og inn på deler av denne eiendom. Selger er i dialog med naboen om en mulig grensejustering, hvor naboen ønsker å kjøpe det aktuelle arealet slik at trappen og adkomsten blir liggende innenfor egen eiendomsgrense. Kostnader forbundet med en eventuell grensejustering vil i slikt tilfellet påfalle naboeiendommen.

Selger har til hensikt å få forholdet avklart og gjennomført før overtakelse. Det foreligger imidlertid per i dag ingen endelig avtale eller gjennomført grensejustering. En eventuell gjennomføring vil medføre reduksjon av eiendommens tomteareal med ca ..... kvm. ??
Dersom grensejusteringen ikke er gjennomført før overtakelse, må en eventuell overdragelse av det aktuelle arealet avtales særskilt mellom naboen og ny eier.

Selger opplyser at eiendommens tomtegrense mot øst grenser mot bratt skrånende terreng som eies av Skien kommune. Selger har vært i dialog med kommunen vedrørende sikring av terrenget mot ras og steinsprang. Tilsvarende sikringstiltak er utført flere steder i området. Kommunen har opplyst at det skal gjennomføres sikringstiltak også her, men konkrete tiltak og tidspunkt for gjennomføring er foreløpig ikke avklart.

Parkering på egen tomt evt. gateparkering etter områdets bestemmelser samt fellesparkering kort unna.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til Reguleringsplan for det historiske området Snipetorpgata/Bratsberggata med plan-ID 481, vedtatt 19.05.1983.

Eiendommen omfattes i tillegg av Kommuneplanens arealdelplan med plan-ID 2021007 vedtatt 14.11.2024, hvor eiendommen er avsatt til nåværende boligbebyggelse, bevaring av av kulturmiljø, byggegrenser, utbyggingsvolum og funskjonskrav samt og andre sikringssoner. Deler av eiendommen ligger samtidig innenfor gul støysone iht. T-1442.

Utover dette omfattes eiendommen også av reguleringsplan for Snipetorpgata 11 og 13 A, med plan-ID 916, vedtatt 16.10.2008. Denne planen har bestemmelser om kulturelt bevaringsområde og stiller blant annet krav til tilpasning av ny bebyggelse og endringer til områdets historiske karakter.

Boligen er SEFRAK-registrert som «BOLIGHUS ØVRE SKATLANDSV. 17» og er registrert som meldepliktig etter kulturminneloven § 25. SEFRAK-registrering innebærer ikke i seg selv at bygningen er fredet, men er et viktig moment ved vurdering av endringer på bygningen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 966,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 0,- pr. år. / 0 kwh. pr. år?

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 868,-

Boligen er tilknyttet fiber som leverandør av tv/internett. Selger opplyser om at hun selv ikke har benyttet seg av dette tilbudet og evt. kostnader rundt dette er derfor ukjent.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 752 843 for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 2 890,- pr år.

3 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

94 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
95 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
115 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 885 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 905 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thea Emilie Dalen Dille

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien kommune inkl. tegninger  kr 4 087,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Annonse i TA - nettkarusell (valgfritt)   kr 3 000,-
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - (Regnes av prisantydning kr 3.750.000,-) kr 21 412,-
Fotopakke 3 - fotograf A7 Media  kr 5 490,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0081/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2681

Sist oppdatert: 10. oktober 2026 kl. 14:04